01 Le parc de logements
Le parc comprend 209 logements dont 119 résidences principales, 84 résidences secondaires et 6 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 119 | 56,9 % |
| Résidences secondaires | 84 | 40,2 % |
| Logements vacants | 6 | 2,9 % |
Sur les 209 logements recensés, 57 % sont occupés à l'année, 40 % servent de résidence secondaire et 3 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 38 | 32,2 % |
| 1919-1945 | 9 | 7,6 % |
| 1946-1970 | 11 | 9,3 % |
| 1971-1990 | 30 | 25,4 % |
| 1991-2005 | 16 | 13,6 % |
| 2006-2019 | 14 | 11,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (32 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 32 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,8 % |
| 2 pièces | 10 | 8,4 % |
| 3 pièces | 30 | 25,2 % |
| 4 pièces | 42 | 35,3 % |
| 5 pièces ou plus | 36 | 30,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (30 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 197 | 200 | 209 |
| Rés. principales | 113 | 120 | 119 |
| Rés. secondaires | 72 | 75 | 84 |
| Vacants | 11 | 5 | 6 |
Rosis (279 hab., à 5 km) présente 36,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 78 | 65,5 % |
| Locataires (privé) | 41 | 34,5 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 0 | 0,0 % |
La répartition du parc occupé: 65,6 % de propriétaires, 34,4 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 21 | 17,8 % |
| Fioul | 9 | 7,6 % |
| Électricité | 44 | 37,3 % |
| Gaz bouteille | 1 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 43 | 36,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 37 % au électricité, 36 % pour autres sources (bois notamment), 18 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 28 |
| 2 à 4 ans | 10 |
| 5 à 9 ans | 13 |
| 10 ans ou plus | 67 |
| Total ménages | 119 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 |
| Sous-occupation modérée | 54 |
| Sous-occupation accentuée | 32 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 | 5,0 % |
| 1 voiture | 64 | 53,8 % |
| 2 voitures ou plus | 49 | 41,2 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 5 % sans, 54 % à une voiture, 41 % multi-motorisés. Par ailleurs, 68,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 79 | 40 | 38 | 1 |
| 1975 | 60 | 38 | 22 | 0 |
| 1982 | 105 | 54 | 46 | 5 |
| 1990 | 136 | 76 | 46 | 14 |
| 1999 | 153 | 87 | 62 | 4 |
| 2006 | 171 | 106 | 63 | 3 |
| 2011 | 197 | 113 | 72 | 11 |
| 2016 | 200 | 120 | 75 | 5 |
| 2022 | 209 | 119 | 84 | 6 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 79 à 209, soit +165 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 22 | 33 | 32 | 21 | 28 | 20 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 4,8 % |
| Classe C | 9 | 42,9 % |
| Classe D | 8 | 38,1 % |
| Classe E | 1 | 4,8 % |
| Classe F | 1 | 4,8 % |
| Classe G | 1 | 4,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (43 %), 48 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 28,6 % |
| Classe B | 9 | 42,9 % |
| Classe C | 3 | 14,3 % |
| Classe D | 3 | 14,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (43 %), 86 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 230 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 168 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 161 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 184 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 120 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 169 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 120 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 230 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 8 | 1 |
| Classe D | 7 | 1 |
| Classe E | 1 | 0 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 0 | 1 |
Performance comparée: maisons classées C (181), appartements classés C (282), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Combes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 40,2 % de résidences secondaires (84 logements), Combes affiche un profil de commune à vocation touristique ou de villégiature. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 91,4 % de maisons individuelles. Combes est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, sur un relief modérément vallonné, à 190 m d'altitude.
Le parc penche vers la propriété occupante (65,6 %), le locatif étant minoritaire (34,4 %).
Parc notablement ancien à Combes: 32,2 % des logements datent d'avant la Première Guerre mondiale. Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (196 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Au plan énergétique résidentiel, 37,3 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Combes a augmenté de +4,5 %. 41,2 % des ménages de Combes disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc: les attentes résidentielles s'y calquent. Topographie et environnement: sur un relief modérément vallonné, à 190 m d'altitude — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Combes en 2026 ?
Nichée dans l'arrière-pays biterrois à 486 mètres d'altitude, Combes allie charme rural et proximité des axes de communication. Avec un déclin démographique marqué mais une pression touristique soutenue, le marché immobilier local présente un profil contrasté. Faut-il investir à Combes en 2026 ?
Un village de l'arrière-pays héraultais où le rendement locatif des maisons (6,7 %) joue à contretemps d'un déclin démographique marqué.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle sur les maisons, mais réservée aux investisseurs avertis acceptant le risque territorial et la gestion d'un parc ancien.
