01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 442 logements dont 1 360 résidences principales, 27 résidences secondaires et 55 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 360 | 94,3 % |
| Résidences secondaires | 27 | 1,9 % |
| Logements vacants | 55 | 3,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 1 442 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 109 | 8,2 % |
| 1919-1945 | 36 | 2,7 % |
| 1946-1970 | 47 | 3,6 % |
| 1971-1990 | 270 | 20,4 % |
| 1991-2005 | 293 | 22,2 % |
| 2006-2019 | 567 | 42,9 % |
La période 2006-2019 concentre 43 % du parc, tandis que 8 % datent d'avant 1919 et 43 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 30 | 2,2 % |
| 2 pièces | 82 | 6,0 % |
| 3 pièces | 225 | 16,5 % |
| 4 pièces | 513 | 37,7 % |
| 5 pièces ou plus | 510 | 37,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 38 % du parc, contre 8 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 949 | 1 291 | 1 442 |
| Rés. principales | 892 | 1 199 | 1 360 |
| Rés. secondaires | 16 | 36 | 27 |
| Vacants | 41 | 56 | 55 |
En regard, Mireval (à 9 km, 3 301 hab.) affiche 66,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 975 | 71,7 % |
| Locataires (privé) | 225 | 16,5 % |
| Locataires HLM | 141 | 10,4 % |
| Logés gratuitement | 20 | 1,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 71,7 % de propriétaires face à 26,9 % de locataires (dont 10 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 184 | 13,5 % |
| Fioul | 32 | 2,4 % |
| Électricité | 965 | 71,0 % |
| Gaz bouteille | 14 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 165 | 12,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (71 %), 14 % pour gaz de ville et 12 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 115 |
| 2 à 4 ans | 287 |
| 5 à 9 ans | 301 |
| 10 ans ou plus | 657 |
| Total ménages | 1 360 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 280 |
| Sous-occupation modérée | 329 |
| Sous-occupation accentuée | 406 |
| Suroccupation modérée | 64 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 66 | 4,9 % |
| 1 voiture | 510 | 37,5 % |
| 2 voitures ou plus | 783 | 57,6 % |
Équipement automobile des ménages: 5 % sans voiture, 38 % avec une voiture et 58 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 81,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 191 | 163 | 16 | 12 |
| 1975 | 232 | 186 | 27 | 19 |
| 1982 | 323 | 285 | 21 | 17 |
| 1990 | 420 | 376 | 22 | 22 |
| 1999 | 699 | 654 | 21 | 24 |
| 2006 | 781 | 746 | 24 | 11 |
| 2011 | 949 | 892 | 16 | 41 |
| 2016 | 1 291 | 1 199 | 36 | 56 |
| 2022 | 1 442 | 1 360 | 27 | 55 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 191 à 1 442, soit +655 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 101 | 96 | 90 | 89 | 72 | 51 |
| Dont vacants > 2 ans | 18 | 18 | 25 | 30 | 27 | 25 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 50 | 14,8 % |
| Classe B | 74 | 21,9 % |
| Classe C | 177 | 52,4 % |
| Classe D | 22 | 6,5 % |
| Classe E | 13 | 3,8 % |
| Classe F | 1 | 0,3 % |
| Classe G | 1 | 0,3 % |
La classe C domine avec 52 % des diagnostics, et 89 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 209 | 61,8 % |
| Classe B | 47 | 13,9 % |
| Classe C | 70 | 20,7 % |
| Classe D | 7 | 2,1 % |
| Classe E | 5 | 1,5 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 62 % des logements relèvent de la classe A, 96 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 185 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 153 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 129 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 124 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 119 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 63 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 185 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 63 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 46 | 4 |
| Classe B | 54 | 20 |
| Classe C | 143 | 34 |
| Classe D | 15 | 7 |
| Classe E | 9 | 4 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 119 kWh/m²/an côté maisons, C à 133 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 24 |
| T3 | 72 |
| T4 | 47 |
| T5+ | 3 |
Faut-il investir à Cournonsec en 2026 ?
À une quinzaine de kilomètres au sud-ouest de Montpellier, Cournonsec incarne le bourg périurbain en pleine mutation, porté par une croissance démographique vigoureuse (+22 % en 10 ans). Son intégration à la métropole montpelliéraine en fait un marché sous influence, où l'immobilier a connu une forte appréciation avant une récente stabilisation. Quel potentiel reste-t-il pour un investisseur en 2026 ?
