Logement & immobilier

Le logement à Cambrai

59400 Nord 31 134 hab.
Fiche complète

Cambrai compte 18 302 logements (3,8 pièces en moyenne). La propriété occupe 43,3 % du parc, dans les 5 % les plus bas du département (625ᵉ/647).

Résidences principales 89%
Logements vacants 9,9%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

18 302Logements au total
46 %Appartements i
43,3 %Propriétaires
1,2 %Rés. secondaires
19 %Logements sociaux i
9,9 %Logements vacants i+38% vs dept · +24% vs France
+1,2 %Évolution 2016–2022
1 017 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 18 302 logements dont 16 267 résidences principales, 216 résidences secondaires et 1 819 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 89 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 18 302.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 36 %, devant les constructions récentes (6 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 24 % de petits logements (T1-T2), 32 % de grands (5p+), moyenne à 3,8 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements17 17118 08518 302
Rés. principales15 31615 79916 267
Rés. secondaires163169216
Vacants1 6922 1171 819

Pour référence, Hénin-Beaumont (33 km) affiche 42,9 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 43,3 % de propriétaires, 55,6 % de locataires, dont 19 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 65 % des résidences principales, devant électricité (29 %) et autres sources (bois notamment) (3 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans2 572
2 à 4 ans3 421
5 à 9 ans2 898
10 ans ou plus7 377
Total ménages16 267
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale3 862
Sous-occupation modérée4 057
Sous-occupation accentuée3 389
Suroccupation modérée1 372
Suroccupation accentuée46
INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages: 28 % sans voiture, 54 % avec une voiture et 19 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 49,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

18 302Logements en 2022
+48 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 12 379 à 18 302 logements, soit +48 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 2 276 2 443 2 287 2 366 2 286 1 751
Dont vacants > 2 ans 906 962 920 1 011 951 1 057

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
232kWh/m²/an en moyenne
14,2 %Passoires (F+G) i
9 904Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
232 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
D
3 232 kg CO2/an
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Lecture de la performance énergétique: D concentre 37 % des logements et 26 % atteignent les classes A, B ou C.

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (26 %), 52 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 264 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 103 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est D (253 kWh/m²/an); côté appartements, D (222).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+24 kWh/m²/an
Consommation vs France+29 kWh/m²/an
Passoires vs département+5,2 pts
Passoires vs France+4,3 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,82 €Loyer moyen /m² i
2,8 %Taux de vacance i
170dont PLAI i
105dont PLS i
1 225En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1114
T2572
T31 212
T4859
T5+333

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

18 302 logements composent le parc de Cambrai en 2022, très majoritairement occupés à l'année (88,9 %). Habitat intermédiaire — la maison (53,2 %) coexiste avec l'appartement (46,8 %). À l'échelle locale, Cambrai est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord, dans un relief de plaine, à 76 m d'altitude en moyenne — contexte utile pour lire le parc.

Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 43,3 % vs 55,6 %. Le parc HLM pèse 19,0 % de l'offre de résidences principales.

L'ancienneté du parc de Cambrai mêle deux époques — 11,2 % avant 1919, 6,1 % après 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 232 kWh/m²/an, au-dessus de la médiane nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 14,2 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 65,3 % des résidences principales.

Le nombre de logements de Cambrai varie peu sur la période 2016–2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 27,7 % à Cambrai, un indicateur typique d'une commune urbaine.

Le contexte régional pèse sur le parc local — Cambrai est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord. Le décor géographique — dans un relief de plaine, à 76 m d'altitude en moyenne — joue sur les caractéristiques recherchées localement.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Cambrai en 2026 ?

Cambrai, ville historique du Nord, fait face à un paradoxe immobilier. Son marché affiche des prix relativement contenus et un rendement locatif attractif, porté par une offre de services exceptionnelle. Cependant, un déclin démographique marqué et une fragilité économique (21,1 % de chômage) imposent une analyse nuancée de son potentiel. Le verdict pour 2026 doit intégrer cette dualité.

