01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 426 logements dont 6 876 résidences principales, 102 résidences secondaires et 447 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 876 | 92,6 % |
| Résidences secondaires | 102 | 1,4 % |
| Logements vacants | 447 | 6,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 7 426.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 104 | 1,5 % |
| 1919-1945 | 386 | 5,7 % |
| 1946-1970 | 1 504 | 22,0 % |
| 1971-1990 | 3 228 | 47,3 % |
| 1991-2005 | 520 | 7,6 % |
| 2006-2019 | 1 084 | 15,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (47 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 827 | 12,0 % |
| 2 pièces | 1 152 | 16,8 % |
| 3 pièces | 1 951 | 28,4 % |
| 4 pièces | 1 646 | 23,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 301 | 18,9 % |
Taille moyenne: 3,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 19 %, les T1-T2 29 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 310 | 6 662 | 7 426 |
| Rés. principales | 6 008 | 6 175 | 6 876 |
| Rés. secondaires | 85 | 146 | 102 |
| Vacants | 216 | 341 | 447 |
Commune voisine de taille comparable, Lognes (13 km) affiche 49,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 858 | 41,6 % |
| Locataires (privé) | 1 789 | 26,0 % |
| Locataires HLM | 2 159 | 31,4 % |
| Logés gratuitement | 71 | 1,0 % |
La répartition du parc occupé: 41,6 % de propriétaires, 57,4 % de locataires, dont 31 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 431 | 64,4 % |
| Fioul | 282 | 4,1 % |
| Électricité | 1 980 | 28,8 % |
| Gaz bouteille | 33 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 150 | 2,2 % |
Le gaz de ville équipe 64 % des résidences principales, devant électricité (29 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 892 |
| 2 à 4 ans | 1 470 |
| 5 à 9 ans | 1 320 |
| 10 ans ou plus | 3 194 |
| Total ménages | 6 876 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 277 |
| Sous-occupation modérée | 1 625 |
| Sous-occupation accentuée | 908 |
| Suroccupation modérée | 1 234 |
| Suroccupation accentuée | 286 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 918 | 27,9 % |
| 1 voiture | 3 464 | 50,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 494 | 21,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 28 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 22 % multi-motorisés. Par ailleurs, 65,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 819 | 1 616 | 136 | 67 |
| 1975 | 3 544 | 2 871 | 70 | 603 |
| 1982 | 4 629 | 4 126 | 75 | 428 |
| 1990 | 5 409 | 4 997 | 124 | 288 |
| 1999 | 6 005 | 5 312 | 194 | 499 |
| 2006 | 6 202 | 5 889 | 98 | 215 |
| 2011 | 6 310 | 6 008 | 85 | 216 |
| 2016 | 6 662 | 6 175 | 146 | 341 |
| 2022 | 7 426 | 6 876 | 102 | 447 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 819 logements à l'origine, 7 426 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 671 | 570 | 619 | 653 | 586 | 302 |
| Dont vacants > 2 ans | 67 | 70 | 106 | 108 | 160 | 179 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 0,3 % |
| Classe B | 184 | 3,9 % |
| Classe C | 2 310 | 49,0 % |
| Classe D | 1 574 | 33,4 % |
| Classe E | 398 | 8,4 % |
| Classe F | 149 | 3,2 % |
| Classe G | 81 | 1,7 % |
Le graphique décompose les 4 711 diagnostics par étiquette énergétique: 49 % en C, 53 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 310 | 6,6 % |
| Classe B | 408 | 8,7 % |
| Classe C | 2 247 | 47,7 % |
| Classe D | 1 370 | 29,1 % |
| Classe E | 231 | 4,9 % |
| Classe F | 110 | 2,3 % |
| Classe G | 35 | 0,7 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (48 %), 63 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 309 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 168 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 187 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 159 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 114 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 309 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 9 |
| Classe B | 8 | 176 |
| Classe C | 58 | 2 252 |
| Classe D | 112 | 1 462 |
| Classe E | 57 | 341 |
| Classe F | 34 | 115 |
| Classe G | 31 | 50 |
Performance comparée: maisons classées D (239), appartements classés C (165), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 283 |
| T2 | 537 |
| T3 | 875 |
| T4 | 646 |
| T5+ | 141 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Boissy-Saint-Léger (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Boissy-Saint-Léger dispose de 7 426 logements, dont 92,6 % sont des résidences principales. Habitat dominé par le collectif (78,2 %), ne laissant que 21,8 % au pavillonnaire. Pour mémoire, Boissy-Saint-Léger est une commune francilienne de la première couronne, dans la plaine, à une altitude de 45 m, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Profil urbain classique: la location domine (57,4 %), les propriétaires occupants représentent 41,6 %. Au plan locatif social, 31,4 % des résidences principales sont en HLM. La commune satisfait la loi SRU — 41,0 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.
