01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 280 logements dont 9 350 résidences principales, 131 résidences secondaires et 800 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 350 | 91,0 % |
| Résidences secondaires | 131 | 1,3 % |
| Logements vacants | 800 | 7,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 10 280 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 500 | 5,4 % |
| 1919-1945 | 1 174 | 12,7 % |
| 1946-1970 | 3 315 | 36,0 % |
| 1971-1990 | 2 364 | 25,7 % |
| 1991-2005 | 1 002 | 10,9 % |
| 2006-2019 | 858 | 9,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 36 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 907 | 9,7 % |
| 2 pièces | 1 637 | 17,5 % |
| 3 pièces | 2 722 | 29,1 % |
| 4 pièces | 1 755 | 18,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 329 | 24,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (25 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 621 | 9 887 | 10 280 |
| Rés. principales | 8 984 | 9 078 | 9 350 |
| Rés. secondaires | 112 | 174 | 131 |
| Vacants | 525 | 635 | 800 |
En comparaison, Vélizy-Villacoublay (à 9 km) enregistre 37,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 164 | 55,2 % |
| Locataires (privé) | 2 750 | 29,4 % |
| Locataires HLM | 1 254 | 13,4 % |
| Logés gratuitement | 182 | 1,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 55,2 % de propriétaires occupants, 42,8 % de locataires et 13 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 742 | 61,4 % |
| Fioul | 575 | 6,1 % |
| Électricité | 2 899 | 31,0 % |
| Gaz bouteille | 75 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 59 | 0,6 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (61 %), suivi par électricité (31 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 231 |
| 2 à 4 ans | 2 050 |
| 5 à 9 ans | 1 657 |
| 10 ans ou plus | 4 411 |
| Total ménages | 9 350 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 768 |
| Sous-occupation modérée | 2 213 |
| Sous-occupation accentuée | 1 451 |
| Suroccupation modérée | 1 307 |
| Suroccupation accentuée | 127 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 046 | 32,6 % |
| 1 voiture | 4 853 | 51,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 450 | 15,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 33 % sans, 52 % à une voiture, 16 % multi-motorisés. Par ailleurs, 61,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 509 | 6 211 | 27 | 271 |
| 1975 | 7 385 | 6 859 | 70 | 456 |
| 1982 | 7 980 | 7 376 | 124 | 480 |
| 1990 | 8 695 | 7 912 | 326 | 457 |
| 1999 | 9 014 | 8 078 | 212 | 724 |
| 2006 | 9 374 | 8 818 | 112 | 443 |
| 2011 | 9 621 | 8 984 | 112 | 525 |
| 2016 | 9 887 | 9 078 | 174 | 635 |
| 2022 | 10 280 | 9 350 | 131 | 800 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 6 509 logements, le total atteint 10 280 en 2022 (+58 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 627 | 728 | 715 | 849 | 895 | 465 |
| Dont vacants > 2 ans | 74 | 70 | 75 | 88 | 100 | 144 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0,1 % |
| Classe B | 44 | 0,9 % |
| Classe C | 1 171 | 24,2 % |
| Classe D | 1 551 | 32,0 % |
| Classe E | 1 317 | 27,2 % |
| Classe F | 497 | 10,3 % |
| Classe G | 259 | 5,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (32 %), 25 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 421 | 8,7 % |
| Classe B | 915 | 18,9 % |
| Classe C | 886 | 18,3 % |
| Classe D | 1 139 | 23,5 % |
| Classe E | 932 | 19,2 % |
| Classe F | 409 | 8,4 % |
| Classe G | 144 | 3,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (24 %), 46 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 298 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 278 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 202 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 191 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 121 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 121 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 298 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 4 |
| Classe B | 5 | 39 |
| Classe C | 29 | 1 142 |
| Classe D | 76 | 1 475 |
| Classe E | 118 | 1 199 |
| Classe F | 79 | 418 |
| Classe G | 61 | 198 |
Côté maisons, la dominante est E (307 kWh/m²/an); côté appartements, D (236).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 270 |
| T2 | 437 |
| T3 | 555 |
| T4 | 353 |
| T5+ | 116 |
Faut-il investir à Bourg-la-Reine en 2026 ?
