01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 719 logements dont 3 254 résidences principales, 261 résidences secondaires et 204 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 254 | 87,5 % |
| Résidences secondaires | 261 | 7,0 % |
| Logements vacants | 204 | 5,5 % |
Le graphique détaille la structure des 3 719 logements: 87 % sont habités en permanence, 7 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 271 | 8,6 % |
| 1919-1945 | 126 | 4,0 % |
| 1946-1970 | 246 | 7,8 % |
| 1971-1990 | 931 | 29,4 % |
| 1991-2005 | 797 | 25,1 % |
| 2006-2019 | 798 | 25,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 29 %, devant les constructions récentes (25 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 46 | 1,4 % |
| 2 pièces | 428 | 13,2 % |
| 3 pièces | 651 | 20,0 % |
| 4 pièces | 955 | 29,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 174 | 36,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (36 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 888 | 3 353 | 3 719 |
| Rés. principales | 2 506 | 2 910 | 3 254 |
| Rés. secondaires | 253 | 238 | 261 |
| Vacants | 129 | 205 | 204 |
28,9 % de part de propriétaires à Balaruc-Les-Bains, commune de population comparable à 12 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 258 | 69,4 % |
| Locataires (privé) | 771 | 23,7 % |
| Locataires HLM | 161 | 4,9 % |
| Logés gratuitement | 64 | 2,0 % |
La répartition du parc occupé: 69,4 % de propriétaires, 28,6 % de locataires, dont 5 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 728 | 22,4 % |
| Fioul | 90 | 2,8 % |
| Électricité | 2 131 | 65,5 % |
| Gaz bouteille | 24 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 281 | 8,6 % |
Le électricité équipe 65 % des résidences principales, devant gaz de ville (22 %) et autres sources (bois notamment) (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 374 |
| 2 à 4 ans | 705 |
| 5 à 9 ans | 555 |
| 10 ans ou plus | 1 620 |
| Total ménages | 3 254 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 716 |
| Sous-occupation modérée | 861 |
| Sous-occupation accentuée | 796 |
| Suroccupation modérée | 115 |
| Suroccupation accentuée | 30 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 220 | 6,8 % |
| 1 voiture | 1 448 | 44,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 586 | 48,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 44 % mono-motorisés, 49 % multi-motorisés. Par ailleurs, 80,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 646 | 553 | 50 | 43 |
| 1975 | 925 | 821 | 25 | 79 |
| 1982 | 1 128 | 986 | 71 | 71 |
| 1990 | 1 534 | 1 398 | 58 | 78 |
| 1999 | 2 160 | 2 022 | 47 | 91 |
| 2006 | 2 474 | 2 319 | 62 | 93 |
| 2011 | 2 888 | 2 506 | 253 | 129 |
| 2016 | 3 353 | 2 910 | 238 | 205 |
| 2022 | 3 719 | 3 254 | 261 | 204 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 646 à 3 719, soit +476 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 263 | 245 | 233 | 391 | 332 | 161 |
| Dont vacants > 2 ans | 45 | 44 | 53 | 52 | 66 | 85 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 121 | 11,4 % |
| Classe B | 282 | 26,7 % |
| Classe C | 431 | 40,8 % |
| Classe D | 141 | 13,3 % |
| Classe E | 60 | 5,7 % |
| Classe F | 17 | 1,6 % |
| Classe G | 5 | 0,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (41 %), 79 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 589 | 55,7 % |
| Classe B | 245 | 23,2 % |
| Classe C | 164 | 15,5 % |
| Classe D | 44 | 4,2 % |
| Classe E | 10 | 0,9 % |
| Classe F | 5 | 0,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 56 %, 94 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 185 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 176 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 154 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 130 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 114 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 185 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 79 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 83 |
| Classe B | 103 | 179 |
| Classe C | 230 | 201 |
| Classe D | 78 | 63 |
| Classe E | 36 | 24 |
| Classe F | 12 | 5 |
| Classe G | 3 | 2 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (146 kWh/m²/an) et appartements en classe C (121).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 97 |
| T3 | 119 |
| T4 | 32 |
| T5+ | 7 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fabrègues (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 3 719 logements dont 87,5 % de résidences principales, Fabrègues présente un parc orienté vers l'habitat permanent. La maison individuelle reste largement majoritaire (74,3 % du parc contre 25,7 % d'appartements). À l'échelle locale, Fabrègues est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, dans la plaine, à une altitude de 20 m, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (36 km) — contexte utile pour lire le parc.
