01 Le parc de logements
Le parc comprend 93 394 logements dont 80 836 résidences principales, 4 626 résidences secondaires et 7 933 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 80 836 | 86,6 % |
| Résidences secondaires | 4 626 | 5,0 % |
| Logements vacants | 7 933 | 8,5 % |
Le graphique détaille la structure des 93 394 logements: 87 % sont habités en permanence, 5 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 5 365 | 6,8 % |
| 1919-1945 | 6 888 | 8,8 % |
| 1946-1970 | 21 186 | 26,9 % |
| 1971-1990 | 23 153 | 29,4 % |
| 1991-2005 | 12 045 | 15,3 % |
| 2006-2019 | 10 045 | 12,8 % |
Structure du bâti par époque: 7 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (29 %), 13 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 12 117 | 15,0 % |
| 2 pièces | 15 423 | 19,1 % |
| 3 pièces | 22 414 | 27,7 % |
| 4 pièces | 17 685 | 21,9 % |
| 5 pièces ou plus | 13 196 | 16,3 % |
Taille moyenne: 3,2 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 16 %, les T1-T2 34 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 84 848 | 88 202 | 93 394 |
| Rés. principales | 75 188 | 77 248 | 80 836 |
| Rés. secondaires | 2 196 | 3 084 | 4 626 |
| Vacants | 7 464 | 7 869 | 7 933 |
Commune voisine de taille comparable, Dijon (225 km) affiche 34,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 25 682 | 31,8 % |
| Locataires (privé) | 34 116 | 42,2 % |
| Locataires HLM | 19 174 | 23,7 % |
| Logés gratuitement | 1 864 | 2,3 % |
Occupation des résidences principales — 31,8 % appartiennent à leurs occupants, 65,9 % sont louées, avec 24 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 54 486 | 67,4 % |
| Fioul | 1 645 | 2,0 % |
| Électricité | 22 850 | 28,3 % |
| Gaz bouteille | 291 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 1 563 | 1,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (67 %), 28 % pour électricité et 2 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 18 615 |
| 2 à 4 ans | 22 247 |
| 5 à 9 ans | 12 759 |
| 10 ans ou plus | 27 214 |
| Total ménages | 80 836 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 22 383 |
| Sous-occupation modérée | 22 632 |
| Sous-occupation accentuée | 12 913 |
| Suroccupation modérée | 13 883 |
| Suroccupation accentuée | 565 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 23 271 | 28,8 % |
| 1 voiture | 43 925 | 54,3 % |
| 2 voitures ou plus | 13 639 | 16,9 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 29 % sans, 54 % à une voiture, 17 % multi-motorisés. Par ailleurs, 58,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 52 895 | 49 964 | 667 | 2 264 |
| 1975 | 63 751 | 57 328 | 1 230 | 5 193 |
| 1982 | 66 221 | 58 772 | 2 766 | 4 683 |
| 1990 | 70 526 | 60 466 | 3 002 | 7 058 |
| 1999 | 76 835 | 67 552 | 2 623 | 6 660 |
| 2006 | 80 406 | 72 415 | 1 412 | 6 580 |
| 2011 | 84 848 | 75 188 | 2 196 | 7 464 |
| 2016 | 88 202 | 77 248 | 3 084 | 7 869 |
| 2022 | 93 394 | 80 836 | 4 626 | 7 933 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 52 895 à 93 394, soit +77 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 10 027 | 9 683 | 9 353 | 12 152 | 10 686 | 6 546 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 145 | 2 132 | 1 979 | 2 313 | 2 479 | 2 964 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 147 | 0,3 % |
| Classe B | 830 | 1,6 % |
| Classe C | 18 384 | 35,2 % |
| Classe D | 17 832 | 34,1 % |
| Classe E | 9 651 | 18,5 % |
| Classe F | 3 578 | 6,8 % |
| Classe G | 1 869 | 3,6 % |
Le graphique décompose les 52 291 diagnostics par étiquette énergétique: 35 % en C, 37 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 627 | 10,8 % |
| Classe B | 10 141 | 19,4 % |
| Classe C | 14 604 | 27,9 % |
| Classe D | 11 590 | 22,2 % |
| Classe E | 6 699 | 12,8 % |
| Classe F | 2 711 | 5,2 % |
| Classe G | 919 | 1,8 % |
Émissions CO₂: 28 % des logements relèvent de la classe C, 58 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 271 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 235 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 197 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 175 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 149 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 109 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 271 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 109 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 35 | 112 |
| Classe B | 55 | 775 |
| Classe C | 700 | 17 684 |
| Classe D | 1 563 | 16 269 |
| Classe E | 1 156 | 8 495 |
| Classe F | 491 | 3 087 |
| Classe G | 308 | 1 561 |
Les maisons affichent une classe dominante D (246 kWh/m²/an), les appartements C (212) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 936 |
| T2 | 4 116 |
| T3 | 7 987 |
| T4 | 6 137 |
| T5+ | 1 695 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Clermont-Ferrand (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Clermont-Ferrand est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Puy-de-Dôme. (sur 463 communes) Voir le classement
Résumé
93 394 logements sont décomptés dans le parc de Clermont-Ferrand au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Habitat majoritairement collectif — 83,7 % du parc en appartements contre 16,3 % en maisons. La commune est dans la tradition auvergnate, dans les collines, à une altitude moyenne de 331 m.
Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 65,9 % de locataires. Le logement social occupe une place de 23,7 % dans le parc de résidences principales.
L'ancienneté du parc de Clermont-Ferrand mêle deux époques — 6,8 % avant 1919, 12,8 % après 2006. Côté DPE, le parc de Clermont-Ferrand est dans la moyenne — classe C dominante, 215 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 10,4 % du parc diagnostiqué. Le gaz de ville équipe 67,4 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +5,9 % à son parc résidentiel. Le taux de ménages sans voiture atteint 28,8 % à Clermont-Ferrand, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition auvergnate. Clermont-Ferrand est dans les collines, à une altitude moyenne de 331 m, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 80 836 résidences principales de Clermont-Ferrand et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Clermont-Ferrand en 2026 ?
Capitale historique de l'Auvergne, Clermont-Ferrand rayonne par son université, son pôle de recherche et son industrie. Cette ville jeune (âge médian 33,3 ans) et dynamique affiche une attractivité territoriale élevée, mais son marché immobilier subit une correction après les pics de 2022. Faut-il investir en 2026 ?
Avec une correction de -3,4 % en 2024 et un rendement locatif brut de 6,6 %, Clermont-Ferrand présente un profil équilibré entre opportunité d'achat et rentabilité.
Verdict
➤ Investir à Clermont-Ferrand en 2026 est pertinent pour les investisseurs locatifs prêts à assumer une fragilité économique locale, avec une perspective de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif : 6,6 %
- ✓ Correction récente : point d'entrée favorable
- ✓ Attractivité territoriale très élevée
- ⚠ Accessibilité faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage 15,5 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 295 €/m², Clermont-Ferrand reste moins chère que la majorité des grandes villes françaises.
- Elle se situe dans le top quart des communes les plus attractives du Puy-de-Dôme, confirmant son statut de pôle économique régional.
- Son écart de prix avec des villes de taille comparable comme Dijon ou Grenoble dépasse 45 %, offrant un potentiel de rattrapage.
Analyse du marché immobilier à Clermont-Ferrand
Acheter demande un effort important : 7,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Clermont-Ferrand : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 6,6 % pour les appartements, Clermont-Ferrand se positionne comme une cible pertinente pour l'investissement locatif annuel. Le loyer médian de 12,5 €/m²/mois permet de dégager une rentabilité nette estimée à 3,7 % après déduction des charges, notamment une taxe foncière élevée à 49,74 %. La faible pression touristique (IPTI à 1,9/10) écarte en revanche la stratégie de location saisonnière.
Le volume élevé de transactions (2 352 en 2024) et la pression immobilière forte (IPI à 6,9/10) assurent une certaine liquidité, cruciale pour la revente. Toutefois, la fragilité économique locale, matérialisée par un taux de chômage de 15,5 %, impose une sélection rigoureuse du bien et du quartier pour garantir une solvabilité locative durable. Privilégiez les secteurs proches des pôles universitaires ou des gares.
La dynamique de construction neuve, en hausse de 10 % sur cinq ans, témoigne de la confiance des promoteurs mais introduit un risque de sur-offre à moyen terme dans certains segments. Pour l'investisseur, l'achat dans l'ancien, avec un DPE rénové, apparaît comme une stratégie plus résiliente, permettant d'éviter la concurrence directe avec le neuf et de préserver la rentabilité.