Située dans les Hauts-de-Seine, à quelques kilomètres de Paris, Bourg-La-Reine affiche une densité élevée et un parc immobilier majoritairement composé d'appartements. Avec un revenu médian de 33 700 € et une population en légère croissance, la commune présente un profil résidentiel attractif. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec une accessibilité immobilière dans le top 20 % du département, Bourg-La-Reine offre un point d'entrée plus abordable que ses voisines les plus cotées.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse pour éviter les passoires thermiques, mais le rendement locatif reste attractif.
Points clés
- ✓ Correction de -10 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut de 5,4 %
- ✓ Accessibilité immobilière très élevée
- ⚠ DPE médiocre : 15,4 % de passoires
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian dépasse de 65 % la moyenne nationale immobilière.
- Dans les Hauts-de-Seine, son prix est inférieur de 18 % à la médiane départementale.
- Son rendement locatif brut (5,4 %) surpasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Bourg-la-Reine
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Bourg-la-Reine
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,3
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible : le marché est détendu, favorable aux acheteurs pour négocier.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible : le marché est détendu, favorable aux acheteurs pour négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
9,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité très élevée : les prix sont relativement abordables par rapport au revenu local, portés par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité très élevée : les prix sont relativement abordables par rapport au revenu local, portés par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,3
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais sans tension excessive, rendement correct.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais sans tension excessive, rendement correct.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique modérée : peu d'impact sur les loyers saisonniers, privilégier la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique modérée : peu d'impact sur les loyers saisonniers, privilégier la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5592,6 — Percentile dept : 20/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 9/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 54/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 10509,5 — Percentile dept : 51/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 91/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,2 — Percentile dept : 86/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,2 — Percentile dept : 83/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 44,8 — Percentile dept : 17/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 54/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 3/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5592,6 — Percentile dept : 80/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 6/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 3/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 83/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 10509,5 — Percentile dept : 49/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Bourg-la-Reine : opportunités et risques
Avec un rendement locatif brut de 5,4 % pour les appartements, Bourg-La-Reine se positionne au-dessus de la moyenne régionale. Toutefois, ce rendement doit être nuancé par la taxe foncière élevée (29,02 %) et par la part non négligeable de passoires thermiques (15,4 %), qui représentent un risque de mise en conformité coûteuse selon la loi Climat et Résilience.
La stratégie locative annuelle sur des appartements bien situés, notamment près de la gare du Chemin d'Antony (3,4 km) ou des commerces, reste la plus pertinente. La demande locative est portée par les jeunes actifs et les étudiants, attirés par la proximité de Paris et les 15 établissements scolaires.
Investir à Bourg-La-Reine en 2026 suppose une sélection rigoureuse du bien, en évitant les passoires et en privilégiant les appartements rénovés. La baisse récente des prix offre une marge de négociation, mais la faiblesse de la pression immobilière (IPI à 2,3) indique un marché peu tendu, où les acheteurs ont le temps de choisir.
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Données du marché immobilier à Bourg-la-Reine
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a chuté de 10 % en 2024, s'établissant à 5 511 €/m² selon les données DVF. Cette correction fait suite à un pic en 2020 à 6 452 €/m² et replace Bourg-La-Reine parmi les communes les plus accessibles des Hauts-de-Seine. Le marché est largement porté par les appartements, qui représentent 85 % des transactions.
Comparée aux communes voisines, Bourg-La-Reine affiche une décote significative : -24 % par rapport à Orsay, -39 % face à Viroflay. Cet écart de valorisation s'explique en partie par une densité plus élevée et un parc immobilier plus ancien, avec 18,2 % de logements construits avant 1945.