1 517 €/m² prix médian
-0,7 % sur un an
504 transactions 2026

Avec un écart de prix de +110 % par rapport à Lambersart pour des indicateurs similaires, Cambrai affiche un effet de levier significatif dans le paysage régional.

Verdict

➤ Miser sur Cambrai exige une sélection rigoureuse du bien pour capitaliser sur son rendement locatif, mais le déclin démographique en fait un pari risqué à moyen terme.

Rendement correct
Risque élevé
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement brut maisons attractif à 7,2 %
  • ✓ Correction de -2,2 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Confort de services exceptionnel (9,2/10)
  • ⚠ Démographie en déclin (-5,2 % en 10 ans)
  • ⚠ Fragilité territoriale très élevée (7,7/10)
  • ⚠ Solvabilité locale limitée (IAI 1/10)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 1 517 €/m², Cambrai reste sous la barre des 2 000 €/m², un niveau accessible au regard du marché national.
  • Son prix est supérieur de 8 à 30 % à ceux de Maubeuge, Hénin-Beaumont ou Lens, affirmant son statut de pôle central dans le département.
  • Le rendement brut des maisons (7,2 %) surpasse nettement ceux offerts par les grandes métropoles, compensant partiellement le risque démographique.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Cambrai

Le marché immobilier de Cambrai affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Cambrai

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,5

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression élevée (6,5/10) : le marché est actif avec une demande solide, favorable à la liquidité.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
66
Années de revenu pour acheter 70 m²
88
% de résidences secondaires
58
Croissance démographique (5 ans)
16
Densité de population
94
3,3

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible (1/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la demande est fortement tributaire d'acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
13
% de propriétaires
3
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
20
4,9

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe mais est fragilisée par le contexte économique local.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
97
% résidences secondaires (demande saisonnière)
58
Croissance démographique (5 ans)
16
Capacité touristique / population
24
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
35
4,1

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique modérée (4,7/10) : potentiel de location saisonnière limité, privilégiez le locatif annuel.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
58
Capacité touristique / population
24
% de logements vacants
88
Faible densité (proxy isolement touristique)
6

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2107,0 — Percentile dept : 66/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 88/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 58/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -4,2 — Percentile dept : 16/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1729,7 — Percentile dept : 94/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 13/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 38,5 — Percentile dept : 3/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 16,9 — Percentile dept : 20/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 56,7 — Percentile dept : 97/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 58/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -4,2 — Percentile dept : 16/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2107,0 — Percentile dept : 35/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 58/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 88/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1729,7 — Percentile dept : 6/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Cambrai : opportunités et risques

Investir à Cambrai en 2026 relève d'une stratégie de rendement sous conditions. Le rendement brut des maisons (7,2 %) est réellement attractif, mais le rendement net estimé à 4,4 % après charges, dont une taxe foncière à 40,38 %, en réduit significativement l'attrait. Ce niveau de fiscalité locale représente une charge annuelle équivalente à près d'un mois et demi de loyer, un paramètre crucial dans l'équation financière.

La forte fragilité territoriale (IFE à 7,7/10), couplée à un taux de chômage de 21,1 % et à un déclin démographique persistant, constitue le principal risque. Elle pèse sur la solvabilité des locataires et la pérennité de la demande. L'investisseur doit donc privilégier des biens faciles à louer, bien situés près des commerces ou des axes de transport, et viser une clientèle d'actifs stables ou de jeunes ménages. La niche des petites surfaces rénovées, bien connectées, semble plus sûre.

La dynamique de construction neuve (+176 % d'autorisations) pourrait, à terme, concurrencer l'ancien et limiter la hausse des loyers. Toutefois, elle témoigne aussi d'une modernisation du parc. Pour un investisseur, l'opportunité pourrait résider dans l'acquisition de biens anciens à réhabiliter, en jouant sur la décote liée à un mauvais DPE pour ensuite proposer un logement économe en énergie, un argument locatif de plus en plus déterminant.

