01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 114 logements dont 6 380 résidences principales, 7 042 résidences secondaires et 692 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 380 | 45,2 % |
| Résidences secondaires | 7 042 | 49,9 % |
| Logements vacants | 692 | 4,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 45 % d'habitat permanent, 50 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 14 114.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 282 | 4,5 % |
| 1919-1945 | 278 | 4,4 % |
| 1946-1970 | 1 778 | 28,1 % |
| 1971-1990 | 2 445 | 38,7 % |
| 1991-2005 | 867 | 13,7 % |
| 2006-2019 | 676 | 10,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 39 %, devant les constructions récentes (11 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 804 | 12,6 % |
| 2 pièces | 1 983 | 31,1 % |
| 3 pièces | 2 088 | 32,7 % |
| 4 pièces | 984 | 15,4 % |
| 5 pièces ou plus | 521 | 8,2 % |
Le parc compte 2,8 pièces en moyenne par logement, avec 8 % de logements de cinq pièces ou plus et 44 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 378 | 13 647 | 14 114 |
| Rés. principales | 6 234 | 6 492 | 6 380 |
| Rés. secondaires | 6 508 | 6 509 | 7 042 |
| Vacants | 636 | 646 | 692 |
Commune voisine de taille comparable, Valbonne (38 km) affiche 44,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 512 | 55,0 % |
| Locataires (privé) | 2 205 | 34,6 % |
| Locataires HLM | 333 | 5,2 % |
| Logés gratuitement | 330 | 5,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 55,0 % de propriétaires occupants, 39,8 % de locataires et 5 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 286 | 35,8 % |
| Fioul | 473 | 7,4 % |
| Électricité | 3 372 | 52,9 % |
| Gaz bouteille | 83 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 165 | 2,6 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 53 %. gaz de ville pèse 36 %, fioul 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 749 |
| 2 à 4 ans | 1 552 |
| 5 à 9 ans | 1 161 |
| 10 ans ou plus | 2 918 |
| Total ménages | 6 380 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 514 |
| Sous-occupation modérée | 1 722 |
| Sous-occupation accentuée | 475 |
| Suroccupation modérée | 1 169 |
| Suroccupation accentuée | 129 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 187 | 18,6 % |
| 1 voiture | 3 945 | 61,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 248 | 19,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 19 % sans véhicule, 62 % mono-motorisés, 20 % multi-motorisés. Par ailleurs, 74,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 280 | 3 117 | 1 588 | 575 |
| 1975 | 7 464 | 4 691 | 1 963 | 810 |
| 1982 | 8 906 | 5 748 | 2 747 | 411 |
| 1990 | 10 480 | 6 096 | 3 701 | 683 |
| 1999 | 12 252 | 5 784 | 5 369 | 1 099 |
| 2006 | 12 656 | 6 464 | 5 631 | 562 |
| 2011 | 13 378 | 6 234 | 6 508 | 636 |
| 2016 | 13 647 | 6 492 | 6 509 | 646 |
| 2022 | 14 114 | 6 380 | 7 042 | 692 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 5 280 logements, le total atteint 14 114 en 2022 (+167 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 391 | 1 678 | 1 586 | 1 580 | 1 460 | 968 |
| Dont vacants > 2 ans | 465 | 482 | 468 | 481 | 508 | 477 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 168 | 3,6 % |
| Classe B | 575 | 12,3 % |
| Classe C | 1 671 | 35,6 % |
| Classe D | 1 291 | 27,5 % |
| Classe E | 654 | 13,9 % |
| Classe F | 276 | 5,9 % |
| Classe G | 58 | 1,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (36 %), 51 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 770 | 37,7 % |
| Classe B | 781 | 16,6 % |
| Classe C | 664 | 14,1 % |
| Classe D | 851 | 18,1 % |
| Classe E | 434 | 9,2 % |
| Classe F | 170 | 3,6 % |
| Classe G | 23 | 0,5 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 38 %, 69 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 222 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 214 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 176 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 143 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 126 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 222 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 79 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 39 | 129 |
| Classe B | 73 | 502 |
| Classe C | 129 | 1 542 |
| Classe D | 102 | 1 189 |
| Classe E | 87 | 567 |
| Classe F | 43 | 233 |
| Classe G | 13 | 45 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (188 kWh/m²/an) et appartements en classe C (184).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 67 |
| T2 | 222 |
| T3 | 222 |
| T4 | 110 |
| T5+ | 10 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Roquebrune-Cap-Martin (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Une part significative du parc de Roquebrune-Cap-Martin reste vacante hors saison — 7 042 résidences secondaires recensées (49,9 %). Habitat majoritairement collectif — 85,1 % du parc en appartements contre 14,9 % en maisons. Ancrage local: la commune est entre montagnes et Méditerranée, sur la Riviera française, dans les collines, à une altitude moyenne de 216 m, à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (42 km).
