Logement & immobilier

Le logement à Châteaudun

28200 Eure-et-Loir 12 830 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de Châteaudun totalise 6 823 logements (4,0 pièces en moyenne).

Résidences principales 86%
Logements vacants 12,0%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

6 823Logements au total
40 %Appartements i
48,1 %Propriétaires
2,2 %Rés. secondaires
34 %Logements sociaux i
12,0 %Logements vacants i+43% vs dept · +50% vs France
+3,4 %Évolution 2016–2022
244 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 6 823 logements dont 5 851 résidences principales, 153 résidences secondaires et 819 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 6 823 logements: 86 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 12 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 13 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 33 % de logements de cinq pièces ou plus et 14 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements6 6106 5996 823
Rés. principales5 6855 7215 851
Rés. secondaires117170153
Vacants808708819

En regard, Mainvilliers (à 44 km, 10 629 hab.) affiche 39,6 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 48,1 % de propriétaires face à 49,0 % de locataires (dont 26 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 62 %. électricité pèse 24 %, autres sources (bois notamment) 7 %.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans794
2 à 4 ans1 322
5 à 9 ans978
10 ans ou plus2 756
Total ménages5 851
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 051
Sous-occupation modérée1 656
Sous-occupation accentuée1 375
Suroccupation modérée403
Suroccupation accentuée23
INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages: 22 % sans voiture, 54 % avec une voiture et 24 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 58,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

6 823Logements en 2022
+49 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 4 587 à 6 823, soit +49 %.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 682 692 658 727 702 503
Dont vacants > 2 ans 267 266 260 274 280 297

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
240kWh/m²/an en moyenne
17,2 %Passoires (F+G) i
2 464Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
240 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 245 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Lecture de la performance énergétique: D concentre 32 % des logements et 26 % atteignent les classes A, B ou C.

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (28 %), 54 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 263 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 136 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est D (257 kWh/m²/an); côté appartements, C (225).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+23 kWh/m²/an
Consommation vs France+37 kWh/m²/an
Passoires vs département+5,0 pts
Passoires vs France+7,3 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,67 €Loyer moyen /m² i
0,0 %Taux de vacance i
274dont PLAI i
68dont PLS i
1 389En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1142
T2235
T3635
T4587
T5+260

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le recensement 2022 fait état de 819 logements vacants sur 6 823 à Châteaudun (soit 12,0 %). Profil typologique mixte: 59,5 % de maisons et 40,5 % d'appartements. Pour mémoire, Châteaudun est dans la vallée de la Loire ou ses affluents, à 126 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.

Structure d'occupation mixte à Châteaudun: 48,1 % de propriétaires, 49,0 % de locataires. Au plan locatif social, 26,0 % des résidences principales sont en HLM.

Un noyau bâti d'avant 1919 bien identifié: 12,6 % du parc. Le parc de Châteaudun consomme plus que la moyenne: D dominante, 240 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 17,2 % sont des passoires thermiques (F+G). Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (61,9 %).

Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Châteaudun a augmenté de +3,4 %. 21,7 % des ménages de Châteaudun n'ont pas de voiture, 23,9 % en possèdent au moins deux.

Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la vallée de la Loire ou ses affluents. L'environnement physique — à 126 m d'altitude, sur un relief peu marqué — colore l'offre de logements et la demande locale.

Le détail du parc (5 851 résidences principales de Châteaudun) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.

Faut-il investir à Châteaudun en 2026 ?

Châteaudun, ville d'art et d'histoire d'Eure-et-Loir, présente un profil immobilier singulier. D'un côté, un patrimoine riche et des services de qualité ; de l'autre, un déclin démographique et un taux de chômage préoccupant. Dans ce contexte, faut-il y investir en 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 livre un verdict nuancé, où le rendement locatif fait face à des indicateurs économiques fragiles.

1 279 €/m² prix médian
-6,9 % sur un an
162 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 7,5 % pour les appartements, nettement supérieur aux grandes métropoles, Châteaudun offre une opportunité de rentabilité immédiate dans un marché en correction.

