01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 130 logements dont 5 564 résidences principales, 110 résidences secondaires et 456 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 564 | 90,8 % |
| Résidences secondaires | 110 | 1,8 % |
| Logements vacants | 456 | 7,4 % |
Sur les 6 130 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 271 | 4,9 % |
| 1919-1945 | 370 | 6,7 % |
| 1946-1970 | 1 169 | 21,1 % |
| 1971-1990 | 1 968 | 35,5 % |
| 1991-2005 | 1 325 | 23,9 % |
| 2006-2019 | 435 | 7,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 36 %, devant les constructions récentes (8 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 366 | 6,6 % |
| 2 pièces | 612 | 11,0 % |
| 3 pièces | 1 426 | 25,6 % |
| 4 pièces | 1 335 | 24,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 825 | 32,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 33 % du parc, contre 18 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 983 | 6 050 | 6 130 |
| Rés. principales | 5 277 | 5 396 | 5 564 |
| Rés. secondaires | 102 | 50 | 110 |
| Vacants | 603 | 603 | 456 |
Commune voisine de taille comparable, Bellerive-sur-Allier (48 km) affiche 57,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 212 | 57,7 % |
| Locataires (privé) | 1 522 | 27,4 % |
| Locataires HLM | 740 | 13,3 % |
| Logés gratuitement | 90 | 1,6 % |
La répartition du parc occupé: 57,7 % de propriétaires, 40,7 % de locataires, dont 13 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 606 | 64,8 % |
| Fioul | 256 | 4,6 % |
| Électricité | 1 563 | 28,1 % |
| Gaz bouteille | 27 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 112 | 2,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 65 % au gaz de ville, 28 % pour électricité, 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 755 |
| 2 à 4 ans | 1 117 |
| 5 à 9 ans | 931 |
| 10 ans ou plus | 2 761 |
| Total ménages | 5 564 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 975 |
| Sous-occupation modérée | 1 627 |
| Sous-occupation accentuée | 1 202 |
| Suroccupation modérée | 366 |
| Suroccupation accentuée | 9 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 701 | 12,6 % |
| 1 voiture | 3 022 | 54,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 840 | 33,1 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 13 % sans, 54 % à une voiture, 33 % multi-motorisés. Par ailleurs, 78,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 274 | 2 142 | 31 | 101 |
| 1975 | 2 923 | 2 629 | 63 | 231 |
| 1982 | 3 464 | 3 172 | 45 | 247 |
| 1990 | 4 358 | 3 932 | 111 | 315 |
| 1999 | 5 156 | 4 769 | 70 | 317 |
| 2006 | 5 625 | 5 307 | 73 | 245 |
| 2011 | 5 983 | 5 277 | 102 | 603 |
| 2016 | 6 050 | 5 396 | 50 | 603 |
| 2022 | 6 130 | 5 564 | 110 | 456 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 274 à 6 130 logements, soit +170 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 427 | 468 | 441 | 554 | 530 | 315 |
| Dont vacants > 2 ans | 102 | 117 | 108 | 112 | 136 | 143 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,2 % |
| Classe B | 9 | 0,4 % |
| Classe C | 854 | 33,3 % |
| Classe D | 936 | 36,4 % |
| Classe E | 374 | 14,6 % |
| Classe F | 230 | 9,0 % |
| Classe G | 161 | 6,3 % |
Le graphique décompose les 2 568 diagnostics par étiquette énergétique: 36 % en D, 34 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 123 | 4,8 % |
| Classe B | 383 | 14,9 % |
| Classe C | 821 | 32,0 % |
| Classe D | 710 | 27,6 % |
| Classe E | 246 | 9,6 % |
| Classe F | 177 | 6,9 % |
| Classe G | 108 | 4,2 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (32 %), et 52 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 323 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 273 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 173 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 206 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 111 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 323 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 111 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 9 | 0 |
| Classe C | 203 | 651 |
| Classe D | 178 | 758 |
| Classe E | 119 | 255 |
| Classe F | 98 | 132 |
| Classe G | 76 | 85 |
Performance comparée: maisons classées C (243), appartements classés D (217), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 59 |
| T2 | 184 |
| T3 | 377 |
| T4 | 242 |
| T5+ | 102 |
Faut-il investir à Beaumont en 2026 ?