Les propriétaires occupants sont majoritaires (55,0 %), devant les locataires (39,8 %). Le segment social représente 5,2 % du parc occupé à titre principal. La commune est en carence au titre de l'article 55 de la loi SRU (taux actuel 7,6 %, cible 25,0 %).
L'ancienneté du parc de Roquebrune-Cap-Martin mêle deux époques — 4,5 % avant 1919, 10,7 % après 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 184 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). 52,9 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Roquebrune-Cap-Martin affiche une croissance de son parc de +3,4 % depuis 2016. 18,6 % des ménages de Roquebrune-Cap-Martin n'ont pas de voiture, 19,6 % en possèdent au moins deux.
Lue dans son contexte régional, la commune est entre montagnes et Méditerranée, sur la Riviera française — un ancrage qui colore le parc. Côté topographie, Roquebrune-Cap-Martin se trouve dans les collines, à une altitude moyenne de 216 m, à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (42 km), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Roquebrune-Cap-Martin en 2026 ?
Entre Menton et Monaco, Roquebrune-Cap-Martin jouit d'une situation géographique exceptionnelle qui explique la tension sur ses prix. Pourtant, avec un revenu médian de 25 330 € et une population en baisse, la dynamique interne est fragile. Investir ici en 2026 implique de naviguer entre attractivité extérieure et faiblesse des indicateurs locaux.
Avec un écart de prix de 9 % par rapport à Biot voisine, Roquebrune-Cap-Martin offre un point d'entrée plus accessible sur la Côte d'Azur sans sacrifier le rendement locatif.
Verdict
➤ Un investissement locatif pertinent à condition de cibler les petits appartements et d'accepter une rentabilité modeste, dans un marché porté par l'extérieur.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,7 % pour les appartements
- ✓ Parc immobilier ancien limitant la surchauffe des prix
- ✓ Proximité immédiate de la gare de Carnoles
- ⚠ Revenu médian local bas (25 330 €)
- ⚠ Démographie en recul (-6,1 % en 5 ans)
- ⚠ Pression immobilière très élevée (IPI 7,8/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 6 485 €/m², la commune dépasse largement la moyenne nationale.
- Son prix médian se situe 21 % au-dessus de la moyenne départementale des Alpes-Maritimes.
- Le rendement locatif des appartements (4,7 %) surpasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 17,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Roquebrune-Cap-Martin : opportunités et risques
Investir à Roquebrune-Cap-Martin relève d'une stratégie de rendement modéré, principalement portée par la location annuelle de petits appartements. Le rendement brut de 4,7 % pour les appartements, d'après la carte des loyers du ministère, est honorable sur la Côte d'Azur, mais il faut immédiatement en déduire les charges. La taxe foncière, à 29,18 %, vient notablement rogner ce rendement, tout comme la part non négligeable de logements vacants (4,9 %) qui indique un certain turnover locatif.
La loi Climat et Résilience impose de considérer la performance énergétique. Avec près de 8 % du parc classé F ou G, l'acquisition d'une passoire thermique est risquée à moins de prévoir un budget rénovation conséquent. À l'inverse, les biens récents (10,7 % construits après 2006) offrent une sécurité réglementaire mais une rentabilité souvent plus faible.
La stratégie la plus robuste semble être le ciblage d'appartements de deux pièces, bien situés près de la gare ou des commerces, pour une location annuelle à des actifs ou des retraités. La location saisonnière, possible grâce à une pression touristique modérée (IPTI 4,3/10), peut servir de complément de revenu mais ne doit pas être le pilier unique du modèle économique, sous peine de volatilité.
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Données du marché immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a franchi la barre des 6 485 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette hausse de 4,8 % sur un an intervient dans un marché où le volume de transactions se normalise après les frénésies post-Covid, avec 492 ventes enregistrées. La structure des ventes est éloquente : les appartements, avec une surface médiane de 48 m², constituent l'épine dorsale du marché.
Cette prédominance du collectif, couplée à une part de résidences secondaires avoisinant les 50 %, selon l'INSEE, dessine un paysage immobilier dual. D'un côté, une forte pression d'achat pour des pied-à-terre ou des investissements locatifs, de l'autre, un parc ancien où les passoires thermiques (7,3 % classées F/G) représentent un risque réglementaire mais aussi une marge de négociation.