Verdict

➤ Bon marché locatif à cibler en appartement pour un rendement brut attractif, mais exige une sélection rigoureuse du bien et une analyse fine des charges.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut parmi les plus élevés de la région
  • ✓ Prix médian en retrait de 6,1 % en 2024
  • ✓ Cadre de vie très bien équipé (ICS : 8,5/10)
  • ⚠ Fragilité économique avec 19,9 % de chômage
  • ⚠ Déclin démographique de -3 % en 10 ans

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian inférieur d’environ 40 % à la moyenne nationale
  • Inférieure de 29 % au prix médian de Vendôme, commune comparable du département
  • Rendement locatif brut (7,5 %) double de celui des grandes métropoles
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Châteaudun

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Indices immobiliers de Châteaudun

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

3,7

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
25
Années de revenu pour acheter 70 m²
51
% de résidences secondaires
9
Croissance démographique (5 ans)
34
Densité de population
97
4,5

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la demande est portée par l'extérieur.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
49
% de propriétaires
2
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
2
5,5

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs bailleurs.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
98
% résidences secondaires (demande saisonnière)
9
Croissance démographique (5 ans)
34
Capacité touristique / population
46
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
75
2,9

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible : privilégiez la location annuelle, le saisonnier n'est pas pertinent.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
9
Capacité touristique / population
46
% de logements vacants
87
Faible densité (proxy isolement touristique)
3

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1482,9 — Percentile dept : 25/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 51/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 9/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -1,9 — Percentile dept : 34/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 458,2 — Percentile dept : 97/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 49/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 41,2 — Percentile dept : 2/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 22,3 — Percentile dept : 2/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 51,9 — Percentile dept : 98/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 9/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -1,9 — Percentile dept : 34/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 46/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1482,9 — Percentile dept : 75/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 9/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 46/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 87/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 458,2 — Percentile dept : 3/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Châteaudun : opportunités et risques

Investir à Châteaudun en 2026 vise prioritairement le rendement locatif brut, qui figure parmi les plus élevés de la région pour les appartements (7,5 %). Ce taux, presque deux fois supérieur à celui des grandes villes, compense partiellement les risques liés à la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 19,9 %. La stratégie la plus cohérente est la location annuelle classique, l'indice de pression touristique (IPTI à 2,3/10) invalidant tout projet saisonnier significatif.

Cette rentabilité apparente doit être nuancée par des charges réelles importantes. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,7 %, ce qui grève significativement le revenu net. De plus, selon les diagnostics réalisés, 16,8 % du parc est classé F ou G. La loi Climat et Résilience rendra ces passoires thermiques progressivement interdites à la location, imposant des travaux de rénovation coûteux. L'acquéreur doit impérativement intégrer ce risque dans son plan de financement.

Enfin, la faible construction neuve (1 logement autorisé en 2024) et le déclin démographique limitent les perspectives de forte plus-value à court terme. L'investissement se conçoit donc sur le moyen terme, avec un objectif de rentabilité via les loyers, dans un parc existant qu'il faudra soigneusement sélectionner pour éviter les passoires et les quartiers les plus exposés aux risques, comme ceux concernés par le PPRI du Loir.

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Données du marché immobilier à Châteaudun

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian au m² à Châteaudun s'établit à 1 279 €, sur la base de 162 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).

La taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Châteaudun Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Évolution du marché immobilier de Châteaudun

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Châteaudun évolue de +5,5 %, passant de 1 212 à 1 279 €/m²; 162 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 275 €/m²
Surface médiane 82 m²
Transactions 118
Appartements
Prix médian 1 285 €/m²
Surface médiane 54 m²
Transactions 44

Indicateurs clés du marché

-6,9 %
Variation annuelle prix/m² ?
9,1 %
Rendement locatif apparts ?
7,5 %
Rendement locatif maisons ?
32,6 %
Taux d'effort ?
Effort modéré

Achat type — prix total estimé

104 550 €
Maison 82 m² ?
Mensualité ~606 €/mois (20 ans, 3,5 %)
69 390 €
Appartement 54 m² ?
Mensualité ~402 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'investissement dans un appartement type de 54 m² à 84 078 €, financé sur 20 ans avec 20 % d'apport, générerait une mensualité de crédit d'environ 390 €. Le loyer médian estimé (9,7 €/m²/mois) couvrirait largement cette mensualité, avec un rendement brut de 7,5 %. Cependant, après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 58,7 %), le rendement net tombe à 3,9 %. L'effort résiduel mensuel est donc théoriquement faible, mais la viabilité du montage dépend étroitement de la stabilité du locataire et de l'absence de travaux importants, dans un parc où 16,8 % des logements sont des passoires thermiques.

