01 Le parc de logements
Le parc comprend 201 logements dont 102 résidences principales, 86 résidences secondaires et 13 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 102 | 50,7 % |
| Résidences secondaires | 86 | 42,8 % |
| Logements vacants | 13 | 6,5 % |
Visualisation des trois usages du parc: 51 % d'habitat permanent, 43 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 201.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 23 | 23,7 % |
| 1919-1945 | 11 | 11,3 % |
| 1946-1970 | 19 | 19,6 % |
| 1971-1990 | 19 | 19,6 % |
| 1991-2005 | 18 | 18,6 % |
| 2006-2020 | 7 | 7,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 24 %, devant les constructions récentes (7 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 2 | 2,0 % |
| 3 pièces | 25 | 24,8 % |
| 4 pièces | 29 | 28,7 % |
| 5 pièces ou plus | 45 | 44,6 % |
Taille moyenne: 4,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 45 %, les T1-T2 2 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 191 | 189 | 201 |
| Rés. principales | 97 | 94 | 102 |
| Rés. secondaires | 82 | 79 | 86 |
| Vacants | 12 | 16 | 13 |
84,9 % de part de propriétaires à Villespassans, commune de population comparable à 13 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 75 | 73,5 % |
| Locataires (privé) | 25 | 24,5 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 2,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 73,6 % de propriétaires occupants, 24,3 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 9 | 8,8 % |
| Électricité | 59 | 57,8 % |
| Autre (bois…) | 34 | 33,3 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (58 %), suivi par autres sources (bois notamment) (33 %) et fioul (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 11 |
| 2 à 4 ans | 16 |
| 5 à 9 ans | 12 |
| 10 ans ou plus | 63 |
| Total ménages | 102 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 23 |
| Sous-occupation accentuée | 26 |
| Sous-occupation très accentuée | 40 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 | 4,9 % |
| 1 voiture | 39 | 38,2 % |
| 2 voitures ou plus | 58 | 56,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 5 % sans voiture, 38 % à une voiture et 57 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 69,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 99 | 77 | 5 | 17 |
| 1975 | 124 | 79 | 12 | 33 |
| 1982 | 130 | 84 | 5 | 41 |
| 1990 | 153 | 87 | 55 | 11 |
| 1999 | 159 | 90 | 65 | 4 |
| 2007 | 173 | 89 | 81 | 3 |
| 2012 | 191 | 97 | 82 | 12 |
| 2017 | 189 | 94 | 79 | 16 |
| 2023 | 201 | 102 | 86 | 13 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 99 logements, le total atteint 201 en 2023 (+103 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 31 | 28 | 28 | 26 | 25 | 21 | 20 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 6,3 % |
| Classe C | 19 | 59,4 % |
| Classe D | 6 | 18,8 % |
| Classe E | 2 | 6,3 % |
| Classe F | 3 | 9,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 32 diagnostics: la majorité se situe en classe C (59 %), avec 66 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 46,9 % |
| Classe B | 10 | 31,3 % |
| Classe C | 6 | 18,8 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 1 | 3,1 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 47 % des diagnostics et 97 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 191 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 238 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 169 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 97 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 238 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 97 kWh/m²/an (1989-2000).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 1 |
| Classe C | 18 | 1 |
| Classe D | 4 | 2 |
| Classe E | 1 | 1 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (185 kWh/m²/an) et appartements en classe D (202).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Berlou (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Berlou est atypique: 42,8 % des 201 logements sont des résidences secondaires, témoignant d'une forte fonction résidentielle non permanente. Pavillonnaire à très forte intensité: 92,5 % du parc se compose de maisons (186 unités). Le cadre local de Berlou est dans le tissu communal du Languedoc historique.
Avec 73,6 % de propriétaires et 24,3 % de locataires, Berlou se range du côté des communes à majorité propriétaire.
Le noyau ancien du parc pèse 23,7 % (logements d'avant 1919). Bonne tenue énergétique du parc de Berlou: classe C en tête et consommation moyenne (188 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. 57,8 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Berlou affiche une croissance de son parc de +6,3 % depuis 2017. 56,9 % des ménages de Berlou disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu communal du Languedoc historique.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 102 résidences principales de Berlou et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Berlou affiche des prix parmi les plus accessibles du Hérault (50ᵉ rang le moins élevé sur 333 communes).
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,8 %
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Hérault (50ᵉ rang le moins élevé)
Analyse du marché immobilier à Berlou
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Berlou
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Berlou s'établit à 1 432 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Berlou fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Berlou Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Berlou
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 432 €/m² pour 2 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 94 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 432 € | 1 432 € |
| Prix moyen/m² | 1 432 € | |
| Surface médiane | – | 94 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 1 250 € |
| 2022 | 4 | 1 166 € |
| 2023 | 1 | 2 836 € |
| 2024 | 2 | 1 557 € |
| 2025 | 2 | 1 432 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
28 logements autorisés cumulés, 24 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Berlou (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 9 logements autorisés à à Berlou, dont 0 en 2025 (+125 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Berlou
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Berlou
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,63 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Berlou
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 32 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Berlou: la classe C domine, 9,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Berlou
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S'installer à Berlou : cadre de vie et logement
Berlou, commune de 211 habitants étendue sur 11,34 km², se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (15,4 °C annuels).
Le territoire abrite 30 appellations d'origine rattachées au terroir local et 15 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Berlou
Berlou et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Berlou
Composition du parc immobilier à Berlou
201 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 93,0 % du parc à Berlou, 7,0 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Berlou
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 97 logements).
- Avant 1919 23,7 % 23 logts
- 1919-1945 11,3 % 11 logts
- 1946-1970 19,6 % 19 logts
- 1971-1990 19,6 % 19 logts
- 1991-2005 18,6 % 18 logts
- 2006-2020 7,2 % 7 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Berlou
15 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Berlou
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Orb_MoyValleeSecSud PPRN Approuvé approuvé le 03/01/2006
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Berlou
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
134 608 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Berlou
Quel est le prix de l'immobilier à Berlou ?
Le prix médian au m² à Berlou est de 1 432 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 94 m² (surface médiane locale), compter environ 135 000 €.
Comment Berlou se situe-t-elle dans le Hérault ?
Berlou figure parmi les communes les plus abordables du Hérault : 284ᵉ rang sur 333, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Berlou ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Berlou est de 5,8 % (loyer de 6,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Berlou ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Berlou
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Résumé
Le marché de Berlou est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 432 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale. Côté classement départemental, Berlou compte parmi les 15 % les plus abordables de l'Hérault.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 432 €/m² pour une surface médiane de 94 m². Un bien type de 94 m² revient à environ 134 608 €, soit 5,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,3 € (appartements) et 6,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. La proportion de résidences secondaires (42,8 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
La construction neuve est soutenue à Berlou: 9 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 2 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Berlou est dans le tissu communal du Languedoc historique.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.