4 angles pour comprendre le marché immobilier à Montrouge
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Faut-il investir à Montrouge en 2026 ?
Ville de la première couronne parisienne d'à peine 2 km², Montrouge affiche la densité de population la plus forte des Hauts-de-Seine. Son parc immobilier, très majoritairement composé d'appartements, est directement soumis aux mouvements de la métropole. Face à une correction des prix en 2024, quelle stratégie d'investissement adopter ?
Malgré une correction récente de -6,4 %, Montrouge reste la commune la plus dense des Hauts-de-Seine, une singularité qui structure son marché.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les appartements en location annuelle, en acceptant une faible plus-value immédiate pour un rendement correct.
Points clés
- ✓ Correction de -6,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Liquidité assurée par 570 ventes d'appartements
- ✓ Rendement locatif net de 3,1 % supérieur à l'épargne
- ⚠ Effort d'accession record : 32 ans de revenu pour une maison
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (7,2/10)
- ⚠ Pression fiscale locale à 20,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 7 222 €/m², Montrouge se situe dans le quart le plus cher des communes françaises.
- Son prix dépasse largement la médiane des Hauts-de-Seine, confirmant son statut de ville très urbaine.
- Son rendement locatif (4,4 %) est compétitif face aux grandes métropoles, mais inférieur à certaines villes de banlieue.
Analyse du marché immobilier à Montrouge
Le marché immobilier de Montrouge affiche une pression notable (IPI 7,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Montrouge
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché actif et concurrentiel, nécessitant une réaction rapide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché actif et concurrentiel, nécessitant une réaction rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité très faible (2,9/10) révèle que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, un signal pour les investisseurs externes.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité très faible (2,9/10) révèle que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, un signal pour les investisseurs externes.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,3/10) suggère une demande locative stable mais sans tension excessive sur les loyers.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,3/10) suggère une demande locative stable mais sans tension excessive sur les loyers.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique élevée (5,7/10) pointe un potentiel pour la location saisonnière ou de courte durée, à étudier au cas par cas.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique élevée (5,7/10) pointe un potentiel pour la location saisonnière ou de courte durée, à étudier au cas par cas.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 7294,5 — Percentile dept : 89/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 16,7 — Percentile dept : 83/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 83/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -4,9 — Percentile dept : 3/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 23162,0 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 16,7 — Percentile dept : 17/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 36,5 — Percentile dept : 31/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 15,3 — Percentile dept : 71/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 58,0 — Percentile dept : 69/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 83/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -4,9 — Percentile dept : 3/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 90/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 7294,5 — Percentile dept : 11/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 83/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 90/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 89/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 23162,0 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Montrouge : cadre de vie et logement
Acheter à Montrouge, c'est opter pour une ville très dense (23 162 hab./km²) au sud de Paris, offrant une vie de quartier animée et des transports pratiques. Le marché, bien que corrigeant (-6,4 %), reste exigeant financièrement, avec un prix médian global dépassant les 7 200 €/m².
Tout savoir pour acheter et vivre à MontrougeInvestir à Montrouge : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites offrent une photographie précise, mais le choix du bien, de son état et de sa rue reste déterminant. Saisir le moment d'un marché en ajustement exige une connaissance intime des micro-secteurs et du réseau d'agences.
Ces chiffres dessinent un marché spécifique. Leur translation en opportunité concrète dépend d'une expertise hyperlocale.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montrouge
Quel est le prix au mètre carré à Montrouge ?
En 2024, le prix médian global est de 7 222 €/m². Les appartements se négocient autour de 7 154 €/m², tandis que le prix médian des maisons dépasse 10 261 €/m².
Le marché immobilier est-il en baisse à Montrouge ?
Oui, les prix médians ont baissé de -6,4 % entre 2023 et 2024. Cette correction fait suite à un pic atteint en 2021. Le volume des transactions est également en recul.
Montrouge est-elle une bonne ville pour investir en location ?
Le rendement locatif brut pour les appartements est de 4,4 %, ce qui est correct en région parisienne. La demande locative est soutenue par la proximité de Paris et l'offre limitée de logements neufs.
Quels sont les quartiers de Montrouge ?
Montrouge, de petite taille, ne possède pas de quartiers officiels très marqués. La valeur immobilière varie surtout selon la proximité des axes de transport, des commerces et le caractère plus ou moins résidentiel des rues.
Combien coûte une maison à Montrouge ?
Le prix médian d'une maison est de 10 261 €/m². Pour une surface médiane de 95 m², le budget total approche le million d'euros (environ 975 000 €), un marché très restreint et élitiste.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des communes comparables comme Massy (-37 %) ou Sartrouville (-30 %) est considérable, ce qui limite l'effet de levier et renforce l'argument d'un investissement de rendement plus que de plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montrouge.
Résumé
Les transactions DVF 2026 à Montrouge font ressortir un médian à 7 208 €/m², très au-dessus de la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Montrouge diminue de -10,8 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 3 429 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché est principalement collectif: 96,6 % des ventes portent sur des appartements, à 7 153 €/m² pour 52 m² en surface médiane. Le bien médian (96 m² à 1 008 000 €) équivaut à 33,0 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 26,5 €/m² pour un appartement et 21,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (4,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Montrouge: 675 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 135 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 98 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Montrouge est caractéristique du tissu urbain parisien. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m).
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.