01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 325 logements dont 1 213 résidences principales, 36 résidences secondaires et 76 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 213 | 91,5 % |
| Résidences secondaires | 36 | 2,7 % |
| Logements vacants | 76 | 5,7 % |
Le graphique détaille la structure des 1 325 logements: 92 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 199 | 16,9 % |
| 1919-1945 | 83 | 7,0 % |
| 1946-1970 | 98 | 8,3 % |
| 1971-1990 | 359 | 30,4 % |
| 1991-2005 | 268 | 22,7 % |
| 2006-2019 | 173 | 14,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 17 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 18 | 1,5 % |
| 2 pièces | 78 | 6,4 % |
| 3 pièces | 250 | 20,6 % |
| 4 pièces | 359 | 29,6 % |
| 5 pièces ou plus | 508 | 41,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (42 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 236 | 1 335 | 1 325 |
| Rés. principales | 1 129 | 1 202 | 1 213 |
| Rés. secondaires | 40 | 49 | 36 |
| Vacants | 67 | 84 | 76 |
À 12 km, Lavérune (3 302 hab.) enregistre 59,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 931 | 76,8 % |
| Locataires (privé) | 180 | 14,8 % |
| Locataires HLM | 71 | 5,9 % |
| Logés gratuitement | 30 | 2,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 76,8 %, locataires 20,7 % — la part HLM s'établit à 6 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 223 | 18,4 % |
| Fioul | 49 | 4,0 % |
| Électricité | 724 | 59,7 % |
| Gaz bouteille | 12 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 204 | 16,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (60 %), 18 % pour gaz de ville et 17 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 92 |
| 2 à 4 ans | 219 |
| 5 à 9 ans | 215 |
| 10 ans ou plus | 687 |
| Total ménages | 1 213 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 208 |
| Sous-occupation modérée | 336 |
| Sous-occupation accentuée | 272 |
| Suroccupation modérée | 39 |
| Suroccupation accentuée | 11 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 69 | 5,7 % |
| 1 voiture | 489 | 40,3 % |
| 2 voitures ou plus | 655 | 54,0 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 40 % en ont une et 54 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 75,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 402 | 325 | 20 | 57 |
| 1975 | 434 | 368 | 37 | 29 |
| 1982 | 525 | 445 | 49 | 31 |
| 1990 | 760 | 682 | 28 | 50 |
| 1999 | 873 | 794 | 37 | 42 |
| 2006 | 1 102 | 1 017 | 27 | 58 |
| 2011 | 1 236 | 1 129 | 40 | 67 |
| 2016 | 1 335 | 1 202 | 49 | 84 |
| 2022 | 1 325 | 1 213 | 36 | 76 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 402 logements, le total atteint 1 325 en 2022 (+230 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 96 | 84 | 89 | 105 | 86 | 67 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 | 14 | 21 | 24 | 25 | 33 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 2,5 % |
| Classe B | 52 | 13,0 % |
| Classe C | 203 | 50,6 % |
| Classe D | 78 | 19,5 % |
| Classe E | 42 | 10,5 % |
| Classe F | 13 | 3,2 % |
| Classe G | 3 | 0,7 % |
Le graphique décompose les 401 diagnostics par étiquette énergétique: 51 % en C, 66 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 155 | 38,7 % |
| Classe B | 103 | 25,7 % |
| Classe C | 99 | 24,7 % |
| Classe D | 27 | 6,7 % |
| Classe E | 17 | 4,2 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 39 % des diagnostics et 89 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 188 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 180 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 150 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 139 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 91 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 85 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 188 kWh/m²/an, contre 85 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 104 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 1 |
| Classe B | 34 | 18 |
| Classe C | 96 | 107 |
| Classe D | 52 | 26 |
| Classe E | 24 | 18 |
| Classe F | 8 | 5 |
| Classe G | 0 | 3 |
Côté maisons, la dominante est C (159 kWh/m²/an); côté appartements, C (153).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 6 |
| T3 | 34 |
| T4 | 24 |
| T5+ | 6 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montbazin (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
1 325 logements sont recensés à Montbazin, avec une très forte prédominance des résidences principales (91,5 %). La maison individuelle reste largement majoritaire (80,9 % du parc contre 19,1 % d'appartements). L'environnement communal: dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, dans un relief de plaine, à 20 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (29 km).