Le renouvellement du parc est marqué — 15,9 % des logements datent de 2006 ou après. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (170 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 64,4 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Progression modérée du parc: +11,5 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 27,9 % à Boissy-Saint-Léger, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune francilienne de la première couronne — un ancrage qui colore le parc. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 45 m nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Boissy-Saint-Léger en 2026 ?
Intégrée à la Métropole du Grand Paris, Boissy-Saint-Léger combine une desserte correcte et une démographie jeune et croissante. Son marché immobilier, marqué par une forte proportion de logements sociaux et un taux de chômage élevé, présente un profil dual. Ce diagnostic territorial est essentiel pour évaluer la pertinence d'un investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 6,9 % pour les appartements, Boissy-Saint-Léger se positionne parmi les marchés les plus rentables du Val-de-Marne.
Verdict
➤ Investir ici exige de cibler strictement les appartements pour un rendement locatif élevé, en acceptant un risque économique local modéré.
Points clés
- ✓ Rendement locatif élevé (6,9 % brut)
- ✓ Dynamique démographique positive (+5,1 % en 5 ans)
- ✓ Parc immobilier récent (15,9 % post-2006)
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,2 %)
- ⚠ Effort d'accession important (18,4 années de revenu)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur de près de 25 % à la moyenne nationale (environ 4 600 €/m²).
- Dans le Val-de-Marne, il se situe dans la moitié inférieure des communes pour le prix au mètre carré.
- Le rendement locatif des appartements (6,9 %) surclasse celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Boissy-Saint-Léger
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Boissy-Saint-Léger : opportunités et risques
Investir à Boissy-Saint-Léger en 2026 se justifie principalement par la recherche de rendement locatif. Le taux brut de 6,9 % pour les appartements, calculé à partir de la carte des loyers du ministère, figure parmi les plus élevés de la région. Cet indicateur, croisé avec une vacance locative faible (6 %) et une demande soutenue, dessine un marché porteur pour la location annuelle. La taxe foncière, à 36,96 %, est un coût récurrent à intégrer, mais reste dans la moyenne régionale.
La stratégie doit impérativement cibler les appartements. Leur rendement est supérieur et leur liquidité bien meilleure, comme le montre leur part écrasante dans les transactions (116 sur 150). Privilégiez les biens récents (15,9 % du parc est postérieur à 2006) pour limiter le risque lié à la rénovation énergétique, sachant que seulement 4,7 % du parc est classé F ou G. La loi Climat et Résilience impose néanmoins une vigilance accrue sur le DPE.
Le risque principal réside dans la fragilité du tissu économique local, avec un taux de chômage supérieur à 13 %. La demande locative est donc partiellement dépendante de pôles d'emplois extérieurs. Par ailleurs, le ralentissement de la construction neuve (-44 % de permis) réduit l'offre future, ce qui peut soutenir les prix de l'ancien, mais limite aussi les opportunités d'acquisition en VEFA. L'horizon d'investissement doit être au minimum de 5 à 7 ans pour lisser les cycles et capitaliser sur la dynamique démographique positive.
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Données du marché immobilier à Boissy-Saint-Léger
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian du marché résidentiel à Boissy-Saint-Léger s'établit à 3 395 €/m², d'après les 130 transactions enregistrées par la DGFiP en 2024. Cette valeur marque une stagnation technique (+0,5 %) après la correction de 2023, une stabilisation qui contraste avec la forte appréciation observée en 2021. Le marché est clairement segmenté : les maisons, plus rares (22,5 % du parc), valent 3 634 €/m², tandis que les appartements, majoritaires, se négocient à 3 289 €/m².
