01 Le parc de logements
Le parc comprend 830 logements dont 773 résidences principales, 18 résidences secondaires et 39 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 773 | 93,1 % |
| Résidences secondaires | 18 | 2,2 % |
| Logements vacants | 39 | 4,7 % |
Sur les 830 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 26 | 3,5 % |
| 1919-1945 | 15 | 2,0 % |
| 1946-1970 | 84 | 11,3 % |
| 1971-1990 | 267 | 35,9 % |
| 1991-2005 | 229 | 30,8 % |
| 2006-2020 | 123 | 16,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 0,9 % |
| 2 pièces | 49 | 6,3 % |
| 3 pièces | 114 | 14,7 % |
| 4 pièces | 212 | 27,4 % |
| 5 pièces ou plus | 391 | 50,6 % |
Le parc compte 4,5 pièces en moyenne par logement, avec 51 % de logements de cinq pièces ou plus et 7 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 709 | 774 | 830 |
| Rés. principales | 655 | 707 | 773 |
| Rés. secondaires | 27 | 32 | 18 |
| Vacants | 27 | 35 | 39 |
Rougiers (1 697 hab., à 22 km) présente 65,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 596 | 77,1 % |
| Locataires (privé) | 139 | 18,0 % |
| Locataires HLM | 2 | 0,3 % |
| Logés gratuitement | 36 | 4,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 77,1 % de propriétaires occupants, 18,2 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 0,5 % |
| Fioul | 79 | 10,2 % |
| Électricité | 466 | 60,3 % |
| Gaz bouteille | 55 | 7,1 % |
| Autre (bois…) | 169 | 21,9 % |
Le électricité équipe 60 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (22 %) et fioul (10 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 74 |
| 2 à 4 ans | 123 |
| 5 à 9 ans | 136 |
| 10 ans ou plus | 440 |
| Total ménages | 773 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 85 |
| Sous-occupation modérée | 244 |
| Sous-occupation accentuée | 159 |
| Sous-occupation très accentuée | 244 |
| Suroccupation modérée | 40 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 23 | 3,0 % |
| 1 voiture | 236 | 30,5 % |
| 2 voitures ou plus | 514 | 66,5 % |
Motorisation des ménages: 3 % n'ont aucune voiture, 31 % en ont une et 66 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 85,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 171 | 73 | 93 | 5 |
| 1975 | 219 | 114 | 104 | 1 |
| 1982 | 304 | 193 | 111 | 0 |
| 1990 | 349 | 296 | 50 | 3 |
| 1999 | 537 | 479 | 46 | 12 |
| 2007 | 659 | 604 | 39 | 16 |
| 2012 | 709 | 655 | 27 | 27 |
| 2017 | 774 | 707 | 32 | 35 |
| 2023 | 830 | 773 | 18 | 39 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 171 logements, le total atteint 830 en 2023 (+385 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 65 | 45 | 46 | 110 | 83 | 38 | 62 |
| Dont vacants > 2 ans | 18 | 15 | 17 | 16 | 11 | 26 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 8,0 % |
| Classe B | 24 | 14,7 % |
| Classe C | 71 | 43,6 % |
| Classe D | 33 | 20,2 % |
| Classe E | 13 | 8,0 % |
| Classe F | 6 | 3,7 % |
| Classe G | 3 | 1,8 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 44 % des logements et 66 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 85 | 52,1 % |
| Classe B | 46 | 28,2 % |
| Classe C | 13 | 8,0 % |
| Classe D | 8 | 4,9 % |
| Classe E | 5 | 3,1 % |
| Classe F | 5 | 3,1 % |
| Classe G | 1 | 0,6 % |
Émissions CO₂: 52 % des logements relèvent de la classe A, 88 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 225 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 213 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 168 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 129 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 130 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 225 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 86 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 4 |
| Classe B | 17 | 7 |
| Classe C | 52 | 19 |
| Classe D | 31 | 2 |
| Classe E | 13 | 0 |
| Classe F | 6 | 0 |
| Classe G | 3 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (167 kWh/m²/an) et appartements en classe C (128).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Belcodène (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Belcodène s'élève à 830 logements au recensement 2023, très majoritairement affectés à la résidence principale (93,1 %, soit 773 logements habités à titre permanent). L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 91,7 % de maisons individuelles. Pour mémoire, Belcodène est une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies, à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (23 km), autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Profil fortement patrimonial: 77,1 % des ménages de Belcodène sont propriétaires de leur logement.
