Le marché immobilier de Châteaudun affiche un prix médian de 1 475 €/m² d'après les données DVF (Demandes de valeurs foncières) 2024. Sur l'année, 202 transactions ont été enregistrées, révélant un marché modeste où les maisons, représentant 59,7% du parc, dominent les ventes. La tendance annuelle est à la correction, avec une baisse des prix de 6,1%.
Comment se porte le marché immobilier à Châteaudun
Avec 202 ventes annuelles, l'activité reste limitée. La baisse des prix de 6,1% en un an place Châteaudun dans un contexte de correction, loin des niveaux des communes voisines comme Lucé (2 200 €/m²) ou Mainvilliers (2 424 €/m²). Cette décote s'explique par des indicateurs socio-économiques moins favorables, comme un taux de chômage de 19,9%. Le volume de transactions, principalement porté par des maisons (129 ventes), indique un marché qui attire surtout des acquéreurs en recherche d'espace.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction de -6,1 % sur un an reflète un marché qui se réajuste après la hausse post-Covid, dans un contexte démographique en léger repli (-1,9 % en 5 ans). Cette baisse, plus marquée que dans certaines villes voisines, peut représenter une fenêtre d'achat pour les investisseurs patients, à condition de viser le long terme. Pour un vendeur, cela signifie qu'il faut privilégier les biens très bien présentés et correctement prix, car la demande est sélective. Le marché n'est pas en chute libre, mais en phase de consolidation.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Châteaudun
Les maisons individuelles, avec une surface médiane de 83 m² vendue à 1 441 €/m², constituent l'essentiel du marché. Les appartements, plus rares (73 ventes), se négocient légèrement plus cher à 1 557 €/m² pour 54 m² médians. La prédominance des maisons correspond au profil résidentiel de cette petite ville, où 48,1% des habitants sont propriétaires. Les acheteurs sont principalement des primo-accédants ou des ménages en recherche d'un cadre de vie plus spacieux.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est clairement en faveur de l'acheteur. La baisse des prix, combinée à un taux de logements vacants de 12,0% et une offre neuve très limitée (1 logement autorisé en 2024), suggère une faible tension. La vente peut être plus longue qu'ailleurs, nécessitant un prix d'entrée réaliste. Toutefois, la proximité de la gare (0,8 km) et un prix au m² inférieur de 35% à la moyenne régionale peuvent attirer une demande spécifique.
Vacance longue durée à Châteaudun
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Châteaudun (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 42 logements ont été autorisés à à Châteaudun, 0 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Seulement 37 logements autorisés sur 5 ans, dont 1 en 2024, indiquent une très faible production neuve. La tendance est à une légère hausse (+9 % vs la période précédente), mais le volume reste anecdotique. Cela limite le risque de sur-offre future et préserve la valeur du parc existant. En revanche, cela indique aussi une attractivité résidentielle nouvelle modeste et un déficit d'offre pour les ménages recherchant du neuf, qui devront se tourner vers l'ancien ou les communes alentour.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché est classique : printemps actif, été calme. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité. L'automne peut être propice aux achats de biens nécessitant des travaux, avant l'hiver. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant. L'affluence touristique modeste (3 hébergements) n'influence pas significativement le calendrier.
Le saviez-vous ?
- Châteaudun compte 59 monuments historiques protégés pour 12 830 habitants.
- La commune a enregistré 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982.
- Seulement 7,7 % des logements ont été construits après 2006.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Châteaudun
- Prix médian à 1 475 €/m², en baisse de 6,1 % sur un an.
- Maisons à 1 441 €/m², légèrement moins chères que les appartements (1 557 €).
- Revenu médian local de 19 300 €, inférieur à la moyenne nationale.
- Taux de chômage élevé à 19,9 %, pesant sur la dynamique du marché.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Châteaudun
Quel est le prix moyen d'une maison à Châteaudun ?
Le prix médian d'une maison à Châteaudun est de 1 441 €/m². Pour une surface médiane de 83 m², le budget médian s'élève à environ 119 600 €, d'après les 129 ventes enregistrées en 2024.
Le marché immobilier à Châteaudun est-il en baisse ?
Oui, les données DVF indiquent une baisse de 6,1% des prix sur un an. Cette correction intervient dans un contexte de marché local modéré, avec seulement 202 transactions annuelles.
Quelle est la fourchette de prix au m² à Châteaudun ?
La moitié des transactions en 2024 se situe dans une fourchette comprise entre 1 182 et 1 874 €/m². Les prix les plus bas concernent souvent des biens nécessitant des travaux, notamment avec un DPE dégradé.
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