Chevilly-Larue, petite ville de 20 000 habitants à l'atmosphère résidentielle, combine accessibilité francilienne et prix encore abordables. Avec un appartement type à 227 000 € (65 m²), elle attire principalement les primo-accédants et les jeunes familles. Son parc immobilier, moderne à 15%, et son bon maillage de services (621 équipements) en font un compromis pratique, sous réserve d'accepter une densité élevée (4 956 hab/km²).
Carte du marché immobilier à Chevilly-Larue
Chevilly-Larue et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Chevilly-Larue
9 188 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 84,2 % d'appartements, 15,8 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est marqué par une forte proportion d'appartements (84,2 %) et de logements sociaux (37 %). Le taux de propriétaires de 40,3 %, inférieur à la moyenne nationale, indique un marché locatif dynamique. La part très faible de résidences secondaires (3,2 %) et un taux de vacants à 6,3 % indiquent une demande résidentielle ancrée et une certaine stabilité. Cela attire principalement des primo-accédants et des investisseurs en location.
Évolution démographique à Chevilly-Larue
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Chevilly-Larue
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Chevilly-Larue
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 21,8 %
- Retraités 19,7 %
- Professions intermédiaires 17,9 %
- Autres sans activité professionnelle 17,7 %
- Ouvriers 10,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 9,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,9 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Chevilly-Larue
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Chevilly-Larue
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 743 logements).
- Avant 1919 0,7 % 57 logts
- 1919-1945 2,5 % 193 logts
- 1946-1970 33,0 % 2 557 logts
- 1971-1990 31,1 % 2 410 logts
- 1991-2005 17,7 % 1 368 logts
- 2006-2019 15,0 % 1 158 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Chevilly-Larue
621 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Chevilly-Larue
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Chevilly-Larue
Pour acquérir une maison type de 103 m² (correspondant au prix médian de 500 271 €), il faut compter environ 22,6 années du revenu médian local (22 100 €). Avec un apport de 10 % (50 027 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 500 €. Un foyer doit donc disposer de revenus bien supérieurs à la médiane locale.
Erreurs à éviter quand on achète à Chevilly-Larue
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre, sous peine de travaux coûteux.
- Négliger le PPRi ruissellement urbain et ses contraintes potentielles.
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un revenu médian de 22 100 €.
- Ne pas visiter le bien à différentes heures pour évaluer les nuisances.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 2 monuments historiques protégés, dont l'église Saint-Pierre.
- 92,5 % des foyers sont éligibles à la fibre optique, un score élevé.
- 12 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris depuis 1982, surtout pour inondations.
Performance énergétique du parc à Chevilly-Larue
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 149 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Chevilly-Larue: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Avec une classe énergétique dominante C et seulement 3,9 % de passoires thermiques (F/G), le parc de Chevilly-Larue est relativement performant. Cette situation limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, les propriétaires de biens classés E devront anticiper des rénovations pour respecter les échéances de la loi Climat : interdiction de louer les logements classés G à partir de 2025, puis F en 2028.
Risques naturels et géorisques à Chevilly-Larue
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est le ruissellement urbain, faisant l'objet d'un Plan de Prévention des Risques (PPRi). La commune a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle, souvent pour inondations. La sismicité est très faible et le radon faible. Avant tout achat, il est essentiel de consulter le zonage du PPRi, qui peut imposer des contraintes constructives ou des obligations spécifiques d'assurance.
Cadre de vie à Chevilly-Larue
Le climat est doux (moyenne 12,4°C) et le territoire plat (88 m d'altitude). La ville est bien desservie : gare TGV Paris-Austerlitz à 8 km, aéroport d'Orly à 6,2 km, et 120 équipements de transport recensés. Les 282 services et 103 équipements de santé répondent aux besoins quotidiens. Deux monuments historiques et 38 équipements sportifs animent la vie locale. La vigilance s'impose sur certains secteurs concernés par un plan de prévention des risques inondation (PPRi).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un achat, comptez environ 227 000 € pour un appartement de 65 m² (3 478 €/m²). Une maison de 100 m² requiert un budget médian de 500 000 €. Le marché actuel, en baisse, donne un pouvoir de négociation aux acheteurs, mais les biens bien situés et bien isolés (classe DPE C dominante) partent vite. Le délai de vente peut être plus long pour les passoires thermiques ou les biens exposés aux risques.
À qui s'adresse Chevilly-Larue ?
Cette commune s'adresse aux primo-accédants franciliens cherchant un pied-à-terre accessible, aux jeunes familles attirées par les 13 établissements scolaires, et aux actifs travaillant près d'Orly ou sur les axes de RER. Elle convient moins aux chercheurs de grand calme ou aux budgets très restreints, le revenu médian local étant de 22 100 € seulement.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à beaucoup de voisines (ex : Verrières 5 163 €/m²)
- Excellente accessibilité (autoroutes, aéroport Orly à 6 km, gare TGV)
- Parc de logements relativement moderne (15% construits après 2006)
- Services de proximité nombreux (621 équipements sur 4 km²)
- Couverture très haut débit et fibre excellente (92,5% fibrée)
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (près de 5 000 hab/km²)
- Exposition à un risque de ruissellement urbain (PPRi actif)
- Taux de chômage supérieur à 10%, indicateur de fragilité socio-économique
- Peu de maisons individuelles (15,8% du parc seulement)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Chevilly-Larue est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Chevilly-Larue
- Climat tempéré : 12,4 °C de moyenne, 668 mm de pluie annuels.
- Parc à 84 % d'appartements et 37 % de logements sociaux.
- Altitude 88 m, limitant les risques d'inondation par débordement.
- 621 équipements de proximité, dont 51 commerces et 13 écoles.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Chevilly-Larue
Quel budget pour acheter un appartement à Chevilly-Larue ?
Le budget médian pour un appartement de 65 m² est de 227 000 € (3 478 €/m²). Un T2 de 50 m² se trouve autour de 175 000 €.
Chevilly-Larue est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 13 établissements scolaires et 38 équipements sportifs. Cependant, l'offre en maisons individuelles est limitée (15,8% du parc).
Quels sont les points noirs de la ville ?
Les points de vigilance sont la densité importante, un risque inondation sur certains secteurs (PPRi) et un taux de chômage de 10,6%.
Vous envisagez d'acheter à Chevilly-Larue ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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