01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 574 logements dont 1 439 résidences principales, 60 résidences secondaires et 75 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 439 | 91,4 % |
| Résidences secondaires | 60 | 3,8 % |
| Logements vacants | 75 | 4,8 % |
Le graphique détaille la structure des 1 574 logements: 91 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 96 | 6,9 % |
| 1919-1945 | 46 | 3,3 % |
| 1946-1970 | 112 | 8,0 % |
| 1971-1990 | 588 | 42,2 % |
| 1991-2005 | 351 | 25,2 % |
| 2006-2019 | 201 | 14,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 42 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 19 | 1,3 % |
| 2 pièces | 153 | 10,6 % |
| 3 pièces | 248 | 17,2 % |
| 4 pièces | 460 | 32,0 % |
| 5 pièces ou plus | 558 | 38,8 % |
Distribution par taille: 12 % de petits logements (T1-T2), 39 % de grands (5p+), moyenne à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 418 | 1 504 | 1 574 |
| Rés. principales | 1 316 | 1 380 | 1 439 |
| Rés. secondaires | 51 | 55 | 60 |
| Vacants | 51 | 69 | 75 |
À Lavérune, commune similaire à 8 km, la part de propriétaires est de 59,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 051 | 73,0 % |
| Locataires (privé) | 296 | 20,6 % |
| Locataires HLM | 51 | 3,5 % |
| Logés gratuitement | 40 | 2,8 % |
La répartition du parc occupé: 73,0 % de propriétaires, 24,2 % de locataires, dont 4 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 308 | 21,4 % |
| Fioul | 26 | 1,8 % |
| Électricité | 907 | 63,1 % |
| Gaz bouteille | 11 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 186 | 12,9 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 63 %. gaz de ville pèse 21 %, autres sources (bois notamment) 13 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 144 |
| 2 à 4 ans | 270 |
| 5 à 9 ans | 212 |
| 10 ans ou plus | 812 |
| Total ménages | 1 439 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 263 |
| Sous-occupation modérée | 278 |
| Sous-occupation accentuée | 454 |
| Suroccupation modérée | 80 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 99 | 6,9 % |
| 1 voiture | 649 | 45,1 % |
| 2 voitures ou plus | 690 | 47,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 45 % à une voiture et 48 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 77,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 269 | 254 | 6 | 9 |
| 1975 | 341 | 295 | 18 | 28 |
| 1982 | 415 | 389 | 17 | 9 |
| 1990 | 903 | 759 | 74 | 70 |
| 1999 | 1 162 | 1 062 | 63 | 37 |
| 2006 | 1 283 | 1 198 | 46 | 39 |
| 2011 | 1 418 | 1 316 | 51 | 51 |
| 2016 | 1 504 | 1 380 | 55 | 69 |
| 2022 | 1 574 | 1 439 | 60 | 75 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 269 à 1 574 logements, soit +485 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 108 | 116 | 107 | 123 | 108 | 58 |
| Dont vacants > 2 ans | 26 | 34 | 29 | 24 | 20 | 31 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 7,0 % |
| Classe B | 67 | 16,8 % |
| Classe C | 198 | 49,5 % |
| Classe D | 72 | 18,0 % |
| Classe E | 28 | 7,0 % |
| Classe F | 6 | 1,5 % |
| Classe G | 1 | 0,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (50 %), 73 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 203 | 50,8 % |
| Classe B | 85 | 21,3 % |
| Classe C | 77 | 19,3 % |
| Classe D | 21 | 5,3 % |
| Classe E | 11 | 2,8 % |
| Classe F | 2 | 0,5 % |
| Classe G | 1 | 0,3 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (51 %), 91 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 175 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 174 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 144 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 124 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 122 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 69 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 175 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 69 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 12 |
| Classe B | 47 | 20 |
| Classe C | 111 | 87 |
| Classe D | 49 | 23 |
| Classe E | 22 | 6 |
| Classe F | 3 | 3 |
| Classe G | 1 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (145 kWh/m²/an) et appartements en classe C (142).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 21 |
| T3 | 21 |
| T4 | 8 |
| T5+ | 2 |
Faut-il investir à Mireval en 2026 ?
Nicheé à mi-chemin entre les étangs littoraux et la première couronne de Montpellier, Mireval bénéficie d'une desserte ferroviaire directe tout en conservant un caractère de bourg paisible. Son marché immobilier, après une année 2023 euphorique, montre des signes nets de retour à la raison. Voici ce que cela signifie pour un investisseur en 2026.
