01 Le parc de logements
Le parc comprend 714 logements dont 325 résidences principales, 375 résidences secondaires et 14 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 325 | 45,5 % |
| Résidences secondaires | 375 | 52,5 % |
| Logements vacants | 14 | 2,0 % |
Le graphique détaille la structure des 714 logements: 46 % sont habités en permanence, 53 % épisodiquement et 2 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 83 | 26,9 % |
| 1919-1945 | 36 | 11,7 % |
| 1946-1970 | 27 | 8,8 % |
| 1971-1990 | 53 | 17,2 % |
| 1991-2005 | 48 | 15,6 % |
| 2006-2019 | 61 | 19,8 % |
La période avant 1919 concentre 27 % du parc, tandis que 27 % datent d'avant 1919 et 20 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,6 % |
| 2 pièces | 16 | 4,9 % |
| 3 pièces | 71 | 21,9 % |
| 4 pièces | 92 | 28,4 % |
| 5 pièces ou plus | 143 | 44,1 % |
Le parc compte 4,6 pièces en moyenne par logement, avec 44 % de logements de cinq pièces ou plus et 6 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 555 | 668 | 714 |
| Rés. principales | 288 | 324 | 325 |
| Rés. secondaires | 246 | 336 | 375 |
| Vacants | 21 | 9 | 14 |
Cazedarnes, commune de taille similaire à 9 km, affiche 55,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 230 | 70,8 % |
| Locataires (privé) | 69 | 21,2 % |
| Locataires HLM | 7 | 2,2 % |
| Logés gratuitement | 19 | 5,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 70,9 %, locataires 23,3 % — la part HLM s'établit à 2 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 13 | 4,0 % |
| Électricité | 176 | 54,0 % |
| Gaz bouteille | 4 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 133 | 40,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 54 % au électricité, 41 % pour autres sources (bois notamment), 4 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 33 |
| 2 à 4 ans | 56 |
| 5 à 9 ans | 57 |
| 10 ans ou plus | 180 |
| Total ménages | 325 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 26 |
| Sous-occupation modérée | 79 |
| Sous-occupation accentuée | 91 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 31 | 9,5 % |
| 1 voiture | 154 | 47,4 % |
| 2 voitures ou plus | 140 | 43,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 10 % sans véhicule, 47 % mono-motorisés, 43 % multi-motorisés. Par ailleurs, 64,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 311 | 221 | 51 | 39 |
| 1975 | 297 | 215 | 61 | 21 |
| 1982 | 369 | 242 | 119 | 8 |
| 1990 | 477 | 238 | 222 | 17 |
| 1999 | 485 | 268 | 198 | 19 |
| 2006 | 496 | 272 | 179 | 45 |
| 2011 | 555 | 288 | 246 | 21 |
| 2016 | 668 | 324 | 336 | 9 |
| 2022 | 714 | 325 | 375 | 14 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 311 logements à l'origine, 714 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 87 | 71 | 73 | 73 | 63 | 55 |
| Dont vacants > 2 ans | 48 | 35 | 34 | 40 | 30 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 6,7 % |
| Classe B | 10 | 8,3 % |
| Classe C | 34 | 28,3 % |
| Classe D | 25 | 20,8 % |
| Classe E | 21 | 17,5 % |
| Classe F | 21 | 17,5 % |
| Classe G | 1 | 0,8 % |
La classe C domine avec 28 % des diagnostics, et 43 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 45 | 37,5 % |
| Classe B | 43 | 35,8 % |
| Classe C | 23 | 19,2 % |
| Classe D | 3 | 2,5 % |
| Classe E | 1 | 0,8 % |
| Classe F | 5 | 4,2 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 38 % des logements relèvent de la classe A, 93 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 239 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 251 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 181 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 121 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 63 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 251 kWh/m²/an, contre 63 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 188 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0 |
| Classe B | 9 | 1 |
| Classe C | 22 | 12 |
| Classe D | 23 | 2 |
| Classe E | 20 | 1 |
| Classe F | 19 | 2 |
| Classe G | 1 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (217), appartements classés C (165), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 3 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Roquebrun (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Roquebrun est marqué par la villégiature — 375 résidences secondaires sur 714 logements (52,5 %). Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (94,0 %). Ce contexte résidentiel — Roquebrun est caractéristique des communes languedociennes, dans les collines, à une altitude moyenne de 155 m, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 44 km environ — cadre la lecture du parc local.