À 3 km seulement du centre de Clermont-Ferrand, Beaumont bénéficie pleinement de la dynamique économique et résidentielle de la métropole. Cette intégration se traduit par un prix au m² élevé pour le département, mais aussi par une population qui vieillit et un taux de chômage supérieur à 9 %. Le verdict d'investissement doit composer avec cette dualité.
Avec un prix au m² supérieur de 50 % à celui de Thiers, Beaumont incarne l'effet d'aimant de la métropole clermontoise, mais la correction récente invite à la sélectivité.
Verdict
➤ Investir à Beaumont suppose de miser sur la dynamique métropolitaine à long terme, en acceptant une rentabilité brute correcte mais une accessibilité difficile pour les locaux.
Points clés
- ✓ Intégration directe à Clermont Auvergne Métropole
- ✓ Rendement brut des appartements correct à 6,0 %
- ✓ Correction de -2,6 % : point d'entrée potentiel
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Parc ancien et 15 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global de 2 356 €/m², supérieur à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'attractivité territoriale.
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Beaumont
Le marché immobilier de Beaumont affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Beaumont
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6,7/10) : le marché est dynamique, porté par la proximité de Clermont-Ferrand.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6,7/10) : le marché est dynamique, porté par la proximité de Clermont-Ferrand.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,2/10) : la demande locative existe mais ne crée pas de tension excessive sur les loyers.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,2/10) : la demande locative existe mais ne crée pas de tension excessive sur les loyers.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (0,8/10) : le marché est essentiellement résidentiel, sans opportunité saisonnière significative.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (0,8/10) : le marché est essentiellement résidentiel, sans opportunité saisonnière significative.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2561,6 — Percentile dept : 91/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 88/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,6 — Percentile dept : 37/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2682,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 12/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,4 — Percentile dept : 39/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,1 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,3 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,6 — Percentile dept : 37/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2561,6 — Percentile dept : 9/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 9/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,4 — Percentile dept : 21/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2682,0 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Beaumont : opportunités et risques
Investir à Beaumont en 2026 cible prioritairement le segment locatif annuel, porté par la demande des actifs travaillant dans l'agglomération. Le rendement brut de 6,0 % pour les appartements, supérieur à celui des grandes métropoles, constitue un argument. Néanmoins, le rendement net chute aux alentours de 3,5 % une fois intégrée la taxe foncière (43,95 %), les frais de gestion et la vacance locative. La rentabilité réelle est donc modeste.
Le risque majeur réside dans le parc de logements anciens. Avec 11,6 % des résidences construites avant 1945 et 15 % classées F ou G, l'investisseur doit impérativement budgéter des travaux de rénovation énergétique pour se conformer à la loi Climat et Résilience (interdiction de louer les passoires). Ce surcoût grève d'autant la rentabilité. La stratégie gagnante consiste à acquérir un bien déjà aux normes ou nécessitant des travaux légers, en privilégiant les quartiers bien connectés aux transports.
La faible accessibilité (IAI à 2/10) et le déclin démographique léger sont des freins à une forte appréciation du capital. L'investissement se justifie donc moins par la spéculation sur la plus-value que par la recherche d'un revenu locatif stable, adossé à la solidité économique de la métropole clermontoise. Il convient de rester prudent face aux projets neufs, alors que 280 logements ont été autorisés récemment, pour une population qui stagne.
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Données du marché immobilier à Beaumont
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 2 356 €/m² à Beaumont, issu des 164 transactions DVF 2024, place cette commune dans le haut du panier du Puy-de-Dôme. Cette valorisation s'explique moins par ses indicateurs socio-économiques que par sa géographie : intégrée à Clermont Auvergne Métropole, elle capte une demande résidentielle et locative issue du pôle urbain voisin, attirée par une desserte exceptionnelle (gare TGV à 3 km, aéroport à 7 km) et un niveau d'équipements et de services très élevé (ICS à 7,9/10).
La baisse de -2,6 % enregistrée en 2024 est un signal important. Elle intervient après trois années de hausse et semble acter un plafond de valorisation, du moins temporaire. Cette correction est plus prononcée pour les appartements, dont le prix médian est désormais inférieur à celui des maisons. D'après les données DVF, le marché se fractionne : les biens rénovés ou bien situés résistent, tandis que les passoires thermiques (15 % du parc) pèsent sur les médianes.
