Les transactions DVF 2024 à Montrouge font ressortir un médian à 7 222 €/m², très au-dessus de la médiane départementale. La fourchette centrale des ventes (6 055 à 8 364 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Le prix médian au m² à Montrouge diminue de -11,1 % sur cinq ans (2020-2024). Au total, 3 297 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,4 % — un retournement à surveiller.
Le marché est principalement collectif: 95,5 % des ventes portent sur des appartements, à 7 154 €/m² pour 48 m² en surface médiane. Le bien médian (95 m² à 974 795 €) équivaut à 32,0 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 26,5 €/m² pour un appartement et 21,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (4,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 356 logements autorisés sur 2020-2024, dont 304 commencés. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 76 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Montrouge est caractéristique du tissu urbain parisien. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 75 m).
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Montrouge
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Faut-il investir à Montrouge en 2026 ?
Ville de la première couronne parisienne d'à peine 2 km², Montrouge affiche la densité de population la plus forte des Hauts-de-Seine. Son parc immobilier, très majoritairement composé d'appartements, est directement soumis aux mouvements de la métropole. Face à une correction des prix en 2024, quelle stratégie d'investissement adopter ?
Malgré une correction récente de -6,4 %, Montrouge reste la commune la plus dense des Hauts-de-Seine, une singularité qui structure son marché.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les appartements en location annuelle, en acceptant une faible plus-value immédiate pour un rendement correct.
Points clés
- ✓ Correction de -6,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Liquidité assurée par 570 ventes d'appartements
- ✓ Rendement locatif net de 3,1 % supérieur à l'épargne
- ⚠ Effort d'accession record : 32 ans de revenu pour une maison
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (7,2/10)
- ⚠ Pression fiscale locale à 20,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 7 222 €/m², Montrouge se situe dans le quart le plus cher des communes françaises.
- Son prix dépasse largement la médiane des Hauts-de-Seine, confirmant son statut de ville très urbaine.
- Son rendement locatif (4,4 %) est compétitif face aux grandes métropoles, mais inférieur à certaines villes de banlieue.
Analyse du marché immobilier à Montrouge
Le marché de Montrouge est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Montrouge
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché actif et concurrentiel, nécessitant une réaction rapide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché actif et concurrentiel, nécessitant une réaction rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (2,9/10) révèle que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, un signal pour les investisseurs externes.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (2,9/10) révèle que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, un signal pour les investisseurs externes.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,3/10) suggère une demande locative stable mais sans tension excessive sur les loyers.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,3/10) suggère une demande locative stable mais sans tension excessive sur les loyers.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique élevée (5,7/10) pointe un potentiel pour la location saisonnière ou de courte durée, à étudier au cas par cas.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique élevée (5,7/10) pointe un potentiel pour la location saisonnière ou de courte durée, à étudier au cas par cas.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Montrouge : cadre de vie et logement
Acheter à Montrouge, c'est opter pour une ville très dense (23 162 hab./km²) au sud de Paris, offrant une vie de quartier animée et des transports pratiques. Le marché, bien que corrigeant (-6,4 %), reste exigeant financièrement, avec un prix médian global dépassant les 7 200 €/m².
Tout savoir pour acheter et vivre à MontrougeInvestir à Montrouge : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites offrent une photographie précise, mais le choix du bien, de son état et de sa rue reste déterminant. Saisir le moment d'un marché en ajustement exige une connaissance intime des micro-secteurs et du réseau d'agences.
Ces chiffres dessinent un marché spécifique. Leur translation en opportunité concrète dépend d'une expertise hyperlocale.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montrouge
Quel est le prix au mètre carré à Montrouge ?
En 2024, le prix médian global est de 7 222 €/m². Les appartements se négocient autour de 7 154 €/m², tandis que le prix médian des maisons dépasse 10 261 €/m².
Le marché immobilier est-il en baisse à Montrouge ?
Oui, les prix médians ont baissé de -6,4 % entre 2023 et 2024. Cette correction fait suite à un pic atteint en 2021. Le volume des transactions est également en recul.
Montrouge est-elle une bonne ville pour investir en location ?
Le rendement locatif brut pour les appartements est de 4,4 %, ce qui est correct en région parisienne. La demande locative est soutenue par la proximité de Paris et l'offre limitée de logements neufs.
Quels sont les quartiers de Montrouge ?
Montrouge, de petite taille, ne possède pas de quartiers officiels très marqués. La valeur immobilière varie surtout selon la proximité des axes de transport, des commerces et le caractère plus ou moins résidentiel des rues.
Combien coûte une maison à Montrouge ?
Le prix médian d'une maison est de 10 261 €/m². Pour une surface médiane de 95 m², le budget total approche le million d'euros (environ 975 000 €), un marché très restreint et élitiste.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des communes comparables comme Massy (-37 %) ou Sartrouville (-30 %) est considérable, ce qui limite l'effet de levier et renforce l'argument d'un investissement de rendement plus que de plus-value.
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