01 Le parc de logements
Le parc comprend 357 logements dont 297 résidences principales, 28 résidences secondaires et 32 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 297 | 83,2 % |
| Résidences secondaires | 28 | 7,8 % |
| Logements vacants | 32 | 9,0 % |
Sur les 357 logements recensés, 83 % sont occupés à l'année, 8 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 43 | 14,5 % |
| 1919-1945 | 25 | 8,4 % |
| 1946-1970 | 58 | 19,5 % |
| 1971-1990 | 49 | 16,5 % |
| 1991-2005 | 36 | 12,1 % |
| 2006-2020 | 86 | 29,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 29 % des logements relèvent de la période 2006-2020, le segment d'avant 1919 restant à 14 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 8 | 2,7 % |
| 3 pièces | 38 | 12,8 % |
| 4 pièces | 97 | 32,7 % |
| 5 pièces ou plus | 154 | 51,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (52 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 330 | 339 | 357 |
| Rés. principales | 286 | 286 | 297 |
| Rés. secondaires | 31 | 28 | 28 |
| Vacants | 13 | 26 | 32 |
Commune voisine de taille comparable, Bellocq (7 km) affiche 76,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 233 | 78,5 % |
| Locataires (privé) | 52 | 17,5 % |
| Locataires HLM | 7 | 2,4 % |
| Logés gratuitement | 5 | 1,7 % |
Occupation des résidences principales — 78,4 % appartiennent à leurs occupants, 19,8 % sont louées, avec 2 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 1,4 % |
| Fioul | 52 | 17,6 % |
| Électricité | 121 | 40,9 % |
| Gaz bouteille | 26 | 8,8 % |
| Autre (bois…) | 93 | 31,4 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (41 %), suivi par autres sources (bois notamment) (31 %) et fioul (18 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 19 |
| 2 à 4 ans | 52 |
| 5 à 9 ans | 69 |
| 10 ans ou plus | 157 |
| Total ménages | 297 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 46 |
| Sous-occupation modérée | 88 |
| Sous-occupation accentuée | 67 |
| Sous-occupation très accentuée | 98 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 24 | 8,1 % |
| 1 voiture | 116 | 39,1 % |
| 2 voitures ou plus | 157 | 52,9 % |
Équipement automobile des ménages: 8 % sans voiture, 39 % avec une voiture et 53 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 83,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 238 | 205 | 11 | 22 |
| 1975 | 240 | 206 | 12 | 22 |
| 1982 | 262 | 205 | 24 | 33 |
| 1990 | 247 | 201 | 23 | 23 |
| 1999 | 258 | 208 | 27 | 23 |
| 2007 | 290 | 244 | 22 | 25 |
| 2012 | 330 | 286 | 31 | 13 |
| 2017 | 339 | 286 | 28 | 26 |
| 2023 | 357 | 297 | 28 | 32 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 238 à 357, soit +50 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 36 | 33 | 37 | 32 | 38 | 23 | 27 |
| Dont vacants > 2 ans | 21 | 14 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 3,1 % |
| Classe B | 7 | 10,8 % |
| Classe C | 21 | 32,3 % |
| Classe D | 11 | 16,9 % |
| Classe E | 16 | 24,6 % |
| Classe F | 4 | 6,2 % |
| Classe G | 4 | 6,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (32 %), 46 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 29,2 % |
| Classe B | 11 | 16,9 % |
| Classe C | 15 | 23,1 % |
| Classe D | 9 | 13,8 % |
| Classe E | 8 | 12,3 % |
| Classe F | 2 | 3,1 % |
| Classe G | 1 | 1,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (29 %), et 69 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 226 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 274 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 148 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 219 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 55 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 274 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 55 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 7 | 0 |
| Classe C | 18 | 3 |
| Classe D | 4 | 7 |
| Classe E | 14 | 2 |
| Classe F | 4 | 0 |
| Classe G | 4 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 207 kWh/m²/an côté maisons, D à 195 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 3 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Carresse-Cassaber (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2023 fait état de 357 logements de Carresse-Cassaber, dont 83,2 % en résidence principale, 7,8 % en secondaire, 9,0 % vacants. Pavillonnaire à très forte intensité: 91,0 % du parc se compose de maisons (325 unités). Ce contexte résidentiel — Carresse-Cassaber est dans la tradition du Pays basque et du Béarn, dans l'arrière-pays du littoral basque, à 45 km environ — cadre la lecture du parc local.
