01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 253 logements dont 10 957 résidences principales, 626 résidences secondaires et 1 670 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 957 | 82,7 % |
| Résidences secondaires | 626 | 4,7 % |
| Logements vacants | 1 670 | 12,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 83 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 13 % de vacants pour un total de 13 253 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 602 | 14,7 % |
| 1919-1945 | 738 | 6,8 % |
| 1946-1970 | 2 618 | 24,1 % |
| 1971-1990 | 3 124 | 28,7 % |
| 1991-2005 | 1 637 | 15,1 % |
| 2006-2019 | 1 149 | 10,6 % |
Structure du bâti par époque: 15 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (29 %), 11 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 701 | 6,4 % |
| 2 pièces | 1 651 | 15,1 % |
| 3 pièces | 2 573 | 23,5 % |
| 4 pièces | 2 991 | 27,3 % |
| 5 pièces ou plus | 3 040 | 27,7 % |
Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 21 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 353 | 12 640 | 13 253 |
| Rés. principales | 10 228 | 10 224 | 10 957 |
| Rés. secondaires | 575 | 558 | 626 |
| Vacants | 1 551 | 1 858 | 1 670 |
En regard, Balma (à 93 km, 17 772 hab.) affiche 51,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 326 | 48,6 % |
| Locataires (privé) | 3 494 | 31,9 % |
| Locataires HLM | 1 929 | 17,6 % |
| Logés gratuitement | 208 | 1,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 48,6 % de propriétaires face à 49,5 % de locataires (dont 18 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 876 | 53,6 % |
| Fioul | 721 | 6,6 % |
| Électricité | 3 314 | 30,2 % |
| Gaz bouteille | 110 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 936 | 8,5 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (54 %), suivi par électricité (30 %) et autres sources (bois notamment) (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 773 |
| 2 à 4 ans | 2 410 |
| 5 à 9 ans | 1 869 |
| 10 ans ou plus | 4 906 |
| Total ménages | 10 957 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 362 |
| Sous-occupation modérée | 2 868 |
| Sous-occupation accentuée | 2 429 |
| Suroccupation modérée | 805 |
| Suroccupation accentuée | 33 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 454 | 22,4 % |
| 1 voiture | 5 959 | 54,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 544 | 23,2 % |
Motorisation des ménages: 22 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 23 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 60,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 910 | 6 127 | 301 | 482 |
| 1975 | 8 153 | 7 122 | 331 | 700 |
| 1982 | 9 057 | 7 608 | 466 | 983 |
| 1990 | 10 210 | 8 368 | 767 | 1 075 |
| 1999 | 10 976 | 9 367 | 640 | 969 |
| 2006 | 11 688 | 9 869 | 544 | 1 276 |
| 2011 | 12 353 | 10 228 | 575 | 1 551 |
| 2016 | 12 640 | 10 224 | 558 | 1 858 |
| 2022 | 13 253 | 10 957 | 626 | 1 670 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 6 910 logements, le total atteint 13 253 en 2022 (+92 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 900 | 1 918 | 2 020 | 2 202 | 1 839 | 1 317 |
| Dont vacants > 2 ans | 820 | 812 | 809 | 807 | 776 | 739 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 69 | 1,2 % |
| Classe B | 192 | 3,2 % |
| Classe C | 2 569 | 42,9 % |
| Classe D | 1 926 | 32,1 % |
| Classe E | 873 | 14,6 % |
| Classe F | 274 | 4,6 % |
| Classe G | 89 | 1,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (43 %), 47 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 051 | 17,5 % |
| Classe B | 1 196 | 20,0 % |
| Classe C | 1 795 | 30,0 % |
| Classe D | 1 238 | 20,7 % |
| Classe E | 517 | 8,6 % |
| Classe F | 166 | 2,8 % |
| Classe G | 29 | 0,5 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 30 %, 67 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 221 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 199 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 194 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 143 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 82 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 221 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 60 | 9 |
| Classe B | 67 | 125 |
| Classe C | 491 | 2 078 |
| Classe D | 536 | 1 390 |
| Classe E | 278 | 595 |
| Classe F | 131 | 143 |
| Classe G | 36 | 53 |
Performance comparée: maisons classées D (199), appartements classés C (187), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 196 |
| T2 | 475 |
| T3 | 781 |
| T4 | 575 |
| T5+ | 112 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cahors (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 13 253 logements de Cahors, 1 670 sont vacants — soit 12,6 %, un niveau au-dessus de la moyenne. L'offre résidentielle combine pavillonnaire (45,5 %) et collectif (54,5 %). La commune est au cœur de l'arrière-pays occitan, dans les collines, à une altitude moyenne de 260 m.