Avec une correction de -24,6 % sur un an et un prix au m² inférieur de 18 % à sa voisine Vailhauquès, Mireval offre un point d'entrée inédit dans l'orbite montpelliéraine.
Verdict
➤ Opportunité de plus-value à moyen terme pour les investisseurs patients, mais marché locatif annuel à éviter.
Points clés
- ✓ Correction sève de -24,6 % après un pic
- ✓ Accessibilité relative face aux communes voisines
- ✓ Dynamique de construction neuve en forte hausse
- ⚠ Opportunité locative faible (IOL : 3/10)
- ⚠ Économie locale peu porteuse, marché dépendant de l'extérieur
- ⚠ Risque inondation à intégrer (PPR actif)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian proche de la moyenne nationale, environ 15 % moins cher que la moyenne des communes littorales d'Occitanie.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes de l'Hérault pour le revenu médian des ménages.
- Prix inférieur de 45 % à Montferrier-sur-Lez, une voisine mieux cotée de la première couronne montpelliéraine.
Analyse du marché immobilier à Mireval
Le marché immobilier de Mireval affiche une pression notable (IPI 5,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Mireval
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (5,7/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, une bonne négociation est clé.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (5,7/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, une bonne négociation est clé.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée (4,6/10) : les prix dépassent la capacité d'achat du revenu médian local, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée (4,6/10) : les prix dépassent la capacité d'achat du revenu médian local, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,0
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative faible (3/10) : la demande locative annuelle est limitée, privilégiez l'investissement en vue de la revente.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative faible (3/10) : la demande locative annuelle est limitée, privilégiez l'investissement en vue de la revente.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,1/10) : très peu de résidences secondaires, exclut une stratégie locative saisonnière rentable.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,1/10) : très peu de résidences secondaires, exclut une stratégie locative saisonnière rentable.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3493,3 — Percentile dept : 75/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 74/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 20/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 26/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 300,1 — Percentile dept : 82/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 26/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 66,8 — Percentile dept : 86/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 27/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 27,0 — Percentile dept : 47/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 20/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 26/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3493,3 — Percentile dept : 25/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 20/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 28/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 300,1 — Percentile dept : 18/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Mireval : opportunités et risques
Investir à Mireval en 2026 nécessite d'abandonner le paradigme du rendement locatif rapide. L'indice d'Opportunité Locative (IOL) de 3/10 est sans appel : la demande locative annuelle est faible, ce que confirme le faible taux de logements vacants (4,8 %) et la forte proportion de propriétaires occupants (73 %). Un investissement orienté vers la location classique s'expose à des périodes de vacance potentiellement longues et à un rendement net érodé par des charges comme la taxe foncière, élevée à 50,51 %.
La stratégie pertinente semble être celle de la plus-value à moyen terme, en capitalisant sur la correction en cours et sur la dynamique de construction neuve. Les 134 logements autorisés en 5 ans, en hausse de 94 %, attestent d'une vitalité qui peut soutenir à terme la valorisation du parc ancien. Il est crucial de sélectionner un bien avec un bon DPE (la classe dominante est C), car la part infime de passoires thermiques (1,9 %) indique un parc globalement rénové, évitant ainsi le risque de dévalorisation lié à la loi Climat et Résilience.
En revanche, l'investisseur doit intégrer le risque inondation, avec un PPR spécifique à la commune et 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cette contrainte pèse sur l'assurabilité et la liquidité à la revente pour les biens situés en zone exposée. Une expertise locale est indispensable pour naviguer cette géographie du risque.
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Données du marché immobilier à Mireval
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Mireval, scruté à travers le prisme des données DVF 2024, offre le portrait d'un territoire en réajustement. La chute de 24,6 % du prix médian en un an est le signal le plus fort : elle acte la fin d'une bulle spéculative locale et ramène les valorisations à un niveau plus en phase avec la réalité économique du bourg, où le revenu médian s'élève à 24 520 €.
Néanmoins, cette correction masque une résilience relative. Avec 42 transactions annuelles, l'activité reste soutenue pour une commune de cette taille, indiquant une demande réelle. La structure du parc, composé à 80 % de maisons individuelles, dessine un marché patrimonial et familial, peu exposé à la volatilité des petits appartements d'investissement. La proximité de la gare de Vic-Mireval (0,8 km), offrant un accès direct à Montpellier, reste un atout majeur qui sous-tend l'attractivité, notamment auprès des actifs.