Majorité de propriétaires à Fabrègues (69,4 %), complétée par 28,6 % de locataires. Le parc HLM pèse 4,9 % de l'offre de résidences principales. La commune se trouve en carence SRU: l'écart entre 8,1 % effectifs et 25,0 % requis a entraîné un arrêté.
Construction récente dynamique: 25,2 % des logements de Fabrègues ont été bâtis depuis 2006. Le parc de Fabrègues se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 133 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Le électricité équipe 65,5 % des logements occupés à titre principal.
Hausse mesurée du nombre de logements: +10,9 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Fabrègues: 48,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans la lumière des communes du littoral méditerranéen dans lequel s'inscrit Fabrègues. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 20 m, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (36 km) — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (3 254 résidences principales de Fabrègues) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Fabrègues en 2026 ?
À une dizaine de kilomètres au sud-ouest de Montpellier, Fabrègues profite de la dynamique métropolitaine tout en conservant un cadre de vie de petite ville. Avec une croissance démographique soutenue (+18,4 % en 10 ans) et un tissu économique actif, la commune attire mais son marché immobilier montre des signes d'essoufflement après les fortes hausses. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un prix médian en légère correction après le pic de 2022 et un rendement locatif brut de 4,8 %, Fabrègues se positionne comme un marché en consolidation à l'accès plus raisonnable que ses voisines côtières.
Verdict
➤ Marché en phase de consolidation, à privilégier pour une acquisition à visée résidentielle ou un investissement locatif sélectif sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -3,7 % depuis 2022
- ✓ Rendement brut correct pour l'appartement
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+18,4 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité faible pour les primo-accédants
- ⚠ Marché locatif modéré (IOL 4,5/10)
- ⚠ Dépendance à l'attractivité de Montpellier
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 23 % à la moyenne nationale des petites villes
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'attractivité territoriale
- Prix inférieur de 36 % à ceux du littoral montpelliérain (Palavas-les-Flots)
Analyse du marché immobilier à Fabrègues
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Fabrègues : opportunités et risques
Investir à Fabrègues en 2026 relève d'une stratégie de moyen terme, fondée sur la résidentialisation plus que sur le rendement locatif immédiat. Les rendements bruts, de l'ordre de 4,8 % pour les appartements et 4,2 % pour les maisons, sont corrects mais seront érodés par des charges non négligeables, à commencer par une taxe foncière élevée (46,63 %). Le rendement net estimé autour de 2,8 % pour un appartement nécessite une sélection rigoureuse du bien et une gestion optimisée.
Le profil du parc, avec seulement 2 % de passoires thermiques (classes F/G), constitue un atout face aux futures interdictions de location. Cependant, l'âge médian du bâti et la part importante de constructions post-2006 (25,2 %) indiquent un parc globalement performant mais aussi plus coûteux à l'acquisition. L'analyse des indices composites révèle d'ailleurs une opportunité locative modérée (IOL 4,5/10) et une accessibilité faible (IAI 3,3/10), signant un marché où la rentabilité locative pure est difficile à dégager sans apport conséquent.
La stratégie la plus pertinente semble être l'acquisition d'une résidence principale avec projet de location future, ou l'investissement locatif dans un petit appartement bien connecté (proche de la gare de Vic-Mireval à 5,7 km) pour capter la demande de jeunes actifs travaillant à Montpellier. La faiblesse de la pression touristique (IPTI 3,1/10) déconseille en revanche la location saisonnière.
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Données du marché immobilier à Fabrègues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier fabrèguois, scruté à travers les données DVF 2024, présente les caractéristiques d'un territoire sous influence métropolitaine ayant atteint un plateau. La stabilisation des prix autour de 3 684 €/m², après la surchauffe de 2022, indique une phase de digestion. Cette correction modérée (-0,1 % sur un an) est à relativiser au regard de la hausse de 12,3 % enregistrée entre 2020 et 2022. Le marché reste porté par des indicateurs solides : une démographie dynamique (+4,3 % sur 5 ans) et une intégration au sein de Montpellier Méditerranée Métropole, qui garantissent un bassin de demandeurs.
