01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 593 logements dont 2 331 résidences principales, 114 résidences secondaires et 148 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 331 | 89,9 % |
| Résidences secondaires | 114 | 4,4 % |
| Logements vacants | 148 | 5,7 % |
Visualisation des trois usages du parc: 90 % d'habitat permanent, 4 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 2 593.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 163 | 8,5 % |
| 1919-1945 | 50 | 2,6 % |
| 1946-1970 | 187 | 9,7 % |
| 1971-1990 | 498 | 25,9 % |
| 1991-2005 | 450 | 23,4 % |
| 2006-2019 | 572 | 29,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 101 | 4,3 % |
| 2 pièces | 430 | 18,4 % |
| 3 pièces | 635 | 27,2 % |
| 4 pièces | 405 | 17,4 % |
| 5 pièces ou plus | 760 | 32,6 % |
Distribution par taille: 23 % de petits logements (T1-T2), 33 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 900 | 2 166 | 2 593 |
| Rés. principales | 1 694 | 1 954 | 2 331 |
| Rés. secondaires | 94 | 85 | 114 |
| Vacants | 112 | 128 | 148 |
À titre de comparaison : 64,4 % de part de propriétaires à Groisy, à 5 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 246 | 53,5 % |
| Locataires (privé) | 757 | 32,5 % |
| Locataires HLM | 271 | 11,6 % |
| Logés gratuitement | 56 | 2,4 % |
Visualisation des quatre statuts — 53,5 % de propriétaires occupants, 44,1 % de locataires et 12 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 123 | 48,2 % |
| Fioul | 272 | 11,7 % |
| Électricité | 606 | 26,0 % |
| Gaz bouteille | 36 | 1,5 % |
| Autre (bois…) | 295 | 12,7 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (48 %), suivi par électricité (26 %) et autres sources (bois notamment) (13 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 491 |
| 2 à 4 ans | 637 |
| 5 à 9 ans | 431 |
| 10 ans ou plus | 772 |
| Total ménages | 2 331 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 655 |
| Sous-occupation modérée | 618 |
| Sous-occupation accentuée | 401 |
| Suroccupation modérée | 115 |
| Suroccupation accentuée | 14 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 106 | 4,5 % |
| 1 voiture | 1 067 | 45,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 157 | 49,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 5 % sans véhicule, 46 % mono-motorisés, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 83,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 465 | 464 | 1 | 0 |
| 1975 | 695 | 584 | 88 | 23 |
| 1982 | 895 | 754 | 100 | 41 |
| 1990 | 1 147 | 978 | 123 | 46 |
| 1999 | 1 456 | 1 221 | 141 | 94 |
| 2006 | 1 653 | 1 443 | 103 | 107 |
| 2011 | 1 900 | 1 694 | 94 | 112 |
| 2016 | 2 166 | 1 954 | 85 | 128 |
| 2022 | 2 593 | 2 331 | 114 | 148 |
Trajectoire de long terme: 465 logements en 1968, 2 593 en 2022 (+458 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 214 | 172 | 232 | 226 | 339 | 137 |
| Dont vacants > 2 ans | 32 | 76 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,5 % |
| Classe B | 12 | 1,5 % |
| Classe C | 385 | 48,4 % |
| Classe D | 190 | 23,9 % |
| Classe E | 118 | 14,8 % |
| Classe F | 55 | 6,9 % |
| Classe G | 31 | 3,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (48 %), 50 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 52 | 6,5 % |
| Classe B | 142 | 17,9 % |
| Classe C | 390 | 49,1 % |
| Classe D | 114 | 14,3 % |
| Classe E | 40 | 5,0 % |
| Classe F | 37 | 4,7 % |
| Classe G | 20 | 2,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (49 %), et 73 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 254 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 286 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 266 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 286 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 107 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 1 |
| Classe B | 7 | 5 |
| Classe C | 40 | 345 |
| Classe D | 62 | 128 |
| Classe E | 37 | 81 |
| Classe F | 37 | 18 |
| Classe G | 20 | 11 |
Côté maisons, la dominante est D (262 kWh/m²/an); côté appartements, C (171).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 23 |
| T2 | 130 |
| T3 | 148 |
| T4 | 74 |
| T5+ | 11 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cruseilles (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Cruseilles s'élève à 2 593 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (89,9 %, soit 2 331 logements habités à titre permanent). Habitat intermédiaire — la maison (40,4 %) coexiste avec l'appartement (59,6 %). L'environnement communal: au cœur des Alpes du Nord, perchée à 670 m, en contexte de moyenne montagne.