La proximité de la gare de Carnoles, à moins d'un kilomètre, et de l'autoroute A8, soutient indéniablement l'attractivité, notamment pour une clientèle d'actifs travaillant à Monaco ou à Nice. Néanmoins, cette dépendance à une demande extérieure constitue également une vulnérabilité en période de ralentissement économique régional.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Roquebrune-Cap-Martin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix à Roquebrune-Cap-Martin ont connu une progression constante, passant de 6 100 €/m² en 2020 à 6 485 €/m² en 2024, soit une hausse cumulée de 6,3 %. Cette tendance masque une période de stagnation relative entre 2021 et 2023, où le marché a digéré la forte hausse post-Covid. L'année 2024 marque une reprise nette (+4,8 %), portée par la rareté de l'offre et l'attractivité persistante de la Côte d'Azur. L'écart se creuse entre les maisons, dont le prix médian dépasse les 11 000 €/m², et les appartements, plus accessibles à 6 227 €/m². Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire suggère un marché mature où les opportunités se nichent dans les biens à rénover ou mal valorisés.
Évolution du marché immobilier de Roquebrune-Cap-Martin
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 6 390 €/m² de prix médian pour 525 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +11,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière révèle un effort important pour acquérir une maison type (138 m²), nécessitant l'équivalent de 61,2 années de revenu médian local. À l'inverse, un appartement de 48 m² représente 11,9 années de revenu. Le rendement brut locatif des appartements (4,7 %) est correct mais est grévé par des charges importantes : vacance locative, gestion, et une taxe foncière à 29,18 %. Le loyer perçu ne couvrira qu'une partie de la mensualité d'emprunt, laissant un effort résiduel net à la charge de l'investisseur. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel conséquent et une stratégie de long terme.
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 525 transactions en 2024, le marché de Roquebrune-Cap-Martin est actif et liquide, bien qu'en repli par rapport au pic de 2022 (669 ventes). La très large majorité des ventes (426) concerne des appartements, reflétant la structure du parc immobilier, composé à 85 % de logements collectifs. Les maisons, plus rares (54 ventes), voient leur prix s'envoler, signe d'une demande forte pour ce type de bien. Le marché est clairement un marché de vendeurs, soutenu par la rareté du foncier et la position géographique. Le profil typique des biens vendus est un appartement de deux pièces d'environ 48 m² dans une résidence ancienne, nécessitant souvent des travaux de rénovation énergétique.
Répartition des ventes
10,3 % de maisons et 89,7 % d'appartements parmi les 525 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 89,7 % des mutations, pour un prix médian de 11 158 €/m² (maisons) contre 6 227 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 525 | 54 | 471 |
| Prix médian/m² | 6 390 € | 11 158 € | 6 227 € |
| Prix moyen/m² | 8 001 € | ||
| Surface médiane | – | 138 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 550 | 5 714 € |
| 2022 | 600 | 5 944 € |
| 2023 | 515 | 6 000 € |
| 2024 | 448 | 6 309 € |
| 2025 | 525 | 6 390 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est soutenue, avec 681 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont un pic de 402 permis en 2024. Cette activité, en hausse de 6 % par rapport à la période quinquennale précédente, témoigne de la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de la commune. Toutefois, cette nouvelle offre vient s'ajouter à un parc déjà très mature et ne compense pas le déclin démographique en cours (-6,1 % sur 5 ans). Elle pourrait à terme exercer une pression à la baisse sur les loyers et les prix de l'ancien dans certains segments, tout en modernisant l'offre. L'urbanisation se concentre probablement dans les derniers terrains constructibles, en limite de commune.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
3 268 logements autorisés cumulés, 2 104 commencés: la dynamique récente affiche 126 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Roquebrune-Cap-Martin
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Roquebrune-Cap-Martin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Roquebrune-Cap-Martin: 688 logements autorisés sur 5 ans, 63 pour la dernière année (-13 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Roquebrune-Cap-Martin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roquebrune-Cap-Martin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut devient net après déduction des charges. La taxe foncière sur le bâti à Roquebrune-Cap-Martin s'élève à 29,18 %. Ajoutez la provision pour travaux (copropriété ancienne possible), les frais de gestion (env. 8 % du loyer) et une provision pour vacance locative. Dans une commune où près de la moitié des logements sont des résidences secondaires, la demande locative peut être saisonnière. Ces prélèvements réduisent le rendement net d'environ 1,6 point par rapport au brut.