70,9 % des ménages de Roquebrun possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le parc social représente 2,2 % des résidences principales.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 26,9 % du parc remonte à avant 1919. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 209 kWh/m²/an. Le poids des classes F et G — 18,3 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Mode de chauffage dominant: électricité (54,0 %).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +6,9 % à son parc résidentiel. La multi-motorisation est la norme à Roquebrun: 43,1 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Roquebrun est caractéristique des communes languedociennes. Roquebrun est dans les collines, à une altitude moyenne de 155 m, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 44 km environ, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 325 résidences principales de Roquebrun et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Roquebrun en 2026 ?
Accroché aux pentes de la vallée de l'Orb, Roquebrun est un village héraultais réputé pour son microclimat et son patrimoine viticole. Avec plus d'une résidence sur deux dédiée aux vacances et un taux de chômage de 13,7 %, son économie locale présente un double visage. Faut-il pour autant y investir en 2026 ? L'analyse des transactions et des indices composites apporte une réponse nuancée.
Avec un rebond de 12,1 % en 2024 et une pression touristique immobilière élevée, Roquebrun offre une opportunité locative ciblée dans un village de caractère.
Verdict
➤ Opportunité locative saisonnière réelle, mais réservée aux investisseurs acceptant un risque économique local élevé et une stratégie de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rebond des prix de +12,1 % en 2024
- ✓ Rendement locatif brut correct à 4,6 %
- ✓ Pression touristique élevée (IPTI 7,2/10)
- ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 7,6/10)
- ⚠ Parc vieillissant, 38,5 % d'avant 1945
- ⚠ Dépendance aux résidences secondaires (52,5 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 2 102 €/m², Roquebrun dépasse la médiane départementale des villages de même catégorie.
- Le prix au mètre carré y est supérieur de 18 % à la moyenne des communes voisines comparables.
- Son rendement locatif brut (4,6 %) dépasse celui des grandes métropoles, compensant partiellement la fragilité économique locale.
Analyse du marché immobilier à Roquebrun
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Roquebrun : opportunités et risques
Investir à Roquebrun en 2026 se justifie principalement pour une stratégie de location saisonnière ou mixte, tirant parti d'une opportunité locative élevée (IOL 6,2/10) et d'une clientèle touristique attirée par le village et ses environs. Le rendement brut des maisons, estimé à 4,6 % par la Carte des Loyers, est correct pour l'arrière-pays, mais il est immédiatement rogné par des charges conséquentes, à commencer par une taxe foncière de 45,28 % et la nécessité potentielle de rénovation énergétique.
La prudence est de mise sur le parc ancien : avec 20 % de passoires thermiques (classes F et G), le risque de travaux obligatoires liés à la loi Climat et Résilience est réel. Un investisseur doit donc impérativement budgétiser une enveloppe rénovation ou cibler des biens déjà aux normes. D'après les données INSEE, la forte proportion de résidences secondaires (52,5 %) assure une demande saisonnière, mais elle rend aussi le marché plus sensible aux aléas économiques nationaux qui affectent le budget vacances des ménages.
En définitive, cet investissement s'adresse à un profil capable de supporter un risque modéré à élevé et de gérer à distance une location souvent saisonnière. L'horizon doit être moyen terme (5-10 ans) pour amortir les frais et espérer une plus-value, celle-ci étant conditionnée par la capacité du village à maintenir son attractivité face à un contexte économique local fragile.
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Données du marché immobilier à Roquebrun
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier roquebrunais, analysé à travers le prisme des données DVF 2024, présente un profil singulier. Avec un prix médian de 2 102 €/m², il se positionne clairement au-dessus de la plupart des communes rurales comparables de l'Hérault, un écart qui s'explique en grande partie par sa pression touristique élevée (IPTI à 7,2/10) et son cadre de vie prisé. Néanmoins, cette valorisation reste inférieure aux stations balnéaires du littoral, préservant un certain effet de levier pour les investisseurs.
L'évolution récente des prix, marquée par un rebond de 12,1 % en 2024 après deux années de correction, suggère une résilience certaine de la demande, portée par les acquéreurs de résidences secondaires et les investisseurs en location saisonnière. Cette dynamique est cependant à nuancer au regard du très faible volume de transactions (16 ventes annuelles) et d'une fragilité économique locale prononcée, avec un taux de chômage à 13,7 % et un revenu médian parmi les plus bas du département.