Intégrée à Montpellier Méditerranée Métropole, Cournonsec affiche une pression immobilière élevée (6,4/10) et un rendement locatif brut de 6,5 %, un équilibre rare dans la première couronne.
Verdict
➤ Opportunité locative réaliste en appartement, à condition de viser le segment récent et de bien négocier l'entrée.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif en appartement (6,5 %)
- ✓ Pression immobilière élevée, marché dynamique
- ✓ Démographie dynamique (+22,1 % en 10 ans)
- ⚠ Stagnation des prix en 2024 après correction
- ⚠ Accessibilité modérée pour les primo-accédants locaux
- ⚠ Peu de potentiel touristique (1,9 % de résidences secondaires)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian de 3 394 €/m², inférieur d'environ 15 % à la moyenne nationale.
- Supérieur de 8 % à la moyenne départementale de l'Hérault (environ 3 200 €/m²).
- Rendement locatif brut (6,5 %) supérieur à celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Cournonsec
Le marché immobilier de Cournonsec affiche une pression notable (IPI 6,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Cournonsec
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression de demande élevée (6,4/10). Le marché est porté par l'attractivité de Montpellier, promettant une bonne liquidité à la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression de demande élevée (6,4/10). Le marché est porté par l'attractivité de Montpellier, promettant une bonne liquidité à la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,7/10). Les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une partie des ménages locaux, le marché est tiré par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,7/10). Les prix ont dépassé la capacité d'achat d'une partie des ménages locaux, le marché est tiré par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (3,6/10). La demande locative existe mais n'est pas explosive. Privilégiez les biens bien situés et récents.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (3,6/10). La demande locative existe mais n'est pas explosive. Privilégiez les biens bien situés et récents.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,4/10). Le marché locatif est quasi exclusivement annuel, peu adapté à une stratégie saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,4/10). Le marché locatif est quasi exclusivement annuel, peu adapté à une stratégie saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3668,0 — Percentile dept : 80/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 85/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 58/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 301,3 — Percentile dept : 83/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 15/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 67,6 — Percentile dept : 87/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 6/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 28,3 — Percentile dept : 54/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 58/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3668,0 — Percentile dept : 20/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 9/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 19/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 301,3 — Percentile dept : 17/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Cournonsec : opportunités et risques
Pour un investisseur, Cournonsec présente un profil spécifique et nuancé. La stratégie la plus cohérente est le locatif annuel en appartement, tirant parti d'un rendement brut attractif (6,5 %) et d'une demande locative structurée par la mobilité métropolitaine. Il est crucial de se focaliser sur les biens récents (près de 43 % du parc est post-2006) pour limiter le risque de travaux et les contraintes réglementaires du DPE, d'autant que la commune compte très peu de passoires thermiques.
Le rendement net sera cependant amputé par des charges significatives. La taxe foncière, à 52,77 %, représente une charge annuelle non négligeable. Couplée aux frais de gestion et à une provision pour vacance (estimée à 8 %), elle fait chuter le rendement net approximatif autour de 3,5 % pour les appartements. La faiblesse de la part de résidences secondaires (1,9 %) et de la pression touristique (IPTI à 1,4/10) rend par ailleurs toute tentative de location saisonnière peu pertinente.
Enfin, la stratégie de plus-value à moyen terme est conditionnée à une reprise de l'inflation immobilière dans la métropole montpelliéraine. La stagnation actuelle des prix et le ralentissement de la construction neuve suggèrent une phase de maturation. L'investisseur doit donc privilégier un horizon de détention d'au moins 8-10 ans, le temps que les indicateurs démographiques et l'intégration métropolitaine produisent leurs effets complets sur la valorisation.
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Données du marché immobilier à Cournonsec
DVF, loyers, permis, analyse expertL'analyse des données DVF 2024 révèle un marché stabilisé après une période de forte tension. Le prix médian global se consolide autour de 3 394 €/m², un niveau qui a absorbé la correction de 2023 (-7 %). Cette phase de plateau, couplée à un volume de transactions honorable (38 ventes), caractérise un territoire ayant atteint un palier de valorisation. La pression démographique, avec une croissance de plus de 22 % de la population en une décennie, reste le moteur structurel principal, alimentant une demande constante pour un parc immobilier largement composé de maisons individuelles.