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Données du marché immobilier à Clermont-Ferrand
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier clermontois a amorcé un repli en 2024, avec une baisse médiane de 3,4 % selon les données DVF. Cette correction intervient après deux années de forte hausse, faisant passer le prix du mètre carré de 2 131 € en 2020 à 2 295 € aujourd'hui. Le segment des appartements, qui concentre 85 % des transactions, affiche un prix médian légèrement inférieur à celui des maisons, à 2 148 €/m².
Cette dynamique de prix doit être lue à l'aune d'un territoire attractif (IAT à 7,5/10) mais économiquement fragile, avec un taux de chômage de 15,5 % selon l'INSEE. L'accessibilité est ainsi très faible (IAI à 0,4/10), indiquant que le marché est principalement porté par des acheteurs extérieurs ou investisseurs, un phénomène confirmé par la part limitée de propriétaires occupants (31,8 %).
La proximité de la gare TGV et de l'aéroport renforce l'attractivité pour les actifs mobiles, tandis que la jeunesse de la population (âge médian 33,3 ans) et la forte connectivité numérique (fibre à 100 %) soutiennent la demande locative. Néanmoins, le parc immobilier, dominé par des logements de classe énergétique C, présente un risque rénovation limité, avec seulement 10,3 % de passoires thermiques.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Clermont-Ferrand Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2022, le marché immobilier de Clermont-Ferrand a connu une hausse continue, avec un prix médian passant de 2 131 €/m² à 2 399 €/m², soit une progression de 12,6 %. Le pic de 2022 a été suivi d'une stabilisation en 2023 (2 375 €/m²) puis d'une correction en 2024 à 2 190 €/m² (-3,4 %). Cette évolution reflète le ralentissement national, mais avec une amplitude modérée. Les appartements, majoritaires, ont un prix médian légèrement inférieur à celui des maisons, mais leur rendement locatif est plus élevé. Comparée aux autres grandes villes de la région, Clermont-Ferrand reste accessible, avec un écart de prix important avec Grenoble ou Dijon.
Évolution du marché immobilier de Clermont-Ferrand
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 143 €/m² à 2 190 €/m² (+2,2 %), pour 2 255 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'investissement dans un appartement type de 55 m² à 2 272 €/m² représente un coût total de 124 960 €. Avec un loyer médian de 12,5 €/m²/mois, le rendement brut atteint 6,6 %. En considérant un crédit sur 20 ans avec 20 % d'apport, la mensualité s'élève à environ 580 €, tandis que le loyer perçu est de 687 €. L'effort net mensuel est donc négatif (excédent), mais il faut intégrer les charges, la taxe foncière (49,74 %) et la gestion. Le rendement net estimé à 3,7 % reste correct pour un investissement locatif. L'accession à la propriété d'une maison type (90 m²) nécessite 10,6 années de revenu médian, soit un effort plus conséquent.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 2 255 transactions ont été enregistrées à Clermont-Ferrand, en baisse par rapport aux années précédentes (3 214 en 2022). Les appartements représentent 85 % des ventes, avec un prix médian de 2 148 €/m² pour une surface médiane de 55 m². Les maisons, moins nombreuses (352 ventes), affichent un prix médian de 2 435 €/m² pour 90 m² médians. Le marché est donc très orienté vers le segment de l'habitat collectif, reflétant le profil urbain de la ville. La baisse du volume des transactions suit la tendance nationale au ralentissement, mais le marché reste actif, avec une pression immobilière élevée (6,9/10).
Répartition des ventes
15,6 % de maisons et 84,4 % d'appartements parmi les 2 255 transactions enregistrées.
15,6 % maisons, 84,4 % appartements sur 2 255 ventes: le collectif pèse 84,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 255 | 352 | 1 903 |
| Prix médian/m² | 2 190 € | 2 435 € | 2 148 € |
| Prix moyen/m² | 2 523 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 716 | 2 143 € |
| 2022 | 2 745 | 2 260 € |
| 2023 | 2 265 | 2 262 € |
| 2024 | 2 061 | 2 179 € |
| 2025 | 2 255 | 2 190 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 7 031 logements ont été autorisés à Clermont-Ferrand, dont 296 en 2024. La tendance est à la hausse (+10 % par rapport aux cinq années précédentes), signe d'une dynamique de construction soutenue. Cette offre neuve répond à une demande locative forte, portée par la jeunesse de la population (46,1 % de moins de 30 ans) et l'attractivité estudiantine. Toutefois, avec un parc de logements sociaux déjà à 28 %, la commune respecte les obligations SRU. La construction neuve se concentre dans les écoquartiers et en périphérie, offrant des opportunités d'investissement dans des biens aux normes énergétiques récentes.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 32 236 logements ont été autorisés et 26 078 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 81 %.