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Données du marché immobilier à Cambrai

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian de 1 517 €/m², issu des données DVF 2024, masque une réalité plus complexe. L'écart considérable avec le prix moyen (3 114 €/m²) est l'un des plus marqués de la région. Il s'explique par la vente régulière de biens d'exception – hôtels particuliers rénovés dans le centre historique, appartements neufs – qui tirent la moyenne vers le haut, tandis que le marché de masse reste ancré sur des valeurs très accessibles. Cette dichotomie dessine deux stratégies d'investissement distinctes.

La chute des transactions en 2023 (584 contre 718 en 2022) et la légère baisse des prix en 2024 (-2,2 %) traduisent un essoufflement après le pic post-Covid. Néanmoins, le volume de 668 ventes en 2024 reste robuste, démontrant que la liquidité du marché est préservée. Cette résilience s'appuie en partie sur la desserte ferroviaire, avec la gare de Cambrai à moins de 500 m du centre, qui maintient un lien avec le bassin d'emploi régional.

Le parc immobilier, dominé à 53,8 % par des maisons, est ancien (31,3 % d'avant 1945) mais compte une part modeste de passoires thermiques (14,2 %). Cette structure impose une vigilance accrue sur l'état du bâti et le budget rénovation, surtout avec le renforcement de la réglementation sur les DPE. L'offre locative privée reste essentielle dans une ville où les propriétaires occupants ne représentent que 43,3 % des ménages.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Cambrai Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Les données DVF sur cinq ans révèlent une trajectoire en dents de scie. Après un pic à 1 831 €/m² en 2021, le prix médian a subi une correction, se stabilisant autour de 1 700 €/m² depuis 2022. La baisse de -2,2 % en 2024 confirme cette tendance à l'ajustement. Cette évolution contraste avec la hausse nationale post-Covid, indiquant un marché local plus sensible au contexte socio-économique régional. Pour un acheteur en 2026, cette période de stabilisation peut offrir des opportunités de négociation, loin de la frénésie observée ailleurs. Il est notable que le prix des appartements (1 836 €/m²) résiste mieux que celui des maisons, tiré par une demande spécifique sur le cœur de ville.

Évolution du marché immobilier de Cambrai

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

En 2025, 1 517 €/m² de prix médian pour 504 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +7,0 %.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 364 €/m²
Surface médiane 87 m²
Transactions 306
Appartements
Prix médian 1 836 €/m²
Surface médiane 56 m²
Transactions 198

Indicateurs clés du marché

-0,7 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,2 %
Rendement locatif apparts ?
7,5 %
Rendement locatif maisons ?
37,7 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

118 668 €
Maison 87 m² ?
Mensualité ~688 €/mois (20 ans, 3,5 %)
102 816 €
Appartement 56 m² ?
Mensualité ~596 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières mettent en lumière l'effort d'accessibilité et la rentabilité potentielle. Pour acquérir une maison médiane (88 m² à 125 664 €), un ménage au revenu médian local (19 620 €) doit mobiliser 6,4 années de revenus. Le loyer moyen estimé de 8,6 €/m²/mois génère un rendement brut de 7,2 %, l'un des plus élevés de la région. Cependant, après déduction des charges (taxe foncière à 40,38 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 4,4 %. L'effort mensuel net, après déduction du loyer perçu, reste donc conséquent et doit être évalué à l'aune de la solvabilité locative locale.

Acheter vs Louer — appartement 56 m²

596 €/mois
Mensualité crédit ?
616 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 20 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

6,0 ans
Pour une maison ?
5,2 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

11,0 €/m²
Loyer médian appartements ?
9,0 - 13,5 €/m²
8,6 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,1 - 10,4 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

60,7 % de maisons et 39,3 % d'appartements parmi les 504 transactions enregistrées.