Concrètement, selon les transactions enregistrées, acquérir à Roquebrun revient à choisir un marché de niche, où l'offre est quasi exclusivement constituée de maisons, souvent anciennes (38,5 % d'avant 1945) et de taille modeste. La présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR Orb) sur une partie du territoire est un élément à intégrer systématiquement dans l'analyse du bien et de son assurance.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Roquebrun Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians à Roquebrun sur cinq ans dessine une trajectoire en V. Après un pic à 2 532 €/m² en 2020, le marché a connu une correction significative jusqu'en 2022 (1 738 €/m²), avant un rebond net à 2 500 €/m² en 2024 (+12,1 % sur un an). Cette revalorisation place désormais Roquebrun au niveau de communes voisines comme Causses-et-Veyran, mais nettement au-dessus d'autres villages du secteur, confirmant son attractivité résidentielle et touristique résiliente. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité passée invite à la prudence sur le timing d'entrée, mais valide le potentiel de reprise à moyen terme.
Évolution du marché immobilier de Roquebrun
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 20 transactions en 2025 et affiche une évolution de +42,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 500 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF 2024, l'acquisition d'une maison médiane de 70 m² à Roquebrun (147 140 €) générerait un loyer mensuel médian estimé à 567 €. Avec un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 850 €. Le loyer couvrirait ainsi environ 67 % de cette échéance, laissant un effort net mensuel de l'ordre de 280 € à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 4,6 % est correct mais est réduit à environ 2,7 % net après charges et fiscalité, indiquant une rentabilité modeste nécessitant une bonne maîtrise des coûts.
Acheter vs Louer — appartement 40 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Roquebrun est caractérisé par un volume annuel modeste et stable, autour de 16 ventes en 2024, exclusivement concentrées sur des maisons. La surface médiane vendue est de 70 m², reflétant un parc de petites à moyennes surfaces, typique des villages de caractère. L'absence d'appartements dans les transactions récentes souligne la nature très spécifique de l'offre. Ce marché, peu liquide, est dominé par les vendeurs pour les biens bien situés et en bon état, mais offre des opportunités de négociation sur les biens nécessitant des travaux, d'autant que 20 % du parc est classé en passoire thermique.
Répartition des ventes
80,0 % de maisons et 20,0 % d'appartements parmi les 20 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (80,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 500 €/m² pour les maisons et 1 939 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 20 | 16 | 4 |
| Prix médian/m² | 2 500 € | 2 500 € | 1 939 € |
| Prix moyen/m² | 2 670 € | ||
| Surface médiane | – | 78 m² | 40 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 19 | 1 750 € |
| 2022 | 11 | 1 738 € |
| 2023 | 17 | 1 778 € |
| 2024 | 17 | 2 180 € |
| 2025 | 20 | 2 500 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Roquebrun est très atone, avec seulement 19 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en net recul (-42 %). Cette faible production, couplée à un déclin démographique léger (-0,5 % sur 5 ans), indique un marché qui ne s'étend pas par l'offre neuve. Pour un investisseur, cela signifie une pression concurrentielle limitée sur le parc existant, mais aussi un risque de vétusté accrue à long terme. L'attractivité du village repose donc essentiellement sur la rénovation et la reconversion du bâti ancien, avec les contraintes techniques et réglementaires que cela implique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 126 autorisations et 84 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 67 %.
Vacance longue durée à Roquebrun
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Roquebrun (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Roquebrun: 16 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-45 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Roquebrun
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roquebrun
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne tient pas compte des charges incompressibles. À Roquebrun, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,28 % du revenu cadastral, un prélèvement significatif. Il faut aussi anticiper les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les travaux d'entretien (le parc est à 38,5 % antérieur à 1945) et une éventuelle vacance locative dans un marché saisonnier. Ces charges expliquent l'écart entre le rendement brut de 4,6 % et le net de 2,7 %.
Performance énergétique du parc à Roquebrun
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 120 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Roquebrun: majorité classée C, part de passoires thermiques à 18,3 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Le parc local présente une performance énergétique moyenne (classe C, 219 kWh/m²/an), avec toutefois 20 % de passoires thermiques (classes F/G). Pour un acquéreur, ce chiffre signifie qu'un bien sur cinq est concerné par les interdictions de location progressives de la loi Climat (2025 pour les F/G, 2028 pour les E). Une rénovation énergétique peut être un levier de valorisation important, surtout sur les maisons anciennes qui représentent 38,5 % du parc.
Calculateur de rendement à Roquebrun
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Roquebrun
Pour une maison type de 70 m² à Roquebrun (proche du prix total médian de 147 140 €), le loyer mensuel moyen estimé est de 567 € (70 x 8,1 €). Cela génère un rendement brut d'environ 4,6 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 1 000 €/an), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 2,7 %, soit un revenu locatif net mensuel d'environ 330 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Roquebrun
- Négliger la taxe foncière à 45,28 % du revenu cadastral.