Néanmoins, la structure des transactions révèle une dépendance à la maison individuelle (75 % du parc), typique d'une commune périurbaine familiale. Ce segment, moins liquide que l'appartement, peut voir ses délais de vente s'allonger en période de ralentissement. D'après les données du contexte territorial, le faible taux de logements vacants (5,5 %) et la part élevée de propriétaires (69,4 %) confirment un marché ancré et peu spéculatif, mais aussi un turnover relativement faible.
Enfin, l'écart de prix avec des communes balnéaires comme Palavas-les-Flots (+36 %) ou thermales comme Balaruc-les-Bains (+10 %) souligne le positionnement « entrée de métropole » de Fabrègues. Cet écart pourrait constituer un amortisseur en cas de correction plus large sur le littoral, mais il limite aussi l'effet de levier immédiat pour l'investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fabrègues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Fabrègues sur les cinq dernières années révèle un cycle classique de surchauffe puis de correction. Après une hausse continue portée par l'attractivité montpelliéraine, le prix médian a atteint un pic à 3 824 €/m² en 2022. Depuis, une légère baisse s'est amorcée, ramenant le prix à 3 591 €/m² en 2024, soit une correction de -3,7 % depuis le sommet. Cette tendance, observée dans les données DVF, place Fabrègues dans une phase de consolidation. Les maisons (93 m² médians) restent légèrement plus chères que les appartements (44 m² médians), mais l'écart se resserre. Comparé aux communes voisines, Fabrègues a moins monté que Balaruc-les-Bains ou Palavas, ce qui limite l'ampleur de la correction actuelle et suggère une relative résilience.
Évolution du marché immobilier de Fabrègues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 415 €/m² → 3 591 €/m² (+5,2 %), volume annuel actuel 96 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données DVF 2024 et les loyers moyens dessinent un marché demandant un effort significatif. Pour acheter une maison type de 93 m² à 352 284 €, un ménage au revenu médian local (24 410 €) devrait y consacrer 14,4 années de revenus. Le loyer moyen perçu (13,3 €/m²/mois) générerait un rendement brut de 4,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 46,63 %, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine 2,4 %, nécessitant souvent un apport personnel conséquent pour équilibrer les comptes. L'accession, notamment pour les appartements, reste moins exigeante (6,4 années de revenus) mais avec un parc limité.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché de Fabrègues a enregistré 96 transactions, un volume en baisse par rapport aux années record 2021-2022 mais qui témoigne d'une activité soutenue. La répartition est très majoritairement tournée vers l'habitat individuel : 63 ventes de maisons (soit 77 % du volume) pour seulement 19 appartements. Le prix médian des maisons s'établit à 3 709 €/m² pour une surface médiane de 93 m², dessinant le profil d'un acheteur recherchant une résidence principale familiale. Ce marché, moins liquide que celui des grandes agglomérations, reste sous l'influence de la demande montpelliéraine, mais le ralentissement des transactions pourrait favoriser les acheteurs dans les négociations.
Répartition des ventes
65,6 % de maisons et 34,4 % d'appartements parmi les 96 transactions enregistrées.
Sur 96 transactions enregistrées, 65,6 % portent sur des maisons (3 709 €/m²) et 34,4 % sur des appartements (3 488 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 96 | 63 | 33 |
| Prix médian/m² | 3 591 € | 3 709 € | 3 488 € |
| Prix moyen/m² | 3 889 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 117 | 3 415 € |
| 2022 | 107 | 3 746 € |
| 2023 | 87 | 3 728 € |
| 2024 | 73 | 3 668 € |
| 2025 | 96 | 3 591 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Fabrègues, selon les données SITADEL, marque un net ralentissement. Seulement 13 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse (-26 % par rapport à la période précédente). Cette faible production contraste avec une pression démographique toujours positive, ce qui devrait maintenir une tension sur l'offre existante et limiter le risque de sur-construction. Les 329 logements autorisés sur les cinq dernières années concernent majoritairement des opérations de petite et moyenne taille, contribuant à étendre le tissu urbain en continuité du bourg. Cette modération dans la construction neuve préserve la valeur du parc ancien mais ne répond pas pleinement à la demande, consolidant les prix malgré la correction récente.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 660 logements ont été autorisés et 1 584 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 95 %.