La segmentation du marché est très nette. Le segment des appartements, minoritaire (11 % du parc), affiche un prix au m² bien inférieur (-28 %) à celui des maisons, mais un rendement locatif brut bien supérieur (6,5 % contre 4,1 %). Cet écart s'explique par une demande locative concentrée sur les petits logements, probablement portée par des actifs travaillant à Montpellier. D'après les données INSEE, la proximité des gares de Vic-Mireval (9,2 km) et de Montpellier (15,3 km) renforce cette attractivité pour les navetteurs.
Néanmoins, l'indice d'accessibilité (IAI) modéré (3,7/10) souligne un décrochage entre les prix et les revenus locaux (médian à 24 160 €). Le marché est donc de plus en plus porté par des acheteurs externes, attirés par le cadre de vie et la dynamique métropolitaine. Cette dépendance introduit une sensibilité aux conditions de crédit et à l'attractivité relative de Montpellier et de sa couronne.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cournonsec Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, le marché cournonsécois a connu une forte hausse entre 2020 et 2022, avec un prix médian bondissant de 2 761 € à 3 740 €/m² (+35 %). Cette période correspond à l'effet "post-Covid" et à l'afflux de demandes en périphérie des grandes villes. Une correction nette intervient en 2023 (-7 %), suivie d'une stagnation en 2024. Cette évolution place désormais Cournonsec légèrement en deçà de certaines voisines comme Montbazin, suggérant une phase de consolidation. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenêtre de négociation plus favorable qu'il y a trois ans, loin des sommets euphoriques mais sur un marché dont les indicateurs (démographie, métropolisation) restent solides.
Évolution du marché immobilier de Cournonsec
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 394 €/m² de prix médian pour 32 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +5,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 32 transactions enregistrées en 2024, le marché de Cournonsec montre une activité soutenue, bien qu'en retrait par rapport aux pics de 2021-2022 (50 ventes). Le volume est dominé à 90 % par les maisons individuelles, reflet d'un parc composé à 82,5 % de ce type de bien. La surface médiane vendue (101 m²) et la faible part de passoires thermiques (0,6 %) indiquent que les transactions concernent majoritairement des logements familiaux en bon état, souvent récents. Ce profil confirme un marché d'accession à la propriété et de déménagement, peu spéculatif, où la liquidité est assurée par la demande de familles attirées par le cadre de vie et la proximité de Montpellier.
Répartition des ventes
87,5 % de maisons et 12,5 % d'appartements parmi les 32 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (87,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 560 €/m² pour les maisons et 3 039 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 32 | 28 | 4 |
| Prix médian/m² | 3 394 € | 3 560 € | 3 039 € |
| Prix moyen/m² | 3 350 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 48 | 3 216 € |
| 2022 | 41 | 3 722 € |
| 2023 | 21 | 3 710 € |
| 2024 | 35 | 3 298 € |
| 2025 | 32 | 3 394 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cournonsec est en net ralentissement. Seulement 7 logements ont été autorisés en 2024, soit une baisse de 37 % par rapport à la moyenne quinquennale précédente (90 autorisations sur 5 ans). Ce reflux pourrait limiter l'offre future dans un contexte de forte pression démographique (+5,4 % sur 5 ans), contribuant à soutenir les prix de l'ancien. Il indique également une phase de maturation du développement urbain, après une période de construction intensive (42,9 % du parc est postérieur à 2006). Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre neuve venant concurrencer son bien, mais aussi moins d'opportunités d'acquisition en VEFA.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 22 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 42 sur 2013 — soit -47,6 %.
Vacance longue durée à Cournonsec
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cournonsec (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 91 logements autorisés à à Cournonsec, dont 11 en 2025 (-20 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Cournonsec
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cournonsec
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,77 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vision théorique. À Cournonsec, il faut le corriger avec les charges réelles : la taxe foncière sur le bâti s'élève à 52,77 % (2024). Ajoutez les frais de gestion (env. 5 % du loyer), la vacance locative (le taux de logements vacants est de 3,8 %), l'assurance et une provision pour travaux. C'est ce qui explique l'écart entre le rendement brut des appartements (6,5 %) et le rendement net estimé à 3,5 %.
