01 Le parc de logements
Le parc comprend 400 logements dont 264 résidences principales, 125 résidences secondaires et 12 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 264 | 66,0 % |
| Résidences secondaires | 125 | 31,3 % |
| Logements vacants | 12 | 3,0 % |
Parmi les 400 logements du parc, 66 % assurent la fonction de résidence principale, contre 31 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 69 | 26,8 % |
| 1919-1945 | 11 | 4,3 % |
| 1946-1970 | 56 | 21,8 % |
| 1971-1990 | 49 | 19,1 % |
| 1991-2005 | 31 | 12,1 % |
| 2006-2020 | 41 | 16,0 % |
La période avant 1919 concentre 27 % du parc, tandis que 27 % datent d'avant 1919 et 16 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 8 | 3,0 % |
| 2 pièces | 30 | 11,4 % |
| 3 pièces | 89 | 33,7 % |
| 4 pièces | 60 | 22,7 % |
| 5 pièces ou plus | 77 | 29,2 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 29 %, les T1-T2 14 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 360 | 386 | 400 |
| Rés. principales | 212 | 237 | 264 |
| Rés. secondaires | 125 | 111 | 125 |
| Vacants | 22 | 38 | 12 |
À Malaussène (16 km, 326 hab.), la part de propriétaires s'élève à 77,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 200 | 75,8 % |
| Locataires (privé) | 42 | 15,9 % |
| Locataires HLM | 10 | 3,8 % |
| Logés gratuitement | 11 | 4,2 % |
Structure d'occupation: propriétaires 75,8 %, locataires 19,9 % — la part HLM s'établit à 4 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,8 % |
| Fioul | 22 | 8,3 % |
| Électricité | 115 | 43,6 % |
| Gaz bouteille | 11 | 4,2 % |
| Autre (bois…) | 114 | 43,2 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (44 %), suivi par autres sources (bois notamment) (43 %) et fioul (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 19 |
| 2 à 4 ans | 46 |
| 5 à 9 ans | 54 |
| 10 ans ou plus | 145 |
| Total ménages | 264 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 34 |
| Sous-occupation modérée | 93 |
| Sous-occupation accentuée | 59 |
| Sous-occupation très accentuée | 63 |
| Suroccupation modérée | 20 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 14 | 5,3 % |
| 1 voiture | 110 | 41,7 % |
| 2 voitures ou plus | 140 | 53,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 5 % sans véhicule, 42 % mono-motorisés, 53 % multi-motorisés. Par ailleurs, 53,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 214 | 46 | 111 | 57 |
| 1975 | 219 | 53 | 150 | 16 |
| 1982 | 247 | 73 | 159 | 15 |
| 1990 | 299 | 102 | 168 | 29 |
| 1999 | 324 | 151 | 147 | 26 |
| 2007 | 346 | 193 | 136 | 16 |
| 2012 | 360 | 212 | 125 | 22 |
| 2017 | 386 | 237 | 111 | 38 |
| 2023 | 400 | 264 | 125 | 12 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 214 à 400, soit +87 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 36 | 35 | 37 | 30 | 30 | 21 | 35 |
| Dont vacants > 2 ans | 15 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 5 | 6,7 % |
| Classe C | 9 | 12,0 % |
| Classe D | 18 | 24,0 % |
| Classe E | 15 | 20,0 % |
| Classe F | 12 | 16,0 % |
| Classe G | 16 | 21,3 % |
Le graphique décompose les 75 diagnostics par étiquette énergétique: 24 % en D, 19 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 16,0 % |
| Classe B | 27 | 36,0 % |
| Classe C | 23 | 30,7 % |
| Classe D | 2 | 2,7 % |
| Classe E | 2 | 2,7 % |
| Classe F | 3 | 4,0 % |
| Classe G | 6 | 8,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (36 %), et 83 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 324 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 344 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 309 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 206 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 125 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 344 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 125 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 5 | 0 |
| Classe C | 5 | 4 |
| Classe D | 17 | 1 |
| Classe E | 9 | 6 |
| Classe F | 11 | 1 |
| Classe G | 14 | 2 |
Côté maisons, la dominante est D (302 kWh/m²/an); côté appartements, E (298).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 3 |
| T3 | 8 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Coursegoules (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La vocation saisonnière du parc de Coursegoules est nette: 31,3 % des 400 logements sont des résidences secondaires. La maison individuelle reste largement majoritaire (82,3 % du parc contre 17,7 % d'appartements). À l'échelle locale, Coursegoules est dans le tissu communal de la Côte d'Azur, à 33 km du littoral azuréen — contexte utile pour lire le parc.