Vacance longue durée à Clermont-Ferrand
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Clermont-Ferrand (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Clermont-Ferrand: 7 197 logements autorisés sur 5 ans, 1 627 pour la dernière année (+4 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Clermont-Ferrand
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Clermont-Ferrand
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,74 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire des charges récurrentes. La taxe foncière à Clermont-Ferrand s'élève à 49,74 %, un taux conséquent qui grève la rentabilité. Ajoutez à cela les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien, les potentielles charges de copropriété et une provision pour vacance (le taux de logements vacants est de 8,5 %). Ces éléments expliquent pourquoi le rendement net chute souvent de 2 à 3 points par rapport au brut. Une analyse fine de ces postes est indispensable pour évaluer la vraie rentabilité.
Performance énergétique du parc à Clermont-Ferrand
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 52 291 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Clermont-Ferrand: majorité classée C, part de passoires thermiques à 10,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier local affiche une classe énergétique dominante C, avec une consommation moyenne de 214 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (classes F et G) représentent 10,3 % du parc, un chiffre inférieur à la moyenne nationale mais qui concerne tout de même plusieurs milliers de logements. Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire croissant : les interdictions de location pour les logements les plus énergivores arrivent dès 2025. Vérifier le DPE est donc une étape critique pour tout projet d'investissement ou de résidence principale.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (studios, T2), très demandés par les étudiants et jeunes actifs. Le parc ancien est dominant (15,6 % d'avant 1945), avec un risque DPE à anticiper : 10,3 % de passoires thermiques (F/G) sont interdites à la location progressive. Le neuf (12,8 % construit après 2006) offre une sécurité réglementaire mais un rendement brut souvent plus faible.
Quelles zones cibler à Clermont-Ferrand ?
La demande se concentre dans le centre et les quartiers universitaires (Campus), ainsi qu'à proximité des gares (TGV et La Rotonde). La périphérie et certaines communes de la métropole attirent les familles. Les zones en développement, près des nouveaux équipements, peuvent offrir une plus-value à long terme, sous réserve de bien évaluer la concurrence locative.
Calculateur de rendement à Clermont-Ferrand
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Clermont-Ferrand
Le principal risque est la vacance locative (8,5 % des logements vacants en moyenne) accentuée par une offre neuve soutenue (2 961 logements autorisés sur 5 ans). La dépendance au marché étudiant exige une gestion réactive. La taxe foncière est élevée (49,74 %). Enfin, 10,3 % du parc est classé F/G, imposant des travaux de rénovation énergétique d'ici 2028.
Cas pratique : un investissement type à Clermont-Ferrand
Pour un appartement type de 55 m² à Clermont-Ferrand, au prix médian de 2 272 €/m², l'investissement s'élève à environ 125 000 €. Avec un loyer estimé à 12,5 €/m², soit 687 € par mois, le rendement brut est de 6,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,7 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel peut être faible voire nul avec un apport adapté.
Erreurs à éviter quand on investit à Clermont-Ferrand
- Négliger la taxe foncière élevée à 49,74 %.
- Surestimer le loyer perçu en se basant sur des maximales.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (8,5 % de vacants).
- Ignorer la classe DPE et les futures interdictions de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché clermontois suit une saisonnalité classique : une activité accrue au printemps et en début d'automne. La période estivale, moins active, peut être propice aux négociations. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année. La présence de près de 46 hébergements touristiques et d'une vie étudiante rythmée par l'année universitaire influence aussi la demande locative, avec des pics en septembre.
Le saviez-vous ?
- Clermont-Ferrand compte 181 monuments historiques protégés.
- La fibre optique est déployée à 100 % dans la commune.
- L'aéroport est situé à seulement 5,8 km du centre-ville.
S'installer à Clermont-Ferrand : cadre de vie et logement
S'installer à Clermont-Ferrand, c'est opter pour une métropole régionale au cadre de vie animé, dotée de 5 999 équipements selon l'INSEE. La ville offre une gamme complète de services, de la santé (1 654 établissements) aux commerces (1 053), en passant par les infrastructures sportives et culturelles. Le réseau de transport, avec sa gare TGV et son aéroport, facilite les déplacements à l'échelle nationale et européenne.