La comparaison avec les communes alentour est sans appel : Beaumont est 26 % plus chère que Bellerive-sur-Allier et 60 % plus chère que Thiers. Cet éart s'analyse comme une prime pour l'intégration métropolitaine immédiate. Toutefois, il laisse peu de marge pour une plus-value future basée sur un rattrapage, sauf à parier sur une extension continue de l'influence clermontoise.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Beaumont Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Beaumont sur les cinq dernières années, d'après les données DVF, dessine une trajectoire en deux temps. Une phase de hausse continue entre 2020 et 2023 a porté le prix médian de 2 292 €/m² à 2 503 €/m², suivie d'une correction de -2,6 % en 2024. Cette inflexion, qui ramène le mètre carré à 2 356 €, intervient dans un contexte national de renchérissement du crédit. Elle est plus marquée pour les appartements, dont le prix médian est désormais inférieur à celui des maisons. Pour un acheteur en 2026, cette tendance suggère un marché qui a peut-être atteint un plafond local, offrant un environnement de négociation plus favorable qu'il y a deux ans, à condition de sélectionner des biens éloignés des passoires thermiques.
Évolution du marché immobilier de Beaumont
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 143 €/m² à 2 356 €/m² (+9,9 %), pour 164 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Beaumont révèlent un effort d'investissement substantiel. Pour acquérir une maison type de 94 m² à 257 090 €, un ménage local au revenu médian devrait y consacrer 10,1 années de revenus. L'accès à la propriété y est donc difficile. En locatif, l'appartement type de 54 m² offre un rendement brut de 6,0 %, mais le rendement net estimé chute à environ 3,5 % après déduction de la taxe foncière (43,95 %), des frais de gestion et d'une vacance locative. Le loyer perçu ne couvre ainsi pas intégralement la mensualité d'un emprunt standard, laissant à la charge de l'investisseur un effort net mensuel. La viabilité du montage dépend donc d'un apport personnel significatif.
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Beaumont, avec 136 ventes en 2024, reste actif bien qu'en net ralentissement par rapport au pic de 2022 (190 transactions). La répartition est intéressante : les appartements, avec 100 ventes, dominent le volume, signe d'un parc collectif important et d'une demande orientée vers les plus petites surfaces, probablement de la part d'investisseurs ou de jeunes actifs. La surface médiane vendue est de 54 m² pour les appartements et 94 m² pour les maisons. Ce profil de transactions, couplé à une baisse des prix, indique un marché qui bascule progressivement en faveur de l'acheteur, où la liquidité reste correcte mais où la négociation sur les biens les moins performants énergétiquement devient cruciale.
Répartition des ventes
39,0 % de maisons et 61,0 % d'appartements parmi les 164 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (61,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 623 €/m² pour les maisons et 2 212 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 164 | 64 | 100 |
| Prix médian/m² | 2 356 € | 2 623 € | 2 212 € |
| Prix moyen/m² | 2 635 € | ||
| Surface médiane | – | 103 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 165 | 2 143 € |
| 2022 | 171 | 2 469 € |
| 2023 | 135 | 2 516 € |
| 2024 | 113 | 2 419 € |
| 2025 | 164 | 2 356 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Beaumont est soutenue, avec 280 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 16 % par rapport à la période précédente. Cette activité, concentrée sur un territoire de seulement 4 km², témoigne de la pression foncière et de l'attractivité résidentielle persistante de la commune, nourrie par sa proximité avec Clermont-Ferrand. Néanmoins, cette offre nouvelle arrive dans un contexte démographique légèrement négatif (-0,6 % sur 5 ans). Il convient donc de surveiller un risque de sur-offre à moyen terme, particulièrement dans le segment de l'accession, qui pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien mal entretenu. Les zones en développement méritent une attention particulière.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 492 logements autorisés cumulés, 742 commencés: la dynamique récente affiche 216 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Beaumont
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Beaumont (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 427 logements ont été autorisés à à Beaumont, +101 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Beaumont
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beaumont
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se calcule en déduisant du brut les charges incompressibles. À Beaumont, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,95 %. Il faut aussi anticiper environ 15 % de loyer pour la gestion locative, les réparations et une provision pour vacance locative. La part de logements vacants est de 7,4 % à l'échelle communale. Pour un appartement affichant 6 % de rendement brut, ces charges ramènent le net aux alentours de 3,5 %, ce qui reste compétitif dans la métropole clermontoise.
