01 Le parc de logements
Le parc comprend 876 logements dont 794 résidences principales, 23 résidences secondaires et 60 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 794 | 90,6 % |
| Résidences secondaires | 23 | 2,6 % |
| Logements vacants | 60 | 6,8 % |
Visualisation des trois usages du parc: 91 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 876.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 137 | 17,3 % |
| 1919-1945 | 62 | 7,8 % |
| 1946-1970 | 138 | 17,4 % |
| 1971-1990 | 278 | 35,0 % |
| 1991-2005 | 124 | 15,6 % |
| 2006-2019 | 55 | 6,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 35 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 17 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 15 | 1,9 % |
| 2 pièces | 62 | 7,8 % |
| 3 pièces | 114 | 14,4 % |
| 4 pièces | 175 | 22,0 % |
| 5 pièces ou plus | 428 | 53,9 % |
Distribution par taille: 10 % de petits logements (T1-T2), 54 % de grands (5p+), moyenne à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 864 | 878 | 876 |
| Rés. principales | 764 | 791 | 794 |
| Rés. secondaires | 47 | 38 | 23 |
| Vacants | 53 | 49 | 60 |
À Charny, commune similaire à 13 km, la part de propriétaires est de 82,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 662 | 83,4 % |
| Locataires (privé) | 111 | 14,0 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,1 % |
| Logés gratuitement | 21 | 2,6 % |
La répartition du parc occupé: 83,4 % de propriétaires, 14,1 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 324 | 40,8 % |
| Fioul | 54 | 6,8 % |
| Électricité | 317 | 39,9 % |
| Gaz bouteille | 15 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 84 | 10,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 41 %. électricité pèse 40 %, autres sources (bois notamment) 11 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 81 |
| 2 à 4 ans | 149 |
| 5 à 9 ans | 118 |
| 10 ans ou plus | 446 |
| Total ménages | 794 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 106 |
| Sous-occupation modérée | 177 |
| Sous-occupation accentuée | 189 |
| Suroccupation modérée | 36 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 50 | 6,3 % |
| 1 voiture | 322 | 40,6 % |
| 2 voitures ou plus | 422 | 53,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 41 % mono-motorisés, 53 % multi-motorisés. Par ailleurs, 83,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 459 | 270 | 179 | 10 |
| 1975 | 515 | 348 | 158 | 9 |
| 1982 | 582 | 429 | 129 | 24 |
| 1990 | 686 | 549 | 104 | 33 |
| 1999 | 799 | 687 | 69 | 43 |
| 2006 | 813 | 735 | 44 | 33 |
| 2011 | 864 | 764 | 47 | 53 |
| 2016 | 878 | 791 | 38 | 49 |
| 2022 | 876 | 794 | 23 | 60 |
Trajectoire de long terme: 459 logements en 1968, 876 en 2022 (+91 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 102 | 106 | 121 | 99 | 104 | 89 |
| Dont vacants > 2 ans | 48 | 53 | 50 | 46 | 40 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 1,1 % |
| Classe B | 10 | 3,6 % |
| Classe C | 64 | 22,8 % |
| Classe D | 93 | 33,1 % |
| Classe E | 66 | 23,5 % |
| Classe F | 20 | 7,1 % |
| Classe G | 25 | 8,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (33 %), 27 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 42 | 14,9 % |
| Classe B | 97 | 34,5 % |
| Classe C | 44 | 15,7 % |
| Classe D | 41 | 14,6 % |
| Classe E | 34 | 12,1 % |
| Classe F | 13 | 4,6 % |
| Classe G | 10 | 3,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (35 %), et 65 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 279 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 279 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 219 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 279 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 115 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 10 | 0 |
| Classe C | 46 | 18 |
| Classe D | 61 | 32 |
| Classe E | 45 | 21 |
| Classe F | 13 | 7 |
| Classe G | 19 | 6 |
Les maisons affichent une classe dominante D (242 kWh/m²/an), les appartements D (261) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Couilly-Pont-aux-Dames (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Couilly-Pont-aux-Dames comprend 876 logements, dont l'essentiel (90,6 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Profil pavillonnaire affirmé: 84,9 % de maisons individuelles pour 15,1 % d'appartements. Le cadre local de Couilly-Pont-aux-Dames est dans les paysages contrastés de la grande couronne, à basse altitude (67 m), dans un relief de plaine.