Le contexte démographique, avec une population en croissance (+1,2 % sur cinq ans) et un indice de vieillissement de 136,0, indique une demande résidentielle soutenue. Néanmoins, le revenu médian local (33 700 €) limite la solvabilité des ménages, ce qui rend le marché dépendant des acquéreurs extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bourg-la-Reine Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian à Bourg-La-Reine a baissé de 14,6 %, passant de 6 452 €/m² à 5 511 €/m². La correction la plus marquée intervient en 2024 avec -10 %, après trois années de relative stabilité. Cette baisse contraste avec la tendance départementale, où les prix ont globalement résisté. Le marché des maisons, moins représenté, affiche un prix médian plus élevé (7 493 €/m²) mais aussi une plus grande volatilité. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre une fenêtre d'opportunité, surtout sur les appartements qui ont vu leur prix baisser davantage. Néanmoins, la baisse des prix s'accompagne d'une légère hausse du nombre de transactions (231 en 2024 contre 222 en 2023), signe d'un marché qui retrouve une certaine liquidité.
Évolution du marché immobilier de Bourg-la-Reine
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 6 155 €/m² à 5 448 €/m² (-11,5 %), pour 239 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour un appartement type de 58 m² à 5 299 €/m², le prix total s'élève à 307 342 €. Avec un apport de 20 %, un prêt sur 20 ans à 4 % génère une mensualité de 1 490 €. Le loyer médian de 24 €/m²/mois rapporte 1 392 € mensuels, soit un effort résiduel de 98 € par mois. Le rendement brut atteint 5,4 %, mais le rendement net, après charges et taxe foncière, tombe autour de 3,6 %. Pour les maisons, l'effort est plus important avec un rendement brut de seulement 3,3 %. Ces simulations montrent que l'investissement locatif en appartement reste viable, à condition de maîtriser les charges et de sélectionner un bien économe en énergie.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 239 transactions ont été enregistrées à Bourg-La-Reine, soit une légère hausse par rapport à 2023. Les appartements dominent largement (85 % des ventes) avec une surface médiane de 58 m² et un prix médian de 5 159 €/m². Les maisons, plus rares (15 % des ventes), affichent une surface médiane de 120 m² et un prix médian de 7 493 €/m². Le marché est donc principalement orienté vers les petits et moyens appartements, reflétant la demande de ménages modestes ou de primo-accédants. Le volume de transactions reste stable sur les cinq dernières années, indiquant un marché liquide. Cependant, la part élevée de logements vacants (7,8 %) suggère une possible dégradation d'une partie du parc.
Répartition des ventes
18,0 % de maisons et 82,0 % d'appartements parmi les 239 transactions enregistrées.
18,0 % maisons, 82,0 % appartements sur 239 ventes: le collectif pèse 82,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 239 | 43 | 196 |
| Prix médian/m² | 5 448 € | 7 493 € | 5 159 € |
| Prix moyen/m² | 5 894 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 274 | 6 155 € |
| 2022 | 281 | 6 244 € |
| 2023 | 209 | 5 992 € |
| 2024 | 216 | 5 369 € |
| 2025 | 239 | 5 448 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 624 logements ont été autorisés à Bourg-La-Reine, dont 225 en 2024. La tendance est à la baisse (-6 % par rapport aux cinq années précédentes), ce qui indique un ralentissement de la construction neuve. Cette dynamique modérée limite les risques de sur-offre, d'autant que la démographie est légèrement positive (+1,2 % sur cinq ans). Les projets en cours concernent principalement des opérations de densification en cœur de ville, avec une part croissante de logements collectifs. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre neuve restera limitée, soutenant les prix à moyen terme. Toutefois, la part de logements sociaux (17 %) et les exigences de mixité sociale pourraient influencer la valorisation de certains secteurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 978 autorisations pour 2 042 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Bourg-la-Reine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bourg-la-Reine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bourg-la-Reine: 560 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (+9 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Bourg-la-Reine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bourg-la-Reine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,02 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 5,4 % pour un appartement ne reflète pas votre revenu net. Il faut déduire la taxe foncière, élevée à 29,02 % sur le bâti, les charges de copropriété, les frais de gestion et une provision pour travaux. Comptez aussi une vacance locative potentielle, le taux de logements vacants étant de 7,8 %. Ces éléments expliquent le passage à un rendement net médian d'environ 3,6 %, un chiffre plus réaliste pour votre planification.