Vacance longue durée à Fabrègues
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fabrègues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 175 logements ont été autorisés à à Fabrègues, -62 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Fabrègues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fabrègues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,63 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net implique de soustraire taxes, charges et frais de gestion. À Fabrègues, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,63 %. Ajoutez environ 15 % du loyer pour les frais de gestion, la vacance locative (taux de logements vacants de 5,5 %) et les menus travaux. Pour un appartement, le rendement net tombe ainsi autour de 2,8 %. Ces éléments sont cruciaux pour votre rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Fabrègues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 057 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Fabrègues: classe C en tête, 2,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Fabrègues présente une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (133 kWh/m²/an). Seulement 2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce faible taux réduit le risque de dépréciation à court terme lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acquéreur, cela signifie un parc globalement économe et conforme aux futures normes.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les biens les plus adaptés à l'investissement locatif, avec un loyer estimé à 14,4 €/m²/mois. Leur surface médiane de vente est de 44 m². Les petites maisons avec jardin peuvent aussi séduire une clientèle familiale (loyer 13,3 €/m²/mois). Le parc est relativement récent (25,2 % construit après 2006) avec une classe énergétique dominante C (133 kWh/m²/an). Attention aux 2 % de passoires thermiques (DPE F/G), dont la location sera interdite à partir de 2025-2028.
Quelles zones cibler à Fabrègues ?
Le centre-bourg historique, avec ses commerces (37) et services, est naturellement privilégié pour la location. Les quartiers pavillonnaires récents en périphérie attirent les familles. La proximité des axes routiers (vers Montpellier et la mer) et de la gare de Vic-Mireval (5,7 km) est un atout majeur pour les locataires actifs. Aucune zone en forte requalification n'est signalée, mais l'appartenance à la métropole montpelliéraine garantit une attractivité résidentielle constante.
Calculateur de rendement à Fabrègues
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Risques à connaître avant d'investir à Fabrègues
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 5,5 % qui indique une possible difficulté à louer certains biens. La dépendance à l'économie de Montpellier expose aussi au ralentissement de son marché de l'emploi. Le risque naturel d'inondation (PPR Coulazou actif) peut compliquer l'assurance et décourager certains locataires. Enfin, la taxe foncière, à 46,63 %, pèse significativement sur le rendement net. Une attention particulière au DPE est impérative pour éviter les travaux de rénovation énergétique coercitifs.
Cas pratique : un investissement type à Fabrègues
Pour un appartement type de 44 m² (surface déduite du prix total médian), comptez environ 157 344 € à l'achat. Au loyer médian de 14,4 €/m², vous percevrez 634 € par mois, soit un rendement brut de 4,8 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance (5,5 %), l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou équilibré.
Erreurs à éviter quand on investit à Fabrègues
- Négliger la taxe foncière élevée (46,63 %) dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 5,5 %).
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché (14,4 €/m² médian pour un appartement).
- Ne pas vérifier la classe DPE (risque d'interdiction de location pour les passoires).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Fabrègues, comme la plupart des marchés, est plus actif au printemps et à l'automne. La proximité de Montpellier et le climat doux étendent toutefois la période de visites. Pour les vendeurs, mettre en avant le jardin ou la terrasse est plus impactant dès les beaux jours. Pour les acheteurs, la fin d'année peut offrir des opportunités, mais l'offre est plus réduite. Prévoyez le règlement de la taxe foncière, généralement en septembre/octobre.
Le saviez-vous ?
- Fabrègues compte 3 monuments historiques protégés sur son territoire.
- L'âge médian de la population est de 44,7 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
- La commune a autorisé 329 logements neufs sur les 5 dernières années.
