01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 389 logements dont 1 108 résidences principales, 1 257 résidences secondaires et 23 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 108 | 46,4 % |
| Résidences secondaires | 1 257 | 52,6 % |
| Logements vacants | 23 | 1,0 % |
Le graphique détaille la structure des 2 389 logements: 46 % sont habités en permanence, 53 % épisodiquement et 1 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 127 | 11,8 % |
| 1919-1945 | 101 | 9,4 % |
| 1946-1970 | 208 | 19,3 % |
| 1971-1990 | 338 | 31,4 % |
| 1991-2005 | 180 | 16,7 % |
| 2006-2019 | 122 | 11,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 12 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 49 | 4,4 % |
| 2 pièces | 128 | 11,6 % |
| 3 pièces | 281 | 25,4 % |
| 4 pièces | 297 | 26,8 % |
| 5 pièces ou plus | 352 | 31,8 % |
Le parc compte 3,9 pièces en moyenne par logement, avec 32 % de logements de cinq pièces ou plus et 16 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 024 | 2 239 | 2 389 |
| Rés. principales | 1 045 | 1 128 | 1 108 |
| Rés. secondaires | 893 | 989 | 1 257 |
| Vacants | 87 | 123 | 23 |
57,6 % de part de propriétaires à Murviel-Lès-Béziers, commune de population comparable à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 643 | 58,0 % |
| Locataires (privé) | 415 | 37,5 % |
| Locataires HLM | 18 | 1,6 % |
| Logés gratuitement | 31 | 2,8 % |
Occupation des résidences principales — 58,1 % appartiennent à leurs occupants, 39,1 % sont louées, avec 2 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 287 | 25,9 % |
| Fioul | 40 | 3,6 % |
| Électricité | 644 | 58,1 % |
| Gaz bouteille | 8 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 129 | 11,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (58 %), 26 % pour gaz de ville et 12 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 166 |
| 2 à 4 ans | 241 |
| 5 à 9 ans | 175 |
| 10 ans ou plus | 527 |
| Total ménages | 1 108 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 201 |
| Sous-occupation modérée | 292 |
| Sous-occupation accentuée | 237 |
| Suroccupation modérée | 55 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 184 | 16,6 % |
| 1 voiture | 568 | 51,3 % |
| 2 voitures ou plus | 357 | 32,2 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 17 % sans voiture, 51 % à une voiture et 32 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 66,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 995 | 775 | 71 | 149 |
| 1975 | 1 111 | 818 | 46 | 247 |
| 1982 | 1 264 | 907 | 52 | 305 |
| 1990 | 1 549 | 940 | 186 | 423 |
| 1999 | 1 677 | 992 | 552 | 133 |
| 2006 | 1 789 | 882 | 831 | 76 |
| 2011 | 2 024 | 1 045 | 893 | 87 |
| 2016 | 2 239 | 1 128 | 989 | 123 |
| 2022 | 2 389 | 1 108 | 1 257 | 23 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 995 à 2 389 logements, soit +140 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 626 | 618 | 620 | 606 | 399 | 203 |
| Dont vacants > 2 ans | 100 | 108 | 101 | 112 | 111 | 105 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 1,8 % |
| Classe B | 69 | 9,7 % |
| Classe C | 274 | 38,5 % |
| Classe D | 205 | 28,8 % |
| Classe E | 105 | 14,7 % |
| Classe F | 34 | 4,8 % |
| Classe G | 12 | 1,7 % |
Distribution DPE sur 712 diagnostics: la majorité se situe en classe C (38 %), avec 50 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 260 | 36,5 % |
| Classe B | 217 | 30,5 % |
| Classe C | 106 | 14,9 % |
| Classe D | 76 | 10,7 % |
| Classe E | 43 | 6,0 % |
| Classe F | 10 | 1,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 37 % des diagnostics et 82 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 233 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 160 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 114 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 233 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 86 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 0 |
| Classe B | 26 | 43 |
| Classe C | 64 | 210 |
| Classe D | 67 | 138 |
| Classe E | 35 | 70 |
| Classe F | 11 | 23 |
| Classe G | 3 | 9 |
Les maisons affichent une classe dominante D (180 kWh/m²/an), les appartements C (208) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 8 |
| T4 | 9 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Lamalou-les-Bains (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Lamalou-les-Bains est le bourg ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Hérault. (sur 67 bourgs entre 2 000 et 5 000 habitants) Voir le classement
- Lamalou-les-Bains est le bourg ayant le plus de passoires thermiques du département Hérault. (sur 67 bourgs entre 2 000 et 5 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Au millésime 2022, la commune compte 1 257 résidences secondaires dans son parc, soit 52,6 % — un niveau élevé. Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (47,6 % / 52,4 %). Pour mémoire, Lamalou-les-Bains est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, sur un relief modérément vallonné, à 190 m d'altitude, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Lamalou-les-Bains présente un profil majoritairement propriétaire — 58,1 % des ménages possèdent leur résidence principale.
