01 Le parc de logements
Le parc comprend 199 logements dont 76 résidences principales, 114 résidences secondaires et 8 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 76 | 38,2 % |
| Résidences secondaires | 114 | 57,3 % |
| Logements vacants | 8 | 4,0 % |
Parmi les 199 logements du parc, 38 % assurent la fonction de résidence principale, contre 57 % de secondaires et 4 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 38 | 49,4 % |
| 1919-1945 | 17 | 22,1 % |
| 1946-1970 | 5 | 6,5 % |
| 1971-1990 | 7 | 9,1 % |
| 1991-2005 | 1 | 1,3 % |
| 2006-2019 | 9 | 11,7 % |
Structure du bâti par époque: 50 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (50 %), 12 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 6 | 7,8 % |
| 3 pièces | 27 | 35,1 % |
| 4 pièces | 19 | 24,7 % |
| 5 pièces ou plus | 25 | 32,5 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 32 %, les T1-T2 8 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 172 | 179 | 199 |
| Rés. principales | 79 | 84 | 76 |
| Rés. secondaires | 74 | 77 | 114 |
| Vacants | 19 | 19 | 8 |
À titre de comparaison : 50,7 % de part de propriétaires à Trévillach, à 5 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 57 | 75,0 % |
| Locataires (privé) | 9 | 11,8 % |
| Locataires HLM | 5 | 6,6 % |
| Logés gratuitement | 6 | 7,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 74,0 %, locataires 18,2 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 9 | 11,7 % |
| Électricité | 40 | 51,9 % |
| Autre (bois…) | 28 | 36,4 % |
Le électricité équipe 52 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (36 %) et fioul (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 9 |
| 2 à 4 ans | 14 |
| 5 à 9 ans | 15 |
| 10 ans ou plus | 39 |
| Total ménages | 76 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 13 |
| Sous-occupation modérée | 22 |
| Sous-occupation accentuée | 22 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 11 | 14,5 % |
| 1 voiture | 43 | 56,6 % |
| 2 voitures ou plus | 23 | 30,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 14 % sans véhicule, 57 % mono-motorisés, 30 % multi-motorisés. Par ailleurs, 50,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 147 | 107 | 18 | 22 |
| 1975 | 147 | 100 | 16 | 31 |
| 1982 | 157 | 96 | 28 | 33 |
| 1990 | 170 | 78 | 59 | 33 |
| 1999 | 176 | 81 | 63 | 32 |
| 2006 | 172 | 77 | 56 | 39 |
| 2011 | 172 | 79 | 74 | 19 |
| 2016 | 179 | 84 | 77 | 19 |
| 2022 | 199 | 76 | 114 | 8 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 147 à 199 logements, soit +35 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 32 | 32 | 28 | 27 | 32 | 29 |
| Dont vacants > 2 ans | 16 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 3 | 7,0 % |
| Classe C | 10 | 23,3 % |
| Classe D | 15 | 34,9 % |
| Classe E | 12 | 27,9 % |
| Classe F | 3 | 7,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 35 % des logements et 30 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 25,6 % |
| Classe B | 21 | 48,8 % |
| Classe C | 5 | 11,6 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 4 | 9,3 % |
| Classe F | 2 | 4,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (49 %), 86 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 211 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 231 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 233 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 166 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 233 kWh/m²/an (1975-1988), minimum 166 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 1 |
| Classe C | 10 | 0 |
| Classe D | 14 | 1 |
| Classe E | 11 | 1 |
| Classe F | 2 | 1 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (210 kWh/m²/an) et appartements en classe B (263).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 4 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Caramany (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au millésime 2022, la commune compte 114 résidences secondaires dans son parc, soit 57,3 % — un niveau élevé. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 89,4 % de maisons. À l'échelle locale, Caramany est dans la diversité paysagère des Pyrénées-Orientales, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 321 m, à une trentaine de kilomètres du littoral catalan (44 km) — contexte utile pour lire le parc.