- Surestimer les loyers en basse saison (village touristique).
- Oublier le budget travaux sur un parc ancien à 38,5 %.
- Ne pas consulter le PPR Inondation avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Roquebrun, très influencé par la villégiature (52,5 % de résidences secondaires), est plus actif au printemps et en début d'été, lorsque les acquéreurs potentiels visitent. La vente à l'automne peut permettre de négocier avec des vendeurs moins pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en amont. L'affluence touristique estivale, avec le camping et les activités de pleine nature, peut aussi susciter des coups de cœur acheteurs.
Le saviez-vous ?
- Roquebrun compte 70 entreprises pour 601 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 483 seniors pour 100 jeunes.
- Le score numérique de la commune est seulement de 2/100.
S'installer à Roquebrun : cadre de vie et logement
S'installer à Roquebrun, c'est opter pour un cadre de vie villageois préservé, baigné d'un microclimat méditerranéen favorable aux jardins en terrasses et aux activités de pleine nature. La commune, membre de la CC du Minervois au Caroux, offre un panel de 42 équipements de proximité, dont 5 commerces et 13 équipements de sports et loisirs, permettant une vie quotidienne autonome malgré l'éloignement des grandes villes.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement prononcé (âge médian de 60,6 ans), ce qui contribue à une atmosphère paisible mais limite la dynamique associative et commerciale. Les familles avec de jeunes enfants y seront plus isolées, d'autant que la commune ne dispose que d'un seul établissement scolaire. La connexion numérique, avec un taux de fibre très faible (4,8 %), peut représenter un frein pour les télétravailleurs, malgré la relative proximité de Béziers et de sa gare TGV (moins de 30 km).
Carte du marché immobilier à Roquebrun
Roquebrun et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Roquebrun
Avec une température moyenne annuelle de 15,9 °C et seulement 826 mm de précipitations, Roquebrun bénéficie d'un climat méditerranéen atténué par l'altitude (245 m). Les hivers sont doux et les étés chauds mais moins caniculaires que sur la plaine littorale. Ce profil climatique, avec un ensoleillement généreux, attire particulièrement les retraités et actifs en télétravail recherchant un cadre de vie agréable tout au long de l'année.
Composition du parc immobilier à Roquebrun
714 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Roquebrun: 94,2 % de maisons, 5,8 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Roquebrun est massivement constitué de maisons individuelles (94,2 %) et caractérisé par une très forte proportion de résidences secondaires (52,5 %). Seulement 45 % des logements sont des résidences principales. Ceci indique un marché orienté vers la villégiature et la retraite, avec une pression acheteuse saisonnière. La stabilité est assurée par un taux de propriétaires-occupants de 70,9 %, mais la faible rotation peut limiter l'offre.
Ancienneté du parc à Roquebrun
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 309 logements).
- Avant 1919 26,9 % 83 logts
- 1919-1945 11,7 % 36 logts
- 1946-1970 8,7 % 27 logts
- 1971-1990 17,2 % 53 logts
- 1991-2005 15,5 % 48 logts
- 2006-2019 19,7 % 61 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Roquebrun
42 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Roquebrun
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Roquebrun est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation pour l'Orb, avec 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon d'un niveau moyen. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation obligatoire du PPR en mairie, qui délimite les zones constructibles et les éventuelles prescriptions (surélévation, matériaux). Ces contraintes sont factuelles et influent sur l'assurabilité et la valeur du bien.
Cas pratique : un achat type à Roquebrun
Pour une maison familiale de 100 m² à Roquebrun, l'investissement s'élève à environ 210 200 € (2 102 €/m²). Avec un apport de 10 % (21 200 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimatif de 4 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 1 150 €. Cela représente près de 72 % du revenu médian local mensuel (1 600 €), soulignant la nécessité d'un double revenu ou d'un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Roquebrun
- Oublier de vérifier le DPE, 20 % du parc est en F/G.
- Négliger la saisonnalité des commerces et services.
- Surévaluer son budget sans compter les frais de rénovation.
- Ne pas vérifier l'assurabilité du bien en zone PPR.
Points clés à retenir à Roquebrun
- Prix médian des maisons à 2 500 €/m² en 2024.
- Rendement brut moyen des maisons : 4,6 %.
- Climat méditerranéen à 15,9 °C de moyenne.
- Marché porteur avec +12,1 % de hausse annuelle.