Entre héritage et modernité: 11,8 % de logements d'avant 1919 et 11,3 % postérieurs à 2006. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 200 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Côté énergie, le électricité chauffe 58,1 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +6,7 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 16,6 % sans voiture et 32,2 % avec deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol: les attentes résidentielles s'y calquent. Le cadre géographique sur un relief modérément vallonné, à 190 m d'altitude nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Lamalou-les-Bains en 2026 ?
Station thermale nichée dans les vallées de l'Hérault, Lamalou-Les-Bains allie un patrimoine de soins reconnu à un cadre de vie préservé. Son marché immobilier, marqué par une forte proportion de résidences secondaires (52,6 %), affiche une dynamique singulière. Investir ici en 2026 nécessite de décrypter cette dualité entre attrait touristique et fragilités économiques locales.
Avec un rendement brut de 6,0 % pour les maisons, soit près d'un point de plus que la moyenne régionale, Lamalou-Les-Bains offre un potentiel locatif qui se distingue dans l'arrière-pays héraultais.
Verdict
➤ Investissement locatif intéressant pour un rendement correct, à condition de bien choisir son bien et d'accepter un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut maisons à 6,0 % : attractif
- ✓ Correction en 2023 : opportunité d'entrée
- ✓ Densité d'équipements très élevée
- ⚠ Démographie en déclin depuis 10 ans
- ⚠ Fragilité économique locale marquée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 214 €/m², le marché est moins cher que 60 % des stations thermales françaises.
- Son prix est comparable à la médiane du département, mais avec des rendements locatifs supérieurs.
- Son rendement locatif brut dépasse celui du littoral méditerranéen, à un prix d'entrée plus accessible.
Analyse du marché immobilier à Lamalou-les-Bains
Acheter demande un effort important : 7,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Lamalou-les-Bains : opportunités et risques
Investir à Lamalou-Les-Bains en 2026 vise prioritairement le rendement locatif. Les indicateurs sont favorables : un IOL à 6,6/10 et des rendements bruts de 5,1 % à 6,0 %. La stratégie la plus cohérente est mixte, combinant location annuelle à destination des travailleurs du secteur santé (la commune compte 58 équipements de santé) et location saisonnière pour profiter de l'attrait thermal. La taxe foncière, à 50,35 %, est un paramètre à intégrer car elle rogne significativement le rendement net.
L'investisseur doit cependant composer avec un parc immobilier vieillissant. Si seulement 5,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), la classe énergétique dominante est C (199 kWh/m²/an), ce qui implique des travaux de rénovation à moyen terme pour rester conforme à la réglementation. De plus, avec 52,6 % de résidences secondaires, le marché est très sensible aux variations de la demande de loisirs.
Enfin, le contexte démographique en déclin (-7,6 % en 10 ans) et l'indice de vieillissement élevé (659,1) signent un territoire dont la demande locale est atone. Le marché est donc dépendant des capitaux extérieurs. Cette dépendance est un risque systémique en cas de retournement économique national affectant le pouvoir d'achat des retraités ou le tourisme de bien-être. L'horizon d'investissement doit donc être moyen à long terme pour espérer une plus-value.
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Données du marché immobilier à Lamalou-les-Bains
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché immobilier lamalousien se caractérise par une dualité marquée entre un parc de maisons individuelles, plus accessible (2 495 €/m²), et un marché d'appartements dynamique (2 125 €/m²) représentant les deux tiers des transactions. Cette structure reflète l'économie du territoire, fortement tournée vers le thermalisme et le tourisme, générant une demande locative soutenue pour les petites surfaces.