Points clés
- ✓ Rendement brut maison très élevé (6,7 %)
- ✓ Pression touristique soutenue (IPTI 6,7/10)
- ✓ Opportunité locative confirmée (IOL 6,2/10)
- ⚠ Déclin démographique prononcé (-8,4 % en 10 ans)
- ⚠ Parc immobilier ancien et fragile (39,8 % d'avant 1945)
- ⚠ Marché étroit et volatile (6 transactions en 2024)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de près de 50 % à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le rendement locatif des maisons.
- Rendement locatif des maisons nettement supérieur aux grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Combes
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Combes : opportunités et risques
Investir à Combes en 2026 n'a de sens que dans une optique de rendement locatif sur les maisons. Le taux brut de 6,7 % (net approximatif 4,4 %) figure parmi les plus élevés de la catégorie, selon les indices composites. Cet attractivité est renforcée par une pression touristique notable (IPTI à 6,7/10) qui permet d'envisager une location saisonnière complémentaire, notamment pour les biens avec cachet.
Cependant, cet investissement n'est pas sans risques. Le parc immobilier est ancien (39,8 % construit avant 1945) et compte 9,5 % de passoires thermiques (F/G), impliquant des travaux de rénovation énergétique inévitables pour rester dans la légalité locative. La taxe foncière, à 30,53 %, grève également le rendement net. Surtout, l'opportunité territoriale est faible (IOT 2,1/10), minée par le déclin démographique, ce qui limite les perspectives de plus-value à long terme.
La stratégie gagnante consiste donc à cibler une maison rénovée ou à rénover, en privilégiant un emplacement propice à la location annuelle (proximité des services de base) ou saisonnière. Il faut impérativement budgéter les travaux et intégrer la faiblesse du marché de la revente, en visant un horizon de détention de 8 à 10 ans pour lisser le risque.
Simuler un investissement immobilier à Combes
Estimation sur un maison type de 91 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Combes.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Combes ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Combes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Combes s'établit à 1 706 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Combes fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Combes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Combes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 6 transactions en 2025 et affiche une évolution de -10,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 706 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Combes dessinent deux réalités distinctes. Pour une maison type de 85 m² (prix médian 163 030 €), le loyer médian estimé à 10,7 €/m²/mois génère environ 910 € de revenus, permettant de couvrir une large part, voire la totalité, d'une mensualité de crédit raisonnable. Le rendement brut de 6,7 % est attractif. Néanmoins, cet effort résiduel faible, voire négatif, doit être nuancé par le rendement net estimé à 4,4 % après charges, et par la nécessité de 7,4 années de revenu médian pour financer l'acquisition, un effort important pour un ménage local. À l'inverse, l'appartement type, avec un rendement brut de seulement 1,9 %, présente une équation financière beaucoup moins viable, le loyer couvrant à peine un quart de la mensualité.
Acheter vs Louer — maison 91 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 6 |
| Prix médian/m² | 1 706 € | 1 706 € |
| Prix moyen/m² | 1 635 € | |
| Surface médiane | – | 91 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 1 910 € |
| 2022 | 4 | 1 634 € |
| 2024 | 4 | 1 955 € |
| 2025 | 6 | 1 706 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Combes est quasiment à l'arrêt, indiquant une faible pression pour étendre l'offre de logements. Sur les cinq dernières années, seulement 5 logements ont été autorisés, avec une tendance en baisse de 38 % par rapport à la période précédente. Un seul permis a été délivré en 2024. Cette frilosité reflète à la fois le déclin démographique structurel de la commune et la difficulté à urbaniser de nouveaux secteurs dans un village de montagne. Pour un investisseur, cela signifie un risque de sur-offre nul, ce qui peut soutenir la valeur du parc existant. En revanche, cela confirme aussi l'absence d'attractivité pour les jeunes ménages ou les actifs, et un parc vieillissant qui nécessitera des rénovations. L'immobilier à Combes se joue donc essentiellement sur l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve à Combes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 4 logements ont été autorisés à à Combes, -60 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Combes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Combes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute significativement une fois les charges réelles intégrées. À Combes, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,53 %. Il faut y ajouter la taxe sur les revenus locatifs, les frais de gestion (environ 8 %), les éventuels travaux et une provision pour vacance locative. Avec 40,2 % de résidences secondaires, la pression locative est saisonnière. Pour une maison, un rendement brut de 6,7 % se transforme ainsi en un net d'environ 4,4 %, selon l'état du bien.