Performance énergétique du parc à Cournonsec
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 338 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cournonsec: la classe C domine, 0,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est plutôt performant avec une classe énergétique dominante C (121 kWh/m²/an selon 319 diagnostics). Seuls 0,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très inférieur aux moyennes nationales. Cela limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires en 2025 et 2028), mais une mise aux normes progressive reste nécessaire pour les biens classés D ou E visant la classe C d'ici 2034 (source ADEME).
Calculateur de rendement à Cournonsec
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Cournonsec
- Oublier la taxe foncière à 52,77 %.
- Négliger la faible part d'apparts (11 %).
- Surévaluer le loyer face aux 15 commerces.
- Calculer en brut sans provisionner les travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Cournonsec, tourné vers les résidents principaux, suit le rythme scolaire. Les meilleures périodes pour vendre sont le printemps (mars-juin) et la rentrée (septembre-octobre). L'automne peut offrir des opportunités d'achat avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant l'été. La faible part de résidences secondaires (1,9 %) atténue l'effet saisonnier estival.
Le saviez-vous ?
- 42,9 % des logements ont été construits après 2006.
- La commune dispose de 138 équipements pour 3 616 habitants.
- Le score numérique de la commune est de 8/100, la fibre à 69,2 %.
S'installer à Cournonsec : cadre de vie et logement
S'installer à Cournonsec, c'est opter pour le calme d'un bourg tout en conservant un accès rapide à l'énergie montpelliéraine. La commune offre un panel de 138 équipements (commerces, services, santé), assurant une autonomie quotidienne correcte. Avec un indice de vieillissement de 90,9 et 36 % de moins de 30 ans, la démographie est équilibrée et plutôt jeune, favorisant une vie associative et scolaire active.
Le cadre de vie est marqué par la proximité des vignobles et des étangs, mais aussi par des risques naturels à considérer. La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) sur le Coulazou et a connu 4 arrêtés de catastrophe naturelle. Tout acquéreur doit impérativement vérifier la situation de son bien vis-à-vis de ces zones. La connectivité numérique est bonne (80,5 % de très haut débit), un atout pour le télétravail.
Carte du marché immobilier à Cournonsec
Cournonsec et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cournonsec
Cournonsec bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré, avec une température moyenne annuelle de 14,5 °C et 938 mm de précipitations, légèrement supérieures à la moyenne régionale. Ce profil, avec des hivers doux et des étés chauds, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans les excès de la côte. Idéal pour les actifs travaillant à Montpellier, à 15 km, et les familles appréciant les extérieurs.
Composition du parc immobilier à Cournonsec
1 442 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 82,5 % du parc à Cournonsec, 17,5 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Cournonsec est très stable et familial : 82,5 % de maisons individuelles et 71,7 % de propriétaires occupants. Le taux de résidences secondaires (1,9 %) et de logements vacants (3,8 %) est bas, limitant la spéculation. Cette structure indique un marché ancré dans la vie de bourg, attirant principalement des acheteurs pour y habiter à l'année, ce qui soutient les prix dans la durée (source INSEE).
Ancienneté du parc à Cournonsec
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 321 logements).
- Avant 1919 8,3 % 109 logts
- 1919-1945 2,7 % 36 logts
- 1946-1970 3,6 % 47 logts
- 1971-1990 20,4 % 270 logts
- 1991-2005 22,2 % 293 logts
- 2006-2019 42,9 % 567 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Cournonsec
138 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cournonsec
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Cournonsec est exposé à un risque d'inondation par le Coulazou, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. La sismicité et le radon sont classés faibles. Consulter le PPR en mairie est essentiel pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance. Huit risques naturels sont recensés et quatre arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé, principalement pour inondation et coulée de boue (source Géorisques).
Cas pratique : un achat type à Cournonsec
Pour une maison de 101 m² (correspondant au prix total médian de 370 468 €), un acheteur disposant d'un apport de 37 047 € (10 %) emprunte 333 421 €. Sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance est d'environ 1 935 €. Cela représente environ 96 % du revenu médian mensuel local (2 013 €), un effort important nécessitant souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Cournonsec
- Omettre de consulter le PPR Inondation.
- Acheter sans diagnostic de sol (radon faible).
- Négliger la facture de climatisation l'été.
- Sous-estimer les trajets vers Montpellier.
Points clés à retenir à Cournonsec
- Prix médian à 3 394 €/m², stable sur un an.
- Rendement brut appartements : 6,5 %.
- Classe DPE dominante : C (performant).
- 71,7 % de propriétaires, marché stable.