L'écart important entre prix moyen (5 598 €/m²) et prix médian indique une distribution asymétrique des valeurs. Des biens à forte valorisation, probablement dans des résidences récentes ou des quartiers prisés, coexistent avec un stock ancien plus accessible. Cette dualité est renforcée par la part élevée de logements sociaux (36 %), qui structure l'offre locative mais impacte peu le marché de la propriété privée.
La proximité de l'aéroport d'Orly (10,3 km) et d'une gare TGV à 14 km constitue un atout pour l'attractivité résidentielle, soutenant une demande locative qui dépasse le bassin d'emploi local. Néanmoins, le taux de chômage de 13,2 % et un revenu médian de 21 400 € rappellent la fragilité économique d'une partie de la population, limitant la solvabilité du marché local de l'accession.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Boissy-Saint-Léger Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians à Boissy-Saint-Léger sur les cinq dernières années, selon les données DVF, dessine un cycle classique de surchauffe et de correction. Après une hausse marquée en 2021 (+25,8 %) et un pic à 3 707 €/m² en 2022, le marché a reculé de 7 % en 2023 avant de se stabiliser en 2024. Cette trajectoire place aujourd'hui les prix légèrement au-dessus de leur niveau de 2021, suggérant une phase de consolidation. Pour un acheteur en 2026, cela indique un point d'entrée moins spéculatif qu'il y a trois ans, mais sans perspective de baisse significative à court terme, la demande étant soutenue par la dynamique démographique de l'Île-de-France.
Évolution du marché immobilier de Boissy-Saint-Léger
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 517 €/m² → 3 395 €/m² (-3,5 %), volume annuel actuel 130 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 révèlent un effort d'accession conséquent mais une rentabilité locative attractive. Pour acquérir une maison type de 99 m², il faut mobiliser l'équivalent de 18,4 années de revenu médian local. En investissement locatif, l'appartement de 66 m² à 213 180 € génère un loyer mensuel estimé à 1 234 €. Avec un crédit à 100 % sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 1 290 €, laissant un effort résuel net d'une cinquantaine d'euros après perception du loyer. Le rendement brut de 6,9 % compense partiellement cet effort, mais il faut intégrer les charges, notamment une taxe foncière à 36,96 %.
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Boissy-Saint-Léger, avec 150 ventes en 2024, affiche une liquidité correcte mais en retrait par rapport au pic de 235 transactions en 2021. Il est très largement dominé par les appartements (98 ventes, soit 77 % du volume), dont la surface médiane vendue est de 66 m². Le prix moyen global (5 598 €/m²) est significativement plus élevé que le prix médian (3 395 €/m²), indiquant la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Ce profil indique un marché d'acheteur pour les biens standards, où la négociation est possible, mais un marché de vendeur pour les produits rares ou neufs.
Répartition des ventes
24,6 % de maisons et 75,4 % d'appartements parmi les 130 transactions enregistrées.
