01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 396 logements dont 5 879 résidences principales, 1 810 résidences secondaires et 707 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 879 | 70,0 % |
| Résidences secondaires | 1 810 | 21,6 % |
| Logements vacants | 707 | 8,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 70 % de résidences principales, 22 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 8 396 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 448 | 7,9 % |
| 1919-1945 | 259 | 4,6 % |
| 1946-1970 | 669 | 11,8 % |
| 1971-1990 | 2 487 | 43,7 % |
| 1991-2005 | 1 088 | 19,1 % |
| 2006-2020 | 738 | 13,0 % |
Structure du bâti par époque: 8 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (44 %), 13 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 227 | 3,9 % |
| 2 pièces | 1 302 | 22,1 % |
| 3 pièces | 1 878 | 31,9 % |
| 4 pièces | 1 474 | 25,1 % |
| 5 pièces ou plus | 999 | 17,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 17 % du parc, contre 26 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 171 | 8 430 | 8 396 |
| Rés. principales | 5 283 | 5 154 | 5 879 |
| Rés. secondaires | 2 218 | 2 338 | 1 810 |
| Vacants | 670 | 938 | 707 |
Vidauban (12 608 hab., à 19 km) présente 64,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 175 | 54,0 % |
| Locataires (privé) | 2 201 | 37,4 % |
| Locataires HLM | 356 | 6,1 % |
| Logés gratuitement | 146 | 2,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 54,0 %, locataires 43,5 % — la part HLM s'établit à 6 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 105 | 1,8 % |
| Fioul | 324 | 5,5 % |
| Électricité | 4 836 | 82,3 % |
| Gaz bouteille | 57 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 556 | 9,5 % |
Le électricité équipe 82 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (9 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 588 |
| 2 à 4 ans | 1 234 |
| 5 à 9 ans | 1 354 |
| 10 ans ou plus | 2 703 |
| Total ménages | 5 879 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 947 |
| Sous-occupation modérée | 1 884 |
| Sous-occupation accentuée | 966 |
| Sous-occupation très accentuée | 703 |
| Suroccupation modérée | 435 |
| Suroccupation accentuée | 21 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 529 | 9,0 % |
| 1 voiture | 3 277 | 55,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 073 | 35,3 % |
Motorisation des ménages: 9 % n'ont aucune voiture, 56 % en ont une et 35 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 72,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 385 | 1 142 | 163 | 80 |
| 1975 | 2 438 | 1 593 | 671 | 174 |
| 1982 | 3 941 | 2 077 | 1 346 | 518 |
| 1990 | 5 217 | 3 112 | 1 655 | 450 |
| 1999 | 6 472 | 3 732 | 2 222 | 518 |
| 2007 | 7 491 | 4 684 | 2 465 | 343 |
| 2012 | 8 171 | 5 283 | 2 218 | 670 |
| 2017 | 8 430 | 5 154 | 2 338 | 938 |
| 2023 | 8 396 | 5 879 | 1 810 | 707 |
Trajectoire de long terme: 1 385 logements en 1968, 8 396 en 2023 (+506 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 711 | 864 | 859 | 985 | 1 084 | 541 | 743 |
| Dont vacants > 2 ans | 116 | 165 | 170 | 169 | 195 | 259 | 195 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 110 | 3,9 % |
| Classe B | 315 | 11,2 % |
| Classe C | 1 475 | 52,6 % |
| Classe D | 615 | 21,9 % |
| Classe E | 223 | 8,0 % |
| Classe F | 54 | 1,9 % |
| Classe G | 10 | 0,4 % |
Distribution DPE sur 2 802 diagnostics: la majorité se situe en classe C (53 %), avec 68 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 480 | 52,8 % |
| Classe B | 847 | 30,2 % |
| Classe C | 299 | 10,7 % |
| Classe D | 89 | 3,2 % |
| Classe E | 62 | 2,2 % |
| Classe F | 19 | 0,7 % |
| Classe G | 6 | 0,2 % |
Émissions CO₂: 53 % des logements relèvent de la classe A, 94 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 207 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 191 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 162 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 123 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 207 kWh/m²/an, contre 81 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 126 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 78 |
| Classe B | 106 | 209 |
| Classe C | 253 | 1 222 |
| Classe D | 150 | 465 |
| Classe E | 48 | 175 |
| Classe F | 22 | 32 |
| Classe G | 1 | 9 |
Côté maisons, la dominante est C (160 kWh/m²/an); côté appartements, C (164).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 6 |
| T2 | 43 |
| T3 | 142 |
| T4 | 185 |
| T5+ | 58 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cogolin (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement 2023, Cogolin compte 8 396 logements répartis entre les trois statuts (principal 70,0 %, secondaire 21,6 %, vacant 8,4 %). Habitat dominé par le collectif (64,2 %), ne laissant que 35,8 % au pavillonnaire. Cogolin se situe dans un environnement dans la géographie contrastée du Var, à 6 km du rivage, sur le littoral varois.
Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 54,0 % vs 43,5 %. 6,1 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Le parc mêle bâti ancien (7,9 % avant 1919) et constructions récentes (13,0 % après 2006). Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (163 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Mode de chauffage dominant: électricité (82,3 %).
Le parc de Cogolin est stable sur la période 2017-2023 (-0,4 %). La motorisation des ménages est classique: 9,0 % sans voiture et 35,3 % avec deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est dans la géographie contrastée du Var: les attentes résidentielles s'y calquent. Le décor géographique — à 6 km du rivage, sur le littoral varois — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 149 communes du Var, Cogolin se place dans le top 14 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 15,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,6 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 14 % du Var
Analyse du marché immobilier à Cogolin
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 15,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cogolin
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cogolin s'établit à 4 844 €, sur la base de 253 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cogolin se positionne dans le top 14 % des communes les plus chères du Var.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,5 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cogolin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cogolin
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 161 €/m² → 4 844 €/m² (+16,4 %), volume annuel actuel 253 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
29,6 % de maisons et 70,4 % d'appartements parmi les 253 transactions enregistrées.
Sur 253 transactions enregistrées, 29,6 % portent sur des maisons (5 312 €/m²) et 70,4 % sur des appartements (4 494 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 253 | 75 | 178 |
| Prix médian/m² | 4 844 € | 5 312 € | 4 494 € |
| Prix moyen/m² | 5 023 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 334 | 4 161 € |
| 2022 | 323 | 4 167 € |
| 2023 | 252 | 4 550 € |
| 2024 | 199 | 4 583 € |
| 2025 | 253 | 4 844 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 6 466 logements ont été autorisés et 3 230 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 50 %.
Vacance longue durée à Cogolin
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Cogolin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Cogolin totalise 1 487 logements sur 5 ans, soit -4 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Cogolin
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Cogolin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Cogolin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 802 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cogolin est C, avec 2,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Cogolin
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S'installer à Cogolin : cadre de vie et logement
Avec 12 301 habitants concentrés sur 27,93 km² (440 hab/km²), Cogolin affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 940 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cogolin
Cogolin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cogolin
Composition du parc immobilier à Cogolin
8 396 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Cogolin combine 36,0 % de maisons et 64,0 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Cogolin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 689 logements).
- Avant 1919 7,9 % 448 logts
- 1919-1945 4,6 % 259 logts
- 1946-1970 11,8 % 669 logts
- 1971-1990 43,7 % 2 487 logts
- 1991-2005 19,1 % 1 088 logts
- 2006-2020 13,0 % 738 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Cogolin
940 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cogolin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Cogolin 2005 PPRN Approuvé approuvé le 30/12/2005
- PPRN-MVT - Cogolin 1997 PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cogolin
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
416 584 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cogolin
Quel est le prix de l'immobilier à Cogolin ?
Le prix médian au m² à Cogolin est de 4 844 € (données DVF, 253 transactions). Pour une maison de 86 m² (surface médiane locale), compter environ 457 000 €.
Comment Cogolin se situe-t-elle dans le Var ?
Cogolin se classe au 21ᵉ rang sur 149 communes du Var — dans le top 14 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Cogolin ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cogolin est de 3,5 % (loyer de 15,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Cogolin prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Cogolin
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Résumé
Le marché immobilier de Cogolin figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 4 844 €/m² en 2026, soit +98,0 % par rapport à la médiane nationale (2 446 €/m²).
Entre 2021 et 2025, Cogolin a vu son prix médian au m² progresser de +16,4 %. 1 361 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +5,7 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Cogolin — maisons à 5 312 €/m² pour 86 m² en surface médiane, appartements à 4 494 €/m² pour 46 m². Le bien médian (86 m² à 456 832 €) équivaut à 18,8 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Cogolin avoisinent 17,2 €/m² pour les appartements et 15,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,6 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Cogolin compte 21,6 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La construction neuve est soutenue à Cogolin: 1 487 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 297 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 93 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Cogolin est dans la géographie contrastée du Var. Sur le plan physique, la commune est à 6 km du rivage, sur le littoral varois, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).