Répartition proche de l'équilibre: 53,5 % de propriétaires et 44,1 % de locataires à Cruseilles. Le parc HLM pèse 11,6 % de l'offre de résidences principales.
Le renouvellement du parc est marqué — 29,8 % des logements datent de 2006 ou après. DPE: classe C en tête et 194 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 10,8 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (48,2 % des résidences principales).
Hausse marquée du parc de Cruseilles: +19,7 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Cruseilles: 49,6 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le profil régional — Cruseilles est au cœur des Alpes du Nord — éclaire les choix d'habitat localement. Le cadre géographique perchée à 670 m, en contexte de moyenne montagne nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de Cruseilles a bondi de +11,7 % en un an, signal rare sur une commune de 5 376 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,7 %
- ⚠ 9,3 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Savoie (92ᵉ rang sur 279 communes)
- Prix en forte hausse : +11,7 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Cruseilles
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cruseilles
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cruseilles s'établit à 4 632 €, sur la base de 74 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 26,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cruseilles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cruseilles
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 4 192 €/m² à 4 632 €/m² (+10,5 %), pour 74 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
36,5 % de maisons et 63,5 % d'appartements parmi les 74 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (63,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 762 €/m² pour les maisons et 4 559 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 74 | 27 | 47 |
| Prix médian/m² | 4 632 € | 4 762 € | 4 559 € |
| Prix moyen/m² | 5 059 € | ||
| Surface médiane | – | 105 m² | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 93 | 4 192 € |
| 2022 | 79 | 4 650 € |
| 2023 | 64 | 4 580 € |
| 2024 | 72 | 4 148 € |
| 2025 | 74 | 4 632 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 16 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 486 sur 2013 — soit -96,7 %.
Vacance longue durée à Cruseilles
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cruseilles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Cruseilles totalise 146 logements sur 5 ans, soit -80 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cruseilles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cruseilles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (26,25 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Cruseilles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 795 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cruseilles est C, avec 10,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Cruseilles
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cruseilles : cadre de vie et logement
Cruseilles compte 5 376 habitants, à 790 m d'altitude. Le climat local affiche 10,0 °C de moyenne annuelle et 1 373 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 222 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cruseilles
Cruseilles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cruseilles
Composition du parc immobilier à Cruseilles
2 593 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Cruseilles combine 41,0 % de maisons et 59,0 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Cruseilles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 920 logements).
- Avant 1919 8,5 % 163 logts
- 1919-1945 2,6 % 50 logts
- 1946-1970 9,7 % 187 logts
- 1971-1990 25,9 % 498 logts
- 1991-2005 23,4 % 450 logts
- 2006-2019 29,8 % 572 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Cruseilles
222 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cruseilles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cruseilles
Pour une maison de 105 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
486 360 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cruseilles
Quel est le prix de l'immobilier à Cruseilles ?
Le prix médian au m² à Cruseilles est de 4 632 € (données DVF, 74 transactions). Pour une maison de 105 m² (surface médiane locale), compter environ 500 000 €.
Comment Cruseilles se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Cruseilles se situe au 92ᵉ rang du Haute-Savoie sur 279 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Cruseilles ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cruseilles est de 4,1 % (loyer de 16,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Cruseilles
Cruseilles est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 4 632 €/m² à Cruseilles en médiane, +5,9 % comparé à la médiane départementale.
Hausse contenue du prix médian: +10,5 % sur la période 2021-2025. 382 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +11,7 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Cruseilles — maisons à 4 762 €/m² pour 105 m² en surface médiane, appartements à 4 559 €/m² pour 68 m². Un bien type de 105 m² revient à environ 500 010 €, soit 14,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Cruseilles avoisinent 18,0 €/m² pour les appartements et 16,4 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,7 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (4,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 29 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Côté contexte, Cruseilles est au cœur des Alpes du Nord, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est perchée à 670 m, en contexte de moyenne montagne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).