L'évolution des prix depuis 2020 montre une résilience certaine. Après la forte hausse post-Covid, la correction de 2023 a été limitée (-1,7 %) et le marché a repris 2 % en 2024. Cette stabilité, dans un contexte national de ralentissement, souligne l'ancrage touristique comme amortisseur. Néanmoins, le volume de transactions a presque été divisé par deux depuis le pic de 2022, indiquant un marché qui se normalise après une période de frénésie.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Lamalou-Les-Bains est 9 % moins chère que Roujan ou Murviel-Lès-Béziers, pourtant comparables en taille et en équipements. Cet écart de valorisation, couplé à un rendement locatif plus élevé, offre un point d'entrée intéressant. Toutefois, cet avantage relatif doit être pondéré par la fragilité économique locale (taux de chômage à 12,8 %) et le vieillissement prononcé de la population, facteurs qui pèsent sur la demande locative longue durée.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lamalou-les-Bains Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché immobilier de Lamalou-Les-Bains a connu une hausse soutenue de 22 % entre 2020 et 2024, avec un pic à 2 399 €/m² en 2022. Une légère correction de -1,7 % est intervenue en 2023, signe d'un ajustement post-inflationniste, avant une reprise modérée (+2,0 %) en 2024. Cette trajectoire place la commune au-dessus de la moyenne départementale, avec une valorisation désormais comparable à des voisines comme Saint-Geniès-De-Fontedit. Pour un acheteur en 2026, les prix semblent avoir trouvé un plateau, offrant une relative stabilité mais peu de marge pour une forte plus-value à court terme. La divergence entre le prix des maisons (2 495 €/m²) et celui des appartements (2 125 €/m²) révèle une demande plus forte sur les petites surfaces, orientées vers la location.
Évolution du marché immobilier de Lamalou-les-Bains
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 892 €/m² à 2 214 €/m² (+17,0 %), pour 71 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 33 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
28,2 % de maisons et 71,8 % d'appartements parmi les 71 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 71,8 % des mutations, pour un prix médian de 2 495 €/m² (maisons) contre 2 125 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 71 | 20 | 51 |
| Prix médian/m² | 2 214 € | 2 495 € | 2 125 € |
| Prix moyen/m² | 3 211 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 33 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 50 | 1 892 € |
| 2022 | 111 | 2 050 € |
| 2023 | 84 | 2 290 € |
| 2024 | 79 | 2 322 € |
| 2025 | 71 | 2 214 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Lamalou-Les-Bains est vigoureuse : 115 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une accélération nette en 2024 (24 permis, tendance à +188 %). Cette activité contraste avec le déclin démographique (-4,7 % sur 5 ans) et indique que la demande est principalement extérieure, portée par l'attrait résidentiel et touristique. Pour l'investisseur, cette offre neuve peut représenter une opportunité de mise en location avec un DPE performant, mais elle comporte aussi un risque de mise en concurrence avec l'ancien et, à terme, de saturation du marché locatif si la demande fléchit. Il convient de surveiller l'équilibre entre cette nouvelle offre et le taux de vacance, actuellement bas (1,0 %).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 20 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 362 autorisations pour 268 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Lamalou-les-Bains
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Lamalou-les-Bains (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Lamalou-les-Bains totalise 91 logements sur 5 ans, soit +128 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Lamalou-les-Bains
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lamalou-les-Bains
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,35 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges réelles de détention. À Lamalou-les-Bains, il faut principalement soustraire la taxe foncière (taux de 50,35 % en 2024), les frais de gestion locative (environ 6-8 % du loyer), les provisions pour travaux et la vacance locative. Dans une station où 52,6 % des logements sont des résidences secondaires, la saisonnalité de la demande locative peut impacter le taux d'occupation. C'est ce qui explique l'écart entre le brut et le net estimé.
Performance énergétique du parc à Lamalou-les-Bains
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 712 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Lamalou-les-Bains est C, avec 6,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe énergétique dominante C et seulement 5,9 % de passoires thermiques (F/G), un taux bas. Attention toutefois aux 21,2 % de logements construits avant 1945, qui peuvent cacher des rénovations incomplètes. Pour un achat, privilégiez un bien classé au moins D pour éviter les risques de dépréciation réglementaire (interdiction de location des passoires à partir de 2025 et obligation de rénovation avant 2034).
Calculateur de rendement à Lamalou-les-Bains
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Lamalou-les-Bains
Pour un appartement type de 30 m² à Lamalou, comptez environ 73 500 € à l'achat. Le loyer médian de 10,4 €/m² génère 312 € par mois, soit un rendement brut de 5,1 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 70 €/mois en provision) et des charges, l'effort net mensuel peut devenir positif ou nul selon votre financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Lamalou-les-Bains
- Négliger la forte taxe foncière (50,35 % du revenu cadastral).
- Tabler sur une occupation locative continue malgré la saisonnalité.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc ancien (21,2 % d'avant 1945).