Acheter vs Louer — appartement 54 m²

402 €/mois
Mensualité crédit ?
524 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 122 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

5,4 ans
Pour une maison ?
3,6 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

9,7 €/m²
Loyer médian appartements ?
7,8 - 12,1 €/m²
8,0 €/m²
Loyer médian maisons ?
6,6 - 9,7 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

72,8 % de maisons et 27,2 % d'appartements parmi les 162 transactions enregistrées.

Sur 162 transactions enregistrées, 72,8 % portent sur des maisons (1 275 €/m²) et 27,2 % sur des appartements (1 285 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 162 118 44
Prix médian/m² 1 279 € 1 275 € 1 285 €
Prix moyen/m² 1 400 €
Surface médiane – 82 m² 54 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 214 1 212 €
2022 219 1 411 €
2023 155 1 389 €
2024 155 1 374 €
2025 162 1 279 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La construction neuve est quasi à l'arrêt à Châteaudun, avec seulement 37 logements autorisés sur les 5 dernières années et 1 seul en 2024. Cette tendance, bien qu'en légère hausse de 9 % par rapport au quinquennat précédent, reflète une faible pression démographique (-3 % de population en 10 ans) et un manque d'attractivité pour les promoteurs. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre nouvelle, mais aussi un parc immobilier vieillissant (18,9 % d'avant 1945) qui nécessite souvent des travaux de rénovation. L'absence de dynamique constructive renforce la dépendance au parc existant et accentue l'importance d'une rénovation énergétique pour maintenir la valeur des biens.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 6 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 188 autorisations pour 66 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Châteaudun

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

503 logements vacants au total
297 vacants depuis plus de 2 ans 59,0 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Châteaudun (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 42 logements ont été autorisés à à Châteaudun, 0 % par rapport au cycle précédent.

42 logements autorisés sur 5 ans
3 en 2025 dernière année connue
+0 % vs 5 années précédentes tendance

Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.

Fourchettes de loyers à Châteaudun

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 7,8 €/m²
Médian 9,7 €/m²
Haut 12,1 €/m²
Écart de 4,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 6,6 €/m²
Médian 8,0 €/m²
Haut 9,7 €/m²
Écart de 3,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Châteaudun

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (54 m²)
~1 845 €/an
soit ~3,5 mois de loyer par an
Pour une maison type (82 m²)
~2 314 €/an
soit ~3,5 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 58,70 % Moyenne dept : 49,07 % +9,63 pt Moyenne France : 43,01 % +15,69 pt
Taxe d'habitation (rappel) 35,38 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

52,09 % 2021
52,10 % 2022
52,25 % 2023
58,70 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (58,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le passage du rendement brut au net implique des coûts spécifiques à Châteaudun. La taxe foncière sur le bâti, à 58,7 % en 2024, pèse plus qu'ailleurs. Sur un appartement type (84 078 €), elle peut représenter 400-500 €/an. Ajoutez 15-20 % du loyer pour gestion, 5 % pour travaux (parc ancien à 18,9 % d'avant 1945) et une provision copropriété si applicable. C'est ce qui explique l'écart entre 7,5 % de brut et 3,9 % de net.

Performance énergétique du parc à Châteaudun

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 464 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Châteaudun: classe D en tête, 17,2 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 17,2 % F + G
Conso moyenne 239 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

Avec une classe D dominante et 16,8 % de passoires (F/G), le parc est dans la moyenne nationale mais exposé aux futures interdictions de location. Un bien classé F ou G devra être rénové avant 2028 pour être reloué. Cette part, sur 2 279 diagnostics, représente un risque réglementaire concret pour les investisseurs et une opportunité de décote à l'achat pour les travaux. La consommation moyenne de 238 kWh/m²/an guide le budget chauffage.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (type T2 de 54 m² médians) sont les plus adaptés à la demande locative, avec un loyer estimé à 9,7 €/m²/mois. Le parc ancien domine (seulement 7,7% de logements construits après 2006), ce qui implique de sélectionner des biens aux DPE corrects pour éviter les travaux de rénovation énergétique coûteux, sachant que 16,8% du parc est classé F ou G.