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 76,8 % des ménages possèdent leur résidence principale. Au plan locatif social, 5,9 % des résidences principales sont en HLM.
Le bâti de Montbazin s'étend d'un noyau historique (16,9 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (14,7 % après 2006). Le parc de Montbazin se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 157 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Côté énergie, le électricité chauffe 59,7 % des résidences principales.
Le parc de Montbazin est stable sur la période 2016-2022 (-0,7 %). Profil fortement motorisé: 54,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Montbazin est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 20 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (29 km) — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (1 213 résidences principales de Montbazin) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Montbazin en 2026 ?
Bourg de l'Hérault intégré à Sète Agglopôle Méditerranée, Montbazin présente un marché immobilier en phase de correction après les sommets de 2022. Avec une population en léger déclin et une économie locale modeste, l'attractivité résidentielle repose sur son caractère villageois et sa proximité des axes de transport. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher sur la pertinence d'un investissement dans ce contexte.
Corrigé de -7,1 % en un an, le marché offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines, mais doit composer avec un déclin démographique marqué.
Verdict
➤ Marché à réserver aux investisseurs patients, visant un rendement locatif modeste sur du moyen terme, dans un parc ancien à rénover.
Points clés
- ✓ Correction récente de -7,1 % en 2024
- ✓ Rendement brut correct de 6,9 % pour les appartements
- ✓ Prix inférieur de 34 % aux communes voisines côtières
- ⚠ Déclin démographique et indice de déclin élevé
- ⚠ Faible pression locative et touristique
- ⚠ Taxe foncière élevée à 54,01 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 30 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans la moitié inférieure des communes de l'Hérault en termes de prix au m².
- Rendement locatif brut des appartements supérieur à celui des grandes métropoles, mais très inférieur au littoral touristique.
Analyse du marché immobilier à Montbazin
Acheter demande un effort important : 7,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Montbazin : opportunités et risques
Investir à Montbazin en 2026 suppose de bien calibrer ses objectifs. Le segment des appartements présente le profil le plus cohérent pour du locatif annuel, avec un rendement brut de 6,9 % selon la carte des loyers. Ce chiffre, correct en apparence, doit être fortement nuancé. La taxe foncière, élevée à 54,01 %, rogne significativement le rendement net, estimé autour de 3,7 %. De plus, l'indice d'opportunité locative (IOL) très faible (2,2/10) indique une demande locative peu soutenue, ce qui pourrait se traduire par des périodes de vacance plus longues.
La stratégie de plus-value à long terme sur les maisons n'est pas à écarter, mais elle est conditionnée à une revalorisation du territoire qui n'est pas acquise. L'effet de levier existe grâce à l'écart de prix avec les communes voisines comme Cournonsec, mais pour se concrétiser, il nécessiterait une inversion de la tendance démographique et un regain d'attractivité. La faiblesse de la construction neuve et le taux de vacance modéré (5,7 %) limitent le risque de sur-offre.
Un point de vigilance majeur réside dans le risque inondation, avec un PPR actif sur la commune. Tout investissement doit s'accompagner d'une vérification stricte de la localisation du bien par rapport aux zones inondables, sous peine de complications assurantielles et de difficultés à la revente. En définitive, Montbazin peut constituer un point d'entrée pour diversifier un portefeuille, à condition de viser un rendement modeste et de sélectionner un bien parfaitement rénové et bien situé.
Simuler un investissement immobilier à Montbazin
Estimation sur un maison type de 101 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Montbazin.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Montbazin ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Montbazin
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Montbazin s'établit à 2 666 €, sur la base de 35 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,5 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montbazin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Montbazin sur les cinq dernières années révèle un cycle classique : après une hausse continue portée par le mouvement national, le marché a atteint un pic en 2022 à 2 977 €/m². Une correction s'est ensuite amorcée, avec une baisse de -7,1 % enregistrée en 2024, ramenant le prix médian à 2 742 €/m². Cette tendance à la baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, s'explique par un tassement de la demande et des indicateurs territoriaux moins solides. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée potentiellement intéressant, mais dans un marché où la perspective de plus-value immédiate semble limitée, nécessitant un horizon d'investissement plus long.