S'installer à Fabrègues : cadre de vie et logement
S'installer à Fabrègues, c'est opter pour le calme d'une petite ville de l'Hérault tout en restant à moins de 15 minutes en voiture des premiers arrêts de tramway montpelliérains. La commune offre un panorama complet d'équipements de proximité avec 37 commerces, 69 établissements de santé et 23 infrastructures sportives, selon la base permanente des équipements de l'INSEE. Ce niveau de services, assez rare pour une commune de cette taille, limite la dépendance à l'hypercentre pour la vie quotidienne.
Le cadre de vie est néanmoins à nuancer au regard des risques naturels. Fabrègues est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) pour le Coulazou, et a fait l'objet de 21 arrêtés de catastrophe naturelle. Tout acquéreur doit impérativement vérifier la situation du bien vis-à-vis de ces zones inondables, ce qui impactera également le coût de l'assurance habitation. L'environnement est par ailleurs agréable, avec une température moyenne annuelle de 15,4°C et un patrimoine historique (3 monuments classés) qui participe au charme de la commune.
Carte du marché immobilier à Fabrègues
Fabrègues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fabrègues
Le climat méditerranéen de Fabrègues, avec une température moyenne annuelle de 15,4 °C et seulement 592 mm de précipitations, est un atout majeur. Ce profil ensoleillé, avec des hivers doux, attire particulièrement les actifs travaillant à Montpellier (à 10 km) et les retraités, qui représentent 28,7 % de la population. C'est un cadre de vie agréable, propice aux activités de plein air toute l'année.
À qui s'adresse Fabrègues ?
Fabrègues s'adresse principalement aux familles (30,7 % de moins de 30 ans) et aux actifs travaillant dans l'aire montpelliéraine, recherchant une maison avec jardin. Les primo-accédants peuvent y trouver des appartements ou petites maisons à des prix relativement accessibles pour la région. Les retraités (28,7 % de 60 ans et plus) y apprécient la tranquillité et les services de santé. En revanche, la vie nocturne et l'animation estudiantine y sont limitées, ce qui convient moins aux jeunes célibataires.
Avantages et limites à Fabrègues
✓ Points forts
- Proximité de Montpellier (10 km) et de sa gare TGV
- Cadre de vie familial avec 74,7 % de maisons individuelles
- Climat méditerranéen ensoleillé (15,4°C de moyenne)
- Équipements et services nombreux (8 écoles, 69 santé)
- Dynamisme démographique (+4,3 % en 5 ans)
Composition du parc immobilier à Fabrègues
3 719 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 765 maisons et 935 appartements à à Fabrègues.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Fabrègues est très majoritairement composé de maisons individuelles (74,7 %) et peuplé à 69,4 % de propriétaires occupants. Cette forte proportion de résidences principales (environ 87,5 %) indique un marché stable et ancré, tourné vers les familles et les projets de vie à long terme. La faible part de résidences secondaires (7 %) confirme cette dynamique résidentielle.
Ancienneté du parc à Fabrègues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 169 logements).
- Avant 1919 8,6 % 271 logts
- 1919-1945 4,0 % 126 logts
- 1946-1970 7,8 % 246 logts
- 1971-1990 29,4 % 931 logts
- 1991-2005 25,1 % 797 logts
- 2006-2019 25,2 % 798 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Fabrègues
355 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Fabrègues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Fabrègues est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation pour le Coulazou, avec 21 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont classés faibles. Tout achat doit intégrer une consultation obligatoire du dossier des risques (ESRIS), car ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité, le prix et les possibilités de travaux. C'est une étape indispensable de due diligence.
Cas pratique : un achat type à Fabrègues
Pour une maison familiale type de 93 m² (surface déduite du prix total médian), comptez environ 352 284 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 14,4 années du revenu médian local (24 410 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 760 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Fabrègues
- Oublier de consulter le PPR Inondation Coulazou avant l'offre.
- Négocier sans connaître la performance énergétique réelle (DPE).
- Surestimer son budget sans inclure les frais de notaire (7 % à 8 %).
- Ignorer l'état du réseau fibre (disponible pour 45,8 % des logements).
Points clés à retenir à Fabrègues
- Prix médian global stable à 3 684 €/m² (-0,1 % sur 1 an).