Quelles zones cibler à Châteaudun ?

Le centre-bourg, autour des commerces et de la gare (0,8 km), concentre l'essentiel de la demande locative pour sa praticité. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviendront aux familles recherchant une maison. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant très faible (37 logements autorisés sur 5 ans). La connectivité fibre (78,3%) est un atout à vérifier.

Calculateur de rendement à Châteaudun

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Châteaudun

Le risque principal est la vacance locative, le taux de logements vacants étant déjà de 12,0%. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage à 19,9%) limite la solvabilité des candidats. La saisonnalité est négligeable. Enfin, la future réglementation sur les passoires thermiques (16,8% du parc en F/G) impose un audit énergétique sérieux pour tout achat dans l'ancien.

Cas pratique : un investissement type à Châteaudun

Pour un appartement de 55 m² (surface type), comptez environ 85 000 € à l'achat. Le loyer moyen de 9,7 €/m² génère 534 € par mois. Le rendement brut avoisine 7,5 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 500 €/an), des charges et d'une provision vacance, le rendement net tombe autour de 3,9 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort mensuel résiduel peut être faible voire positif selon l'apport.

Erreurs à éviter quand on investit à Châteaudun

  • Oublier la taxe foncière élevée (58,7 %) dans le calcul de rentabilité.
  • Négliger le taux de chômage local (19,9 %) qui affecte la solvabilité des locataires.
  • Surévaluer les loyers par rapport au marché réel (9,7 €/m² pour un appart).
  • Ignorer les risques d'inondation (PPRI) et leurs impacts sur l'assurance.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché est classique : printemps actif, été calme. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité. L'automne peut être propice aux achats de biens nécessitant des travaux, avant l'hiver. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant. L'affluence touristique modeste (3 hébergements) n'influence pas significativement le calendrier.

Le saviez-vous ?

  • Châteaudun compte 59 monuments historiques protégés pour 12 830 habitants.
  • La commune a enregistré 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982.
  • Seulement 7,7 % des logements ont été construits après 2006.

S'installer à Châteaudun : cadre de vie et logement

S'installer à Châteaudun, c'est choisir une petite ville au patrimoine remarquable – avec 59 monuments historiques – et disposant d'un panel d'équipements et de services exceptionnel pour sa taille. L'indice de confort de services (ICS à 8,5/10) le confirme : les 563 équipements recensés, dont 129 en santé et 96 commerces, assurent une autonomie quotidienne rare. La connectivité numérique est correcte (78,3 % de couverture fibre), facilitant le télétravail.

Le cadre de vie est néanmoins tempéré par des contraintes réelles. Le territoire est exposé à plusieurs risques naturels, avec six PPR actifs dont un plan de prévention des inondations (PPRI) pour le Loir et un plan pour les mouvements de terrain. Quinze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Par ailleurs, le profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement à 187,9), et la santé économique de la commune, mesurée par un taux d'emploi de 51,7 %, reste fragile.

Carte du marché immobilier à Châteaudun

Châteaudun et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Châteaudun

11,5 °C
Température moyenne ?
1 842 h
Ensoleillement ?
603 mm
Précipitations ?
50 j
Jours de gel/an ?

Un climat tempéré de plaine, avec 11,5°C de moyenne annuelle et 603 mm de pluie, soit moins qu'à Paris. Les hivers sont frais mais peu rigoureux, idéal pour qui craint l'humidité excessive. L'altitude moyenne de 134 m et l'éloignement des grands reliefs limitent aussi les brouillards persistants. Un profil adapté aux personnes recherchant une transition douce depuis l'Île-de-France, sans excès climatique.

À qui s'adresse Châteaudun ?

Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants, aux retraités en recherche de tranquillité et aux ménages modestes souhaitant devenir propriétaires. Les familles y trouvent des services de base et des écoles (23 établissements). Son attractivité est limitée pour les actifs travaillant dans les métropoles régionales, malgré la gare TGV à 35 km. L'âge médian de 43,4 ans et un indice de vieillissement de 187,9 confirment une population plutôt âgée.