Les maisons concentrent 60,7 % des mutations, pour un prix médian de 1 364 €/m² (maisons) contre 1 836 €/m² (appartements).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 504 306 198
Prix médian/m² 1 517 € 1 364 € 1 836 €
Prix moyen/m² 1 859 €
Surface médiane – 87 m² 56 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 592 1 418 €
2022 554 1 550 €
2023 427 1 534 €
2024 493 1 528 €
2025 504 1 517 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve est en forte accélération à Cambrai. Sur les cinq dernières années, 646 logements ont été autorisés, avec une tendance en hausse de +176 % par rapport à la période précédente, dont 105 permis en 2024 seul. Cette vitalité contraste avec le déclin démographique, ce qui pourrait à terme créer une pression à la baisse sur les loyers et les prix de l'ancien si la population ne se stabilise pas. Elle indique néanmoins la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de la commune, notamment portée par son excellent niveau d'équipements. L'investisseur doit surveiller cette offre nouvelle qui peut capter une partie de la demande locative.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 2 096 autorisations et 1 114 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 53 %.

Vacance longue durée à Cambrai

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 751 logements vacants au total
1 057 vacants depuis plus de 2 ans 60,4 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Cambrai (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Cambrai totalise 585 logements sur 5 ans, soit +79 % vs la période antérieure.

585 logements autorisés sur 5 ans
62 en 2025 dernière année connue
+79 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Cambrai

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 9,0 €/m²
Médian 11,0 €/m²
Haut 13,5 €/m²
Écart de 4,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,1 €/m²
Médian 8,6 €/m²
Haut 10,4 €/m²
Écart de 3,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Cambrai

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (56 m²)
~1 494 €/an
soit ~2,4 mois de loyer par an
Pour une maison type (87 m²)
~1 805 €/an
soit ~2,4 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 40,38 % Moyenne dept : 47,84 % -7,46 pt Moyenne France : 43,01 % -2,63 pt
Taxe d'habitation (rappel) 35,42 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

40,22 % 2021
40,12 % 2022
40,41 % 2023
40,38 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (40,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut ne tient pas compte des charges réelles. À Cambrai, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,38 %, un poids significatif. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (environ 5 à 8 % du loyer), les travaux d'entretien, les éventuelles charges de copropriété et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 9,9 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut et le rendement net, qui représente la véritable rentabilité de votre poche.

Performance énergétique du parc à Cambrai

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 904 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Cambrai est D, avec 14,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 14,2 % F + G
Conso moyenne 231 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe énergétique D domine le parc, avec une consommation moyenne de 230 kWh/m²/an. Environ 14,2 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G). Ces biens sont visés par les interdictions de location de la loi Climat : les logements classés G seront interdits en 2025, les F en 2028. Pour un acheteur, cela représente soit un risque de dépréciation pour un bien non rénové, soit une opportunité de valorisation via des travaux de rénovation énergétique.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les maisons, avec un loyer moyen de 8,6 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute (7,2 %). Elles correspondent à la demande familiale majoritaire. Les appartements (11 €/m²/mois, rendement 4,4 %) sont adaptés aux petits budgets mais pâtissent de surfaces réduites (49 m² médians). L’ancien domine largement (31,3 % antérieur à 1945), exposant à des travaux de rénovation, notamment pour se conformer aux futures interdictions de location des passoires (14,2 % sont en F/G).

Quelles zones cibler à Cambrai ?

Le centre-ville historique, doté de 31 monuments protégés et de commerces, assure une bonne liquidité pour les petits appartements. La périphérie, mieux pourvue en maisons, attire les familles. Aucune zone en forte expansion n’est signalée, mais la dynamique de construction neuve (+176 % d’autorisations sur 5 ans) pourrait à terme créer une sur-offre locative. La proximité de la gare (0,4 km) reste un atout pour la valorisation.