24,6 % maisons, 75,4 % appartements sur 130 ventes: le collectif pèse 75,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 130 | 32 | 98 |
| Prix médian/m² | 3 395 € | 3 634 € | 3 289 € |
| Prix moyen/m² | 3 483 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 219 | 3 517 € |
| 2022 | 189 | 3 667 € |
| 2023 | 144 | 3 265 € |
| 2024 | 136 | 3 317 € |
| 2025 | 130 | 3 395 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Boissy-Saint-Léger, selon les données SITADEL, montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 541 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 44 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 190 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement, couplé à une croissance démographique soutenue (+5,1 % en 5 ans), limite les risques de sur-offre à court terme et devrait maintenir une pression à la hausse sur les loyers et les prix de l'ancien. Les zones en renouvellement urbain bénéficieront de cette rareté de l'offre neuve.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 348 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 798 autorisations pour 2 964 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Boissy-Saint-Léger
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Boissy-Saint-Léger (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Boissy-Saint-Léger totalise 694 logements sur 5 ans, soit +10 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Boissy-Saint-Léger
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Boissy-Saint-Léger
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,96 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net implique des frais récurrents. À Boissy-Saint-Léger, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,96 %. Il faut y ajouter les charges de copropriété (environ 40 €/m²/an dans l'ancien), les frais de gestion locative (5 à 8 % du loyer), et provisionner environ 1 % du prix du bien par an pour les travaux. Un taux de vacance local de 6 % et la présence de 36 % de logements sociaux viennent aussi modérer la rentabilité nette, souvent ramenée autour de 4 % pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Boissy-Saint-Léger
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 711 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Boissy-Saint-Léger est C, avec 4,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est relativement bonne, avec une classe C dominante et seulement 4,7 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible pourcentage réduit le risque réglementaire à court terme pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés F et G dès 2025, puis E en 2028. À Boissy-Saint-Léger, l'enjeu est limité mais réel : un bien classé E ou inférieur nécessitera des travaux de rénovation pour rester louable dans les prochaines années.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, surtout les T2 et T3 de 66 m² en médiane, sont les plus adaptés à la location. Ils présentent le meilleur rendement brut (6,9 %) et une liquidité supérieure. Le parc ancien domine, mais les 15,9 % de logements construits après 2006 offrent des DPE favorables, un critère majeur depuis la loi Climat. Les maisons, plus chères à l'achat, ciblent une niche familiale avec un loyer au m² plus faible (16,4 €/m²/mois).
Quelles zones cibler à Boissy-Saint-Léger ?
Le centre-bourg, près des commerces (45 équipements) et des services (332 équipements), reste le plus attractif pour la location. Les quartiers résidentiels plus éloignés, avec une part de maisons plus importante, visent une clientèle locative différente, en quête de plus d'espace. Aucune zone en développement majeur n'émerge, le rythme des autorisations de construire ayant chuté de 44 % sur cinq ans.
Calculateur de rendement à Boissy-Saint-Léger
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Boissy-Saint-Léger
Le risque de vacance locative est réel (taux de vacance structurel de 6,0 %) et doit être intégré dans le calcul de rentabilité. La dépendance à l'économie locale est modérée, mais le taux de chômage (13,2 %) pèse sur le pouvoir d'achat des locataires. Le risque réglementaire est significatif : 4,7 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), exigeant des travaux de rénovation énergétique sous peine d'interdiction de location. La taxe foncière, à 36,96 %, grève le rendement net.
Erreurs à éviter quand on investit à Boissy-Saint-Léger
- Négliger la taxe foncière, élevée à 36,96 %.
- Surestimer le loyer réel en périphérie des transports.
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Ne pas vérifier la part de logements sociaux dans l'immeuble.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit le rythme francilien classique : une reprise nette en mars-avril, un pic d'activité jusqu'en juin, puis un ralentissement estival. L'automne (septembre-octobre) constitue une seconde période favorable, avant la léthargie de fin d'année. Pour les vendeurs, mettre son bien en ligne en février ou début septembre maximise la visibilité. Les acheteurs peuvent trouver plus de souplesse négociatrice en juillet-août ou en novembre. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Boissy-Saint-Léger possède 2 monuments historiques protégés.
- La gare TGV Paris-Bercy est à 13,9 km, reliant la Bourgogne.
- L'indice de vieillissement est de 94,0, une population jeune.
S'installer à Boissy-Saint-Léger : cadre de vie et logement
S'installer à Boissy-Saint-Léger, c'est opter pour une petite ville de l'est francilienne où 41,7 % de la population a moins de 30 ans. Le cadre de vie est marqué par une offre de services complète, avec 644 équipements recensés par l'INSEE, dont 110 établissements de santé et 332 services, assurant une autonomie quotidienne. La commune est bien connectée, avec une couverture fibre à 95,4 % et trois opérateurs en 5G, un atout pour les télétravailleurs.
Le territoire présente toutefois des contraintes environnementales à connaître. Deux plans de prévention des risques (PPRMT Argiles) sont actifs et 15 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour des mouvements de terrain. Ces éléments peuvent influencer l'assurabilité et la valorisation de certains biens. D'un autre côté, l'indice de santé environnementale est très élevé (8,3/10), et le parc immobilier, dominé par des logements de classe énergétique C, est plutôt performant.