Performance énergétique du parc à Beaumont
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 568 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Beaumont: classe D en tête, 15,2 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique du parc est typique d'une commune de cette ancienneté : la classe D domine, avec une consommation moyenne de 223 kWh/m²/an. Le risque réglementaire est réel, car 15 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Ces biens seront progressivement interdits à la location (2028 pour les F et G). Pour un acheteur, cela représente soit un coût de rénovation à anticiper, soit une opportunité de décote à l'achat pour un bien à retravailler. Source ADEME.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, majoritaires dans les transactions, offrent le meilleur rendement brut (6,0%). Les studios et T2 de 54 m² médians, souvent dans des immeubles, correspondent à la demande la plus forte. Les maisons, plus chères à l'achat (2 623 €/m²), ciblent une niche familiale. Le neuf (7,9% du parc après 2006) est marginal ; l'ancien domine, avec l'impératif de surveiller le DPE : 15% du parc est en passoire thermique (classe F/G).
Quelles zones cibler à Beaumont ?
La centralité et la proximité des gares (Clermont La Rotonde à 1,6 km) sont des atouts majeurs pour la valorisation locative. Le centre-bourg, dense, convient aux petits logements. La périphérie, plus résidentielle, peut attirer des familles. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, mais 280 logements ont été autorisés sur 5 ans, ce qui pourrait à terme modérer la tension locative.
Calculateur de rendement à Beaumont
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Risques à connaître avant d'investir à Beaumont
Le risque de vacance est modéré (taux de 7,4%) mais réel. La dépendance économique à Clermont-Ferrand est forte. Le principal risque réglementaire vient du DPE : 15% de passoires thermiques (F/G) imposent des travaux de rénovation à anticiper pour les logements les plus anciens. La taxe foncière, à 43,95%, grève significativement le rendement net. Enfin, la baisse démographique (-0,6% sur 5 ans) pourrait, à long terme, peser sur la demande.
Cas pratique : un investissement type à Beaumont
Pour un appartement type de 50 m² à Beaumont, comptez un investissement d'environ 124 000 €. Avec un loyer médian de 12,4 €/m², cela génère 620 € de recettes mensuelles. Le rendement brut s'établit à 6,0 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net avoisine 3,5 %, soit un cash-flow potentiellement légèrement positif avec un crédit à 80 % sur 20 ans.
Erreurs à éviter quand on investit à Beaumont
- Négliger la taxe foncière, élevée à 43,95 %.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Surévaluer les loyers face à une offre concurrente.
- Ne pas vérifier le classement en zone de risque radon.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Beaumont suit le rythme national, avec une reprise d'activité en février-mars et une forte période de septembre à octobre. Vendre au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. L'automne est aussi propice, les projets étant mûris pendant l'été. L'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains vendeurs à se séparer d'un bien avant cette date. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus pressés.
Le saviez-vous ?
- Beaumont abrite 2 monuments historiques protégés.
- La commune compte 416 équipements et services sur 4 km² seulement.
- L'âge médian de 46 ans y est plus élevé que la moyenne nationale.
S'installer à Beaumont : cadre de vie et logement
S'installer à Beaumont, c'est choisir le calme d'une petite ville sans renoncer aux avantages de la métropole. La commune offre un niveau d'équipements exceptionnel pour sa taille, avec 416 commerces et services recensés par l'INSEE, des écoles et une couverture fibre à 87,4 %. Ce cadre de vie pratique, combiné à une desserte ferroviaire et aérienne rapide, séduit les ménages actifs et les télétravailleurs.
Le territoire présente cependant certaines vulnérabilités. L'indice de vieillissement de 234,1 et la part des 60 ans et plus (31,8 %) révèlent une population âgée. Le taux de chômage (9,3 %) y est supérieur à la moyenne nationale. Par ailleurs, le risque radon est signalé et la commune est soumise à un plan de prévention des risques naturels (PPRNPi), des facteurs à intégrer dans le choix du bien et dans les contrats d'assurance.