Enfin, l'écart de prix avec des communes voisines mieux cotées comme Vailhauquès (+18 %) ou Montferrier-sur-Lez (+45 %) suggère que Mireval joue un rôle de variable d'ajustement dans le bassin de vie montpelliérain. Cette position relative pourrait offrir une marge de progression une fois la phase de correction digérée, à condition que les indicateurs territoriaux (services, équipements) suivent.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mireval Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, l'évolution des prix à Mireval est marquée par une forte volatilité récente. Après une hausse continue entre 2020 et 2023, le prix médian a atteint un pic à 4 537 €/m² en 2023, avant une correction très nette de -24,6 % en 2024 pour revenir à 3 555 €/m². Cette trajectoire traduit un marché ayant surfé sur la vague spéculative nationale avant un retour à des niveaux plus en phase avec ses indicateurs. La baisse actuelle, supérieure à la moyenne départementale, peut représenter un point d'entrée intéressant, à condition de bien évaluer le juste prix du bien.
Évolution du marché immobilier de Mireval
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 378 €/m² à 3 555 €/m² (+5,2 %), pour 42 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données 2024 révèlent un effort important pour un investisseur. Pour acquérir une maison médiane de 91 m² à 324 600 €, un ménage devrait théoriquement consacrer 13,2 années de son revenu médian. En location, le loyer moyen estimé couvrirait seulement une partie de la mensualité d'un emprunt, laissant un effort résiduel net significatif. Le rendement brut des appartements (6 %) est plus attractif que celui des maisons (4,2 %), mais le volume de transactions locatives et la faible part de logements vacants (4,8 %) indiquent un marché locatif étroit.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Mireval est caractérisé par un volume stable d'environ 50 ventes par an, avec une nette domination des maisons individuelles (26 ventes sur 50). Les appartements, peu nombreux dans le parc, représentent seulement 16 transactions, ce qui rend leur prix médian (3 099 €/m²) moins significatif. Cette structure confirme le profil résidentiel et familial du bourg. La fourchette de prix (2 729 - 3 943 €/m²) montre une diversité de l'offre. Le marché reste liquide, mais est probablement en phase de transition vers un équilibre plus favorable à l'acheteur après la correction de 2024.
Répartition des ventes
61,9 % de maisons et 38,1 % d'appartements parmi les 42 transactions enregistrées.
61,9 % maisons, 38,1 % appartements sur 42 ventes: le collectif pèse 38,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 42 | 26 | 16 |
| Prix médian/m² | 3 555 € | 3 688 € | 3 099 € |
| Prix moyen/m² | 3 834 € | ||
| Surface médiane | – | 106 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 41 | 3 378 € |
| 2022 | 42 | 3 295 € |
| 2023 | 39 | 3 960 € |
| 2024 | 44 | 3 422 € |
| 2025 | 42 | 3 555 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Mireval est vigoureuse, selon les données SITADEL. Sur les cinq dernières années, 134 logements ont été autorisés, avec une tendance en hausse de +94 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération indique une attractivité résidentielle persistante et répond à une pression démographique modérée mais positive (+0,6 % sur 5 ans). Pour un investisseur, cette nouvelle offre peut représenter une concurrence à la revente pour l'ancien, mais elle valorise aussi le territoire et attire de nouveaux habitants, consolidant à terme la demande.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 452 autorisations et 386 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 85 %.
Vacance longue durée à Mireval
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Mireval (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 134 logements ont été autorisés à à Mireval, +103 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Mireval
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mireval
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché ne tient pas compte des charges incompressibles. À Mireval, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,51 %. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien, l'assurance et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,8 %). Ces charges expliquent l'écart entre le rendement brut (6,0 % pour les apparts) et le rendement net approximatif (3,3 %).
Performance énergétique du parc à Mireval
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 400 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Mireval: classe C en tête, 1,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est plutôt bonne, avec une classe dominante C (143 kWh/m²/an) et seulement 1,9 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux réduit le risque réglementaire à court terme (interdiction de location des passoires à partir de 2025). Pour un acheteur, cela signifie une plus grande facilité à obtenir un crédit et un parc locatif moins exposé aux rénovations obligatoires d'ici 2034 (loi Climat).