Le parc de Cahors compte à peu près autant de propriétaires (48,6 %) que de locataires (49,5 %). Le segment social représente 17,6 % du parc occupé à titre principal.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 14,7 % du parc date d'avant 1919, 10,6 % d'après 2006. Le parc de Cahors cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 190 kWh/m²/an. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 53,6 % des résidences principales.
Le parc de Cahors a progressé de +4,8 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 22,4 % de ménages sans voiture, 23,2 % à au moins deux voitures.
Ancrée régionalement, la commune est au cœur de l'arrière-pays occitan: les attentes résidentielles s'y calquent. Sur le plan physique, la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 260 m, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Cahors en 2026 ?
Préfecture du Lot et ville d'art, Cahors combine un patrimoine exceptionnel et des services de premier ordre. Pourtant, son économie locale, fragilisée par un chômage élevé, peine à soutenir le marché immobilier. Ce décalage entre attractivité résidentielle et réalité économique définit les conditions d'un investissement prudent en 2026.
Avec une attractivité territoriale classée dans le top quart, Cahors offre une vitrine prestigieuse mais un marché immobilier en pause, créant une fenêtre de négociation inédite.
Verdict
➤ Opportunité de rendement locatif pour investisseurs aguerris, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et d'accepter un horizon long terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -1,5 %
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,5 %)
- ✓ Parc énergétique performant (classe C dominante)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Taux de chômage élevé (16,6 %)
- ⚠ 12,6 % de logements vacants
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 874 €/m², Cahors reste sous la barre des 2 000 €, un niveau nationalement attractif.
- Elle dépasse largement la médiane départementale, confirmant son statut de pôle central du Lot.
- Son rendement locatif brut (7,5 %) surclasse celui des grandes métropoles, compensant la plus-value immobilière plus modeste.
Analyse du marché immobilier à Cahors
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Cahors : opportunités et risques
Investir à Cahors en 2026 cible prioritairement le rendement locatif brut, particulièrement élevé pour les appartements (7,5 %). Ce taux s'explique par des prix d'acquisition modérés et une demande locative structurée, portée par la présence étudiante et administrative. Néanmoins, le rendement net chute à environ 3,6 % une fois intégrées les charges réelles, dont une taxe foncière de 65,47 %.
La stratégie de plus-value apparaît plus incertaine à moyen terme. La correction de 2024 et la faible pression démographique (+0,7 % en 5 ans) ne créent pas les conditions d'une appréciation rapide. L'investissement doit donc se concevoir sur un horizon long, en misant sur la valorisation continue du centre historique et l'amélioration potentielle de la connectivité, avec la gare de Cahors à moins d'un kilomètre.
Un point de vigilance majeur réside dans le taux de vacance (12,6 %), anormalement élevé pour une ville de cette taille. Il indique un parc dégradé ou mal adapté, et impose une sélection drastique du bien. L'investisseur devra privilégier les logements bien isolés (la classe énergétique dominante est C) et situés près des pôles d'attraction comme l'université ou le centre-ville.
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Données du marché immobilier à Cahors
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 1 874 €/m², en recul de 1,5 % sur un an, traduit une phase de consolidation après les fortes hausses post-Covid. Selon les données DVF 2024, cette pause intervient dans un marché toujours liquide (364 transactions), mais où la composition des ventes a basculé : les appartements représentent désormais 58 % des transactions, un signe que la demande se concentre sur les biens les plus accessibles financièrement.
La fourchette des prix (1 389 - 2 500 €/m²) révèle un écart significatif. Le bas de gamme, autour de 1 400 €/m², correspond souvent à des biens nécessitant des travaux ou situés en dehors du cœur historique. À l'inverse, franchir la barre des 2 500 €/m² suppose un bien rénové, bien exposé ou bénéficiant d'une vue remarquable sur le Lot.
Cette segmentation est accentuée par la structure du parc : 46 % de maisons individuelles et un bâti ancien conséquent (21,5 % d'avant 1945). L'attractivité résidentielle de Cahors, portée par ses 45 monuments historiques et ses nombreux services, se heurte ainsi à la réalité d'un parc parfois vieillissant et d'une économie locale fragile, avec un taux de chômage à 16,6 %.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cahors Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Cahors a connu une hausse régulière de 2019 à 2023, passant de 1 670 €/m² à 1 903 €/m², soit une progression de près de 14 %. L'année 2024 marque un infléchissement avec un recul de -1,5 %, ramenant la médiane à 1 874 €/m². Cette correction, après le pic de 2023, semble dessiner un plateau. Comparée à des voisines comme Gaillac ou Rodez, Cahors affiche une valorisation plus modeste, ce qui peut constituer un point d'entrée relatif. Pour un acheteur en 2026, cela signifie potentiellement moins de surenchère mais aussi une plus-value à moyen terme qui dépendra de la capacité du territoire à redynamiser son économie.