Performance énergétique du parc à Roquebrune-Cap-Martin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 693 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Roquebrune-Cap-Martin: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,1 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (184 kWh/m²/an). Seulement 7,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque de dépréciation à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Pour les biens les moins performants, des travaux de rénovation seront donc indispensables pour maintenir leur valeur locative.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (surface médiane 48 m²) sont les plus liquides et offrent le meilleur rendement brut (4,7 %). À l'inverse, les maisons, avec un rendement brut de seulement 2 %, sont à réserver à une stratégie patrimoniale de long terme. L'ancien domine, mais attention au DPE : 7,3 % du parc est classé F ou G (passoires), un risque réel avec les interdictions locatives à venir.
Quelles zones cibler à Roquebrune-Cap-Martin ?
Le front de mer et le centre historique attirent la clientèle touristique pour des locations saisonnières à haut loyer (24,6 €/m²/mois en moyenne). Les quartiers plus éloignés du littoral, mieux connectés par la gare de Carnoles, peuvent cibler une location annuelle plus stable. La construction neuve (402 logements autorisés en 2024) pourrait créer une sur-offre ponctuelle dans certains secteurs.
Calculateur de rendement à Roquebrune-Cap-Martin
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Risques à connaître avant d'investir à Roquebrune-Cap-Martin
La vacance locative est un risque majeur, lié à la forte saisonnalité touristique. Une gestion locative professionnelle (coût estimé à 12 % du loyer) est souvent nécessaire. La taxe foncière (29,18 % en 2024) pèse sur la rentabilité nette. Enfin, la dépendance à l'économie touristique et la baisse démographique (-6,1 % en 5 ans) interrogent sur la résilience à long terme.
Cas pratique : un investissement type à Roquebrune-Cap-Martin
Pour un appartement de 48 m² (surface type au prix médian), comptez environ 300 864 € à l'achat. Au loyer médian de 24,6 €/m², cela génère 1 181 € par mois, soit un rendement brut de 4,7 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 1 000 €/an) et des charges, le rendement net avoisine 3,1 %, laissant un cash-flow potentiellement légèrement positif avec les taux d'emprunt actuels.
Erreurs à éviter quand on investit à Roquebrune-Cap-Martin
- Négliger la taxe foncière, élevée à 29,18 %.
- Tabler sur une occupation locative continue en zone de résidences secondaires.
- Oublier de provisionner pour des travaux dans un parc ancien (8,9 % avant 1945).
- Surestimer le loyer réel par rapport aux références INSEE.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de la villégiature connaît un pic d'activité au printemps, pour une prise de possession avant l'été. La vente est plus facile de mars à juin. L'automne peut aussi être propice, après la saison estivale qui fait découvrir la commune. Évitez de mettre en vente en août, période de vacances. Le calendrier fiscal (taxe foncière payable en septembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. La demande locative est plus forte en période estivale.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 10 monuments historiques protégés.
- Le taux de chômage local (10,3 %) est inférieur à la moyenne de la catégorie (rang 18/21).
- L'altitude moyenne est de 240 mètres, offrant souvent des vues plongeantes sur la mer.
S'installer à Roquebrune-Cap-Martin : cadre de vie et logement
S'installer à Roquebrune-Cap-Martin, c'est choisir un cadre de vie privilégié, entre mer et collines, avec un ensoleillement généreux (moyenne de 16,9°C). La commune est bien équipée avec 593 équipements recensés par l'INSEE, dont 125 établissements de santé et 72 commerces, assurant une autonomie au quotidien. La connexion numérique est excellente, avec près de 90 % des logements éligibles à la fibre, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Ce confort a un prix. Le territoire est soumis à un risque sismique moyen et compte pas moins de 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, un facteur à intégrer dans le choix du quartier et dans le coût des assurances. Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 242,2, indique une population âgée, ce qui se ressent dans l'ambiance des villages et la nature des services, mais garantit aussi une certaine tranquillité.
Carte du marché immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
Roquebrune-Cap-Martin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Roquebrune-Cap-Martin
Un climat méditerranéen doux, avec une température moyenne de 16,9 °C et 814 mm de pluie annuels, caractérise la commune. L'hiver y est très modéré, avec peu de jours de gel. Ce profil convient particulièrement aux retraités ou aux actifs recherchant un cadre de vie agréable toute l'année, loin des rigueurs continentales. L'ensoleillement généreux de la Côte d'Azur est un atout majeur pour le bien-être et valorise les biens bien exposés.