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 75,8 % des ménages possèdent leur résidence principale. La part HLM atteint 3,8 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc ancien occupe une place forte à Coursegoules: 27,0 % des logements ont été bâtis avant 1919. DPE: classe D dominante et 302 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 37,3 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. 43,6 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Le parc de Coursegoules s'est étoffé de +3,6 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). La multi-motorisation est la norme à Coursegoules: 53,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Coursegoules est dans le tissu communal de la Côte d'Azur, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. La commune est à 33 km du littoral azuréen: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (264 résidences principales de Coursegoules) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Petit marché de 7 transactions par an : les prix à Coursegoules reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 24,4 %
- ⚠ 13,4 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes (58ᵉ rang sur 153 communes)
Analyse du marché immobilier à Coursegoules
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 24,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Coursegoules
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Coursegoules s'établit à 4 118 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
37,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 23,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 24,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Coursegoules Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Coursegoules
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 4 118 €/m² pour 7 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 99 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
85,7 % de maisons et 14,3 % d'appartements parmi les 7 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (85,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 588 €/m² pour les maisons et 556 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 6 | 1 |
| Prix médian/m² | 4 118 € | 4 588 € | 556 € |
| Prix moyen/m² | 3 876 € | ||
| Surface médiane | – | 74 m² | 99 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 19 | 3 000 € |
| 2022 | 11 | 2 598 € |
| 2023 | 5 | 2 750 € |
| 2024 | 8 | 3 587 € |
| 2025 | 7 | 4 118 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 6 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 8 sur 2013 — soit -25,0 %.
Vacance longue durée à Coursegoules
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Coursegoules (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 3 logements ont été autorisés à à Coursegoules, -50 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Coursegoules
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Coursegoules
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (23,37 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Coursegoules
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 75 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Coursegoules: classe D en tête, 37,3 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Coursegoules
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S'installer à Coursegoules : cadre de vie et logement
Coursegoules compte 564 habitants sur 40,98 km². Le climat local affiche 11,9 °C de moyenne annuelle et 1 263 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 37 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Coursegoules
Coursegoules et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Coursegoules
Composition du parc immobilier à Coursegoules
400 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
329 maisons pour 69 appartements: le parc à Coursegoules est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Coursegoules
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 256 logements).
- Avant 1919 27,0 % 69 logts
- 1919-1945 4,3 % 11 logts
- 1946-1970 21,9 % 56 logts
- 1971-1990 19,1 % 49 logts
- 1991-2005 12,1 % 31 logts
- 2006-2020 16,0 % 41 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Coursegoules
37 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Coursegoules
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Coursegoules
Pour une maison de 74 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
304 732 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Coursegoules
Quel est le prix de l'immobilier à Coursegoules ?
Le prix médian au m² à Coursegoules est de 4 118 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 74 m² (surface médiane locale), compter environ 340 000 €.
Comment Coursegoules se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Coursegoules se situe au 58ᵉ rang du Alpes-Maritimes sur 153 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Coursegoules ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Coursegoules est de 3,6 % (loyer de 13,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Coursegoules prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Quels risques naturels à Coursegoules ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Le parc immobilier de Coursegoules est-il énergétiquement dégradé ?
37,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Coursegoules.
Communes limitrophes de Coursegoules
Coursegoules est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Coursegoules dépasse la médiane nationale (2 446 €/m²) avec 4 118 €/m² observés en 2026.
Le marché penche nettement côté maisons (85,7 %), vendues autour de 4 588 €/m² pour des surfaces médianes de 74 m². Rapporté au revenu médian de Coursegoules, un logement de 74 m² (339 512 €) représente 14,2 années de ressources brutes.
Loyers observés à Coursegoules: 11,3 €/m²/mois pour un appartement, 13,7 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 24,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 31,3 % de résidences secondaires, Coursegoules est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La production neuve est peu intense à Coursegoules — 3 logements autorisés entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Coursegoules est dans le tissu communal de la Côte d'Azur. La géographie joue son rôle: la commune est à 33 km du littoral azuréen.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).