Évolution du marché immobilier de Cahors
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 364 transactions en 2025 et affiche une évolution de +14,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 663 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 364 transactions en 2024, le marché de Cahors reste actif, bien qu'en net ralentissement par rapport aux 665 ventes de 2022. La répartition est inhabituelle : les appartements (187 ventes) dominent nettement les maisons (177 ventes), reflétant probablement la demande étudiante et de jeunes actifs pour des biens plus accessibles. La surface médiane vendue est de 55 m² pour les appartements et 95 m² pour les maisons, dessinant un marché segmenté. Le volume de transactions et la part importante de logements vacants (12,6 %) indiquent un marché où l'offre est abondante, donnant un certain pouvoir de négociation à l'acheteur prudent.
Répartition des ventes
48,6 % de maisons et 51,4 % d'appartements parmi les 364 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 48,6 % de maisons et 51,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 364 | 177 | 187 |
| Prix médian/m² | 1 663 € | 1 724 € | 1 628 € |
| Prix moyen/m² | 2 126 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 447 | 1 456 € |
| 2022 | 491 | 1 639 € |
| 2023 | 366 | 1 703 € |
| 2024 | 353 | 1 704 € |
| 2025 | 364 | 1 663 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cahors montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 475 logements ont été autorisés, avec seulement 74 permis en 2024, soit une tendance à la baisse de -9 % par rapport à la période précédente. Ce repli de l'offre neuve, couplé à une croissance démographique légèrement positive (+0,7 % sur 5 ans), limite le risque de sur-offre à court terme. Il indique également une prudence des promoteurs face au marché local. Pour l'investisseur, cela signifie que la pression sur l'ancien pourrait se maintenir, mais aussi que les opportunités de renouvellement urbain ou de réhabilitation dans le centre historique pourraient prendre le relais de la construction neuve.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 374 logements ont été autorisés et 1 804 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 76 %.
Vacance longue durée à Cahors
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cahors (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 321 logements autorisés à à Cahors, dont 75 en 2025 (-47 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cahors
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cahors
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (65,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vue théorique. Le net s'obtient en déduisant les frais récurrents : la taxe foncière, élevée à 65,47 % à Cahors, pèse lourd. Ajoutez les charges de copropriété si applicable, les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), et une provision pour travaux, d'autant que 21,5 % du parc est antérieur à 1945. Une vacance locative, dans un marché avec 12,6 % de logements vacants, doit aussi être anticipée.
Performance énergétique du parc à Cahors
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 992 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cahors: la classe C domine, 6,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (190 kWh/m²/an) est plutôt bonne pour un parc ancien. Seulement 6,2 % des logements sont classés F ou G (passoires), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028 et 2034. Investir dans l'amélioration d'un bien classé D ou E devient un levier de valeur et de conformité anticipée.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studio, T2) en bon état DPE (classe dominante C) sont les plus adaptés à la location, avec une forte demande et un loyer au m² élevé (11,7 €). L'ancien rénové se valorise bien. Les maisons, plus chères à l'achat, offrent un rendement brut plus faible (5,9 %) et s'adressent à une clientèle locative plus restreinte.
Quelles zones cibler à Cahors ?
Le centre historique et les abords de la gare sont stratégiques pour la location courte durée et les jeunes actifs. Les quartiers résidentiels comme Terre-Rouge ou Cabessut conviennent aux locations familiales. La périphérie immédiate (communes de l'agglo) présente parfois un meilleur rapport prix/loyer, mais il faut anticiper la vacance potentielle.
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Risques à connaître avant d'investir à Cahors
Le risque de vacance locative n'est pas négligeable, avec un taux de logements vacants de 12,6 % à Cahors. La taxe foncière est élevée (65,47 %). Enfin, 6,2 % du parc est classé F ou G (passoire thermique), impliquant des travaux de rénovation obligatoires et coûteux à partir de 2025. La dépendance à l'économie locale est un autre point de vigilance.
Cas pratique : un investissement type à Cahors
Pour un appartement type de 55 m² à Cahors, comptez environ 102 740 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 11,7 €/m², cela génère environ 643 € par mois, soit un rendement brut de 7,5 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,6 %, nécessitant parfois un léger effort mensuel selon le crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Cahors
- Oublier la taxe foncière, très élevée à Cahors (65,47 %).