Évolution du marché immobilier de Montbazin
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 654 €/m² à 2 666 €/m² (+0,5 %), pour 35 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données DVF et de loyers 2024 dessinent un profil d'investissement à la rentabilité modeste. Pour un appartement type de 50 m² à 107 150 €, le loyer médian attendu est d'environ 620 € par mois. Avec un crédit à taux courant, la mensualité dépasserait ce loyer, générant un effort mensuel résiduel. Le rendement brut de 6,9 % est correct, mais le rendement net estimé à 3,7 %, après déduction de la taxe foncière élevée (54,01 %), de la vacance et de la gestion, est moins attractif. L'achat d'une maison, avec un rendement net autour de 2,1 %, relève davantage d'un projet de résidence principale que d'un investissement locatif rentable.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec seulement 35 transactions enregistrées en 2024, le marché de Montbazin est de volume modeste, en baisse par rapport aux années précédentes (jusqu'à 59 ventes en 2022). Il est très majoritairement porté par la vente de maisons (24 sur 31), représentatives du parc local (81,7 % de maisons). La surface médiane vendue est de 76 m² pour les maisons et 50 m² pour les appartements, signe d'un marché centré sur les biens de taille moyenne, souvent anciens (près d'un quart du parc est antérieur à 1945). Ce faible volume et cette structure indiquent un marché peu liquide, où la négociation peut être plus forte, mais où trouver le bien adapté à un projet spécifique demande du temps.
Répartition des ventes
77,1 % de maisons et 22,9 % d'appartements parmi les 35 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 77,1 % des mutations, pour un prix médian de 2 842 €/m² (maisons) contre 2 267 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 35 | 27 | 8 |
| Prix médian/m² | 2 666 € | 2 842 € | 2 267 € |
| Prix moyen/m² | 2 852 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 51 | 2 654 € |
| 2022 | 51 | 2 915 € |
| 2023 | 33 | 2 940 € |
| 2024 | 29 | 2 742 € |
| 2025 | 35 | 2 666 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montbazin est atone, avec seulement 23 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la baisse de 23 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seuls 2 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement net de la production neuve reflète soit une moindre pression démographique, en cohérence avec le déclin de la population, soit des contraintes foncières ou d'urbanisme. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre nouvelle venant concurrencer l'ancien, mais aussi un signal faible quant à l'attractivité future du territoire pour les nouveaux habitants. Le marché restera dominé par le parc existant, avec les enjeux de rénovation que cela implique.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 150 autorisations et 108 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 72 %.
Vacance longue durée à Montbazin
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Montbazin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 24 logements ont été autorisés à à Montbazin, -23 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Montbazin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montbazin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, réalité de votre cash-flow, est inférieur au brut. À Montbazin, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, élevée à 54,01 %. S'ajoutent les charges de copropriété (pertinente dans les 6 % d'appartements), un provisionnement pour travaux (23,9 % du parc est antérieur à 1945), les frais de gestion et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,7 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le brut et le net affiché.
Performance énergétique du parc à Montbazin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 401 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Montbazin: classe C en tête, 4,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Montbazin présente une performance énergétique moyenne de classe C (157 kWh/m²/an), supérieure à la moyenne nationale. Seulement 4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour les biens les moins performants, les échéances de la loi Climat (interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028) restent à anticiper, d'autant que 23,9 % du parc est antérieur à 1945.
Calculateur de rendement à Montbazin
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Montbazin
Pour un appartement type de 50 m² à Montbazin, le prix d'achat médian s'établit autour de 107 150 €. Avec un loyer médian de 12,4 €/m², le revenu locatif brut mensuel est d'environ 620 €, soit un rendement brut de 6,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe à environ 3,7 %, générant un cash-flow net mensuel positif si la mensualité de crédit est inférieure à 500 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Montbazin
- Négliger la taxe foncière de 54,01 % dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer le loyer sans vérifier les références locales de 12,4 €/m².
- Oublier de provisionner pour la vacance dans un parc avec 5,7 % de vacants.