Calculateur de rendement à Cambrai

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Cambrai

Le risque de vacance locative est réel (9,9 % de logements vacants) et pèse sur le rendement net. La dépendance au marché local, fragile économiquement, limite la résilience. La taxe foncière élevée (40,38 %) grève la rentabilité. Enfin, le parc ancien implique un risque réglementaire lié au DPE : près d’un bien sur sept est une passoire thermique, nécessitant des travaux pour rester louable après 2028.

Erreurs à éviter quand on investit à Cambrai

  • Négliger la taxe foncière cambrésienne, l'une des plus élevées du secteur.
  • Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien (31,3 % avant 1945).
  • Surestimer le loyer perçu sans vérifier les niveaux effectifs sur place.
  • Faire l'impasse sur une vérification des risques locaux (PPRN, sismicité modérée).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Cambrai suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et en début d'automne. La fin d'année est souvent plus calme. Pour un acheteur, l'hiver peut offrir moins de concurrence et des marges de négociation. Pour un vendeur, mettre en vente en mars-avril capitalise sur la reprise d'activité. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant l'été.

Le saviez-vous ?

  • L'indice de vieillissement à Cambrai est de 203, signifiant deux fois plus de seniors que de jeunes.
  • Le score numérique de la ville est de 10/100, malgré une couverture fibre de 90 %.
  • Cambrai compte 31 monuments historiques protégés, un patrimoine dense pour une ville de cette taille.

S'installer à Cambrai : cadre de vie et logement

S'installer à Cambrai, c'est bénéficier d'un cadre urbain complet et d'un riche patrimoine, avec 31 monuments historiques. La ville offre un niveau d'équipements exceptionnel pour sa taille, avec un ICS de 9,2/10. Ses 1 556 équipements, dont 315 commerces et 588 établissements de santé, assurent une autonomie quotidienne rare. Cette profusion de services compense en partie un indice de vieillissement élevé (202,9) et une population qui décroît.

Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour mouvements de terrain, et compte 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Bien que le risque radon soit faible et la sismicité modérée, cet environnement doit être pris en compte lors de l'achat, notamment pour l'assurance. La connectivité numérique est excellente (fibre à 90 %), un atout pour le télétravail.

Carte du marché immobilier à Cambrai

Cambrai et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Cambrai

10,9 °C
Température moyenne ?
702 mm
Précipitations ?
44 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 10,9 °C et des précipitations modérées (702 mm/an), Cambrai propose un climat océanique tempéré, sans extrêmes. Les hivers peuvent être frais, mais les étés sont généralement doux. Ce profil convient aux habitants recherchant des saisons marquées sans les rigueurs montagnardes ou la chaleur excessive du sud. L'altitude basse (64 m) et l'absence de relief accentué limitent les phénomènes climatiques violents.

À qui s'adresse Cambrai ?

Cambrai s’adresse en priorité aux primo-accédants et aux familles à budget serré, attirés par le prix des maisons et la gamme de services. Les retraités y trouvent un cadre urbain complet et accessible. En revanche, les cadres supérieurs mobiles et les jeunes actifs recherchant une vie nocturne animée ou un écosystème numérique performant seront en décalage. La ville convient à ceux qui privilégient l’accessibilité financière et un tissu associatif dense.

Avantages et limites à Cambrai

✓ Points forts

  • Prix d’entrée très accessible pour les maisons.
  • Centre-ville animé avec un patrimoine historique remarquable.
  • Gamme étendue de services et d’équipements de proximité.
  • Desserte ferroviaire pratique (gare en centre-ville).
  • Tissu associatif et communautaire dynamique.

− À prendre en compte

  • Contexte économique fragile (taux de chômage à 21,1 %).
  • Déclin démographique continu (-4,2 % en 5 ans).
  • Parc de logements souvent ancien et énergivore (classe D).

Composition du parc immobilier à Cambrai

18 302 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Cambrai combine 53,8 % de maisons et 46,2 % d'appartements.