Performance énergétique du parc à Bourg-la-Reine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 846 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bourg-la-Reine: majorité classée D, part de passoires thermiques à 15,6 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique dominante est de classe D (240 kWh/m²/an), une médiocre moyenne francilienne. Le parc contient 15,4 % de passoires thermiques (F/G). Attention aux biens les moins bien classés : la loi Climat et Résilience prévoit des interdictions de location progressive (2025 pour les F/G, 2028 pour les E). Ce risque réglementaire doit être intégré dans votre négociation et votre budget travaux.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en appartement, correspondant à la surface médiane de 58 m², sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire. L'ancien domine largement, avec 18,2 % du parc antérieur à 1945. Attention aux passoires thermiques (15,4 % classées F/G), soumises à des interdictions de location à venir. Le neuf, en développement (225 logements autorisés en 2024), peut offrir une gestion simplifiée mais avec une rentabilité initiale souvent comprimée.
Quelles zones cibler à Bourg-la-Reine ?
Le centre-bourg, autour de la gare et des commerces (86 équipements), est le plus attractif pour la location. La périphérie, plus résidentielle, convient aux investissements familiaux en maisons. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, mais la construction neuve est active, avec 624 logements autorisés sur cinq ans. Il faut veiller à ne pas surinvestir dans des secteurs où l'offre neuve pourrait créer une surcapacité locative temporaire.
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Risques à connaître avant d'investir à Bourg-la-Reine
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 7,8 %. La dépendance à l'économie francilienne (taux d'emploi de 71,1 %) rend le marché sensible aux conjonctures régionales. La saisonnalité est faible (1,3 % de résidences secondaires). Le principal risque réglementaire provient du DPE : 15,4 % de passoires thermiques nécessiteront des rénovations coûteuses pour rester louables après 2028. La taxe foncière, à 29,02 %, grève significativement le rendement net.
Erreurs à éviter quand on investit à Bourg-la-Reine
- Négliger la taxe foncière à 29,02 % dans le calcul de rentabilité.
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (24 €/m² en médian).
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique (15,4 % de passoires).
- Ne pas vérifier la quote-part de charges en copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin, puis en septembre-octobre après la pause estivale. À Bourg-la-Reine, ville résidentielle avec des familles, ces cycles se vérifient. Vendre au printemps permet de toucher les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. L'automne est aussi propice. Évitez de caler la vente sur l'échéance de la taxe foncière (octobre), car cela peut peser sur la négociation pour l'acheteur.
Le saviez-vous ?
- La commune ne compte qu'un seul monument historique protégé.
- 94,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Son indice de vieillissement est de 136, soit plus de seniors que de jeunes.
S'installer à Bourg-la-Reine : cadre de vie et logement
Avec 685 équipements sur seulement 2 km², Bourg-La-Reine offre une densité de services exceptionnelle : 86 commerces, 245 services et 242 établissements de santé. Cette concentration, couplée à une excellente connectivité (fibre à 94,3 %, 5G), en fait un territoire très pratique pour les résidents, notamment les télétravailleurs.
Le parc de logements, dominé par les appartements (80,9 %), reflète un habitat collectif urbain. Les maisons, qui représentent 19,1 % du parc, sont principalement situées dans le cœur historique. La commune bénéficie d'un climat doux (température moyenne 12,4°C) et d'une faible exposition aux risques naturels, à l'exception de 16 arrêtés catastrophes naturelles historiques.