À qui s'adresse Roquebrune-Cap-Martin ?
Ce marché s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités en quête de cadre de vie exceptionnel, aux investisseurs pour la location saisonnière, et aux travailleurs actifs disposant de revenus confortables (frontaliers vers Monaco). L'accès à la propriété pour un ménage local est difficile : il faut 11,9 années de revenu médian (25 330 €) pour acquérir un appartement type.
Avantages et limites à Roquebrune-Cap-Martin
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre mer et collines, climat méditerranéen doux.
- Excellente desserte ferroviaire (gare Carnoles) et proximité de Monaco et Nice.
- Patrimoine historique riche avec 10 monuments protégés.
- Parc immobilier globalement économe en énergie (DPE C dominant).
- Offre de services complète (593 équipements, commerces, santé).
− À prendre en compte
- Prix à l'achat très élevés, notamment pour les maisons.
- Forte proportion de résidences secondaires (49,9 %), pouvant nuire à la vie locale hors saison.
- Risques naturels à considérer (sismicite moyenne, PPRN actif).
Composition du parc immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
14 114 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 85,1 % d'appartements, 14,9 % de maisons — profil urbain marqué.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est singulier : 49,9 % de résidences secondaires et seulement 45,1 % de résidences principales. Cela indique un marché très orienté vers la villégiature et l'investissement de confort, avec une pression locative potentiellement moins forte. La part de maisons individuelles (14,9 %) est faible, ce qui rend ce segment plus concurrentiel et expliquant en partie le prix au mètre carré élevé (11 230 €/m²). La stabilité est portée par une majorité de propriétaires (55 %).
Ancienneté du parc à Roquebrune-Cap-Martin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 326 logements).
- Avant 1919 4,5 % 282 logts
- 1919-1945 4,4 % 278 logts
- 1946-1970 28,1 % 1 778 logts
- 1971-1990 38,7 % 2 445 logts
- 1991-2005 13,7 % 867 logts
- 2006-2019 10,7 % 676 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Roquebrune-Cap-Martin
593 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Roquebrune-Cap-Martin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un PPRN Mouvements de terrain révisé en 2009. La sismicité est classée moyenne (niveau 4). Douze risques naturels sont recensés, dont les feux de forêt et les inondations, ayant donné lieu à 17 arrêtés de catastrophe naturelle. Consulter ce document en mairie est crucial avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou des travaux de mise en sécurité. Le radon, lui, présente un niveau faible.
Cas pratique : un achat type à Roquebrune-Cap-Martin
Une maison type de 138 m² (surface moyenne au prix au m² donné) coûte environ 1 549 740 €. Cela représente 61 années du revenu médian local (25 330 €). Avec un apport de 10 % (155 k€) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance dépasse 8 500 €. Ce calcul illustre que l'accès à la maison individuelle est réservé aux ménages très aisés ou nécessite un apport substantiel.
Erreurs à éviter quand on achète à Roquebrune-Cap-Martin
- Oublier de consulter le PPRN Mouvements de terrain en mairie.
- Acheter sans diagnostic précis de l'état des structures (risque humidité).
- Négocier sans connaître le prix au m² précis du micro-quartier.
- Sous-estimer les frais de copropriété dans les immeubles anciens.
Points clés à retenir à Roquebrune-Cap-Martin
- Prix médian à 6 485 €/m², en hausse de 4,8 % en un an.
- Rendement brut locatif moyen des appartements : 4,7 %.
- Climat doux méditerranéen, 16,9 °C de température moyenne.
- Marché vendeur : prix en hausse et offre rare en maisons.
- Un écart énorme entre appart (6 227 €/m²) et maison (11 158 €/m²).
- Taxe foncière sur le bâti à 29,18 %, un poids important.
- Parc ancien : seulement 10,7 % de logements construits après 2006.
- La vue mer est le premier facteur de surcote (jusqu'à +20 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Roquebrune-Cap-Martin ?
À Roquebrune-Cap-Martin, la valeur dépend fortement de la vue et de la proximité de la mer. Une exposition sud/sud-ouest avec panorama mer peut justifier une surcote de 15 à 20 % par rapport à un bien identique sans vue. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, surtout pour la location. La proximité de la gare de Carnoles (0,7 km) et des 72 commerces locaux est un atout. Pour une maison, la taille du terrain et son intimité sont des critères majeurs, le prix moyen dépassant 1,5 M€.
