4 angles pour comprendre le marché immobilier à Osny
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Faut-il investir à Osny en 2026 ?
Ancrée dans l'agglomération de Cergy-Pontoise, Osny combine une desserte ferroviaire directe et un parc de logements majoritairement individuels. Avec une démographie en croissance et un taux de chômage aligné sur la moyenne nationale, la commune présente un profil résidentiel attractif. L'analyse des transactions de 2024 permet de déterminer si cette attractivité se traduit par une opportunité d'investissement.
Avec un écart de prix allant jusqu'à -25 % par rapport à ses voisines comparables, Osny offre un point d'entrée attractif pour cibler un rendement locatif brut dépassant 6 %.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement, en acceptant une volatilité des prix à court terme pour un rendement correct à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 6 %
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux communes voisines
- ✓ Dynamique de construction neuve soutenue (+67 %)
- ⚠ Correction récente de -6,8 % sur les prix
- ⚠ Solvabilité locale modérée (IAI 4,1/10)
- ⚠ Taux de chômage à 10 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 323 €/m², Osny se situe en dessous de la moyenne nationale estimée à environ 4 000 €/m².
- Son prix au m² est inférieur de 7 % à 25 % à celui des communes comparables du Val-d'Oise.
- Son rendement locatif brut de 6,5 % surpasse celui des grandes métropoles comme Paris (environ 3,5 %).
Analyse du marché immobilier à Osny
Le marché immobilier d'Osny affiche une pression notable (IPI 5,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Osny
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,2
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Demande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif classique en logement annuel.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréDemande locative soutenue, adaptée à un investissement locatif classique en logement annuel.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Faible pression touristique : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleFaible pression touristique : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3307,8 — Percentile dept : 47/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 54/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 41/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 58/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1496,2 — Percentile dept : 78/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 46/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 62,4 — Percentile dept : 40/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,5 — Percentile dept : 24/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 33,5 — Percentile dept : 70/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 41/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 58/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3307,8 — Percentile dept : 53/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 41/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 32/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1496,2 — Percentile dept : 22/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Osny : cadre de vie et logement
Osny séduit les ménages franciliens en quête d'un compromis entre accessibilité, cadre verdoyant et prix encore inférieurs à ceux de communes voisines comme Verneuil-sur-Seine. Avec près de 18 000 habitants et une densité modérée pour l'Île-de-France (1 496 hab/km²), la ville offre un environnement résidentiel paisible, renforcé par la présence de trois monuments historiques et d'une offre scolaire conséquente (21 établissements).
Tout savoir pour acheter et vivre à OsnyInvestir à Osny : passer à l'action
La baisse des prix médians dessine une fenêtre potentielle, mais la valeur d'un bien dépend de son quartier, de son état et de son exposition aux risques. Seul un professionnel du secteur peut évaluer ces paramètres et transformer cette analyse de marché en opportunité concrète et négociée.
Les données DVF tracent une tendance, mais la valeur réelle d'un bien se négocie au cas par cas.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Osny grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Osny
Quel est le prix immobilier moyen à Osny ?
Le prix médian global à Osny était de 3 323 €/m² en 2024. Pour une maison type de 93 m², cela représente environ 306 000 €, et pour un appartement de 49 m², environ 164 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Osny ?
Le marché connaît une correction (-6,8 % sur un an), ce qui peut constituer un point d'entrée opportun pour un investisseur locatif visant le moyen terme. Les rendements bruts dépassent 6 %, mais la rentabilité nette est modérée.
Osny est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Osny est significativement moins chère que ses voisines comparables du Val-d'Oise. Son prix au m² est inférieur de 7 % à Carrières-sous-Poissy et jusqu'à 25 % à Saint-Leu-La-Forêt.
Quel rendement locatif espérer à Osny ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,5 % pour les appartements et 6,0 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net se situe aux alentours de 3,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Osny ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux à proximité de la gare d'Osny, pour leur accès direct aux transports franciliens, et les quartiers pavillonnaires tranquilles, souvent recherchés par les familles. L'analyse fine des transactions récentes est indispensable.
Marché immobilier des communes voisines
Osny présente un effet de levier immédiat par rapport à des voisines comme Saint-Leu-La-Forêt (+25 %) ou Verneuil-sur-Seine (+18 %), pour des indicateurs locatifs et un cadre de vie similaires au sein de la même intercommunalité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Osny.
Communes limitrophes d'Osny
Osny est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier d'Osny est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 461 €/m² en 2026, soit +0,7 % de plus que la médiane du Val-d'Oise (3 438 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le prix médian d'Osny varie peu (+0,2 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 830 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,5 %.
Marché mixte à Osny: maisons à 3 278 €/m² et appartements à 3 686 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 101 m² revient à environ 331 078 €, soit 12,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Osny: 18,1 €/m²/mois pour un appartement, 16,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 1 077 logements autorisés et 882 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 61 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Osny est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Osny est à 74 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).