Calculateur de rendement à Mireval
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Mireval
Pour un appartement type de 38 m² (proche du prix total médian de 112 214 €), l'investisseur peut espérer un loyer d'environ 560 € par mois (14,7 €/m²). Avec un rendement brut de 6,0 %, et après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), le rendement net estimé est de 3,3 %. L'effort mensuel net, après crédit, peut être légèrement positif ou équilibré, selon les conditions d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Mireval
- Négliger la taxe foncière élevée (50,51 %) dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 4,8 %).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (14,7 €/m² en appart).
- Acheter sans vérifier le classement du bien en zone inondable (PPR actif).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Mireval suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. L'été, marqué par la chaleur et les vacances, peut voir un ralentissement. Pour un vendeur, présenter son bien entre mars et mai est optimal. Un acheteur peut trouver plus de marges de négociation en hiver. Notez que la taxe foncière, payable en octobre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Mireval ne compte que 3,8 % de résidences secondaires, signe d'un village vivant à l'année.
- La commune dispose de 126 équipements et services pour 3 301 habitants.
- L'âge médian à Mireval est de 47,3 ans, supérieur à la moyenne nationale.
S'installer à Mireval : cadre de vie et logement
S'installer à Mireval, c'est choisir un cadre de vie paisible de bourg héraultais, bien relié mais à l'écart de l'agitation métropolitaine. La commune dispose d'une palette d'équipements de proximité correcte pour sa taille, avec 126 équipements recensés par l'INSEE, notamment 27 établissements de santé et 10 commerces, répondant aux besoins quotidiens. La connectivité est un atout, avec un taux de couverture fibre de 70,8 %, facilitant le télétravail.
Le profil démographique, avec un âge médian de 47,3 ans et une part de 32 % de seniors, dessine une commune où la vie associative et le calme sont appréciés. Le climat méditerranéen, avec des températures moyennes de 15,4°C et des précipitations modérées, agrémente ce cadre. Toutefois, la faible part de logements sociaux (4 %) et le vieillissement de la population (indice de 200,9) interrogent sur la diversité sociale et le renouvellement générationnel à venir.
Carte du marché immobilier à Mireval
Mireval et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mireval
Le climat méditerranéen de Mireval, avec une température moyenne de 15,4 °C et seulement 592 mm de précipitations annuelles, est un atout majeur. Ce profil, doux et ensoleillé, avec peu de jours de gel, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un cadre de vie agréable, aux familles pour les activités extérieures et aux retraités souhaitant profiter d'un hiver clément, comme en témoigne l'indice de vieillissement de 200,9.
Composition du parc immobilier à Mireval
1 574 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 251 maisons et 314 appartements à à Mireval.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc immobilier de Mireval est très majoritairement composé de maisons individuelles (79,9 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La forte proportion de propriétaires-occupants (73 %) indique un marché stable et ancré localement. Le faible taux de résidences secondaires (3,8 %) dessine un profil de bourg résidentiel où l'achat est motivé par l'installation en résidence principale, souvent pour de longues durées.
Ancienneté du parc à Mireval
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 395 logements).
- Avant 1919 6,9 % 96 logts
- 1919-1945 3,3 % 46 logts
- 1946-1970 8,0 % 112 logts
- 1971-1990 42,2 % 588 logts
- 1991-2005 25,2 % 351 logts
- 2006-2019 14,4 % 201 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mireval
126 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Mireval
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Mireval est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, avec 11 risques naturels recensés et 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont faibles. Tout achat doit intégrer une consultation obligatoire du dossier DICRIM et de l'état des risques. Ce n'est pas un frein absolu, mais une contrainte constructive et assurantielle à anticiper, notamment pour les biens en zone identifiée.
Cas pratique : un achat type à Mireval
Pour une maison familiale type de 91 m² (proche du prix total médian de 324 597 €), un couple disposant du revenu médian local (24 520 €) devra mobiliser un apport. Avec un apport de 10 % (32 460 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (taux exemple), la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 700 €. Cela représente un taux d'effort important, nécessitant souvent deux revenus ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Mireval
- Ne pas consulter le DPE et le diagnostic plomb/amiante avant l'offre.
- Oublier de vérifier l'état du dossier de sinistre (8 arrêtés catastrophes naturelles).
- Sous-estimer les coûts de notaire (environ 7-8 % dans l'ancien).
- Négliger la qualité de la connexion fibre (70,8 % de couverture).