Estimation indicative d'une maison à Roquebrune-Cap-Martin
Pour une maison de 138 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
881 820 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute sur ce marché peut entraîner une vacance longue, surtout pour les biens hors des circuits très demandés. À l'inverse, une sous-évaluation signifie une perte sèche, particulièrement sur des actifs dont le prix au mètre carré dépasse parfois 11 000 € pour une maison. Prendre en compte des éléments concrets comme la classe DPE (184 kWh/m²/an en moyenne), la proximité des 10 monuments historiques ou l'exposition aux risques naturels est indispensable pour fixer un prix de vente réaliste et compétitif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local connaît les micro-marchés : la côte de valeur diffère entre le Cap-Martin et le vieux Roquebrune. Il évalue l'état réel (humidité, qualité des finitions) et les travaux nécessaires, intégrant les coûts locaux de l'artisanat. Son réseau lui permet aussi de jauger la demande effective et de vous mettre en relation avec des acheteurs sérieux, accélérant la vente. Enfin, il anticipe les éventuels points de blocage liés aux risques naturels ou au Plan de Prévention.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de valoriser un atour comme la proximité de la gare Carnoles.
- Ne pas ajuster le prix selon le DPE, critère croissant.
- Comparer avec des biens vendus il y a plus de 6 mois, marché mouvant.
Investir à Roquebrune-Cap-Martin : passer à l'action
Les chiffres DVF posent un cadre, mais la réalité du marché se joue au niveau de la rue, de l'étage et de l'exposition. Une expertise hyperlocale est indispensable pour identifier les biens qui tireront parti de la demande locative tout en limitant les risques liés au vieillissement du parc.
Ces données esquissent un potentiel. Le transformer en investissement réussi dépend d'une connaissance fine des rues et des copropriétés.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Roquebrune-Cap-Martin à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse fine du marché.
- Analyse basée sur 525 transactions réelles
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
Quel est le prix moyen au m² à Roquebrune-Cap-Martin ?
En 2024, le prix médian est de 6 485 €/m². Les appartements se négocient autour de 6 227 €/m², tandis que les maisons dépassent les 11 158 €/m², selon les données DGFiP.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements est de 4,7 %, ce qui est correct sur la Côte d'Azur. Cependant, l'accessibilité est très faible pour les locaux, signe que le marché est porté par les investisseurs, ce qui peut limiter la plus-value future.
Roquebrune-Cap-Martin est-elle plus chère que Menton ou Monaco ?
Roquebrune-Cap-Martin est généralement plus accessible que Monaco, mais son prix médian dépasse celui de nombreuses communes de l'arrière-pays azuréen. Elle se positionne comme une alternative prisée entre les deux pôles.
Quels sont les quartiers les plus recherchés ?
La proximité de la gare de Carnoles et du littoral (Cap-Martin) est très prisée pour l'accès aux transports. Le vieux village de Roquebrune, pour son charme, attire également une clientèle spécifique en quête de patrimoine.
Y a-t-il des programmes neufs à Roquebrune-Cap-Martin ?
La construction neuve est active, avec 402 logements autorisés en 2024. Ces programmes modernisent l'offre mais s'adressent souvent à une clientèle aisée, avec des prix au m² supérieurs à la médiane de l'ancien.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Biot (+9 %) ou Valbonne (+4 %) est significatif, mais Roquebrune-Cap-Martin bénéficie de indicateurs similaires (gare, littoral) et d'un rendement locatif plus élevé, offrant un effet de levier intéressant pour un investissement raisonné.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roquebrune-Cap-Martin.
Communes limitrophes de Roquebrune-Cap-Martin
Roquebrune-Cap-Martin est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 6 390 €/m² à Roquebrune-Cap-Martin en médiane, +29,7 % comparé à la médiane départementale. Dans les Alpes-Maritimes, Roquebrune-Cap-Martin appartient au top 7 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Roquebrune-Cap-Martin a augmenté de +11,8 %. Au total, 2 638 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (89,7 %), vendus autour de 6 227 €/m² en médiane. Pour 138 m² de surface médiane, compter environ 1 539 804 € — un niveau inaccessible à l'immense majorité des ménages résidents.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 24,6 €/m² pour un appartement et 19,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,7 %, dans les ordres de grandeur observés en France. La proportion de résidences secondaires (49,9 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 688 logements autorisés, soit 138/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 95 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Roquebrune-Cap-Martin est entre montagnes et Méditerranée, sur la Riviera française. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (42 km), dans les collines, à une altitude moyenne de 216 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).