Avantages et limites à Châteaudun

✓ Points forts

  • Prix au m² très accessible (1 475 €)
  • Cadre patrimonial riche (59 monuments historiques)
  • Services de proximité complets (563 équipements)
  • Desserte ferroviaire avec gare en ville
  • Tranquillité d'une petite ville (densité 458 hab/km²)

− À prendre en compte

  • Marché en baisse (-6,1% en un an)
  • Économie locale fragile (taux de chômage 19,9%)
  • Parc de logements ancien et énergivore

Composition du parc immobilier à Châteaudun

6 823 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Composition mixte: 4 059 maisons et 2 745 appartements à à Châteaudun.

85,8 % Résidences principales 5 851 logements
2,2 % Résidences secondaires 153 logements
12,0 % Logements vacants 819 logements
48,1 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc est stable, dominé à 59,7 % par des maisons, avec seulement 2,2 % de résidences secondaires. Le taux de propriétaires (48,1 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif social important (34,0 % de logements sociaux) et une population potentiellement moins mobile. Les 12,0 % de logements vacants, au-dessus de la normale, indiquent un réservoir de biens à rénover, mais aussi une faible pression à l'achat immédiate.

Ancienneté du parc à Châteaudun

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 788 logements).

  • Avant 1919 12,6 % 729 logts
  • 1919-1945 6,3 % 364 logts
  • 1946-1970 28,4 % 1 644 logts
  • 1971-1990 35,9 % 2 078 logts
  • 1991-2005 9,1 % 528 logts
  • 2006-2019 7,7 % 445 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Châteaudun

563 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

96 Commerces
240 Services
129 Santé
62 Sports et loisirs
23 Enseignement
4 Tourisme
9 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Châteaudun

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 6 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 15 catastrophes naturelles déclarées

Deux Plans de Prévention des Risques (PPRI - Loir et PPRMT) sont actifs, principalement liés aux inondations et aux mouvements de terrain. 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques confirment cette exposition, notamment aux inondations et coulées de boue. La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter le zonage en mairie est impératif : il peut imposer des constructions sur pilotis ou des restrictions d'aménagement, influant sur l'assurabilité et la valeur.

Erreurs à éviter quand on achète à Châteaudun

  • Acheter sans vérifier le zonage du PPRi Loir ou du PPRMT.
  • Sous-estimer le coût des travaux dans un parc où 18,9 % des logements sont d'avant 1945.
  • Ne pas vérifier la couverture fibre (disponible pour 78,3 % des logements).
  • Oublier de budgéter la taxe foncière dans sa capacité d'emprunt.

Points clés à retenir à Châteaudun

  • Prix médian à 1 279 €/m², en baisse de 6,1 % sur un an.
  • Rendement brut attractif : 7,5 % pour les appartements.
  • Climat tempéré avec 603 mm de pluie annuels seulement.
  • Maisons à 1 275 €/m², légèrement moins chères que les appartements (1 285 €).
  • Rendement net ramené à ~3,9 % après charges et taxe foncière.
  • 59 monuments historiques protégés, dont un château.
  • 16,8 % du parc est une passoire thermique (DPE F/G).
  • Revenu médian local de 19 300 €, inférieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Châteaudun ?

À Châteaudun, la valeur dépend d'abord de la localisation intra-muros versus les quartiers périphériques. La proximité des 23 établissements scolaires, des 96 commerces et de la gare (0,8 km) peut justifier un surplus de 10 %. L'état général et le DPE sont décisifs : une passoire thermique se vend avec une décote significative. Pour une maison, la taille du terrain compte moins que son exposition et son intimité. En appartement, l'étage et la vue sur les 59 monuments historiques, comme le château, sont des atouts valorisants.

Estimation indicative d'une maison à Châteaudun

Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

104 878 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Sur un marché détendu comme celui de Châteaudun, une surévaluation de seulement 5% peut signifier des mois de visites infructueuses. À l'inverse, sous-évaluer son bien entraîne une perte sèche. Une estimation professionnelle croise les données de transactions réelles (DVF) avec les spécificités de votre bien : exposition, vue, état intérieur, conformité aux règles d'urbanisme (PPRi notamment) et qualité de la rénovation énergétique. Avec un taux de chômage local élevé (19,9%), la cible d'acheteurs est étroite ; le prix d'appel doit être parfaitement calibré pour les convaincre.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent local connaît les micro-marchés : la cote diffère entre le centre historique, les quartiers près de la gare et les zones pavillonnaires. Il ajuste le prix selon l'état réel, invisible sur DVF (cuisine à refaire, humidité, charpente). Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, évitant les offres fantaisistes. Enfin, il anticipe les objections sur le taux de chômage local (19,9 %) ou la baisse des prix (-6,1 % sur un an) pour négocier en position de force. Son estimation est une stratégie de vente, pas un simple algorithme.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix au m² médian, qui masque les écarts entre quartiers.
  • Oublier de mettre en avant un DPE mauvais (F/G), ce qui engage votre responsabilité.
  • Ne pas tenir compte des 12,0 % de logements vacants qui pèsent sur la demande.
  • Négliger l'impact de la vue ou de la proximité du château sur la valorisation.