Carte du marché immobilier à Bourg-la-Reine
Bourg-la-Reine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bourg-la-Reine
Le climat local est tempéré, avec une température moyenne annuelle de 12,4 °C et des précipitations modérées (668 mm/an). Ce profil, sans extrêmes, correspond aux attentes des familles et actifs franciliens recherchant un cadre agréable. L'altitude faible (55 m) et l'absence de relief marqué atténuent les vents forts. Un climat qui ne constitue ni un atout ni un frein majeur, mais offre un confort de vie standard en Île-de-France.
À qui s'adresse Bourg-la-Reine ?
La commune s'adresse principalement aux couples d'actifs travaillant en Île-de-France, sensibles à la proximité des transports. Les familles y trouvent un environnement scolaire dense (15 établissements), mais la part des maisons (19,1 % du parc) restreint l'offre. Les retraités (24,1 % de 60 ans et plus) y sont bien représentés et peuvent apprécier les services de santé. L'accession pour les primo-accédants est difficile sans apport conséquent, le revenu médian local étant de 33 700 €.
Avantages et limites à Bourg-la-Reine
✓ Points forts
- Desserte transports et accès rapide à Paris
- Tissu commercial et de services très complet (685 équipements)
- Environnement scolaire dense avec 15 établissements
- Patrimoine historique avec un monument protégé
- Connexion fibre très développée (94,3 % de couverture)
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (plus de 10 500 hab/km²)
- Prix au m² élevés, surtout pour les maisons
- Risques naturels recensés (5 aléas, 16 arrêtés historiques)
Composition du parc immobilier à Bourg-la-Reine
10 280 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 80,9 % d'appartements, 19,1 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de 10 280 logements est majoritairement constitué d'appartements (80,9 %), avec seulement 19,1 % de maisons, signe d'une densité urbaine marquée. La part de propriétaires (55,2 %) est solide et le taux de résidences secondaires très faible (1,3 %). Cela dessine un marché stable, ancré dans la résidence principale, avec une demande locative structurelle portée par la proximité de Paris et les 15 établissements scolaires.
Ancienneté du parc à Bourg-la-Reine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 212 logements).
- Avant 1919 5,4 % 500 logts
- 1919-1945 12,7 % 1 174 logts
- 1946-1970 36,0 % 3 315 logts
- 1971-1990 25,7 % 2 364 logts
- 1991-2005 10,9 % 1 002 logts
- 2006-2019 9,3 % 858 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bourg-la-Reine
685 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bourg-la-Reine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune présente un risque sismique très faible et un niveau de radon faible. Cependant, 5 risques naturels sont recensés et 16 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, souvent liés à des inondations ou mouvements de terrain. Consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives éventuelles sur la parcelle qui vous intéresse. Une vérification indispensable avant tout compromis.
Cas pratique : un achat type à Bourg-la-Reine
Acquérir une maison médiane de 120 m² à 7 237 €/m² représente un budget de 868 440 €. Cela équivaut à près de 26 années du revenu médian local (33 700 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 4 350 €, un effort important qui cible les foyers aux revenus substantiels ou les successions.
Erreurs à éviter quand on achète à Bourg-la-Reine
- Omettre de consulter le DPE et le risque travaux associé.
- Acheter sans vérifier les arrêtés catastrophes naturelles (16 historiques).
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local (33 700 €).
- Négliger l'impact de l'étage et de l'exposition sur la valeur.
Points clés à retenir à Bourg-la-Reine
- Prix médian au m² : 5 511 €, en baisse de 10 % sur un an.
- Rendement brut appartement : 5,4 %, net environ 3,6 %.
- Classe DPE dominante : D (240 kWh/m²/an).
- Écart maison/appart : +37 % pour une maison (7 493 €/m²).
- Loyer médian des appartements : 24,0 €/m²/mois.
- 15,4 % du parc est une passoire thermique (F/G).
- Parc ancien : 18,2 % des logements construits avant 1945.
- Budget type pour un appart : environ 307 340 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bourg-la-Reine ?