- Écart maison/appart : +39 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : 52,77 %.
- 82,5 % de maisons, marché familial.
- 42,9 % du parc construit après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cournonsec ?
À Cournonsec, au-delà du prix au m², plusieurs facteurs influencent la valeur. La surface du terrain est primordiale pour les maisons (82,5 % du parc). L'état général et le DPE pèsent de plus en plus, avec un parc moderne (42,9 % post-2006). La proximité des 15 commerces et des 2 établissements scolaires est un atout. Une exposition sud et une vue dégagée valorisent le bien. En appartement, l'étage et la présence d'un ascenseur peuvent faire varier le prix de ±10 %.
Estimation indicative d'une maison à Cournonsec
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
332 612 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés de Cournonsec, comme la différence entre le centre ancien et les quartiers récents. Il évalue l'état réel (fissures, humidité) et le potentiel d'optimisation énergétique, crucial avec seulement 0,6 % de passoires. Il ajuste le prix selon l'exposition ou le bruit. Enfin, il cible les acheteurs sérieux, souvent des actifs de la métropole, et négocie pour vous. Son expertise dépasse un simple algorithme basé sur des moyennes (source DVF 2024).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix moyen du m² sans pondérer.
- Oublier l'impact d'un DPE D ou E sur la valeur.
- Ne pas visiter pour évaluer l'état réel.
- Cibler un mauvais profil d'acheteur.
Investir à Cournonsec : passer à l'action
L'analyse des chiffres est une étape nécessaire, mais insuffisante. Sur un marché modérément tendu comme Cournonsec, la valeur se capture dans le détail : la rue, l'état du bien, la négociation. Un professionnel du secteur maîtrise ces nuances et peut identifier les opportunités avant qu'elles ne soient surfaites.
Les données posent un diagnostic. La réussite de votre projet dépendra du bien choisi et du timing de négociation.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Cournonsec grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 38 ventes récentes à Cournonsec
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Cournonsec
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cournonsec
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cournonsec ?
Le prix médian global à Cournonsec est de 3 394 €/m² en 2024. Une maison coûte en moyenne 3 560 €/m², tandis qu'un appartement s'acquiert autour de 3 039 €/m². Il s'agit d'un marché plus élevé que la moyenne départementale.
Cournonsec est-elle une commune chère par rapport à ses voisines ?
Cournonsec se situe dans la moyenne haute de sa zone. Elle est environ 6 % moins chère que Montbazin ou Balaruc-le-Vieux, mais 21 % plus chère que Villeveyrac. Son principal atout est son intégration directe à Montpellier Méditerranée Métropole.
Est-ce intéressant d'investir en location à Cournonsec ?
L'investissement locatif peut être pertinent, surtout en appartement où le rendement brut atteint 6,5 %. Le marché locatif annuel est porté par la proximité de Montpellier. En revanche, le potentiel de location saisonnière est quasi nul.
Quelle est l'évolution récente des prix à Cournonsec ?
Après une forte hausse jusqu'en 2022 (3 740 €/m²), les prix ont connu une correction en 2023 et se sont stabilisés en 2024 autour de 3 394 €/m². Le marché est actuellement en phase de consolidation.
Quels sont les profils d'acheteurs à Cournonsec ?
Le marché est principalement porté par des familles et des actifs attirés par le cadre de vie périurbain et la proximité de Montpellier. Les maisons individuelles représentent plus de 80 % des transactions, avec une surface médiane de 101 m².
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 21 % à Villeveyrac mais des indicateurs similaires, Cournonsec offre un effet de levier intéressant, alors que l'écart de valorisation avec Vic-La-Gardiole (+47 %) révèle une marge de progression à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cournonsec.
Communes limitrophes de Cournonsec
Cournonsec est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Cournonsec s'échange à 3 394 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale.
Le prix médian de Cournonsec gagne +5,5 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 177 transactions sont recensées par les données DVF.
La maison individuelle domine les ventes de Cournonsec (87,5 % des transactions), à un prix médian de 3 560 €/m². Un bien type de 98 m² revient à environ 348 880 €, soit 14,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,2 € (appartements) et 12,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,6 % pour un appartement (4,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 18 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier de Cournonsec s'interprète dans un contexte plus large — Cournonsec est dans le tissu communal du Languedoc historique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à 32 km du littoral languedocien, à basse altitude (148 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).