- Négliger le taux de vacance local de 12,6 % dans les calculs.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché réel.
- Acheter sans consulter les PPR inondation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché cadurcien suit le rythme classique : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. L'automne (septembre-octobre) est aussi dynamique. L'hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été. L'affluence touristique estivale peut stimuler les projets d'achat de résidences principales.
Le saviez-vous ?
- Cahors compte 45 monuments historiques protégés dans son périmètre.
- La fibre couvre 94 % des logements, un atout pour le télétravail.
- L'aéroport de Cahors-Lalbenque est situé à seulement 100 m du centre.
S'installer à Cahors : cadre de vie et logement
S'installer à Cahors, c'est choisir un cadre de vie exceptionnel, marqué par le spectaculaire pont Valentré et les méandres encaissés du Lot. La ville offre un panel de services très complet pour une commune de 20 000 habitants, avec 1 249 équipements recensés par l'INSEE, dont 459 services et 390 établissements de santé. Cette densité d'équipements, couplée à une connexion fibre quasi totale (94 %), en fait un lieu adapté au télétravail.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Huit risques naturels sont recensés, donnant lieu à des Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs concernant les inondations. Ces dispositifs encadrent strictement la constructibilité et les travaux dans certaines zones, un élément crucial à vérifier avant tout achat. La douceur du climat (13,3°C de moyenne) et la proximité des vignobles du Cahors complètent l'attrait d'une ville au charme méridional prononcé.
Carte du marché immobilier à Cahors
Cahors et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cahors
Avec une température annuelle moyenne de 13,3 °C et des précipitations annuelles de 822 mm, le climat de Cahors est tempéré, marqué par des hivers doux et des étés chauds. Ce profil océanique dégradé, sans extrêmes, convient particulièrement aux personnes recherchant un ensoleillement généreux et redoutant les grands froids prolongés. L'altitude modeste de 205 m limite les jours de gel. Idéal pour les retraités ou les actifs attirés par un cadre de vie agréable.
Avantages et limites à Cahors
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (45 monuments)
- Cadre de vie naturel avec le Lot et les coteaux
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale
- Services et équipements complets de ville moyenne
- Très bonne couverture fibre (94%) et gare sur place
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,6%), économie fragile
- Risque d'inondation (PPRi actif) sur certains secteurs
- Démographie vieillissante (indice de vieillissement 281)
Composition du parc immobilier à Cahors
13 253 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (46,0 %) et collectif (54,0 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, à 46 % de maisons, montre un équilibre avec l'habitat collectif. Un taux de propriétaires de 48,6 % indique une stabilité relative, mais inférieure à la moyenne nationale. La part faible des résidences secondaires (4,7 %) indique un marché tourné vers l'habitat principal. Le taux de vacance élevé (12,6 %) suggère des opportunités de rénovation, mais aussi une possible fragilité sur certains segments. L'acheteur typique est souvent un ménage local ou régional.
Ancienneté du parc à Cahors
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 868 logements).
- Avant 1919 14,7 % 1 602 logts
- 1919-1945 6,8 % 738 logts
- 1946-1970 24,1 % 2 618 logts
- 1971-1990 28,7 % 3 124 logts
- 1991-2005 15,1 % 1 637 logts
- 2006-2019 10,6 % 1 149 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Cahors
1 249 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cahors
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Deux Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs : un PPRN pour les risques naturels et un PPRi pour les inondations. La ville a connu 22 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter ces documents en mairie ou sur Géorisques est indispensable avant tout achat, car ils peuvent imposer des contraintes constructives ou d'assurance, notamment pour les biens proches du Lot ou des versants.
Cas pratique : un achat type à Cahors
Une maison type de 95 m² représente un investissement médian de 178 885 €. Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance approche 970 €. Cela requiert un revenu stable, le revenu médian local étant de 21 750 €. Les frais de notaire ajoutent environ 15 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Cahors
- Se fier uniquement au prix au m², qui masque les écarts de quartier.
- Omettre de vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
- Ne pas se renseigner sur les risques naturels (22 arrêtés historiques).
- Sous-estimer le coût de la rénovation dans l'ancien.
Points clés à retenir à Cahors
- Prix médian au m² : 1 874 €, en léger repli sur un an.
- Rendement net estimé à 3,6 % pour un appartement après charges.
- Climat doux, température moyenne annuelle de 13,3 °C.
- Le marché est en correction (-1,5 % en un an).
