01 Le parc de logements
Le parc comprend 516 logements dont 432 résidences principales, 44 résidences secondaires et 40 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 432 | 83,7 % |
| Résidences secondaires | 44 | 8,5 % |
| Logements vacants | 40 | 7,8 % |
Parmi les 516 logements du parc, 84 % assurent la fonction de résidence principale, contre 9 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 155 | 36,3 % |
| 1919-1945 | 43 | 10,1 % |
| 1946-1970 | 31 | 7,3 % |
| 1971-1990 | 112 | 26,2 % |
| 1991-2005 | 32 | 7,5 % |
| 2006-2019 | 54 | 12,6 % |
Structure du bâti par époque: 36 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (36 %), 13 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,2 % |
| 2 pièces | 20 | 4,6 % |
| 3 pièces | 67 | 15,5 % |
| 4 pièces | 99 | 22,9 % |
| 5 pièces ou plus | 245 | 56,7 % |
Distribution par taille: 5 % de petits logements (T1-T2), 57 % de grands (5p+), moyenne à 4,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 486 | 502 | 516 |
| Rés. principales | 402 | 410 | 432 |
| Rés. secondaires | 42 | 46 | 44 |
| Vacants | 42 | 46 | 40 |
Commune voisine de taille comparable, Rivarennes (13 km) affiche 67,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 352 | 81,5 % |
| Locataires (privé) | 59 | 13,7 % |
| Locataires HLM | 13 | 3,0 % |
| Logés gratuitement | 8 | 1,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 81,5 % de propriétaires occupants, 16,7 % de locataires et 3 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 48 | 11,1 % |
| Électricité | 216 | 50,0 % |
| Gaz bouteille | 27 | 6,3 % |
| Autre (bois…) | 141 | 32,6 % |
Le électricité équipe 50 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (33 %) et fioul (11 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 34 |
| 2 à 4 ans | 63 |
| 5 à 9 ans | 61 |
| 10 ans ou plus | 274 |
| Total ménages | 432 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 35 |
| Sous-occupation modérée | 111 |
| Sous-occupation accentuée | 106 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 18 | 4,2 % |
| 1 voiture | 178 | 41,2 % |
| 2 voitures ou plus | 236 | 54,6 % |
Équipement automobile des ménages: 4 % sans voiture, 41 % avec une voiture et 55 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 83,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 315 | 255 | 30 | 30 |
| 1975 | 301 | 241 | 43 | 17 |
| 1982 | 363 | 280 | 49 | 34 |
| 1990 | 419 | 339 | 54 | 26 |
| 1999 | 443 | 361 | 49 | 33 |
| 2006 | 451 | 368 | 37 | 46 |
| 2011 | 486 | 402 | 42 | 42 |
| 2016 | 502 | 410 | 46 | 46 |
| 2022 | 516 | 432 | 44 | 40 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 315 à 516 logements, soit +64 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 37 | 40 | 41 | 39 | 43 | 40 |
| Dont vacants > 2 ans | 17 | 19 | 20 | 18 | 23 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 3 | 2,8 % |
| Classe C | 16 | 15,0 % |
| Classe D | 36 | 33,6 % |
| Classe E | 28 | 26,2 % |
| Classe F | 20 | 18,7 % |
| Classe G | 4 | 3,7 % |
Le graphique décompose les 107 diagnostics par étiquette énergétique: 34 % en D, 18 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 11,2 % |
| Classe B | 56 | 52,3 % |
| Classe C | 25 | 23,4 % |
| Classe D | 3 | 2,8 % |
| Classe E | 8 | 7,5 % |
| Classe F | 2 | 1,9 % |
| Classe G | 1 | 0,9 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 52 %, 87 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 296 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 310 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 202 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 150 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 217 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 150 kWh/m²/an pour les logements 1989-2000, près de 310 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 16 | 0 |
| Classe D | 34 | 2 |
| Classe E | 27 | 1 |
| Classe F | 19 | 1 |
| Classe G | 4 | 0 |
Côté maisons, la dominante est D (258 kWh/m²/an); côté appartements, D (277).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 8 |
| T4 | 6 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Benais (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Répartition du parc de Benais: 83,7 % de résidences principales, 8,5 % de secondaires et 7,8 % de vacants sur un total de 516 logements. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (96,3 %). Côté cadre local, Benais est caractéristique des communes du Val de Loire, en plaine, à 33 m d'altitude.
Parc très largement détenu par ses occupants: 81,5 % de propriétaires contre 16,7 % de locataires. Le logement social occupe une place de 3,0 % dans le parc de résidences principales.
Selon l'INSEE, 36,3 % des logements de Benais ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Le parc de Benais présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 259 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 22,4 % du parc diagnostiqué. 50,0 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Le parc de Benais se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Benais: 54,6 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le profil régional — Benais est caractéristique des communes du Val de Loire — éclaire les choix d'habitat localement. Côté topographie, Benais se trouve en plaine, à 33 m d'altitude, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
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Points clés
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Analyse du marché immobilier à Benais
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Benais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Benais s'établit à 1 495 €, sur la base de 8 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Benais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Benais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Benais évolue de +20,2 %, passant de 1 244 à 1 495 €/m²; 8 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 104 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 8 | 8 |
| Prix médian/m² | 1 495 € | 1 495 € |
| Prix moyen/m² | 1 480 € | |
| Surface médiane | – | 104 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 19 | 1 244 € |
| 2022 | 19 | 1 318 € |
| 2023 | 10 | 1 575 € |
| 2024 | 15 | 1 894 € |
| 2025 | 8 | 1 495 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 26 logements ont été autorisés et 16 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 62 %.
Vacance longue durée à Benais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Benais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Benais: 5 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (-17 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Benais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Benais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Benais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 107 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Benais: majorité classée D, part de passoires thermiques à 22,4 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Benais
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Benais : cadre de vie et logement
Benais compte 945 habitants, à 76 m d'altitude. Le climat local affiche 12,6 °C de moyenne annuelle et 638 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 24 appellations d'origine rattachées au terroir local et 45 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Benais
Benais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Benais
Composition du parc immobilier à Benais
516 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Benais: 97,8 % de maisons, 2,2 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Benais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 427 logements).
- Avant 1919 36,3 % 155 logts
- 1919-1945 10,1 % 43 logts
- 1946-1970 7,3 % 31 logts
- 1971-1990 26,2 % 112 logts
- 1991-2005 7,5 % 32 logts
- 2006-2019 12,6 % 54 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Benais
45 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Benais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Benais
Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
155 480 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Benais
Quel est le prix de l'immobilier à Benais ?
Le prix médian au m² à Benais est de 1 495 € (données DVF, 8 transactions). Pour une maison de 104 m² (surface médiane locale), compter environ 155 000 €.
Comment Benais se situe-t-elle dans le Indre-et-Loire ?
Benais se situe dans la moyenne départementale du Indre-et-Loire.
Quel rendement locatif espérer à Benais ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Benais est de 6,1 % (loyer de 7,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Benais est-il énergétiquement dégradé ?
22,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Benais.
Communes limitrophes de Benais
Benais est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Benais: 1 495 €/m² sur 8 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Benais a progressé de +20,2 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Au total, 71 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -21,1 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 495 €/m² pour 104 m². Rapporté au revenu médian de Benais, un logement de 104 m² (155 480 €) représente 6,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 7,7 €/m² pour un appartement et 7,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (6,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Benais (8,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de construction peu soutenue: 5 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Benais est caractéristique des communes du Val de Loire. Benais est en plaine, à 33 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.