Le territoire présente toutefois des contraintes environnementales à connaître. Un risque radon significatif et une sismicité modérée nécessitent des vérifications spécifiques lors de l'acquisition. De plus, la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRNPi), indiquant une exposition à certains aléas, ce qui peut impacter l'assurabilité et la valorisation des biens dans les zones identifiées.
Carte du marché immobilier à Clermont-Ferrand
Clermont-Ferrand et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Clermont-Ferrand
Avec une température moyenne de 12,1°C et des précipitations annuelles de 563 mm, le climat de Clermont-Ferrand est plus sec et moins rigoureux que dans d'autres zones d'altitude moyenne (370 m). Les hivers peuvent être frais, mais les étés sont généralement agréables. Ce profil convient particulièrement aux personnes qui apprécient une nette distinction des saisons sans excès, et qui ne craignent pas quelques jours de gel en hiver. L'ensoleillement, non négligeable, compense une partie de la fraîcheur.
À qui s'adresse Clermont-Ferrand ?
Clermont-Ferrand convient particulièrement aux primo-accédants et jeunes actifs (âge médian 33,3 ans) attirés par des prix accessibles et une vie urbaine complète. Les familles y trouvent de nombreux services (128 écoles) mais un parc de maisons rare (16,5 %). Les retraités (21 % de 60 ans et plus) apprécient le tissu médical dense (1 654 équipements santé) et le patrimoine.
Avantages et limites à Clermont-Ferrand
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à Grenoble ou Lyon
- Vie étudiante et culturelle dynamique
- Très bonne connectivité (TGV, aéroport, fibre 100%)
- Tissu de services et de santé très complet
- Parc immobilier globalement économe en énergie (DPE C dominant)
− À prendre en compte
- Marché de la maison rare et cher
- Taux de chômage élevé (15,5%)
- Risques naturels : radon et sismicité modérée
Composition du parc immobilier à Clermont-Ferrand
93 394 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 83,5 % d'appartements, 16,5 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Clermont-Ferrand est massivement tourné vers la location, avec seulement 31,8 % de propriétaires occupants. Les maisons individuelles sont minoritaires (16,5 %), ce qui reflète un tissu urbain dense, typique d'une grande ville. Le taux de résidences secondaires (5 %) est faible, indiquant un marché porté par la demande de logements principaux, notamment des étudiants et jeunes actifs (46,1 % de moins de 30 ans). Ce déséquilibre entre propriétaires et locataires offre un socle de demande locative solide.
Ancienneté du parc à Clermont-Ferrand
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 78 683 logements).
- Avant 1919 6,8 % 5 365 logts
- 1919-1945 8,8 % 6 888 logts
- 1946-1970 26,9 % 21 186 logts
- 1971-1990 29,4 % 23 153 logts
- 1991-2005 15,3 % 12 045 logts
- 2006-2019 12,8 % 10 045 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Clermont-Ferrand
5 999 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Clermont-Ferrand
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente des risques naturels à connaître. Un plan de prévention des risques naturels (PPRNPi) est actif sur l'agglomération clermontoise. Le radon, un gaz radioactif naturel, y est présent de façon significative. La sismicité est classée comme modérée. La commune a fait l'objet de 19 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces contraintes, bien que gérées, peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité. Consulter le zonage précis du bien sur Géorisques est une précaution indispensable avant tout achat.
Cas pratique : un achat type à Clermont-Ferrand
Pour une maison familiale de 90 m², au prix médian de 2 412 €/m², le budget global est d'environ 217 000 €. Cela représente plus de 10 années du revenu médian local (20 430 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de marché, la mensualité hors assurance avoisinerait les 900 €. Cela illustre l'effort d'accession important pour les ménages clermontois.
Erreurs à éviter quand on achète à Clermont-Ferrand
- Ne pas consulter le zonage Géorisques pour les risques.
- Omettre de vérifier le DPE avant de faire une offre.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans l'ancien.
- Acheter sans visiter le bien à différentes heures.
Points clés à retenir à Clermont-Ferrand
- Prix médian à 2 295 €/m² en 2024.
- Rendement brut appartement : 6,6 %.
- Climat tempéré avec 12,1°C de moyenne.
- Marché en correction (-3,4 % sur 1 an).
- Taxe foncière élevée à 49,74 %.
- Parc locatif dominant (68,2 % de locataires).
- 31,8 % seulement de propriétaires occupants.
- Maisons 5 % plus chères que les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Clermont-Ferrand ?