88,9 % Résidences principales 16 267 logements
1,2 % Résidences secondaires 216 logements
9,9 % Logements vacants 1 819 logements
43,3 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc de logements de Cambrai est majoritairement constitué de maisons individuelles (53,8 %), signe d'un habitat plutôt spacieux et familial. La part des propriétaires-occupants (43,3 %) est modeste, tandis que celle des logements vacants (9,9 %) est supérieure à la moyenne nationale, pouvant indiquer des frictions sur le marché. La faible proportion de résidences secondaires (1,2 %) confirme le statut de ville de résidence principale, avec un marché orienté vers l'usage plus que vers la spéculation saisonnière.

Ancienneté du parc à Cambrai

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 16 127 logements).

  • Avant 1919 11,2 % 1 807 logts
  • 1919-1945 20,1 % 3 238 logts
  • 1946-1970 36,3 % 5 858 logts
  • 1971-1990 17,6 % 2 832 logts
  • 1991-2005 8,7 % 1 408 logts
  • 2006-2019 6,1 % 984 logts

Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.

Équipements et services à Cambrai

1 556 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

315 Commerces
527 Services
588 Santé
50 Sports et loisirs
54 Enseignement
16 Tourisme
6 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Cambrai

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 5 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 9 catastrophes naturelles déclarées

Cambrai est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour les mouvements de terrain sur l'arrondissement. La sismicité est classée comme modérée (niveau 3). Le radon, un gaz naturel radioactif, présente un risque faible. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. Tout projet d'achat doit intégrer la consultation obligatoire du dossier d'information communal sur les risques majeurs (DICRIM) et l'état des risques et pollutions (ERP).

Cas pratique : un achat type à Cambrai

Pour une maison type de 88 m² (au prix médian de 1 428 €/m²), le budget est d'environ 125 664 € hors frais de notaire. Cela représente environ 6,4 années du revenu médian local (19 620 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 600 €, soit 37 % du revenu médian.

Erreurs à éviter quand on achète à Cambrai

  • Ne pas vérifier le classement DPE, sous peine de travaux obligatoires ou d'interdiction de location.
  • Ignorer le plan de prévention des risques naturels (PPRN) en vigueur sur l'arrondissement.
  • Acheter sans prendre en compte le taux de chômage local (21,1 %) et son impact sur la dynamique économique.
  • Omettre de contrôler la vacance dans l'immeuble ou la rue (taux de 9,9 %).

Points clés à retenir à Cambrai

  • Prix médian à 1 517 €/m², en baisse de 2,2 % sur un an.
  • Rendement brut locatif élevé pour les maisons : 7,2 %.
  • Climat tempéré : 10,9 °C de moyenne annuelle et 702 mm de pluie.
  • Écart marqué : 1 364 €/m² pour une maison, 1 836 €/m² pour un appartement.
  • Taxe foncière conséquente : taux de 40,38 % sur le bâti.
  • Parc à dominante de maisons individuelles (53,8 %).
  • Le DPE est un facteur valorisant ou pénalisant majeur.
  • Budget type : environ 125 664 € pour une maison, 147 147 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cambrai ?

À Cambrai, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation et de son état énergétique. La proximité des 315 commerces, des écoles ou de la gare (à 0,4 km) est valorisante. Pour une maison, la superficie du terrain et son exposition comptent. L'état général et la performance DPE sont devenus déterminants : un logement rénové (classe B/C) se vendra avec une prime face aux 31,3 % du parc construit avant 1945. Dans un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété influencent le prix au m², qui varie déjà du simple au double entre maisons et appartements.

Estimation indicative d'une maison à Cambrai

Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

131 979 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais le marché cambrésien est micro-localisé. Un professionnel connaît la valeur ajoutée d'une rue calme près d'un des 31 monuments historiques, ou l'impact d'une vue dégagée. Il évalue justement l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes, et les travaux à prévoir. Enfin, son estimation crédible auprès des banques et son réseau lui permettent de présenter votre bien aux acheteurs les plus sérieux, facilitant une négociation au juste prix.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser sur le seul prix médian au m², qui masque l'écart énorme entre maisons et appartements.
  • Sous-évaluer l'impact négatif d'un DPE F ou G sur la valorisation et la capacité d'emprunt.
  • Ne pas tenir compte de la micro-localisation (proximité gare, commerces, monuments).
  • Oublier de comparer avec le neuf, dont l'offre augmente fortement (+176 % d'autorisations).