Selon l'INSEE, 74,0 % des résidences principales de Caramany sont occupées par leurs propriétaires, 18,2 % par des locataires. Au plan locatif social, 6,6 % des résidences principales sont en HLM.
Parc notablement ancien à Caramany: 50,0 % des logements datent d'avant la Première Guerre mondiale. DPE: classe D en tête et 215 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). Au plan énergétique résidentiel, 51,9 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Hausse mesurée du nombre de logements: +11,2 % entre 2016 et 2022. 14,5 % des ménages de Caramany n'ont pas de voiture, 30,3 % en possèdent au moins deux.
Caramany appartient au tissu dans la diversité paysagère des Pyrénées-Orientales, repère pour lire son marché résidentiel. L'environnement physique — en contexte de collines, à une altitude moyenne de 321 m, à une trentaine de kilomètres du littoral catalan (44 km) — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (76 résidences principales de Caramany) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Caramany affiche des prix parmi les plus accessibles du Pyrénées-Orientales (16ᵉ rang le moins élevé sur 225 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 13,0 %
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Pyrénées-Orientales (16ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
Analyse du marché immobilier à Caramany
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 13,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Caramany
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Caramany s'établit à 825 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Caramany fait partie du quart des communes les moins chères du Pyrénées-Orientales.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 13,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Caramany Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Caramany
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 825 €/m² de prix médian pour 2 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +4,8 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 75 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 825 € | 825 € |
| Prix moyen/m² | 825 € | |
| Surface médiane | – | 75 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 787 € |
| 2022 | 10 | 1 087 € |
| 2023 | 8 | 1 243 € |
| 2024 | 6 | 882 € |
| 2025 | 2 | 825 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 22 autorisations pour 28 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Caramany
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Caramany (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Caramany totalise 4 logements sur 5 ans, soit -20 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Caramany
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Caramany
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,11 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Caramany
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 43 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Caramany est D, avec 7,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Caramany
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Caramany : cadre de vie et logement
Caramany compte 129 habitants, à 344 m d'altitude. Le climat local affiche 13,6 °C de moyenne annuelle et 541 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 14 appellations d'origine rattachées au terroir local et 19 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Caramany
Caramany et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Caramany
Composition du parc immobilier à Caramany
199 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Caramany est composé très majoritairement de maisons (90,4 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Caramany
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 76 logements).
- Avant 1919 50,0 % 38 logts
- 1919-1945 22,4 % 17 logts
- 1946-1970 6,6 % 5 logts
- 1971-1990 9,2 % 7 logts
- 1991-2005 1,3 % 1 logts
- 2006-2019 11,8 % 9 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Caramany
19 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Caramany
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Caramany
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
61 875 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Caramany
Quel est le prix de l'immobilier à Caramany ?
Le prix médian au m² à Caramany est de 825 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 75 m² (surface médiane locale), compter environ 62 000 €.
Comment Caramany se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Caramany figure parmi les communes les plus abordables du Pyrénées-Orientales : 210ᵉ rang sur 225, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Caramany ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Caramany est de 13,0 % (loyer de 9,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Caramany.
Communes limitrophes de Caramany
Caramany est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Caramany s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 825 €/m², soit -66,6 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²). Côté classement départemental, Caramany compte parmi les 7 % les plus abordables des Pyrénées-Orientales.
Hausse contenue du prix médian: +4,8 % sur la période 2021-2025. 32 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -6,5 % — un retournement à surveiller.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Caramany à un niveau significatif — 825 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Caramany, un logement de 75 m² (61 875 €) représente 3,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Caramany avoisinent 9,0 €/m² pour les appartements et 9,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (13,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc local comporte 57,3 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Caramany est dans la diversité paysagère des Pyrénées-Orientales. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral catalan (44 km), en contexte de collines, à une altitude moyenne de 321 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.