Le prix médian de l'immobilier à Bergerac s'établit à 1 782 €/m², selon les données DVF/DGFiP 2024. Cette valeur, en recul de 3,0 % sur un an, résulte de 680 transactions annuelles. Le marché local, composé à 62 % de maisons, montre une fourchette de prix étendue, de 1 369 à 2 670 €/m² entre le premier et le troisième quartile. Une analyse fine s'impose pour saisir les opportunités de vente.
Comment se porte le marché immobilier à Bergerac
La baisse annuelle des prix de -3,0 % place Bergerac dans un marché plus accessible, malgré un volume de transactions soutenu (680 ventes). La ville se distingue par un parc à dominante de maisons individuelles (62,4 % des logements), dont le prix médian est de 1 744 €/m² pour 89 m². Les appartements, plus petits (46 m² médians), affichent un prix au m² légèrement supérieur (1 841 €/m²). Le contexte est celui d'une ville moyenne vieillissante (âge médian 52,2 ans) avec un taux de chômage de 17 %, ce qui modère la pression à la hausse.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 3,0 % sur un an du prix médian reflète un ajustement après une période de hausse, courant dans les villes moyennes. Le marché bergeracois, moins tendu que les métropoles, subit les effets du renchérissement des crédits. Cette correction offre une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs financés, avec un pouvoir de négociation renforcé. Pour les vendeurs, un prix réaliste et un bien en excellent état sont les clés pour vendre dans un délai raisonnable. Le timing actuel est favorable à la transaction, pas à la spéculation.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Bergerac
Les propriétaires occupent 51 % des 17 087 logements. Le parc, plutôt ancien (20,5 % d'avant 1945), voit toutefois une dynamique de construction neuve (+258 % d'autorisations sur 5 ans). Les acquéreurs sont majoritairement des résidents principaux, face à une part limitée de résidences secondaires (4,8 %) et un taux de vacance non négligeable (9,7 %). Les volumes de ventes sont équilibrés entre maisons (388) et appartements (292).
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est favorable aux acheteurs, avec une correction des prix et un délai de vente potentiellement allongé. La part de logements vacants (9,7 %) et la hausse des constructions neuves (+258 %) offrent du choix. Néanmoins, la proximité de la gare de Bergerac (0,9 km) et de l'aéroport (4,3 km) soutient l'attractivité du centre-bourg. Pour un vendeur, une estimation précise et un prix ajusté sont indispensables pour conclure dans ce contexte.
Vacance longue durée à Bergerac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bergerac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Bergerac totalise 1 244 logements sur 5 ans, soit +186 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance à la construction neuve est très dynamique, avec une hausse de 258 % des autorisations sur les 5 dernières années et 240 logements prévus en 2024. Ce signal confirme l'attractivité résidentielle de Bergerac et répond à une demande soutenue. Cela peut temporairement créer une pression concurrentielle sur l'ancien non rénové, mais valorise à l'inverse les biens anciens de qualité. L'offre neuve, souvent plus chère, tire aussi les prix à la hausse dans son voisinage immédiat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché bergeracois suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, portée par les beaux jours et les projets de rentrée. L'automne (sept-oct) connaît un rebond, mais la perception de la taxe foncière en octobre peut ralentir les décisions d'achat. L'été, marqué par le tourisme, peut être propice aux ventes de maisons avec extérieurs. Pour vendre au meilleur prix, misez sur une mise en lumière du bien au printemps.
Le saviez-vous ?
- L'aéroport de Bergerac n'est qu'à 4,3 km du centre-ville.
- La ville compte 9 monuments historiques protégés.
- 82,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Bergerac
- Prix médian à 1 782 €/m², en baisse de 3,0 % sur un an.
- Les appartements (1 841 €/m²) sont plus chers que les maisons (1 744 €/m²).
- Rendement brut locatif entre 6,8 % (maisons) et 7,1 % (apparts).
- Taux de chômage local à 17,0 %, supérieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Bergerac
Quel est le prix au m² à Bergerac ?
Le prix médian est de 1 782 €/m². Les maisons se négocient autour de 1 744 €/m² et les appartements à 1 841 €/m², selon les données DVF 2024 sur 680 transactions.
Le prix immobilier à Bergerac est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix reculent de 3,0 % sur un an. Cette correction, couplée à une forte hausse des constructions neuves, crée un marché plus accessible pour les acheteurs.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
La fourchette centrale (Q1–Q3) est large : de 1 369 à 2 670 €/m². Une maison type de 89 m² vaut environ 155 000 €, un appartement de 46 m² près de 85 000 €.
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