Profil fortement patrimonial: 78,4 % des ménages de Carresse-Cassaber sont propriétaires de leur logement. Le segment social représente 2,4 % du parc occupé à titre principal.
Le parc mêle bâti ancien (14,5 % avant 1919) et constructions récentes (29,0 % après 2006). Le parc de Carresse-Cassaber cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 205 kWh/m²/an. Les classes F+G pèsent 12,3 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. 40,9 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Carresse-Cassaber affiche une croissance de son parc de +5,3 % depuis 2017. 52,9 % des ménages de Carresse-Cassaber disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Carresse-Cassaber est dans la tradition du Pays basque et du Béarn — éclaire les choix d'habitat localement. Le contexte naturel (dans l'arrière-pays du littoral basque, à 45 km environ) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 297 résidences principales de Carresse-Cassaber et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,9 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Atlantiques (359ᵉ rang sur 519 communes)
Analyse du marché immobilier à Carresse-Cassaber
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Carresse-Cassaber
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Carresse-Cassaber s'établit à 1 576 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 27,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carresse-Cassaber Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Carresse-Cassaber
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 576 €/m² pour 7 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 140 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 7 |
| Prix médian/m² | 1 576 € | 1 576 € |
| Prix moyen/m² | 1 651 € | |
| Surface médiane | – | 140 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 1 355 € |
| 2022 | 11 | 1 837 € |
| 2023 | 10 | 1 022 € |
| 2024 | 6 | 1 793 € |
| 2025 | 7 | 1 576 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 4 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 116 autorisations pour 76 démarrages effectifs.
Construction neuve à Carresse-Cassaber (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 30 logements autorisés à à Carresse-Cassaber, dont 2 en 2025 (+100 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Carresse-Cassaber
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Carresse-Cassaber
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Carresse-Cassaber
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 65 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Carresse-Cassaber: la classe C domine, 12,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Carresse-Cassaber
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S'installer à Carresse-Cassaber : cadre de vie et logement
Carresse-Cassaber, commune de 664 habitants étendue sur 13,91 km², se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 220 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 21 appellations d'origine rattachées au terroir local et 45 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Carresse-Cassaber
Carresse-Cassaber et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carresse-Cassaber
Composition du parc immobilier à Carresse-Cassaber
357 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 91,0 % du parc à Carresse-Cassaber, 9,0 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Carresse-Cassaber
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 297 logements).
- Avant 1919 14,5 % 43 logts
- 1919-1945 8,4 % 25 logts
- 1946-1970 19,5 % 58 logts
- 1971-1990 16,5 % 49 logts
- 1991-2005 12,1 % 36 logts
- 2006-2020 29,0 % 86 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Carresse-Cassaber
45 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Carresse-Cassaber
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Carresse-Cassaber
Pour une maison de 140 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
220 640 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carresse-Cassaber
Quel est le prix de l'immobilier à Carresse-Cassaber ?
Le prix médian au m² à Carresse-Cassaber est de 1 576 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 140 m² (surface médiane locale), compter environ 221 000 €.
Comment Carresse-Cassaber se situe-t-elle dans le Pyrénées-Atlantiques ?
Carresse-Cassaber se situe au 359ᵉ rang du Pyrénées-Atlantiques sur 519 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Carresse-Cassaber ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Carresse-Cassaber est de 6,9 % (loyer de 9,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Carresse-Cassaber.
Communes limitrophes de Carresse-Cassaber
Carresse-Cassaber est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Carresse-Cassaber est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 576 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 576 €/m² pour une surface médiane de 140 m². Rapporté au revenu médian de Carresse-Cassaber, un logement de 140 m² (220 640 €) représente 8,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,3 € (appartements) et 9,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (7,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 30 logements autorisés, soit 6/an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Carresse-Cassaber est dans la tradition du Pays basque et du Béarn. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays du littoral basque, à 45 km environ.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).