- Rendement brut locatif : 4,8 % pour les appartements, 4,2 % pour les maisons.
- Climat méditerranéen avec 15,4 °C de moyenne et 592 mm de pluie/an.
- Marché vendeur équilibré, avec 69,4 % de propriétaires occupants.
- Écart maison/appartement limité : 3 709 € vs 3 488 €/m².
- Rendement net approximatif après charges : 2,8 % et 2,4 %.
- Parc immobilier sain : 74,7 % de maisons, seulement 2 % de passoires thermiques.
- Parc ancien modéré : 12,5 % des logements construits avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fabrègues ?
À Fabrègues, la valeur d'un bien est principalement influencée par sa localisation précise (proximité des commerces, écoles et de la gare de Vic-Mireval à 5,7 km), sa surface de terrain et son état énergétique. Une maison rénovée (classe C ou mieux) se vendra avec une forte prime. L'exposition et la vue, dans ce climat ensoleillé, sont aussi des atouts valorisants. Pour les appartements, l'étage et la présence d'ascenseur ou de balcon jouent. Le prix médian est de 3 709 €/m² pour une maison.
Estimation indicative d'une maison à Fabrègues
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
326 781 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés de Fabrègues : la différence de valorisation entre un quartier proche des 37 commerces et un autre plus éloigné, ou l'impact d'une vue dégagée. Il évalue l'état réel du bien et les travaux nécessaires, au-delà d'une moyenne au m² automatique (3 684 €/m²). Son réseau lui permet aussi de présenter votre bien à des acheteurs sérieux, souvent avant même la mise en ligne, et de négocier efficacement.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m² (3 684 €), sans pondérer par l'état.
- Sous-évaluer l'impact d'une rénovation énergétique sur la valorisation.
- Oublier de préciser la proximité des équipements (37 commerces, 8 écoles).
- Ne pas tenir compte de la forte demande pour les maisons (74,7 % du parc).
Investir à Fabrègues : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, connaissance des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels locaux connaît Fabrègues en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition pertinente.
Vous avez les données brutes. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Fabrègues.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Fabrègues grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 82 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fabrègues
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Fabrègues ?
En 2024, le prix médian des biens à Fabrègues est de 3 684 €/m², selon les données DVF. Les maisons se vendent en médiane à 3 709 €/m² et les appartements à 3 488 €/m².
Est-ce que les prix baissent à Fabrègues ?
Les prix ont connu une légère correction de -0,1 % entre 2023 et 2024. Ils restent cependant supérieurs de 8 % à ceux de 2020, après un pic observé en 2022.
Fabrègues est-elle plus chère que ses voisines ?
Fabrègues est moins chère que des communes côtières comme Palavas-les-Flots (-36 %) ou Balaruc-les-Bains (-10 %), mais plus chère que des voisines de l'arrière-pays comme Gigean (+13 %) ou Poussan (+11 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Fabrègues ?
Le rendement locatif brut est estimé à 4,8 % pour un appartement et 4,2 % pour une maison. Après charges, le rendement net approche respectivement 2,8 % et 2,4 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs bien reliés aux axes vers Montpellier et proches des commerces et services du centre-bourg. La proximité de la gare de Vic-Mireval (5,7 km) est également un atout pour la location.
Marché immobilier des communes voisines
Fabrègues présente un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Palavas-les-Flots (+36 %) ou Saint-Clément-de-Rivière (+20 %), offrant un point d'entrée plus accessible à la Métropole, mais avec des indicateurs locatifs moins dynamiques.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fabrègues.
Communes limitrophes de Fabrègues
Fabrègues est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Fabrègues: 3 591 €/m² en médiane, +45,3 % par rapport à la médiane nationale.
Hausse contenue du prix médian: +5,2 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 480 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 65,6 % de maisons et 34,4 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Fabrègues, un logement de 91 m² (337 519 €) représente 13,8 années de ressources brutes.
Loyers observés à Fabrègues: 14,4 €/m²/mois pour un appartement, 13,3 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,9 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Fabrègues (7,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 175 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Côté contexte, Fabrègues est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (36 km), dans la plaine, à une altitude de 20 m.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.