- Écart minime entre prix des maisons et des appartements.
- Taxe foncière élevée à 65,47 %, impactant la rentabilité.
- Parc équilibré entre maisons (46 %) et appartements.
- La performance énergétique (DPE) devient un critère valorisant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cahors ?
À Cahors, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise (proximité du centre historique, des commerces, des écoles) et de son état. Un DPE performant (classe A, B, C) devient un atout majeur. Pour un appartement, l'étage et la vue (sur le Lot, la cathédrale) font varier le prix. Pour une maison, la superficie du terrain et son exposition sont clés. La présence de monuments historiques à moins de 500 m peut aussi influencer la valorisation, positivement ou par contrainte.
Estimation indicative d'une maison à Cahors
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
152 996 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Surévaluer son bien le condamne à la vacance (le taux est de 12,6 % à Cahors). Le sous-estimer signifie une perte sèche. Une estimation précise, basée sur les données locales et la comparaison avec les biens vendus, vous place en position de force pour négocier. Dans un marché devenu acheteur, avec des prix en baisse de -1,5 %, le premier prix annoncé est déterminant pour attirer les visites et conclure dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : un appartement rue Nationale n'a pas la même valeur qu'un autre à la Chartreuse. Il évalue l'état réel, les travaux nécessaires, et peut ajuster le prix en fonction de la demande du moment, moins sensible aux corrections que les algorithmes. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, souvent indispensables pour négocier dans un marché où le taux de chômage atteint 16,6 % et où le pouvoir d'achat est mesuré.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian du m² sans pondérer par l'état du bien.
- Ignorer l'impact négatif d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Ne pas tenir compte de la baisse tendancielle des prix (-1,5 %).
- Oublier de comparer avec les ventes réelles (DVF), pas les annonces.
Investir à Cahors : passer à l'action
L'analyse des données DVF offre une photographie, mais l'acquisition se joue sur le terrain cadurcien, entre les coteaux et les méandres du Lot. Identifier le bon bien au bon prix requiert une connaissance intime des micro-secteurs et des opportunités qui n'apparaissent pas dans les statistiques.
Ces données dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine des rues et des biens.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Cahors grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine des quartiers.
- Analyse basée sur 473 ventes réelles à Cahors
- Évolution des prix et dynamique locative par secteur
- Mise en relation avec un expert du Grand Cahors
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cahors
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cahors ?
En 2024, le prix médian à Cahors est de 1 874 €/m². Il existe une forte dispersion : 50 % des transactions se situent entre 1 389 € et 2 500 € le mètre carré, reflétant la diversité du parc entre centre historique rénové et périphérie.
Cahors est-elle une ville chère pour investir ?
Comparée à des villes similaires comme Rodez ou Gaillac, Cahors est moins chère, avec un écart de prix de -16 % et -8 % respectivement. Son rendement locatif brut de 7,5 % pour les appartements la rend attractive pour un investissement de rendement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Cahors ?
Le rendement locatif brut moyen est de 7,5 % pour un appartement et 5,9 % pour une maison. Après déduction des charges et de la taxe foncière (65,47 %), le rendement net estimé tombe à environ 3,6 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers recommandés pour investir ?
Il faut privilégier les secteurs proches du centre-ville et de l'université pour capter la demande locative étudiante. Les quartiers bien desservis et rénovés offrent une meilleure garantie contre la vacance, qui atteint 12,6 % à l'échelle de la commune.
Le marché est-il en baisse ou en hausse à Cahors ?
Le marché est en légère correction après plusieurs années de hausse. Le prix médian a reculé de 1,5 % entre 2023 et 2024, passant de 1 903 €/m² à 1 874 €/m², ce qui peut offrir des opportunités de négociation.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au mètre carré inférieur de 19 % à celui de Gaillac et de 16 % à celui de Rodez, Cahors présente un écart de valorisation significatif pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cahors.
Communes limitrophes de Cahors
Cahors est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 364 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 663 €/m² à Cahors, niveau conforme à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Cahors a augmenté de +14,2 %. Sur l'ensemble de la période, 2 021 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 724 €/m² (surface médiane 92 m²) et celui des appartements à 1 628 €/m² (58 m²). Un bien type de 92 m² revient à environ 158 608 €, soit 7,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,7 € (appartements) et 9,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Cahors (4,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 321 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 64 par an en moyenne.
Le marché immobilier de Cahors s'interprète dans un contexte plus large — Cahors est au cœur de l'arrière-pays occitan, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (dans les collines, à une altitude moyenne de 260 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.