- Ne pas vérifier la conformité du bien aux règles d'urbanisme locales (PPR).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit une légère saisonnalité. Le printemps et le début d'automne sont propices aux ventes, coïncidant avec les périodes de visite des acquéreurs de résidences secondaires. La perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. L'été, marqué par l'affluence thermale et touristique, peut être un bon moment pour vendre un bien bien mis en valeur, mais l'activité des notaires ralentit souvent en août.
Le saviez-vous ?
- Lamalou-les-Bains compte 7 hébergements touristiques pour seulement 2 389 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 659,1, l'un des plus élevés de la catégorie.
- La commune dispose de 58 équipements de santé, un atout majeur pour les seniors.
S'installer à Lamalou-les-Bains : cadre de vie et logement
S'installer à Lamalou-Les-Bains, c'est choisir un cadre de vie préservé à l'écart de l'agitation littorale, mais bénéficiant d'une densité d'équipements exceptionnelle pour une commune de 2 400 habitants. Avec 167 équipements (commerce, santé, services), le score de confort de services (8,4/10) est l'un des plus élevés du département, offrant une autonomie rare en milieu rural. La commune est un pôle de santé reconnu, renforçant son attractivité pour les professionnels du secteur et les retraités.
Le revers de la médaille est un profil démographique très âgé (âge médian de 61,3 ans) et une population en léger déclin. L'offre culturelle et de loisirs pour les jeunes actifs ou les familles est donc limitée. La connectivité numérique est correcte (fibre à 77,7 %), facilitant le télétravail, mais le territoire reste exposé à certains risques naturels, avec deux Plans de Prévention des Risques (inondation, mouvement de terrain) actifs.
Carte du marché immobilier à Lamalou-les-Bains
Lamalou-les-Bains et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lamalou-les-Bains
Le climat de Lamalou-les-Bains se caractérise par une température moyenne annuelle de 14,0 °C et des précipitations abondantes (1 112 mm/an), supérieures à la moyenne méditerranéenne. Ce profil, avec une altitude de 255 m, convient à ceux qui fuient les étés caniculaires mais acceptent un ensoleillement moins intense qu'en bord de mer. Il correspond bien au profil démographique local, mature, en recherche d'un cadre de vie apaisant et d'une atmosphère préservée, loin de l'agitation côtière.
Composition du parc immobilier à Lamalou-les-Bains
2 389 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Lamalou-les-Bains combine 47,9 % de maisons et 52,1 % d'appartements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
La structure du parc est très spécifique : 52,6 % de résidences secondaires et seulement 58,1 % de propriétaires occupants. Cela indique un marché à double visage, entre clientèle de villégiature et habitants permanents. La part très faible de logements sociaux (2,0 %) et de vacants (1,0 %) suggère un marché tendu pour la location longue durée. L'acheteur typique est soit un retraité, soit un investisseur en résidence secondaire, attiré par le cadre thermal et l'environnement préservé.
Ancienneté du parc à Lamalou-les-Bains
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 076 logements).
- Avant 1919 11,8 % 127 logts
- 1919-1945 9,4 % 101 logts
- 1946-1970 19,3 % 208 logts
- 1971-1990 31,4 % 338 logts
- 1991-2005 16,7 % 180 logts
- 2006-2019 11,3 % 122 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Lamalou-les-Bains
167 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Lamalou-les-Bains
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Lamalou-les-Bains est soumis à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : inondation et mouvement de terrain. 14 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. La sismicité est très faible et le radon à un niveau moyen. Ces données, consultables sur Géorisques, doivent impérativement guider votre choix de localisation et déclencher une vérification approfondie de l'assurabilité du bien. C'est une étape cruciale pour tout achat en zone rurale ou vallonnée.
Cas pratique : un achat type à Lamalou-les-Bains
Pour une maison de 100 m², le budget médian est de 208 544 €. Cela représente près de 10 années du revenu médian local (21 110 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 1 000 € hors assurance. Ce budget correspond à un achat pour ménage bi-actif ou retraité avec apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Lamalou-les-Bains
- Omettre de consulter l'état des risques (Géorisques) avant l'offre.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Ne pas vérifier la qualité réelle de la connexion fibre au logement.
- Ignorer la forte proportion de résidences secondaires, qui influence la vie locale.
Points clés à retenir à Lamalou-les-Bains
- Prix médian à 2 214 €/m², en hausse de 2,0 % sur un an.
- Rendement brut moyen : 5,1 % pour les appartements, 6,0 % pour les maisons.
- Climat doux (14 °C en moyenne) mais pluvieux (1 112 mm/an).
- Le marché est porté par la demande en résidences secondaires.
- Maisons moins chères au m² (2 495 €) que les appartements (2 125 €).