Performance énergétique du parc à Combes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 21 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Combes: classe C en tête, 9,5 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local est dominé par la classe C, avec une consommation moyenne de 195 kWh/m²/an. Seulement 9,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (loi Climat). Pour un acheteur, c'est un signal positif sur l'état général du bâti, mais une vigilance reste de mise sur les maisons anciennes (39,8 % d'avant 1945) qui peuvent nécessiter des rénovations.
Calculateur de rendement à Combes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Combes
Pour une maison type de 85 m² à Combes, comptez environ 163 030 € à l'achat. Au loyer médian de 10,7 €/m², cela génère 910 € par mois, soit un rendement brut de 6,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net tombe à environ 4,4 %, soit un revenu locatif net mensuel d'environ 600 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Combes
- Négliger la taxe foncière, élevée à 30,53 % à Combes.
- Surestimer les loyers en basse saison (40,2 % de résidences secondaires).
- Oublier de provisionner pour des travaux sur le bâti ancien.
- Choisir un bien avec un DPE F/G, risquant une interdiction de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Combes, fortement influencé par la villégiature (40,2 % de résidences secondaires), connaît une saisonnalité marquée. Les visites et transactions sont plus nombreuses du printemps à l'automne, lorsque le village est animé. Vendre en avril-juin permet de toucher les acheteurs souhaitant une installation pour l'été. Acheter en hiver peut offrir des opportunités de négociation, avec moins de concurrence. Pensez au calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, pour planifier vos flux.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 486 m : climat plus frais que le littoral héraultais.
- Score numérique très faible de 4/100, couverture internet à vérifier.
- Seulement 0,0% de logements sociaux, caractéristique des petits villages.
S'installer à Combes : cadre de vie et logement
S'installer à Combes, c'est opter pour un cadre de vie paisible en piémont du Haut-Languedoc, à moins de 10 km de Bédarieux. La commune offre 13 équipements de proximité, dont des services et des loisirs, mais dépend largement des pôles voisins pour les commerces et la santé. Le taux de chômage faible (7,7 %) et le revenu médian correct pour la catégorie (21 900 €) masquent une réalité économique atone, avec seulement 16 entreprises actives.
Le profil démographique est celui d'un village vieillissant et peu renouvelé, avec plus d'un tiers des habitants âgés de 60 ans et plus. La connectivité numérique y est encore limitée (fibre pour 25 % des logements), un point à vérifier pour les télétravailleurs. Pour les amateurs de nature et de calme, l'environnement est un atout majeur, mais il faut composer avec l'isolement relatif et des services réduits.
Carte du marché immobilier à Combes
Combes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Combes
Le climat à Combes, à 486 m d'altitude, est marqué par une température moyenne de 14,0°C et des précipitations annuelles de 1112 mm, soit un rythme plus contrasté que sur le littoral. Ce profil convient aux acheteurs recherchant des saisons marquées sans hivers rudes, typique des contreforts du Massif Central. L'ensoleillement reste bon, mais la pluviométrie, plus élevée qu'en plaine, nourrit un environnement vert. Idéal pour qui fuit la canicule estivale excessive.
Composition du parc immobilier à Combes
209 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
191 maisons pour 16 appartements: le parc à Combes est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc de Combes est ultra-majoritairement constitué de maisons (92,3 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (65,6 %) et un poids très important des résidences secondaires (40,2 %). Cela indique un marché double : stable et ancré pour les résidences principales, mais aussi très attractif pour la villégiature. Le faible taux de logements vacants (2,9 %) suggère une tension sur l'offre. L'acheteur typique est soit un ménage local, soit un citadin recherchant une maison de caractère en pied de montagne.
Ancienneté du parc à Combes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 118 logements).
- Avant 1919 32,2 % 38 logts
- 1919-1945 7,6 % 9 logts
- 1946-1970 9,3 % 11 logts
- 1971-1990 25,4 % 30 logts
- 1991-2005 13,6 % 16 logts
- 2006-2019 11,9 % 14 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Combes
13 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Combes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Combes est exposé à un risque naturel de radon significatif, gaz radioactif d'origine naturelle. Quatre risques naturels sont recensés et la commune a fait l'objet de 4 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible. Un acquéreur doit consulter le dossier départemental des risques (DDRM) et exiger un état des risques (ERP). Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et le coût des assurances, mais sont courantes dans la région.
Cas pratique : un achat type à Combes
Pour une maison familiale de 100 m² à Combes, comptez environ 191 800 € hors frais de notaire, soit près de 9 années du revenu médian local (21 900 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 980 € hors assurance.
Erreurs à éviter quand on achète à Combes
- Oublier de consulter l'état des risques (ERP) pour le radon et inondations.