Points clés à retenir à Mireval
- Prix médian au m² à 3 422 € (DVF 2024).
- Rendement brut locatif de 6,0 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen avec 15,4 °C de moyenne et 592 mm de pluie.
- Marché majoritairement composé de maisons individuelles (79,9 %).
- Écart important entre maison (3 688 €/m²) et appartement (3 099 €/m²).
- Rendement net estimé à 3,3 % après charges et taxe foncière (50,51 %).
- La proximité de la gare et des commerces est un critère valorisant.
- Variation annuelle des prix de -24,6 %, à interpréter avec précaution.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mireval ?
À Mireval, au-delà du prix au m² médian (3 422 €), la valeur d'un bien est très influencée par son état énergétique (un DPE A/B peut valoriser de 5 à 10 %), la présence d'un terrain, et la proximité des commodités (gare Vic-Mireval à 0,8 km, commerces). L'exposition et la vue, dans ce climat ensoleillé, sont également des critères prix. Pour une maison, une surface habitable supérieure à 100 m² et un jardin sont très valorisés, tandis qu'un appartement sera jugé sur sa luminosité et sa tranquillité.
Estimation indicative d'une maison à Mireval
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
376 830 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes qui ne captent pas les spécificités de Mireval. Un professionnel local sait qu'un bien près de la gare Vic-Mireval se valorise différemment d'un autre en limite de vignoble. Il ajuste le prix selon l'état réel (humidité, équipements) et la demande du moment. Son estimation, crédible auprès des banques, sert aussi de base de négociation solide avec les acheteurs sérieux, évitant une sur- ou sous-évaluation pouvant bloquer la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², sans pondérer par l'état.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe A à C) à sa juste valeur.
- Ne pas tenir compte de la vue et de l'exposition, atouts majeurs sous ce climat.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster pour la décote de l'ancien.
Investir à Mireval : passer à l'action
La lecture des indices et des courbes ne suffit pas. Acquérir au bon moment dans un marché en correction comme celui de Mireval demande une parfaite connaissance des quartiers, des prix de transaction récents et des projets d'aménagement. Notre réseau local vous éclaire pour transformer l'analyse en opportunité concrète.
Les chiffres tracent une voie, mais seul un expert du terrain peut identifier le bon bien au bon prix à Mireval.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Mireval grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 50 ventes récentes à Mireval
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mireval
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Mireval ?
En 2024, le prix médian à Mireval est de 3 422 € par mètre carré. Une maison type de 91 m² coûte environ 325 000 €, tandis qu'un appartement de 38 m² se situe autour de 112 000 €.
Le prix de l'immobilier à Mireval a-t-il baissé ?
Oui, selon les données DVF, le prix médian a baissé de 24,6 % entre 2023 et 2024, passant de 4 537 €/m² à 3 422 €/m². Cette correction fait suite à une forte hausse lors des années précédentes.
Mireval est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Non, Mireval est généralement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 7 % à Cournonsec, de 18 % à Vailhauquès et de 45 % à Montferrier-sur-Lez, des communes comparables de la région.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Mireval ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,0 % pour les appartements et 4,2 % pour les maisons. Compte tenu des charges (taxe foncière à 50,51 %), le rendement net est plus faible, autour de 3,3 % pour un appartement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Mireval ?
Le principal risque naturel est l'inondation, avec un PPR spécifique et plusieurs arrêtés Catastrophes Naturelles. Il est essentiel de consulter le zonage du PPR et de vérifier l'assurabilité du bien avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 18 % à Vailhauquès pour des indicateurs territoriaux similaires, Mireval présente un effet de levier évident pour un investisseur visant la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mireval.
Communes limitrophes de Mireval
Mireval est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Mireval est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 555 €/m² en 2026, soit +2,0 % de plus que la médiane de l'Hérault (3 485 €/m²).
Progression modérée: ++5,2 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 208 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,9 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Mireval — maisons à 3 688 €/m² pour 106 m² en surface médiane, appartements à 3 099 €/m² pour 55 m². Un bien type de 106 m² revient à environ 390 928 €, soit 15,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Mireval: 14,7 €/m²/mois pour un appartement, 12,5 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Mireval (3,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 134 logements autorisés au permis de construire à Mireval — un rythme moyen de 27 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (60 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Mireval est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 34 km environ, dans un relief de plaine, à 20 m d'altitude en moyenne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).