- Taxe foncière sur le bâti à 45,28 %.
- 94,2 % des logements sont des maisons.
- 20 % du parc est une passoire thermique (F/G).
- 52,5 % de résidences secondaires influencent le marché.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Roquebrun ?
À Roquebrun, la valeur d'un bien dépend fortement de son exposition (vue dégagée sur l'Orb et les vignes), de son état général (moins de 20 % du parc est post-2006) et de sa performance énergétique. La proximité des 5 commerces de proximité et de la gare de Bédarieux (15,5 km) est un plus. Un terrain arboré (oliviers, vignes) ou une piscine sont très valorisés dans ce marché de résidences secondaires. Une rénovation de qualité, respectant le caractère local, peut justifier un prix au m² supérieur de 10 à 15 % à la médiane.
Estimation indicative d'une maison à Roquebrun
Pour une maison de 78 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
195 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation par un professionnel local est indispensable pour saisir les nuances du marché de Roquebrun, où le prix au m² médian (2 102 €) cache de fortes disparités selon les hameaux. L'expert connaît l'impact réel d'une vue bouchée, du risque d'inondation précis ou de la qualité des matériaux. Il peut aussi évaluer le potentiel de valorisation par des travaux, sachant que 38,5 % du parc est antérieur à 1945. Enfin, il dispose du réseau pour attirer des acheteurs sérieux, essentiel dans une commune où 14 entreprises seulement ont été créées l'an dernier.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de valoriser une vue ou un terrain arboré.
- Sous-estimer l'impact négatif d'un DPE F ou G.
- Négliger la micro-localisation (hameau isolé vs centre).
Investir à Roquebrun : passer à l'action
Les chiffres DVF et INSEE tracent une tendance, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, état du DPE, exposition aux risques naturels. Notre réseau de professionnels locaux connaît intimement Roquebrun et peut vous aider à identifier les opportunités solides.
L'analyse des données DVF révèle un potentiel, mais sa concrétisation dépend du choix précis du bien et de son état.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Roquebrun grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 16 ventes récentes à Roquebrun
- Projection de rendement intégrant la fiscalité locale
- Mise en relation avec un pro connaissant le secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roquebrun
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Roquebrun ?
Le prix médian des maisons à Roquebrun était de 2 500 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 70 m². Le prix moyen, tiré vers le haut par quelques biens de prestige, atteignait 2 590 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Roquebrun ?
Le marché a rebondi de 12,1 % en 2024 après une baisse, suggérant une reprise. Le moment peut être opportun pour un investissement locatif à moyen terme, mais il nécessite une sélection rigoureuse du bien et une vigilance sur son état énergétique.
Roquebrun est-elle plus chère que les villages alentour ?
Oui, Roquebrun est significativement plus chère que plusieurs communes voisines. Son prix au m² est par exemple supérieur de 21 % à celui des Aires et de 18 % à Prades-sur-Vernazobre, justifié par une attractivité touristique plus marquée.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Roquebrun ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est estimé à 4,6 %, selon la Carte des Loyers. Ce rendement, correct, est à nuancer par des charges locales élevées comme la taxe foncière (45,28 %) et un taux de vacance potentiel.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Roquebrun ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 13,7 %), l'exposition aux inondations (PPR actif), la vétusté d'une partie du parc (38,5 % d'avant 1945) et une connexion numérique très limitée, avec seulement 4,8 % de foyers fibrés.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Roquebrun affiche 2 102 €/m², des communes voisines comme Cabrerolles (1 457 €/m²) ou Les Aires (1 667 €/m²) présentent un écart de valorisation significatif, mais cet écart s'explique par des indicateurs locatifs et une attractivité touristique nettement supérieures, offrant un effet de levier potentiel sur les loyers saisonniers.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roquebrun.
Communes limitrophes de Roquebrun
Roquebrun est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Roquebrun s'établit à 2 500 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Hérault.
Le marché de Roquebrun connaît une hausse prononcée: +42,9 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 84 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +14,7 % sur le prix médian.
La maison individuelle domine les ventes de Roquebrun (80,0 % des transactions), à un prix médian de 2 500 €/m². Le bien médian (78 m² à 195 000 €) équivaut à 10,2 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,9 €/m² pour un appartement et 8,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 5,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. La proportion de résidences secondaires (52,5 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 16 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 3 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Roquebrun s'interprète dans un contexte plus large — Roquebrun est caractéristique des communes languedociennes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 44 km environ, dans les collines, à une altitude moyenne de 155 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.