Le parc neuf pèse lourd: 16,5 % des logements construits depuis 2006. Sur le plan énergétique, de Belcodène, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 160 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par électricité (60,3 % des résidences principales).
Le parc de Belcodène s'est étoffé de +7,2 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). Profil fortement motorisé: 66,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ancrée régionalement, la commune est une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies: les attentes résidentielles s'y calquent. Topographie et environnement: à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (23 km) — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (773 résidences principales de Belcodène) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Parmi les 118 communes du Bouches-du-Rhône, Belcodène se place dans le top 14 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Analyse du marché immobilier à Belcodène
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Belcodène
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Belcodène s'établit à 5 339 €, sur la base de 13 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Belcodène se positionne dans le top 14 % des communes les plus chères du Bouches-du-Rhône.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Belcodène Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Belcodène
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 5 339 €/m² pour 13 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 38 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
92,3 % de maisons et 7,7 % d'appartements parmi les 13 transactions enregistrées.
92,3 % maisons, 7,7 % appartements sur 13 ventes: le collectif pèse 7,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 13 | 12 | 1 |
| Prix médian/m² | 5 339 € | 4 918 € | 6 112 € |
| Prix moyen/m² | 5 367 € | ||
| Surface médiane | – | 109 m² | 38 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 29 | 4 231 € |
| 2022 | 21 | 4 714 € |
| 2023 | 19 | 4 704 € |
| 2024 | 17 | 4 251 € |
| 2025 | 13 | 5 339 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 238 autorisations et 160 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 67 %.
Vacance longue durée à Belcodène
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Belcodène (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 31 logements ont été autorisés à à Belcodène, -46 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Belcodène
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Belcodène
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Belcodène
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 163 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Belcodène: classe C en tête, 5,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Belcodène
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Belcodène : cadre de vie et logement
Belcodène compte 2 009 habitants sur 12,97 km². Le climat local affiche 13,3 °C de moyenne annuelle et 718 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 69 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Belcodène
Belcodène et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Belcodène
Composition du parc immobilier à Belcodène
830 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
761 maisons pour 67 appartements: le parc à Belcodène est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Belcodène
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 744 logements).
- Avant 1919 3,5 % 26 logts
- 1919-1945 2,0 % 15 logts
- 1946-1970 11,3 % 84 logts
- 1971-1990 35,9 % 267 logts
- 1991-2005 30,8 % 229 logts
- 2006-2020 16,5 % 123 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Belcodène
69 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Belcodène
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Mvt [ Carrières pierre à ciment ] - Belcodène 2009 PPRN Approuvé approuvé le 22/10/2009
- PPRN-RGA - Belcodène 2017 PPRN Approuvé approuvé le 27/02/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Belcodène
Pour une maison de 109 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
581 951 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Belcodène
Quel est le prix de l'immobilier à Belcodène ?
Le prix médian au m² à Belcodène est de 5 339 € (données DVF, 13 transactions). Pour une maison de 109 m² (surface médiane locale), compter environ 536 000 €.
Comment Belcodène se situe-t-elle dans le Bouches-du-Rhône ?
Belcodène se classe au 16ᵉ rang sur 118 communes du Bouches-du-Rhône — dans le top 14 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Belcodène ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Belcodène est de 4,0 % (loyer de 16,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Belcodène ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Belcodène
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Résumé
Côté prix, Belcodène est un marché d'exception — 5 339 €/m² sur 13 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Bouches-du-Rhône.
La maison individuelle domine les ventes de Belcodène (92,3 % des transactions), à un prix médian de 4 918 €/m². Un bien type de 109 m² revient à environ 536 062 €, soit 15,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Belcodène: 16,7 €/m²/mois pour un appartement, 16,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 3,3 % — en lien avec le niveau des prix au m². Les résidences secondaires représentent 2,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 31 logements autorisés au total, soit 6 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 81 % des logements autorisés.
Côté contexte, Belcodène est une commune de Provence, entre garrigue et oliveraies, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral provençal (23 km).
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.