Carte du marché immobilier à Beaumont
Beaumont et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Beaumont
Le climat de Beaumont est tempéré avec une moyenne annuelle de 12,1 °C et des précipitations modérées (563 mm). L'altitude de 437 m implique quelques gelées hivernales. Ce profil convient à ceux qui apprécient les saisons marquées sans excès, avec des étés agréables et des hivers frais. La proximité du parc naturel régional des Volcans d'Auvergne offre un cadre vert, mais l'ensoleillement peut être inférieur à celui des plaines. Un atout pour les amateurs de nature, à quelques minutes seulement du centre-ville de Clermont-Ferrand.
À qui s'adresse Beaumont ?
Beaumont s'adresse en priorité aux actifs travaillant dans l'agglomération clermontoise, valorisant la proximité des transports. Les primo-accédants sont attirés par les appartements. Les familles avec enfants y trouvent 4 établissements scolaires et une proportion élevée de maisons (48,8%). Les retraités (31,8% de 60 ans et plus) apprécient la présence des services de santé (198 équipements). En revanche, ceux recherchant le calme absolu pourraient être gênés par la densité.
Avantages et limites à Beaumont
✓ Points forts
- Densité de services et de commerces (416 équipements)
- Excellente desserte transports (gare TGV à 3 km, aéroport à 7 km)
- Prix d'entrée inférieurs à Clermont centre
- Parc immobilier mixte (maisons et appartements)
- Fibre optique déployée à 87,4%
− À prendre en compte
- Forte densité urbaine (2 682 hab/km²)
- Présence de risques naturels (radon, sismicité)
- DPE moyen du parc en classe D (223 kWh/m²/an)
Composition du parc immobilier à Beaumont
6 130 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 969 maisons et 3 110 appartements à à Beaumont.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est équilibré entre maisons (48,8 %) et appartements. La très faible part de résidences secondaires (1,8 %) et le taux de propriétaires occupants de 57,7 % indiquent un marché ancré dans le quotidien, peu soumis à la spéculation saisonnière. Le taux de vacants à 7,4 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant peut-être un parc ancien en attente de rénovation. Ce paysage attire principalement des ménages stables, en recherche d'une résidence principale à mi-chemin entre ville et nature.
Ancienneté du parc à Beaumont
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 538 logements).
- Avant 1919 4,9 % 271 logts
- 1919-1945 6,7 % 370 logts
- 1946-1970 21,1 % 1 169 logts
- 1971-1990 35,5 % 1 968 logts
- 1991-2005 23,9 % 1 325 logts
- 2006-2019 7,9 % 435 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Beaumont
416 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Beaumont
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Beaumont est soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRNPi) et présente une exposition au radon, gaz naturel radioactif. La sismicité est modérée. Ces contraintes n'interdisent pas la construction mais imposent des normes parasismiques et une vigilance sur la ventilation des sous-sols. 13 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation du dossier d'information communal sur les risques majeurs (DICRIM). Source Géorisques.gouv.fr.
Cas pratique : un achat type à Beaumont
Une maison familiale de 100 m² représente un budget médian de 274 000 € hors frais. Cela équivaut à près de 11 années du revenu médian local (25 510 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (taux indicatif), la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 380 €, soit un taux d'effort de 36 % pour un ménage aux revenus médians.
Erreurs à éviter quand on achète à Beaumont
- Acheter sans diagnostic radon dans les sous-sols.
- Ignorer le DPE et les futures interdictions de location.
- Surestimer le potentiel de plus-value à court terme.
- Négliger la proximité réelle des transports en commun.
Points clés à retenir à Beaumont
- Prix médian à 2 356 €/m² en 2024.
- Rendement brut locatif : 6,0 % pour les appartements.
- Climat tempéré, moyenne annuelle 12,1 °C.
- Marché en correction (-2,6 % sur un an).
- Taxe foncière sur le bâti à 43,95 %.
- Parc composé à 48,8 % de maisons individuelles.
- Revenu médian local de 25 510 €/an.
- Maisons 10 % plus chères que les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Beaumont ?
