01 Le parc de logements
Le parc comprend 16 425 logements dont 15 637 résidences principales, 114 résidences secondaires et 674 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 15 637 | 95,2 % |
| Résidences secondaires | 114 | 0,7 % |
| Logements vacants | 674 | 4,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 16 425.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 135 | 0,9 % |
| 1919-1945 | 377 | 2,5 % |
| 1946-1970 | 2 303 | 15,1 % |
| 1971-1990 | 6 313 | 41,5 % |
| 1991-2005 | 3 813 | 25,0 % |
| 2006-2020 | 2 285 | 15,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 41 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 185 | 7,6 % |
| 2 pièces | 2 685 | 17,2 % |
| 3 pièces | 3 367 | 21,5 % |
| 4 pièces | 3 559 | 22,8 % |
| 5 pièces ou plus | 4 840 | 31,0 % |
Distribution par taille: 25 % de petits logements (T1-T2), 31 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 14 700 | 15 228 | 16 425 |
| Rés. principales | 13 944 | 14 473 | 15 637 |
| Rés. secondaires | 114 | 94 | 114 |
| Vacants | 642 | 662 | 674 |
À titre de comparaison : 54,5 % de part de propriétaires à Nogent-sur-Marne, à 11 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 953 | 57,3 % |
| Locataires (privé) | 3 446 | 22,0 % |
| Locataires HLM | 3 024 | 19,3 % |
| Logés gratuitement | 213 | 1,4 % |
Occupation des résidences principales — 57,3 % appartiennent à leurs occupants, 41,4 % sont louées, avec 19 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 557 | 54,7 % |
| Fioul | 318 | 2,0 % |
| Électricité | 6 176 | 39,5 % |
| Gaz bouteille | 32 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 553 | 3,5 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 55 %. électricité pèse 39 %, autres sources (bois notamment) 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 718 |
| 2 à 4 ans | 3 177 |
| 5 à 9 ans | 2 977 |
| 10 ans ou plus | 7 765 |
| Total ménages | 15 637 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 470 |
| Sous-occupation modérée | 3 455 |
| Sous-occupation accentuée | 2 379 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 731 |
| Suroccupation modérée | 2 356 |
| Suroccupation accentuée | 342 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 333 | 14,9 % |
| 1 voiture | 7 930 | 50,7 % |
| 2 voitures ou plus | 5 374 | 34,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 15 % sans voiture, 51 % à une voiture et 34 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 76,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 325 | 2 773 | 441 | 111 |
| 1975 | 5 734 | 5 064 | 316 | 354 |
| 1982 | 6 831 | 6 238 | 240 | 353 |
| 1990 | 9 196 | 8 602 | 206 | 388 |
| 1999 | 12 505 | 11 625 | 177 | 703 |
| 2007 | 13 569 | 12 781 | 99 | 690 |
| 2012 | 14 700 | 13 944 | 114 | 642 |
| 2017 | 15 228 | 14 473 | 94 | 662 |
| 2023 | 16 425 | 15 637 | 114 | 674 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 325 logements, le total atteint 16 425 en 2023 (+394 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 086 | 1 027 | 1 408 | 1 137 | 1 209 | 528 | 780 |
| Dont vacants > 2 ans | 139 | 137 | 165 | 156 | 223 | 236 | 149 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 0,3 % |
| Classe B | 50 | 0,7 % |
| Classe C | 3 516 | 49,8 % |
| Classe D | 2 419 | 34,2 % |
| Classe E | 748 | 10,6 % |
| Classe F | 205 | 2,9 % |
| Classe G | 107 | 1,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (50 %), 51 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 764 | 10,8 % |
| Classe B | 1 575 | 22,3 % |
| Classe C | 2 621 | 37,1 % |
| Classe D | 1 469 | 20,8 % |
| Classe E | 415 | 5,9 % |
| Classe F | 164 | 2,3 % |
| Classe G | 57 | 0,8 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (37 %), 70 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 294 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 203 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 179 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 136 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 103 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 294 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 1 |
| Classe B | 24 | 26 |
| Classe C | 505 | 3 011 |
| Classe D | 782 | 1 637 |
| Classe E | 313 | 435 |
| Classe F | 130 | 75 |
| Classe G | 67 | 40 |
Côté maisons, la dominante est D (211 kWh/m²/an); côté appartements, C (168).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 178 |
| T2 | 777 |
| T3 | 1 392 |
| T4 | 1 044 |
| T5+ | 192 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Pontault-Combault (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 16 425 logements recensés à Pontault-Combault, 15 637 servent de résidence principale (95,2 %) — une structure résolument résidentielle. Profil typologique mixte: 48,1 % de maisons et 51,9 % d'appartements. Pour mémoire, Pontault-Combault est dans la grande couronne parisienne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Le parc penche vers la propriété occupante (57,3 %), le locatif étant minoritaire (41,4 %). La part HLM atteint 19,3 % dans l'offre de résidences principales. Pontault-Combault est en deçà de l'obligation SRU: 24,0 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.
