01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 599 logements dont 1 499 résidences principales, 31 résidences secondaires et 69 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 499 | 93,7 % |
| Résidences secondaires | 31 | 1,9 % |
| Logements vacants | 69 | 4,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 94 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 1 599.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 125 | 8,6 % |
| 1919-1945 | 52 | 3,6 % |
| 1946-1970 | 148 | 10,1 % |
| 1971-1990 | 514 | 35,2 % |
| 1991-2005 | 351 | 24,0 % |
| 2006-2019 | 270 | 18,5 % |
Structure du bâti par époque: 9 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (35 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 29 | 1,9 % |
| 2 pièces | 126 | 8,4 % |
| 3 pièces | 185 | 12,3 % |
| 4 pièces | 365 | 24,3 % |
| 5 pièces ou plus | 794 | 53,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 53 % du parc, contre 10 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 376 | 1 460 | 1 599 |
| Rés. principales | 1 289 | 1 358 | 1 499 |
| Rés. secondaires | 18 | 13 | 31 |
| Vacants | 69 | 89 | 69 |
À titre de comparaison : 58,4 % de part de propriétaires à Mareuil-Lès-Meaux, à 6 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 207 | 80,5 % |
| Locataires (privé) | 191 | 12,7 % |
| Locataires HLM | 43 | 2,9 % |
| Logés gratuitement | 58 | 3,9 % |
La répartition du parc occupé: 80,5 % de propriétaires, 15,6 % de locataires, dont 3 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 680 | 45,4 % |
| Fioul | 35 | 2,3 % |
| Électricité | 637 | 42,5 % |
| Gaz bouteille | 16 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 131 | 8,7 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 45 %. électricité pèse 42 %, autres sources (bois notamment) 9 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 136 |
| 2 à 4 ans | 281 |
| 5 à 9 ans | 341 |
| 10 ans ou plus | 740 |
| Total ménages | 1 499 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 184 |
| Sous-occupation modérée | 349 |
| Sous-occupation accentuée | 348 |
| Suroccupation modérée | 80 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 107 | 7,1 % |
| 1 voiture | 621 | 41,4 % |
| 2 voitures ou plus | 771 | 51,4 % |
Motorisation des ménages: 7 % n'ont aucune voiture, 41 % en ont une et 51 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 86,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 398 | 276 | 105 | 17 |
| 1975 | 742 | 581 | 118 | 43 |
| 1982 | 768 | 654 | 86 | 28 |
| 1990 | 851 | 788 | 44 | 19 |
| 1999 | 1 094 | 1 005 | 44 | 45 |
| 2006 | 1 275 | 1 200 | 28 | 47 |
| 2011 | 1 376 | 1 289 | 18 | 69 |
| 2016 | 1 460 | 1 358 | 13 | 89 |
| 2022 | 1 599 | 1 499 | 31 | 69 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 398 logements, le total atteint 1 599 en 2022 (+302 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 112 | 98 | 84 | 107 | 149 | 65 |
| Dont vacants > 2 ans | 44 | 38 | 29 | 36 | 22 | 32 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,8 % |
| Classe B | 23 | 4,4 % |
| Classe C | 183 | 35,3 % |
| Classe D | 191 | 36,8 % |
| Classe E | 70 | 13,5 % |
| Classe F | 28 | 5,4 % |
| Classe G | 20 | 3,9 % |
Distribution DPE sur 519 diagnostics: la majorité se situe en classe D (37 %), avec 40 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 77 | 14,8 % |
| Classe B | 155 | 29,9 % |
| Classe C | 134 | 25,8 % |
| Classe D | 90 | 17,3 % |
| Classe E | 33 | 6,4 % |
| Classe F | 20 | 3,9 % |
| Classe G | 10 | 1,9 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 30 %, 71 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 280 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 258 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 210 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 171 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 280 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 119 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 11 | 12 |
| Classe C | 74 | 109 |
| Classe D | 105 | 86 |
| Classe E | 50 | 20 |
| Classe F | 25 | 3 |
| Classe G | 14 | 6 |
Performance comparée: maisons classées D (221), appartements classés C (180), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 17 |
| T3 | 29 |
| T4 | 29 |
| T5+ | 6 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Germain-sur-Morin (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 crédite Saint-Germain-sur-Morin de 1 599 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (93,7 %). Profil pavillonnaire affirmé: 79,0 % de maisons individuelles pour 21,0 % d'appartements. Ancrage local: la commune est une commune périurbaine francilienne, à basse altitude (67 m), dans un relief de plaine.