- Ne pas vérifier la qualité de la couverture réseau (score numérique 4/100).
- Sous-estimer les coûts de rénovation sur les maisons d'avant 1945.
- Négocier sans connaître la rareté relative du type de bien sur ce marché.
Points clés à retenir à Combes
- Prix médian au m² à 1 706 €, en hausse de +21,9 % en un an.
- Rendement brut locatif maison attractif à 6,7 %.
- Climat de moyenne montagne : 14°C de moyenne, 1112 mm de pluie.
- Rendement net maison estimé à 4,4 % après charges.
- Parc immobilier à 92,3 % de maisons, caractère rural préservé.
- Offre rare : seulement 209 logements sur la commune.
- Prix total médian d'une maison : environ 163 030 €.
- Taxe foncière élevée à Combes : taux de 30,53 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Combes ?
À Combes, où 92,3 % du parc est constitué de maisons, la valeur dépend d'abord de la surface du terrain et de la vue/dégagement. L'état général est crucial : les maisons rénovées (DPE C ou mieux) se vendent avec une forte prime, alors que les passoires thermiques sont pénalisées. La proximité des rares équipements (13 au total) et de la gare de Bédarieux (8,4 km) peut tirer les prix. L'exposition sud et la présence d'un abri (garage, cave) sont très valorisées. Pour un vendeur, investir dans l'isolation et la mise en lumière des espaces extérieurs est payant.
Estimation indicative d'une maison à Combes
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
155 246 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique peine à saisir les nuances de Combes, où le marché est étroit (moins de 5 ventes/an en moyenne) et dual (résidences principales vs secondaires). Un professionnel local valorisera l'état réel, l'orientation, la qualité de la rénovation et la rareté du type de bien. Il connaît la demande spécifique, souvent extra-locale, et peut ajuster le prix en fonction du potentiel de revente ou de location saisonnière. Son réseau lui permet aussi de présenter le bien à des acheteurs sérieux, accélérant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², trop agrégé.
- Oublier de valoriser un grand terrain ou une vue dégagée.
- Ne pas adapter le prix à l'état exact du DPE.
- Viser un prix trop haut sans considérer la baisse démographique.
Investir à Combes : passer à l'action
L'analyse des données pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Combes se joue sur le terrain : sélection du bien, état du bâti, négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces insights en opportunité concrète, en tenant compte des spécificités du parc ancien et de la demande saisonnière.
Les données révèlent un potentiel locatif réel, mais tout investissement à Combes nécessite une expertise fine du terrain et du parc immobilier ancien.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Combes grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Combes
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Combes
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Combes
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Combes ?
Le prix médian global à Combes est de 1 706 €/m² en 2024, mais il diffère fortement entre les maisons (1 706 €/m²) et les appartements (5 540 €/m²). Ce dernier chiffre est à prendre avec précaution car il ne repose que sur 3 ventes.
Est-ce le bon moment pour acheter à Combes ?
Le marché a rebondi de 22 % en 2024 après une baisse en 2022, suggérant une reprise. Le moment peut être opportun pour acheter une maison dans une optique locative, en raison d'un rendement brut attractif de 6,7 %. La prudence reste de mise sur les appartements.
Combes est-elle plus chère que ses villages voisins ?
Oui, Combes est significativement plus chère que la plupart de ses voisines comparables. Son prix au m² est par exemple 37 % plus élevé qu'à Vieussan, mais proche de celui de Rosis (-1 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Combes ?
Le rendement locatif brut est très attractif pour les maisons, à 6,7 % (environ 4,4 % net). Pour les appartements, il est très faible à 1,9 % brut, ce qui ne justifie pas un investissement locatif classique.
Quels sont les risques à investir à Combes ?
Les principaux risques sont le déclin démographique, la faiblesse du volume de transactions qui rend la revente difficile, et l'ancienneté du parc immobilier (39,8 % d'avant 1945) pouvant nécessiter des travaux coûteux.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Rosis affiche un prix similaire (-1 %), Combes se distingue par une pression touristique plus forte et un rendement locatif plus élevé, créant une marge de plus-value intéressante pour un investisseur attentif aux indicateurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Combes.
Communes limitrophes de Combes
Combes est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Combes (1 706 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -50,6 % par rapport dans l'Hérault.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Combes se replie de -10,7 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 22 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -12,7 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 706 €/m². Le bien médian (91 m² à 155 246 €) équivaut à 7,1 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Combes: 8,7 €/m²/mois pour un appartement, 10,7 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. La proportion de résidences secondaires (40,2 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Combes est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Contexte physique: sur un relief modérément vallonné, à 190 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.