Carte du marché immobilier à Boissy-Saint-Léger
Boissy-Saint-Léger et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Boissy-Saint-Léger
Avec une température moyenne annuelle de 12,5 °C et des précipitations de 653 mm, Boissy-Saint-Léger bénéficie d'un climat francilien tempéré. Les hivers y sont moins rigoureux et les étés moins caniculaires que dans l'intérieur des terres, grâce à l'influence modératrice de la proximité avec l'aéroport d'Orly à 10,3 km. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs cherchant un environnement résidentiel sans extrêmes climatiques, propice aux activités de plein air dans les nombreux parcs alentour.
À qui s'adresse Boissy-Saint-Léger ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un compromis prix/accessibilité. Les familles y trouvent 21 établissements scolaires et un parc de logements avec 22,5 % de maisons. Les retraités (19 % de la population) peuvent apprécier la tranquillité relative et la densité de services de santé. En revanche, les acheteurs recherchant le calme absolu ou un patrimoine ancien très marqué pourraient être déçus.
Avantages et limites à Boissy-Saint-Léger
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Desserte routière et aéroportuaire excellente (Orly à 10 km)
- Parc de logements récent (15,9 % construits après 2006)
- Nombreux équipements et services de proximité
- Environnement vert à proximité de grands espaces forestiers
− À prendre en compte
- Densité de population élevée (1 925 hab/km²)
- Taux de chômage local supérieur à 13 %
- Exposition à un risque de retrait-gonflement des argiles
Composition du parc immobilier à Boissy-Saint-Léger
7 426 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Boissy-Saint-Léger est majoritairement collectif: 77,5 % d'appartements contre 22,5 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, composé à 77,5 % d'appartements et 22,5 % de maisons, révèle une forte densité résidentielle. Le taux de propriétaires (41,6 %) est inférieur à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif dynamique porté par les 36 % de logements sociaux. La part minime de résidences secondaires (1,4 %) et le taux de vacance modéré (6 %) indiquent une pression locative soutenue. Ce paysage attire principalement des primo-accédants et des investisseurs, plutôt que des chercheurs de maisons individuelles.
Ancienneté du parc à Boissy-Saint-Léger
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 825 logements).
- Avant 1919 1,5 % 104 logts
- 1919-1945 5,7 % 386 logts
- 1946-1970 22,0 % 1 504 logts
- 1971-1990 47,3 % 3 228 logts
- 1991-2005 7,6 % 520 logts
- 2006-2019 15,9 % 1 084 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Boissy-Saint-Léger
644 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Boissy-Saint-Léger
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Les risques naturels principaux sont liés au retrait-gonflement des argiles, avec un Plan de Prévention des Risques (PPRMT Argiles) actif. La commune a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Pour tout achat, une étude de sol préalable est recommandée en zone argileuse, et il convient de vérifier si le bien est en zone PPR, ce qui peut impacter l'assurance et la constructibilité. Ces contraintes sont courantes en Val-de-Marne et bien documentées.
Cas pratique : un achat type à Boissy-Saint-Léger
Pour une maison type de 99 m² (393 624 €), un couple aux revenus médians locaux (21 400 € chacun) mobiliserait l'équivalent de 9,2 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité atteindrait environ 1 835 €, soit un taux d'effort de 43 % pour le foyer. Ce calcul montre que l'accès à la maison individuelle reste un projet nécessitant des revenus solides ou un apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Boissy-Saint-Léger
- Omettre de vérifier le classement DPE avant l'offre.
- Négliger l'étude des risques argiles en zone PPR.
- Se fier au prix au m² sans visiter le bien.
- Oublier de calculer les charges de copropriété.
Points clés à retenir à Boissy-Saint-Léger
- Prix médian au m² : 3 395 € en 2024.
- Rendement brut appartement : 6,9 %.
- Classe DPE dominante : C (bonne performance).
- Métropole du Grand Paris : dynamique intercommunale.
- Écart maison/appart : +23 % pour les maisons.
- Taxe foncière : 36,96 % sur le bâti.
- Part de maisons : 22,5 % du parc.
- Couverture fibre : 95,4 % des logements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Boissy-Saint-Léger ?