Investir à Châteaudun : passer à l'action

Une opportunité locative existe à Châteaudun, mais elle est conditionnée par une sélection minutieuse du bien et une parfaite maîtrise des charges réelles. Pour transformer cette analyse en investissement viable, l'accompagnement d'un professionnel ancré localement est indispensable. Il saura identifier les biens à fort potentiel locatif et éviter les passoires énergétiques, nombreuses dans le parc ancien.

Les chiffres posent un diagnostic. Passer à l'action demande une expertise locale pointue.

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    Questions fréquentes sur l'immobilier à Châteaudun

    Quel est le prix immobilier moyen à Châteaudun ?

    Le prix médian global est de 1 279 €/m² en 2024, mais le prix moyen est plus élevé à 2 133 €/m², signe d'une dispersion des valeurs. Une maison type de 83 m² coûte environ 120 000 €, un appartement de 54 m² autour de 84 000 €.

    Est-ce le bon moment pour investir à Châteaudun ?

    Le marché connaît une correction de -6,1 % en 2024, pouvant représenter un point d'entrée. Couplé à un rendement locatif brut élevé (7,5 % pour les appartements), le timing peut être opportun pour un investisseur visant la rentabilité locative, malgré un contexte économique local difficile.

    Châteaudun est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Châteaudun est beaucoup moins chère. Son prix médian est inférieur de 29 % à celui de Vendôme (1 909 €/m²) et de 64 % à celui de Mainvilliers (2 424 €/m²), pour des profils de communes comparables en taille et en équipements.

    Quel rendement locatif espérer à Châteaudun ?

    Le rendement locatif brut est de 7,5 % pour les appartements et 6,7 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 3,9 % pour les appartements.

    Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?

    Plusieurs risques sont identifiés : économique (taux de chômage à 19,9 %), énergétique (16,8 % de passoires thermiques) et naturel (inondations, mouvements de terrain). Il est crucial de consulter les PPR en vigueur et de réaliser un diagnostic énergétique approfondi avant tout achat.

    Marché immobilier des communes voisines

    Alors que ses voisines comme Vendôme ou Lucé affichent des prix supérieurs de 30 % à 64 %, Châteaudun conserve des indicateurs locatifs similaires, créant un effet de levier significatif pour l'investisseur en quête de rendement.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Châteaudun.

    Communes limitrophes de Châteaudun

    Châteaudun est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 279 €/m² Prix médian à Châteaudun
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Avec 1 279 €/m² de prix médian, Châteaudun figure parmi les communes les plus accessibles de l'Eure-et-Loir.

    Hausse contenue du prix médian: +5,5 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 905 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -6,9 %.

    Côté typologie, les deux marchés coexistent à Châteaudun — maisons à 1 275 €/m² pour 82 m² en surface médiane, appartements à 1 285 €/m² pour 54 m². Le bien médian (82 m² à 104 550 €) équivaut à 5,4 années de revenu médian au niveau communal.

    Loyers observés à Châteaudun: 9,7 €/m²/mois pour un appartement, 8,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,1 % pour un appartement (7,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 2,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    La construction neuve reste limitée: 42 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles groupées (55 % des autorisations sur 2021-2025).

    Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Châteaudun est dans la vallée de la Loire ou ses affluents. Le cadre géographique (à 126 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 6 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Châteaudun

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    Saint-Denis-Lanneray 28200 2 086 hab. 2,7 km Villemaury 28200 1 283 hab. 11,0 km La Chapelle-Du-Noyer 28200 1 015 hab. 2,0 km Jallans 28200 786 hab. 3,2 km