- Rendement net estimé divisé par 2 environ après charges.
- Parc de logements très performant : seulement 5,9 % de passoires.
- L'état et le DPE sont des critères de valeur majeurs.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lamalou-les-Bains ?
Outre la surface, trois facteurs pèsent lourd à Lamalou. D'abord, l'état et la performance énergétique : un bien rénové et bien isolé (classe C ou mieux) se valorise fortement face au parc vieillissant. Ensuite, la proximité des équipements thermaux et des 27 commerces locaux. Enfin, l'exposition et la vue, déterminantes pour la clientèle de résidences secondaires. Un terrain arboré ou une terrasse bien orientée ajoutent une prime significative dans ce cadre vert. La présence de fibre (77,7 % de couverture) est aussi un atout majeur.
Estimation indicative d'une maison à Lamalou-les-Bains
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
203 688 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC Grand Orb connaît les micro-marchés : la valeur diffère entre le centre-village et les coteaux. Il ajuste le prix selon l'état réel, l'exposition, les éventuels risques de proximité (PPR) et la qualité des matériaux, choses qu'un algorithme ne voit pas. De plus, son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, qu'ils soient résidents principaux ou acheteurs de résidence secondaire, garantissant une négociation plus efficace et une vente plus rapide. Son estimation repose sur des visites concrètes et une analyse comparative fine.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Surestimer la valeur d'un bien mal isolé (DPE dégradé).
- Oublier de valoriser un atout comme une vue dégagée ou un grand terrain.
- Négliger l'impact des risques naturels sur la valeur et l'assurabilité.
Investir à Lamalou-les-Bains : passer à l'action
Transformer une analyse en achat réussi exige une connaissance fine des rues, de l'état du parc et des opportunités discrètes. Seul un professionnel implanté localement peut vous guider pour identifier le bien qui correspondra à votre stratégie et négocier au juste prix.
Les données révèlent un potentiel, mais le succès dépend de la sélection du bien et du timing.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Lamalou-Les-Bains grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Lamalou-Les-Bains
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Lamalou-les-Bains
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lamalou-les-Bains
Quel est le prix immobilier moyen à Lamalou-Les-Bains ?
Le prix médian est de 2 214 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 2 495 €/m² et les appartements à 2 125 €/m², avec une grande majorité de petites surfaces (30 m² médians).
Est-ce le bon moment pour investir à Lamalou-Les-Bains ?
Le marché s'est stabilisé après une légère correction en 2023. Avec des rendements bruts corrects (5,1-6,0 %) et un volume d'échanges actif, c'est un moment pertinent pour un investissement locatif, avec un horizon moyen terme.
Lamalou-Les-Bains est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est 9 % moins chère que Roujan ou Murviel-Lès-Béziers, mais au même niveau que Saint-Geniès-De-Fontedit. Son principal avantage est un rendement locatif souvent supérieur à celui de ses voisines.
Quel rendement locatif espérer à Lamalou-Les-Bains ?
Le rendement brut médian est de 5,1 % pour les appartements et de 6,0 % pour les maisons. Le rendement net, après charges et fiscalité, se situe approximativement entre 2,9 % et 3,4 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Lamalou-Les-Bains ?
Le cœur de station, autour des établissements thermaux, est le plus recherché pour la location saisonnière. Les zones plus résidentielles et en hauteur, moins exposées au risque inondation, sont à privilégier pour un investissement en location annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un écart de valorisation de -31 % par rapport à Cessenon-sur-Orb, pour des indicateurs et une attractivité similaires, Lamalou-Les-Bains présente un effet de levier évident pour un investisseur cherchant à maximiser son rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lamalou-les-Bains.
Communes limitrophes de Lamalou-les-Bains
Lamalou-les-Bains est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 214 €/m² à Lamalou-les-Bains contre 3 454 €/m² pour l'Hérault.
Entre 2021 et 2025, Lamalou-les-Bains a vu son prix médian au m² progresser de +17,0 %. 395 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -4,7 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Lamalou-les-Bains — maisons à 2 495 €/m² pour 92 m² en surface médiane, appartements à 2 125 €/m² pour 33 m². Le bien médian (92 m² à 229 540 €) équivaut à 10,9 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Lamalou-les-Bains avoisinent 10,4 €/m² pour les appartements et 10,7 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,9 % pour un appartement (5,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. La proportion de résidences secondaires (52,6 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 91 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 18 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (58 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Lamalou-les-Bains est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Le cadre géographique (sur un relief modérément vallonné, à 190 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.