À Boissy-Saint-Léger, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa proximité avec la gare et le centre-ville, où se concentrent 45 commerces et services. Pour un appartement, l'étage (éviter le rez-de-chaussée), la vue et la qualité de la copropriété (charges, travaux programmés) pèsent lourd. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont critiques. L'état du bien est primordial : un DPE C ou mieux devient un argument valorisant. Enfin, la présence de fibre (95,4 % de couverture) est désormais un critère attendu, surtout pour les biens destinés à la location.
Estimation indicative d'une maison à Boissy-Saint-Léger
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
285 180 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près de la gare se vend 10 % au-dessus du prix médian, tandis qu'un bien nécessitant des travaux dans un îlot ancien se négocie en dessous. Il évalue finement l'état réel, les défauts cachés, et l'adéquation aux normes en vigueur. Son réseau lui permet aussi de cibler des acheteurs sérieux, souvent prêts à payer le juste prix pour un bien correspondant parfaitement à leurs critères, accélérant ainsi la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian au m² comme référence.
- Ne pas tenir compte de l'état exact et des travaux à prévoir.
- Surestimer la valeur ajoutée d'une rénovation cosmétique.
- Ignorer les délais de vente moyens dans le quartier.
Investir à Boissy-Saint-Léger : passer à l'action
Les données DVF et INSEE dressent un cadre, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection du bien, l'état du bâti et la micro-localisation. Notre analyse du terrain et notre réseau de professionnels locaux vous aident à transformer ces indicateurs en décision concrète et sécurisée.
Le potentiel locatif est réel, mais son exploitation optimale dépend d'une expertise fine des quartiers et du parc.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Boissy-Saint-Léger grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 150 ventes réelles de 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Boissy-Saint-Léger
Quel est le prix immobilier moyen à Boissy-Saint-Léger ?
Le prix médian est de 3 395 €/m² en 2024. Il cache une forte disparité : les maisons se vendent en médiane à 3 634 €/m² et les appartements à 3 289 €/m². Le prix moyen global, tiré par quelques biens haut de gamme, atteint 5 598 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Boissy-Saint-Léger ?
Pour un investissement locatif, oui, en ciblant les appartements. Le rendement brut de 6,9 % est attractif et la demande locative soutenue. Pour de la plus-value à court terme, le marché est en phase de consolidation après la correction de 2023, laissant peu de marges de hausse immédiates.
Boissy-Saint-Léger est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Son prix médian est comparable à ceux de Lognes ou Noisiel (-2 %), mais inférieur à celui d'Ozoir-La-Ferrière (+4 %). En revanche, son rendement locatif est significativement plus élevé, ce qui en fait un marché plus intéressant pour les bailleurs.
Quel rendement locatif espérer à Boissy-Saint-Léger ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 6,9 %, ce qui est élevé en Île-de-France. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 4,3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Boissy-Saint-Léger ?
Il convient de se rapprocher des commerces et services du centre, ainsi que des axes de transport. Les secteurs avec du bâti récent (15,9 % du parc construit après 2006) offrent un meilleur confort énergétique. Évitez les zones soumises aux PPRMT Argiles, identifiables en mairie.
Marché immobilier des communes voisines
Boissy-Saint-Léger affiche un prix médian inférieur à Ozoir-La-Ferrière (+4 %) et des indicateurs locatifs plus solides, offrant un effet de levier supérieur pour l'investisseur recherchant la rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Boissy-Saint-Léger.
Communes limitrophes de Boissy-Saint-Léger
Boissy-Saint-Léger est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 395 €/m², Boissy-Saint-Léger se place parmi les communes chères du Val-de-Marne, au-dessus de la médiane départementale. Dans le Val-de-Marne, Boissy-Saint-Léger se classe parmi les 17 % de communes les plus accessibles (9e rang le moins cher sur 47).
Le prix médian de Boissy-Saint-Léger recule de -3,5 % entre 2021 et 2025. 818 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (75,4 %), vendus autour de 3 289 €/m² en médiane. Le bien médian (84 m² à 305 256 €) équivaut à 14,3 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Boissy-Saint-Léger avoisinent 18,7 €/m² pour les appartements et 16,4 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 694 logements autorisés, soit 139/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 93 % des logements autorisés.
Côté contexte, Boissy-Saint-Léger est une commune francilienne de la première couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 45 m.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.