Avec ses 59 monuments historiques et son château médiéval, Châteaudun séduit par son patrimoine et son caractère. Ville de 12 830 habitants, elle propose un cadre de vie paisible en région Centre-Val de Loire, avec un accès facilité par la gare locale. Le marché immobilier y est l'un des plus accessibles du département, avec un prix médian global de 1 475 €/m², permettant à des budgets modestes d'accéder à la propriété.
Carte du marché immobilier à Châteaudun
Châteaudun et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Châteaudun
6 823 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 059 maisons et 2 745 appartements à à Châteaudun.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est stable, dominé à 59,7 % par des maisons, avec seulement 2,2 % de résidences secondaires. Le taux de propriétaires (48,1 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif social important (34,0 % de logements sociaux) et une population potentiellement moins mobile. Les 12,0 % de logements vacants, au-dessus de la normale, indiquent un réservoir de biens à rénover, mais aussi une faible pression à l'achat immédiate.
Évolution démographique à Châteaudun
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Châteaudun
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Châteaudun
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 34,0 %
- Autres sans activité professionnelle 22,1 %
- Ouvriers 15,0 %
- Employés 13,6 %
- Professions intermédiaires 9,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 3,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,0 %
- Agriculteurs exploitants 0,4 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Châteaudun
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Part importante de population sans diplôme : profil ouvrier, demande pour de l'accession modeste.
Ancienneté du parc à Châteaudun
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 788 logements).
- Avant 1919 12,6 % 729 logts
- 1919-1945 6,3 % 364 logts
- 1946-1970 28,4 % 1 644 logts
- 1971-1990 35,9 % 2 078 logts
- 1991-2005 9,1 % 528 logts
- 2006-2019 7,7 % 445 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Châteaudun
563 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Châteaudun
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Châteaudun
Une maison de 100 m² coûte environ 144 100 €. Cela représente 7,5 années du revenu médian local (19 300 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 %, la mensualité hors assurance s'établit près de 650 € sur 20 ans. Ajoutez 150 €/mois en moyenne pour la taxe foncière et les charges, soit un effort total d'environ 800 €/mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Châteaudun
- Acheter sans vérifier le zonage du PPRi Loir ou du PPRMT.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un parc où 18,9 % des logements sont d'avant 1945.
- Ne pas vérifier la couverture fibre (disponible pour 78,3 % des logements).
- Oublier de budgéter la taxe foncière dans sa capacité d'emprunt.
Le saviez-vous ?
- Châteaudun compte 59 monuments historiques protégés pour 12 830 habitants.
- La commune a enregistré 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982.
- Seulement 7,7 % des logements ont été construits après 2006.
Performance énergétique du parc à Châteaudun
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 464 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Châteaudun: classe D en tête, 17,2 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Avec une classe D dominante et 16,8 % de passoires (F/G), le parc est dans la moyenne nationale mais exposé aux futures interdictions de location. Un bien classé F ou G devra être rénové avant 2028 pour être reloué. Cette part, sur 2 279 diagnostics, représente un risque réglementaire concret pour les investisseurs et une opportunité de décote à l'achat pour les travaux. La consommation moyenne de 238 kWh/m²/an guide le budget chauffage.
Risques naturels et géorisques à Châteaudun
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Deux Plans de Prévention des Risques (PPRI - Loir et PPRMT) sont actifs, principalement liés aux inondations et aux mouvements de terrain. 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques confirment cette exposition, notamment aux inondations et coulées de boue. La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter le zonage en mairie est impératif : il peut imposer des constructions sur pilotis ou des restrictions d'aménagement, influant sur l'assurabilité et la valeur.
Cadre de vie à Châteaudun
Châteaudun bénéficie d'un climat tempéré (11,5°C de moyenne) et de précipitations modérées (603 mm/an). La ville offre une gamme complète de services avec 563 équipements : 96 commerces, 129 structures de santé et 62 installations sportives. La mobilité est assurée par la gare (0,8 km) et la proximité de la gare TGV de Vendôme (35,8 km). En revanche, le score numérique de 8/100 indique une fracture digitale. La présence de plusieurs plans de prévention des risques (inondation, mouvements de terrain) peut imposer des contraintes d'assurance.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison de 100 m², le budget médian est d'environ 144 000 €. Un appartement de 70 m² se négocie autour de 109 000 €. Les délais de vente peuvent être longs sur ce marché détendu, où l'offre excède la demande. Attention, le parc est majoritairement ancien (18,9% d'avant 1945) et la classe énergétique dominante est D (238 kWh/m²/an), ce qui peut engendrer des coûts de chauffage et des travaux de rénovation.
À qui s'adresse Châteaudun ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants, aux retraités en recherche de tranquillité et aux ménages modestes souhaitant devenir propriétaires. Les familles y trouvent des services de base et des écoles (23 établissements). Son attractivité est limitée pour les actifs travaillant dans les métropoles régionales, malgré la gare TGV à 35 km. L'âge médian de 43,4 ans et un indice de vieillissement de 187,9 confirment une population plutôt âgée.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² très accessible (1 475 €)
- Cadre patrimonial riche (59 monuments historiques)
- Services de proximité complets (563 équipements)
- Desserte ferroviaire avec gare en ville
- Tranquillité d'une petite ville (densité 458 hab/km²)
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-6,1% en un an)
- Économie locale fragile (taux de chômage 19,9%)
- Parc de logements ancien et énergivore
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Châteaudun est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Châteaudun
- Climat tempéré avec 603 mm de pluie annuels seulement.
- 59 monuments historiques protégés, dont un château.
- Parc de logements à 59,7 % de maisons individuelles.
- Gare SNCF en ville et TGV à 35,8 km (Vendôme).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Châteaudun
Quel budget pour acheter une maison à Châteaudun ?
Le prix médian d'une maison est de 1 441 €/m². Pour une surface typique de 100 m², il faut prévoir un budget d'environ 144 000 €, hors frais de notaire.
Châteaudun est-elle bien desservie ?
La ville dispose d'une gare (0,8 km du centre) et est à 35,8 km de la gare TGV Vendôme-Villiers. L'aéroport de Tours est à 84,5 km.
La ville est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 23 établissements scolaires, 62 équipements sportifs et un environnement calme. Cependant, l'offre culturelle et de loisirs pour les jeunes est limitée.
Vous envisagez d'acheter à Châteaudun ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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