Selon l'INSEE, 15,0 % du parc de Pontault-Combault remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Sur le plan énergétique, de Pontault-Combault, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 180 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 54,7 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Le parc de Pontault-Combault s'est étoffé de +7,9 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). 14,9 % des ménages de Pontault-Combault n'ont pas de voiture, 34,4 % en possèdent au moins deux.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Pontault-Combault est dans la grande couronne parisienne.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 506 communes du Seine-et-Marne, Pontault-Combault se place dans le top 7 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,7 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 7 % du Seine-et-Marne
Analyse du marché immobilier à Pontault-Combault
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Pontault-Combault
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Pontault-Combault s'établit à 3 644 €, sur la base de 366 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Pontault-Combault se positionne dans le top 7 % des communes les plus chères du Seine-et-Marne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pontault-Combault Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Pontault-Combault
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 877 €/m² à 3 644 €/m² (-6,0 %), pour 366 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
55,2 % de maisons et 44,8 % d'appartements parmi les 366 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (55,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 573 €/m² pour les maisons et 3 797 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 366 | 202 | 164 |
| Prix médian/m² | 3 644 € | 3 573 € | 3 797 € |
| Prix moyen/m² | 3 719 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 490 | 3 877 € |
| 2022 | 475 | 4 051 € |
| 2023 | 364 | 3 960 € |
| 2024 | 287 | 3 739 € |
| 2025 | 366 | 3 644 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 5 676 logements ont été autorisés et 4 972 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 88 %.
Vacance longue durée à Pontault-Combault
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Pontault-Combault (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 641 logements ont été autorisés à à Pontault-Combault, -66 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Pontault-Combault
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Pontault-Combault
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Pontault-Combault
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 065 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Pontault-Combault: classe C en tête, 4,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Pontault-Combault
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Pontault-Combault : cadre de vie et logement
Pontault-Combault compte 39 096 habitants sur 13,64 km². Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 716 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 1 616 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Pontault-Combault
Pontault-Combault et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pontault-Combault
Composition du parc immobilier à Pontault-Combault
16 425 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 7 905 maisons et 8 450 appartements à à Pontault-Combault.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Pontault-Combault
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 15 226 logements).
- Avant 1919 0,9 % 135 logts
- 1919-1945 2,5 % 377 logts
- 1946-1970 15,1 % 2 303 logts
- 1971-1990 41,5 % 6 313 logts
- 1991-2005 25,0 % 3 813 logts
- 2006-2020 15,0 % 2 285 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Pontault-Combault
1 616 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Pontault-Combault
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRsecheresse Pontault-Combault PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Pontault-Combault
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
353 468 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pontault-Combault
Quel est le prix de l'immobilier à Pontault-Combault ?
Le prix médian au m² à Pontault-Combault est de 3 644 € (données DVF, 366 transactions). Pour une maison de 97 m² (surface médiane locale), compter environ 347 000 €.
Comment Pontault-Combault se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Pontault-Combault se classe au 34ᵉ rang sur 506 communes du Seine-et-Marne — dans le top 7 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Pontault-Combault ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Pontault-Combault est de 4,9 % (loyer de 14,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Pontault-Combault
Pontault-Combault est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Pontault-Combault dépasse la médiane nationale (2 446 €/m²) avec 3 644 €/m² observés en 2026. Au classement départemental, Pontault-Combault se place dans les 7 % de communes les plus chères du Seine-et-Marne.
Le prix médian de Pontault-Combault recule de 6,0 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 982 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 55,2 % de maisons et 44,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 97 m² revient à environ 346 581 €, soit 12,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Pontault-Combault: 18,1 €/m²/mois pour un appartement, 14,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (4,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Pontault-Combault (0,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 641 logements autorisés, soit 128/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 84 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Pontault-Combault est dans la grande couronne parisienne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).