- Investir sans consulter le PPR Inondation pour l'assurabilité.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Montbazin, peu touristique (2,7 % de résidences secondaires), suit la saisonnalité classique. L'activité reprend en mars après l'hiver, avec un pic de visites au printemps. L'automne (septembre-octobre) est aussi propice avant la trêve hivernale. Vendre au printemps permet de valoriser l'extérieur et les jardins. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités, les vendeurs étant parfois plus motivés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour vos calculs de trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Montbazin compte 3 monuments historiques protégés sur son territoire.
- Le taux de renouvellement des entreprises locales est dynamique, à 19,2 %.
- Seulement 54,7 % des logements sont éligibles au très haut débit.
S'installer à Montbazin : cadre de vie et logement
S'installer à Montbazin, c'est opter pour le rythme d'un bourg héraultais à l'écart de l'agitation littorale, mais bien connecté via la gare TGV de Sète située à 11,5 km. Le cadre de vie est marqué par un patrimoine historique (trois monuments protégés) et un environnement naturel préservé, avec toutefois la réalité des risques naturels, notamment d'inondation, à intégrer dans son projet. La commune offre 126 équipements de proximité, avec une offre notable en services et santé, lui conférant une certaine autonomie au quotidien.
Le profil des habitants est relativement équilibré, avec un âge médian de 43,5 ans, même si l'indice de vieillissement (139,2) indique une proportion de seniors supérieure à celle des jeunes. Le taux de propriétaires très élevé (76,8 %) dessine un territoire de stabilité, peu tourné vers la location. La connectivité numérique, avec un déploiement de la fibre à 50,8 %, reste perfectible et mérite vérification selon les secteurs pour les télétravailleurs. Montbazin convient ainsi aux familles ou aux retraités recherchant la tranquillité et un certain ancrage, sans être totalement isolés des services et des axes de communication majeurs.
Carte du marché immobilier à Montbazin
Montbazin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montbazin
Avec une température moyenne annuelle de 15,4 °C et seulement 592 mm de précipitations par an, Montbazin bénéficie d'un climat méditerranéen doux et sec. Ce profil, proche de celui de Sète, attire les acquéreurs cherchant un ensoleillement généreux et des hivers cléments. Il convient particulièrement aux personnes souhaitant profiter d'un cadre de vie extérieur et aux nouveaux arrivants du nord de la France ou de l'Europe. Les risques de gel sont faibles à cette altitude (120 m).
Composition du parc immobilier à Montbazin
1 325 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 072 maisons pour 240 appartements: le parc à Montbazin est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Montbazin est très majoritairement constitué de maisons individuelles (81,7 %), avec une très faible part de résidences secondaires (2,7 %). Ceci indique un marché ancré, stable et familial, où la pression touristique est limitée. Le taux élevé de propriétaires (76,8 %) renforce cette stabilité. Le faible taux de logements sociaux (6 %) et de vacants (5,7 %) indique une demande résidentielle soutenue, orientant le marché vers l'accession à la propriété pour les ménages.
Ancienneté du parc à Montbazin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 180 logements).
- Avant 1919 16,9 % 199 logts
- 1919-1945 7,0 % 83 logts
- 1946-1970 8,3 % 98 logts
- 1971-1990 30,4 % 359 logts
- 1991-2005 22,7 % 268 logts
- 2006-2019 14,7 % 173 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montbazin
126 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montbazin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Montbazin est couvert par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, conséquence de 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le niveau de radon moyen. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation du PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives et d'assurabilité sur la parcelle visée. Ces risques sont cartographiés et ne concernent pas uniformément tout le territoire, une vérification au cas par cas est indispensable (source : Géorisques).
Cas pratique : un achat type à Montbazin
Pour une maison type de 76 m² (surface correspondant au prix total médian), le budget médian est de 279 528 €. Cela représente environ 11,8 années du revenu médian local (23 620 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1¤500 €, soit un taux d'effort important nécessitant souvent deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Montbazin
- Faire une offre sans avoir consulté le DPE et le diagnostic plomb/amiante.
- Ne pas vérifier si le bien est en zone de PPR Inondation actif.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un parc où 23,9 % est antérieur à 1945.
- Négliger la proximité des équipements (126 au total) pour la revente.
Points clés à retenir à Montbazin
- Prix médian à 2 742 €/m², en baisse de 7,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 6,9 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen avec 15,4 °C de moyenne annuelle.