La structure d'occupation de Couilly-Pont-aux-Dames est caractéristique des communes de propriétaires (83,4 %).
Près d'17,3 % du parc de Couilly-Pont-aux-Dames est antérieur à 1919. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (248 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 16,0 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 40,8 % des résidences principales.
Peu de variation du parc résidentiel de Couilly-Pont-aux-Dames entre 2016 et 2022 (-0,2 %). Profil fortement motorisé: 53,1 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ancrée régionalement, la commune est dans les paysages contrastés de la grande couronne: les attentes résidentielles s'y calquent. Le parc résidentiel de Couilly-Pont-aux-Dames s'inscrit dans un territoire à basse altitude (67 m), dans un relief de plaine.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Couilly-Pont-aux-Dames
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Couilly-Pont-aux-Dames s'établit à 2 954 €, sur la base de 31 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Couilly-Pont-aux-Dames Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Couilly-Pont-aux-Dames
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 954 €/m² de prix médian pour 31 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -0,6 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 20 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
96,8 % de maisons et 3,2 % d'appartements parmi les 31 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 96,8 % des mutations, pour un prix médian de 2 953 €/m² (maisons) contre 4 605 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 31 | 30 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 954 € | 2 953 € | 4 605 € |
| Prix moyen/m² | 3 111 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 20 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 43 | 2 971 € |
| 2022 | 33 | 3 595 € |
| 2023 | 26 | 3 528 € |
| 2024 | 16 | 2 862 € |
| 2025 | 31 | 2 954 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 6 sur 2013 — soit -100,0 %.
Vacance longue durée à Couilly-Pont-aux-Dames
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Couilly-Pont-aux-Dames (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Couilly-Pont-aux-Dames: 3 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-75 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Couilly-Pont-aux-Dames
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Couilly-Pont-aux-Dames
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,69 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Couilly-Pont-aux-Dames
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 281 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Couilly-Pont-aux-Dames: majorité classée D, part de passoires thermiques à 16,0 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Couilly-Pont-aux-Dames
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Couilly-Pont-aux-Dames : cadre de vie et logement
Avec 2 064 habitants concentrés sur 4,8 km² (435 hab/km²), Couilly-Pont-aux-Dames affiche un tissu villageois dense, à 74 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 86 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Couilly-Pont-aux-Dames
Couilly-Pont-aux-Dames et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Couilly-Pont-aux-Dames
Composition du parc immobilier à Couilly-Pont-aux-Dames
876 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Couilly-Pont-aux-Dames: 85,7 % de maisons, 14,3 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Couilly-Pont-aux-Dames
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 794 logements).
- Avant 1919 17,3 % 137 logts
- 1919-1945 7,8 % 62 logts
- 1946-1970 17,4 % 138 logts
- 1971-1990 35,0 % 278 logts
- 1991-2005 15,6 % 124 logts
- 2006-2019 6,9 % 55 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Couilly-Pont-aux-Dames
86 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Couilly-Pont-aux-Dames
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Couilly-Pont-aux-Dames
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
301 308 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Couilly-Pont-aux-Dames
Quel est le prix de l'immobilier à Couilly-Pont-aux-Dames ?
Le prix médian au m² à Couilly-Pont-aux-Dames est de 2 954 € (données DVF, 31 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 301 000 €.
Comment Couilly-Pont-aux-Dames se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Couilly-Pont-aux-Dames se situe au 145ᵉ rang du Seine-et-Marne sur 506 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Couilly-Pont-aux-Dames ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Couilly-Pont-aux-Dames est de 5,8 % (loyer de 14,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Couilly-Pont-aux-Dames.
Communes limitrophes de Couilly-Pont-aux-Dames
Couilly-Pont-aux-Dames est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Couilly-Pont-aux-Dames s'établit à 2 954 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Seine-et-Marne.
Le prix médian de Couilly-Pont-aux-Dames reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 149 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +3,2 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (96,8 %), vendues autour de 2 953 €/m² pour des surfaces médianes de 102 m². Le bien médian (102 m² à 301 206 €) équivaut à 10,4 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,3 €/m² pour un appartement et 14,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 2,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Très peu de permis délivrés sur 2021-2025 — le parc évolue principalement par mutation de l'ancien. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Couilly-Pont-aux-Dames s'interprète dans un contexte plus large — Couilly-Pont-aux-Dames est dans les paysages contrastés de la grande couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (67 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).