À Bourg-la-Reine, la valeur se joue sur des critères précis au-delà du simple mètre carré. La proximité de la gare du Chemin d'Antony (3,4 km) ou de la gare TGV (6,9 km) est un premium. L'état du bien et son DPE sont déterminants face à 15,4 % de passoires. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété pèsent. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont clés. La présence de commerces (86 équipements) et d'écoles à proximité immédiate valorise aussi.
Estimation indicative d'une maison à Bourg-la-Reine
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
599 280 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute dans ce marché d'acheteur entraîne une vacance prolongée, d'autant que le taux de logements vacants est déjà de 7,8 %. À l'inverse, une sous-évaluation vous prive de milliers d'euros. Seule une analyse fine des références récentes (DVF), du stade d'avancement du Plan Local d'Urbanisme et de l'état du parc (18,2 % construit avant 1945) permet de fixer un prix de vente compétitif. C'est la condition pour attirer les acheteurs, dont le revenu médian local est de 33 700 €, dans un environnement concurrentiel.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local décrypte les micro-marchés : la valeur d'une rue près du monument historique protégé diffère d'une résidence des années 70. Il évalue l'état réel, les travaux à prévoir, et connaît la demande précise (familles, investisseurs). Son estimation sert aussi de levier de négociation face à des acheteurs sérieux. Les outils en ligne, utiles pour un premier ordre d'idée, ne captent pas ces subtilités qui font souvent varier le prix de 5 à 15 %.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m², très variable par rue.
- Surestimer un bien mal classé énergétiquement (DPE F/G).
- Oublier de comparer avec le neuf (225 logements autorisés en 2024).
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-10 % sur l'an).
Investir à Bourg-la-Reine : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux connaît Bourg-La-Reine en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition rentable.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bourg-la-Reine
Quel est le prix immobilier moyen à Bourg-La-Reine ?
Le prix médian global s'établit à 5 511 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les appartements se négocient autour de 5 159 €/m², tandis que les maisons atteignent 7 493 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Bourg-La-Reine ?
La correction de 10 % en 2024 offre une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs. Le rendement locatif brut des appartements (5,4 %) reste attractif, mais il faut cibler des biens bien isolés pour éviter les passoires thermiques.
Bourg-La-Reine est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Bourg-La-Reine est moins chère que plusieurs communes comparables : -24 % par rapport à Orsay, -39 % face à Viroflay. En revanche, elle est plus chère que Longjumeau (-35 %) ou Chilly-Mazarin (-27 %).
Quel rendement locatif espérer à Bourg-La-Reine ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,4 % pour les appartements, ce qui correspond à un loyer médian de 24 €/m²/mois. Pour les maisons, le rendement est plus faible (3,3 %), avec un loyer de 19,8 €/m²/mois.
Quels sont les quartiers à privilégier à Bourg-La-Reine ?
Les secteurs proches de la gare du Chemin d'Antony (3,4 km) et du centre-ville, bien desservis et dotés de nombreux commerces, sont les plus demandés. Le cœur historique, avec ses maisons, attire les familles.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 24 % à Orsay et de 39 % à Viroflay, Bourg-La-Reine offre un effet de levier significatif pour acquérir dans les Hauts-de-Seine, malgré des indicateurs locatifs comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bourg-la-Reine.
Communes limitrophes de Bourg-la-Reine
Bourg-la-Reine est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Bourg-la-Reine est un marché d'exception — 5 448 €/m² sur 239 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Hauts-de-Seine. Dans les Hauts-de-Seine, Bourg-la-Reine se classe parmi les 19 % de communes les plus accessibles (8e rang le moins cher sur 36).
Le prix médian au m² à Bourg-la-Reine diminue de -11,5 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 1 219 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Typologie urbaine marquée: 82,0 % des transactions de Bourg-la-Reine concernent des appartements, autour de 5 159 €/m². Un bien type de 110 m² revient à environ 824 230 €, soit 24,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 24,0 €/m² pour un appartement et 19,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 5,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Bourg-la-Reine: l'équivalent de 112 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (82 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Bourg-la-Reine est caractéristique du tissu urbain parisien. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 106 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.