À Beaumont, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation interne. La proximité des deux gares (La Rotonde à 1,6 km, TGV à 3 km) et des 31 commerces peut ajouter une prime. L'état du bien et son DPE sont devenus critiques : un logement rénové énergétiquement se vendra mieux qu'une passoire. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sur les volcans comptent. Dans un parc où seulement 7,9 % des logements sont postérieurs à 2006, un bien rénové ou neuf se démarque immédiatement. L'étage dans les petits immeubles influence moins le prix que dans le centre de Clermont.
Estimation indicative d'une maison à Beaumont
Pour une maison de 103 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
242 668 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut entraîner une vente trop rapide en dessous du marché ou, à l'inverse, un blocage durable du bien. À Beaumont, où le parc compte 48,8% de maisons et 51,2% d'appartements, la méthode comparative doit intégrer des paramètres locaux précis : taux de vacance (7,4%), dynamique de construction neuve (+16% d'autorisations sur 5 ans) et spécificités comme le risque radon. Une estimation professionnelle, croisant données statistiques et expertise de terrain, est indispensable pour se positionner stratégiquement dans cette fourchette de prix étendue.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés de Beaumont : la cote d'une rue proche du stade n'est pas celle d'un quartier près du centre historique. Il évalue l'état réel, le potentiel de valorisation et les attentes des acheteurs, souvent des actifs de la métropole. Son estimation intègre des éléments invisibles dans les moyennes au m², comme la qualité d'une rénovation ou la dynamique de copropriété. Il peut aussi accéder à des réseaux d'acquéreurs sérieux, accélérant la vente. Enfin, il vous aide à positionner votre prix juste pour attirer les offres sans brader votre bien.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
- Oublier de déduire le coût des travaux nécessaires.
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix sur un an.
- Viser un prix de vente irréaliste par attachement affectif.
Investir à Beaumont : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix à Beaumont requiert une expertise de terrain. La proximité des services et des transports pèse différemment selon les rues, et la rénovation énergétique devient un critère financier majeur. Un professionnel local vous aidera à transformer cette analyse en décision concrète.
Les données posent un diagnostic précis. Le passage à l'acte dépend d'une connaissance fine des quartiers et des opportunités.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Beaumont grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 136 ventes récentes à Beaumont
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beaumont
Quel est le prix immobilier moyen à Beaumont ?
Le prix médian global à Beaumont est de 2 356 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en médiane à 2 623 €/m² et les appartements à 2 212 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Beaumont ?
Le marché a corrigé de -2,6 % en 2024 après plusieurs années de hausse. Ce contexte peut offrir des opportunités de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux, pour un investissement locatif de moyen terme.
Beaumont est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Beaumont est significativement plus chère. Son prix au m² est supérieur de 50 % à celui de Thiers et de 26 % à Bellerive-sur-Allier, en raison de son intégration directe à Clermont Auvergne Métropole.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Beaumont ?
Le rendement locatif brut moyen pour les appartements est de 6,0 %. Compte tenu des charges (taxe foncière, gestion), le rendement net estimé se situe plutôt autour de 3,5 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Beaumont ?
Les acheteurs doivent être vigilants sur la performance énergétique (15 % de passoires), le risque radon et les contraintes du PPRN. La taxe foncière, à 43,95 %, est également un élément à intégrer dans le budget.
Marché immobilier des communes voisines
Beaumont affiche un prix au m² supérieur de 50 % à Thiers et de 26 % à Bellerive-sur-Allier, un écart de valorisation qui reflète son intégration métropolitaine mais limite l'effet de levier à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Beaumont.
Communes limitrophes de Beaumont
Beaumont est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 356 €/m² en médiane, Beaumont s'inscrit dans la moyenne du Puy-de-Dôme (2 295 €/m²) et reste -7,1 % au regard de la médiane nationale. Dans le Puy-de-Dôme, Beaumont appartient au top 9 % des communes les plus chères au m².
Hausse contenue du prix médian: +9,9 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 748 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 39,0 % de maisons et 61,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Beaumont, un logement de 103 m² (270 169 €) représente 10,6 années de ressources brutes.
Loyers observés à Beaumont: 12,4 €/m²/mois pour un appartement, 11,1 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,7 % pour un appartement (5,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 427 logements autorisés au permis de construire à Beaumont — un rythme moyen de 85 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 95 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Beaumont est une commune du Massif central, dans l'ancienne Auvergne. Beaumont est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 331 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).