Saint-Germain-sur-Morin compte une très forte proportion de propriétaires occupants (80,5 %), le locatif ne représentant que 15,6 %. Le segment social représente 2,9 % du parc occupé à titre principal.
Selon l'INSEE, 18,5 % du parc de Saint-Germain-sur-Morin remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — D et 203 kWh/m²/an. 45,4 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+9,5 %). La multi-motorisation est la norme à Saint-Germain-sur-Morin: 51,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Saint-Germain-sur-Morin appartient au tissu une commune périurbaine francilienne, repère pour lire son marché résidentiel. Saint-Germain-sur-Morin est à basse altitude (67 m), dans un relief de plaine, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 1 499 résidences principales de Saint-Germain-sur-Morin et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 16 % du Seine-et-Marne
Analyse du marché immobilier à Saint-Germain-sur-Morin
Acheter demande un effort important : 8,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Germain-sur-Morin
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Germain-sur-Morin s'établit à 3 301 €, sur la base de 49 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Germain-sur-Morin se positionne dans le top 16 % des communes les plus chères du Seine-et-Marne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 60,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Germain-sur-Morin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Germain-sur-Morin
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 612 €/m² à 3 301 €/m² (-8,6 %), pour 49 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
59,2 % de maisons et 40,8 % d'appartements parmi les 49 transactions enregistrées.
59,2 % maisons, 40,8 % appartements sur 49 ventes: le collectif pèse 40,8 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 49 | 29 | 20 |
| Prix médian/m² | 3 301 € | 3 157 € | 3 607 € |
| Prix moyen/m² | 3 887 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 54 | 3 612 € |
| 2022 | 56 | 3 572 € |
| 2023 | 59 | 3 514 € |
| 2024 | 56 | 3 450 € |
| 2025 | 49 | 3 301 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
762 logements autorisés cumulés, 656 commencés: la dynamique récente affiche 20 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Saint-Germain-sur-Morin
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Germain-sur-Morin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Germain-sur-Morin: 138 logements autorisés sur 5 ans, 10 pour la dernière année (+64 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Germain-sur-Morin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Germain-sur-Morin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (60,46 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Germain-sur-Morin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 519 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Germain-sur-Morin: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,2 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Saint-Germain-sur-Morin
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Germain-sur-Morin : cadre de vie et logement
Saint-Germain-sur-Morin compte 3 902 habitants, à 83 m d'altitude. Le climat local affiche 12,0 °C de moyenne annuelle et 706 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 132 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Germain-sur-Morin
Saint-Germain-sur-Morin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Germain-sur-Morin
Composition du parc immobilier à Saint-Germain-sur-Morin
1 599 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 79,6 % de maisons, 20,4 % d'appartements sur un total de 1 599 logements.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Ancienneté du parc à Saint-Germain-sur-Morin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 460 logements).
- Avant 1919 8,6 % 125 logts
- 1919-1945 3,6 % 52 logts
- 1946-1970 10,1 % 148 logts
- 1971-1990 35,2 % 514 logts
- 1991-2005 24,0 % 351 logts
- 2006-2019 18,5 % 270 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Germain-sur-Morin
132 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Germain-sur-Morin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Germain-sur-Morin
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
323 498 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Germain-sur-Morin
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Germain-sur-Morin ?
Le prix médian au m² à Saint-Germain-sur-Morin est de 3 301 € (données DVF, 49 transactions). Pour une maison de 98 m² (surface médiane locale), compter environ 309 000 €.
Comment Saint-Germain-sur-Morin se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Saint-Germain-sur-Morin se classe au 79ᵉ rang sur 506 communes du Seine-et-Marne — dans le top 16 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Germain-sur-Morin ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Germain-sur-Morin est de 5,4 % (loyer de 14,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Germain-sur-Morin.
Communes limitrophes de Saint-Germain-sur-Morin
Saint-Germain-sur-Morin est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Germain-sur-Morin dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 301 €/m² observés en 2026.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Saint-Germain-sur-Morin a enregistré une baisse de -8,6 % du prix médian. Au total, 274 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -4,3 % du prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-Germain-sur-Morin: 3 157 €/m² pour les maisons (surface médiane 98 m²) et 3 607 €/m² pour les appartements (46 m²). Un bien type de 98 m² revient à environ 309 386 €, soit 10,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 17,0 €/m² pour un appartement et 14,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (5,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Saint-Germain-sur-Morin (1,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 28 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 76 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Germain-sur-Morin est une commune périurbaine francilienne. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (67 m), dans un relief de plaine.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.