À Clermont-Ferrand, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa localisation intra-urbaine : la proximité du centre-ville, de la gare TGV (1,1 km du centre) ou des campus universitaires prime. Ensuite, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus lourd, avec 10,3 % de passoires dans le parc. Pour un appartement, l'étage, la vue, la qualité de la copropriété et la présence d'un ascenseur sont discriminants. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition jouent. Un bien rénové avec de bonnes caractéristiques énergétiques se vendra avec une décote bien moindre.
Estimation indicative d'une maison à Clermont-Ferrand
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
192 720 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut conduit à une vacance prolongée (8,5 % des logements sont vacants), un prix trop bas à une moins-value. Dans un contexte de baisse des prix et d'offre neuve conséquente (2 961 logements autorisés sur 5 ans), se positionner juste est crucial. L'expertise locale permet de pondérer les données brutes avec les réalités de quartier, l'état du bâti et les attentes spécifiques d'une clientèle mixte (étudiants, familles).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes par secteur, mais elle ignore les spécificités qui font la valeur réelle. Un professionnel local connaît les micro-marchés : la cote d'un quartier près du Jardin Lecoq n'est pas celle d'un secteur excentré malgré des surfaces similaires. Il évalue l'état réel, l'exposition, la qualité des matériaux, et l'ambiance de la copropriété. Surtout, il vous aide à positionner votre prix pour attirer des acheteurs sérieux et négocier efficacement, dans un marché où 31,8 % seulement des habitants sont propriétaires. Son expertise est un levier pour vendre au juste prix, sans laisser d'argent sur la table.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen de la ville.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
- Négliger l'impact d'une vue ou d'une exposition défavorable.
- Surévaluer son bien à cause de travaux personnels non objectivables.
Investir à Clermont-Ferrand : passer à l'action
Transformer les données en décision concrète requiert une connaissance fine des quartiers et des opportunités locales. Notre réseau de professionnels à Clermont-Ferrand vous aide à identifier le bien qui correspond à votre stratégie, en tenant compte des spécificités du marché.
Les données posent un diagnostic clair : l'expertise locale devient cruciale pour saisir les bonnes opportunités.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Clermont-Ferrand grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Clermont-Ferrand
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Clermont-Ferrand
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Clermont-Ferrand
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Clermont-Ferrand ?
En 2024, le prix médian est de 2 295 €/m², avec une fourchette centrale comprise entre 1 775 et 3 066 €/m². Un appartement type de 55 m² coûte environ 125 000 €.
Le marché est-il en baisse à Clermont-Ferrand ?
Oui, les données DVF montrent une correction de -3,4 % sur un an en 2024. Après un pic à 2 399 €/m² en 2022, le prix médian est redescendu à 2 190 €/m².
Quel rendement locatif peut-on espérer à Clermont-Ferrand ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 6,6 %, soit un loyer médian de 12,5 €/m²/mois. Après charges et impôts, le rendement net est estimé autour de 3,7 %.
Clermont-Ferrand est-elle plus chère que Limoges ou Saint-Étienne ?
Oui, Clermont-Ferrand est 7 % plus chère que Saint-Étienne (2 131 €/m²) et 18 % plus chère que Limoges (1 893 €/m²), mais bien en deçà de Dijon ou Grenoble.
Faut-il privilégier l'achat d'un appartement ou d'une maison à Clermont-Ferrand ?
Le marché est dominé par les appartements (85 % des transactions), offrant un meilleur rendement locatif (6,6 % contre 5,7 %). Les maisons, plus rares, ciblent un profil d'acquéreur en recherche de plus d'espace.
Marché immobilier des communes voisines
Clermont-Ferrand affiche un prix au m² inférieur de 45 % à celui de Dijon, pour des indicateurs économiques similaires, ce qui ouvre une marge de plus-value attractive pour les investisseurs patients.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Clermont-Ferrand.
Résumé
Le marché immobilier de Clermont-Ferrand se situe dans la moyenne — prix médian 2 190 €/m², dans la ligne de la médiane du Puy-de-Dôme.
Le prix médian au m² à Clermont-Ferrand est stable entre 2021 et 2025 (+2,2 %). Au total, 12 042 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Marché à dominante collective à Clermont-Ferrand: 84,4 % d'appartements dans les transactions, à 2 148 €/m² en médiane. Le bien médian (88 m² à 214 280 €) équivaut à 10,5 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,5 €/m² pour un appartement et 11,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (5,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Clermont-Ferrand: 7 197 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 1 439 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (65 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Clermont-Ferrand est dans la tradition auvergnate. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 331 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.