01 Le parc de logements
Le parc comprend 262 logements dont 232 résidences principales, 2 résidences secondaires et 28 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 232 | 88,5 % |
| Résidences secondaires | 2 | 0,8 % |
| Logements vacants | 28 | 10,7 % |
Parmi les 262 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 11 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 58 | 25,8 % |
| 1919-1945 | 21 | 9,3 % |
| 1946-1970 | 22 | 9,8 % |
| 1971-1990 | 46 | 20,4 % |
| 1991-2005 | 33 | 14,7 % |
| 2006-2019 | 45 | 20,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 26 %, devant les constructions récentes (20 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 3 | 1,3 % |
| 3 pièces | 28 | 12,1 % |
| 4 pièces | 60 | 25,9 % |
| 5 pièces ou plus | 141 | 60,8 % |
Le parc compte 4,9 pièces en moyenne par logement, avec 61 % de logements de cinq pièces ou plus et 1 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 221 | 247 | 262 |
| Rés. principales | 202 | 216 | 232 |
| Rés. secondaires | 2 | 4 | 2 |
| Vacants | 17 | 27 | 28 |
76,9 % de part de propriétaires à Ordizan, commune de population comparable à 10 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 183 | 78,9 % |
| Locataires (privé) | 44 | 19,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 5 | 2,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 78,9 % de propriétaires occupants, 19,0 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 71 | 30,6 % |
| Fioul | 11 | 4,7 % |
| Électricité | 85 | 36,6 % |
| Gaz bouteille | 2 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 63 | 27,2 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (37 %), 31 % pour gaz de ville et 27 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 25 |
| 2 à 4 ans | 33 |
| 5 à 9 ans | 35 |
| 10 ans ou plus | 139 |
| Total ménages | 232 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 |
| Sous-occupation modérée | 56 |
| Sous-occupation accentuée | 50 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 11 | 4,7 % |
| 1 voiture | 90 | 38,8 % |
| 2 voitures ou plus | 131 | 56,5 % |
Équipement automobile des ménages: 5 % sans voiture, 39 % avec une voiture et 56 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 83,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 122 | 106 | 8 | 8 |
| 1975 | 136 | 111 | 7 | 18 |
| 1982 | 144 | 128 | 10 | 6 |
| 1990 | 162 | 146 | 6 | 10 |
| 1999 | 169 | 166 | 3 | 0 |
| 2006 | 200 | 184 | 6 | 10 |
| 2011 | 221 | 202 | 2 | 17 |
| 2016 | 247 | 216 | 4 | 27 |
| 2022 | 262 | 232 | 2 | 28 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 122 à 262, soit +115 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 26 | 32 | 35 | 47 | 35 | 25 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 | 20 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 5,9 % |
| Classe C | 10 | 29,4 % |
| Classe D | 11 | 32,4 % |
| Classe E | 8 | 23,5 % |
| Classe F | 3 | 8,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (32 %), 35 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 20,6 % |
| Classe B | 17 | 50,0 % |
| Classe C | 5 | 14,7 % |
| Classe D | 3 | 8,8 % |
| Classe E | 2 | 5,9 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 50 %, 85 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 240 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 181 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 140 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 240 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 2 |
| Classe C | 9 | 1 |
| Classe D | 8 | 3 |
| Classe E | 5 | 3 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 216 kWh/m²/an côté maisons, D à 196 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bénac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Bénac totalise 262 logements dont 88,5 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (92,4 %). Côté cadre local, Bénac est au cœur de la chaîne des Pyrénées, dans les collines, à une altitude moyenne de 360 m.
L'accession à la propriété est la norme à Bénac, avec 78,9 % de propriétaires occupants.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 25,8 % du parc remonte à avant 1919. Côté DPE, le parc de Bénac est dans la moyenne — classe D dominante, 210 kWh/m²/an. Mode de chauffage dominant: électricité (36,6 %).
Bénac affiche une croissance de son parc de +6,1 % depuis 2016. Profil fortement motorisé: 56,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ancrée régionalement, la commune est au cœur de la chaîne des Pyrénées: les attentes résidentielles s'y calquent. Le contexte naturel (dans les collines, à une altitude moyenne de 360 m) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Bénac a bondi de +38,4 % en un an, signal rare sur une commune de 528 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,9 %
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Hautes-Pyrénées
- Prix en forte hausse : +38,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Bénac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bénac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bénac s'établit à 1 669 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bénac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bénac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Bénac évolue de -13,5 %, passant de 1 929 à 1 669 €/m²; 5 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 126 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 669 € | 1 669 € |
| Prix moyen/m² | 1 763 € | |
| Surface médiane | – | 126 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 1 929 € |
| 2022 | 4 | 1 686 € |
| 2023 | 1 | 1 912 € |
| 2024 | 1 | 1 206 € |
| 2025 | 5 | 1 669 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
56 logements autorisés cumulés, 42 commencés: la dynamique récente affiche 2 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Bénac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bénac: 3 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-75 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bénac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bénac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Bénac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 34 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bénac: majorité classée D, part de passoires thermiques à 8,8 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Bénac
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S'installer à Bénac : cadre de vie et logement
Bénac, commune de 528 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 081 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 10 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bénac
Bénac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bénac
Composition du parc immobilier à Bénac
262 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Bénac: 92,4 % de maisons, 7,6 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Bénac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 225 logements).
- Avant 1919 25,8 % 58 logts
- 1919-1945 9,3 % 21 logts
- 1946-1970 9,8 % 22 logts
- 1971-1990 20,4 % 46 logts
- 1991-2005 14,7 % 33 logts
- 2006-2019 20,0 % 45 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Bénac
10 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bénac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bénac
Pour une maison de 126 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
210 294 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bénac
Quel est le prix de l'immobilier à Bénac ?
Le prix médian au m² à Bénac est de 1 669 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 126 m² (surface médiane locale), compter environ 210 000 €.
Comment Bénac se situe-t-elle dans le Hautes-Pyrénées ?
Bénac se situe dans la moyenne départementale du Hautes-Pyrénées.
Quel rendement locatif espérer à Bénac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bénac est de 6,9 % (loyer de 9,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Quels risques naturels à Bénac ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bénac.
Résumé
Le marché immobilier de Bénac se situe dans la moyenne — prix médian 1 669 €/m², dans la ligne de la médiane des Hautes-Pyrénées.
Repli du prix médian: -13,5 % entre 2021 et 2025 à Bénac. Au total, 16 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +38,4 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 669 €/m² pour 126 m². Rapporté au revenu médian de Bénac, un logement de 126 m² (210 294 €) représente 8,9 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,1 €/m² pour un appartement et 9,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (6,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (0,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 3 logements autorisés au total, soit 1 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Bénac est au cœur de la chaîne des Pyrénées. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 360 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.