S'installer à Bergerac, c'est choisir une ville moyenne au climat tempéré (13,3 °C de moyenne) et au riche patrimoine, avec 9 monuments historiques. Le marché immobilier, en léger recul (-3,0 %), y est plus accessible qu'à Périgueux (1 880 €/m²) ou Libourne (2 593 €/m²). Avec 27 110 habitants et une densité modérée (476 hab/km²), la ville offre un équilibre entre services et cadre de vie.
Carte du marché immobilier à Bergerac
Bergerac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Bergerac
17 087 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Bergerac combine 62,4 % de maisons et 37,6 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Bergerac est majoritairement constitué de maisons (62,4 %), reflétant un habitat individuel prisé. La part de propriétaires-occupants (51 %) et le faible taux de résidences secondaires (4,8 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, moins spéculatif que certaines zones touristiques. Cependant, un taux de logements vacants de 9,7 % pointe des opportunités de réhabilitation. Ce paysage mixte offre de la stabilité pour les familles et des niches pour les investisseurs en rénovation.
Évolution démographique à Bergerac
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Bergerac
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Bergerac
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 40,0 %
- Employés 15,2 %
- Autres sans activité professionnelle 14,3 %
- Professions intermédiaires 11,1 %
- Ouvriers 11,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,2 %
- Agriculteurs exploitants 0,3 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Bergerac
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Bergerac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 464 logements).
- Avant 1919 9,1 % 1 314 logts
- 1919-1945 11,4 % 1 653 logts
- 1946-1970 25,1 % 3 632 logts
- 1971-1990 26,2 % 3 791 logts
- 1991-2005 14,0 % 2 026 logts
- 2006-2019 14,2 % 2 049 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bergerac
1 541 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Bergerac
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Bergerac
Une maison de 90 m², au prix médian de 1 744 €/m², coûte environ 155 216 €. Cela représente 7,7 années du revenu médian local (20 040 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élève à 860 € environ. À cela, il faut ajouter la taxe foncière, soit près de 900 € annuels supplémentaires.
Erreurs à éviter quand on achète à Bergerac
- Ne pas consulter les PPR (3 sont actifs) avant l'offre.
- Faire une offre sans avoir vérifié le diagnostic DPE.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au taux de chômage local (17,0 %).
- Ignorer le taux de vacance (9,7 %), signe de biens difficiles à louer.
Le saviez-vous ?
- L'aéroport de Bergerac n'est qu'à 4,3 km du centre-ville.
- La ville compte 9 monuments historiques protégés.
- 82,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Bergerac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 394 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bergerac est C, avec 10,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe C domine le parc, avec une consommation moyenne de 206 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F/G) représentent 10,8 % des logements, un chiffre inférieur à la moyenne nationale mais source de risque réglementaire. La loi Climat implique l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Pour un acheteur, vérifier le DPE devient impératif : un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation énergétique pour rester louable ou revendable.
Risques naturels et géorisques à Bergerac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Trois Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs, dont un PPRI pour les inondations du Caudeau. La sismicité est très faible et le radon faible. Les 23 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent majoritairement les inondations et coulées de boue. Avant tout achat, consultez obligatoirement le dossier départemental des risques sur le site Géorisques, et vérifiez si le bien est en zone réglementée. Cela conditionnera l'assurabilité et d'éventuels travaux de prévention.
Cadre de vie à Bergerac
Bergerac bénéficie d'un ensoleillement généreux et de précipitations modérées (806 mm/an). La ville est bien équipée avec 1 541 commerces et services, dont 35 établissements scolaires et 340 structures de santé. La connectivité est correcte (fibre à 82,2 %), mais le score numérique reste faible (8/100). Les déplacements sont facilités par la gare en ville, l'aéroport à 4,3 km et la proximité de l'A62. Attention toutefois aux risques d'inondation (PPRI actifs) et à un taux de chômage local élevé (17 %).
Budgets et types de biens disponibles
Pour acquérir une maison type de 100 m², prévoyez environ 174 000 €. Un appartement de 50 m² coûte près de 92 000 €. La fourchette est large : on trouve des biens à partir de 1 369 €/m². Le temps de vente peut être allongé par le taux de vacance (9,7 %) et l'augmentation de l'offre neuve. Le parc est majoritairement en classe DPE C (206 kWh/m²/an), signe d'une performance énergétique moyenne.
À qui s'adresse Bergerac ?
La ville s'adresse aux retraités en quête de calme et de services (40,7 % de 60 ans et plus), aux familles attirées par les maisons individuelles (62,4 % du parc) et aux primo-accédants bénéficiant de prix inférieurs à la moyenne régionale. Les actifs mobiles, pouvant travailler à distance ou vers Agen (72 km), y trouvent aussi leur compte.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Climat doux avec une température moyenne de 13,3°C.
- Patrimoine historique riche (9 monuments classés).
- Desserte transport : gare en centre-ville et aéroport à 5 minutes.
- Offre de services complète (1 541 équipements, 35 écoles).
- Prix immobiliers inférieurs à ceux de Périgueux ou Libourne.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (17 %), limitant les opportunités locales.
- Risques naturels (inondations) avec plusieurs PPR actifs.
- Vieillissement de la population et faible dynamisme démographique.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Bergerac est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Bergerac
- Climat doux : 13,3°C de moyenne et 806 mm de pluie.
- Parc immobilier à 62,4 % de maisons individuelles.
- 10,8 % du parc est une passoire thermique (DPE F/G).
- Âge médian de la population : 52,2 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Bergerac
Quel budget prévoir pour acheter à Bergerac ?
Il faut compter environ 174 000 € pour une maison de 100 m² (1 744 €/m²) et 92 000 € pour un appartement de 50 m² (1 841 €/m²). Des biens sont accessibles dès 1 369 €/m².
Bergerac est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville compte 35 établissements scolaires, 62,4 % de maisons et de nombreux équipements. Le revenu médian modeste (20 040 €) permet un accès à la propriété plus aisé qu'ailleurs.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Bergerac ?
Avantages : climat, patrimoine, services et prix abordables. Inconvénients : chômage élevé (17 %), risques d'inondation et population vieillissante (âge médian 52,2 ans).
Vous envisagez d'acheter à Bergerac ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie à Bergerac
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.