- Marché stable avec 76,8 % de propriétaires occupants.
- Écart marqué entre maisons (2 842 €/m²) et appartements (2 267 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 54,01 %, impactant le rendement net.
- Parc immobilier composé à 81,7 % de maisons individuelles.
- Performance énergétique moyenne du parc : classe C.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montbazin ?
À Montbazin, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd, le parc étant majoritairement ancien. Pour une maison, la taille et l'exposition du terrain (vue, ensoleillement) sont des atouts majeurs. La proximité des 126 équipements de proximité, notamment des commerces et services, ainsi que de la gare de Vic-Mireval (8,7 km) valorise un bien. À l'inverse, l'exposition à un risque naturel avéré (PPR Inondation) ou un DPE médiocre peuvent déprécier significativement le prix au m² par rapport à la médiane.
Estimation indicative d'une maison à Montbazin
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
269 266 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne peut saisir les nuances des micro-secteurs de Montbazin, comme la différence entre le centre-village et les lotissements périphériques. Un professionnel local intègre l'état réel (frais de ravalement, qualité des matériaux) et la demande spécifique (profil familial, recherche de terrain). Son expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs sérieux, en justifiant le prix par des comparables ajustés. Il anticipe aussi les évolutions réglementaires (DPE, PPR) qui impactent la valorisation, éléments absents des algorithmes (source : DVF 2024).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon le type.
- Oublier de valoriser un terrain plus grand que la moyenne locale.
- Ne pas anticiper la dépréciation liée à un DPE F ou G (4 % du parc).
- Ignorer l'impact de la baisse de 7,1 % sur un an sur votre bien.
Investir à Montbazin : passer à l'action
Entre la correction des prix et la faiblesse des indicateurs de dynamisme, investir à Montbazin requiert une sélection rigoureuse et une parfaite connaissance des rues et du parc, majoritairement ancien. Transformer cette analyse en opportunité concrète implique de s'appuyer sur une expertise locale fine pour dénicher la perle rare et négocier au juste prix.
Les données posent un diagnostic clair. L'étape suivante consiste à identifier le bon bien au bon prix.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Montbazin grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 31 ventes récentes à Montbazin
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Montbazin
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Montbazin
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Montbazin ?
En 2024, le prix médian global est de 2 742 €/m². Les maisons se négocient autour de 2 842 €/m² et les appartements à 2 267 €/m², selon les données DVF.
Est-ce que les prix baissent à Montbazin ?
Oui, le marché a corrigé de -7,1 % entre 2023 et 2024. Le prix médian est revenu à son niveau de 2020 après un pic en 2022, ce qui peut représenter une opportunité d'achat.
Montbazin est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Montbazin est généralement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 16 % à celui de Murviel-lès-Montpellier et de 34 % à celui de Cournonsec ou Lavérune.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montbazin ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,9 % pour les appartements et 3,9 % pour les maisons. Le rendement net est nettement plus faible, autour de 3,7 % et 2,1 % respectivement, après charges.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Montbazin ?
Le principal risque naturel est l'inondation (PPR actif). Il faut aussi noter un déclin démographique léger, une taxe foncière élevée (54,01 %) et un parc de logements assez ancien, nécessitant parfois des travaux de rénovation.
Marché immobilier des communes voisines
Montbazin affiche un écart de valorisation de 34 % avec des communes voisines comme Cournonsec ou Lavérune, un différentiel qui suggère une marge de rattrapage mais traduit aussi des indicateurs moins attractifs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montbazin.
Communes limitrophes de Montbazin
Montbazin est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 666 €/m² en médiane, Montbazin s'inscrit au niveau de la médiane de l'Hérault (3 454 €/m²) et reste +7,8 % au regard de la médiane nationale.
Marché en palier: +0,5 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 199 transactions (source DGFiP/DVF).
Le marché penche nettement côté maisons (77,1 %), vendues autour de 2 842 €/m² pour des surfaces médianes de 101 m². Le bien médian (101 m² à 287 042 €) équivaut à 12,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Montbazin: 12,4 €/m²/mois pour un appartement, 11,9 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,5 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 2,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de construction peu soutenue: 24 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 92 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Montbazin est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Sur le plan physique, la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (29 km), dans un relief de plaine, à 20 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).