Investir à Cambrai : passer à l'action

L'analyse des chiffres pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : identifier le bon bien, négocier au juste prix, anticiper les travaux. Notre réseau de professionnels locaux connaît les subtilités des quartiers de Cambrai et peut vous aider à transformer cette opportunité sous conditions en opération réussie.

Ces données dessinent un potentiel sous conditions. Sa concrétisation dépend du bien, du secteur et de votre stratégie.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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    Questions fréquentes sur l'immobilier à Cambrai

    Quel est le prix au m² à Cambrai ?

    Le prix médian est de 1 517 €/m², mais il varie fortement selon le type de bien. Les maisons se négocient autour de 1 364 €/m², tandis que les appartements atteignent 1 836 €/m² en médiane. Le prix moyen global est de 3 114 €/m², signe de la présence de biens haut de gamme.

    Est-ce le bon moment pour acheter à Cambrai ?

    Le marché est en phase de correction (-2,2 % en 2024) après le pic de 2021, ce qui peut offrir des opportunités de négociation. Cependant, le déclin démographique et la fragilité économique locale imposent une grande prudence et une sélection rigoureuse du bien et du secteur.

    Cambrai est-elle plus chère que ses voisines ?

    Oui, Cambrai est significativement plus chère que Maubeuge (-30 %) ou Hénin-Beaumont (-18 %), reflétant son statut de pôle central. En revanche, son prix est moitié moindre que celui de Lambersart, une ville résidentielle de la métropole lilloise.

    Quel rendement locatif peut-on espérer ?

    Le rendement brut est très contrasté : 7,2 % pour les maisons, mais seulement 4,4 % pour les appartements. Attention, le rendement net est bien inférieur après déduction des charges (taxe foncière à 40,38 %, gestion, vacance locative).

    Quels sont les quartiers à privilégier à Cambrai ?

    Les données DVF ne détaillent pas les quartiers. Toutefois, la forte concentration d'équipements et de commerces en centre-ville, ainsi que la proximité de la gare, en font des secteurs stratégiques pour la location. Les zones en cours de rénovation peuvent aussi présenter un potentiel.

    Marché immobilier des communes voisines

    Cambrai conserve un écart de valorisation significatif avec Lambersart (+110 %), tout en affichant un meilleur rendement locatif brut, ce qui constitue un effet de levier intéressant pour un investisseur acceptant le risque d'un territoire moins dynamique.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cambrai.

    Communes limitrophes de Cambrai

    Cambrai est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 517 €/m² Prix médian à Cambrai
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Cambrai s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 517 €/m², soit -40,2 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²).

    Hausse contenue du prix médian: +7,0 % sur la période 2021-2025. 2 570 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.

    Marché mixte à Cambrai: maisons à 1 364 €/m² et appartements à 1 836 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Cambrai, un logement de 87 m² (118 668 €) représente 6,0 années de ressources brutes.

    Les loyers d'annonce de Cambrai avoisinent 11,0 €/m² pour les appartements et 8,6 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Les flux de permis restent élevés: 585 logements autorisés et 230 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 55 % des autorisations de la période).

    Côté contexte, Cambrai est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Cambrai est dans un relief de plaine, à 76 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Cambrai

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    Communes voisines

    Neuville-Saint-Rémy 59554 4 012 hab. 1,6 km Proville 59267 3 206 hab. 2,3 km Tilloy-Lez-Cambrai 59554 695 hab. 2,5 km Raillencourt-Sainte-Olle 59554 2 127 hab. 2,7 km