01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 459 logements dont 11 027 résidences principales, 819 résidences secondaires et 1 613 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 027 | 81,9 % |
| Résidences secondaires | 819 | 6,1 % |
| Logements vacants | 1 613 | 12,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 82 % de résidences principales, 6 % de secondaires et 12 % de vacants pour un total de 13 459 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 677 | 15,5 % |
| 1919-1945 | 750 | 6,9 % |
| 1946-1970 | 2 538 | 23,4 % |
| 1971-1990 | 3 101 | 28,6 % |
| 1991-2005 | 1 599 | 14,8 % |
| 2006-2020 | 1 161 | 10,7 % |
Structure du bâti par époque: 15 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (29 %), 11 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 724 | 6,6 % |
| 2 pièces | 1 616 | 14,7 % |
| 3 pièces | 2 640 | 23,9 % |
| 4 pièces | 2 988 | 27,1 % |
| 5 pièces ou plus | 3 059 | 27,7 % |
Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 21 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 398 | 12 764 | 13 459 |
| Rés. principales | 10 156 | 10 463 | 11 027 |
| Rés. secondaires | 542 | 548 | 819 |
| Vacants | 1 701 | 1 753 | 1 613 |
En regard, Balma (à 94 km, 17 772 hab.) affiche 54,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 283 | 47,9 % |
| Locataires (privé) | 3 555 | 32,2 % |
| Locataires HLM | 1 972 | 17,9 % |
| Logés gratuitement | 217 | 2,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 47,9 % de propriétaires face à 50,1 % de locataires (dont 18 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 881 | 53,3 % |
| Fioul | 659 | 6,0 % |
| Électricité | 3 426 | 31,1 % |
| Gaz bouteille | 104 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 958 | 8,7 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (53 %), suivi par électricité (31 %) et autres sources (bois notamment) (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 766 |
| 2 à 4 ans | 2 524 |
| 5 à 9 ans | 1 898 |
| 10 ans ou plus | 4 839 |
| Total ménages | 11 027 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 338 |
| Sous-occupation modérée | 2 953 |
| Sous-occupation accentuée | 2 495 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 395 |
| Suroccupation modérée | 822 |
| Suroccupation accentuée | 26 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 529 | 22,9 % |
| 1 voiture | 5 963 | 54,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 536 | 23,0 % |
Motorisation des ménages: 23 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 23 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 59,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 910 | 6 127 | 301 | 482 |
| 1975 | 8 153 | 7 122 | 331 | 700 |
| 1982 | 9 057 | 7 608 | 466 | 983 |
| 1990 | 10 210 | 8 368 | 767 | 1 075 |
| 1999 | 10 976 | 9 367 | 640 | 969 |
| 2007 | 11 796 | 9 947 | 535 | 1 314 |
| 2012 | 12 398 | 10 156 | 542 | 1 701 |
| 2017 | 12 764 | 10 463 | 548 | 1 753 |
| 2023 | 13 459 | 11 027 | 819 | 1 613 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 6 910 logements, le total atteint 13 459 en 2023 (+95 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 900 | 1 918 | 2 020 | 2 202 | 1 839 | 1 317 | 1 642 |
| Dont vacants > 2 ans | 820 | 812 | 809 | 807 | 776 | 739 | 618 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 73 | 1,2 % |
| Classe B | 209 | 3,4 % |
| Classe C | 2 648 | 42,7 % |
| Classe D | 2 000 | 32,2 % |
| Classe E | 902 | 14,5 % |
| Classe F | 281 | 4,5 % |
| Classe G | 90 | 1,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (43 %), 47 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 092 | 17,6 % |
| Classe B | 1 244 | 20,1 % |
| Classe C | 1 853 | 29,9 % |
| Classe D | 1 284 | 20,7 % |
| Classe E | 535 | 8,6 % |
| Classe F | 166 | 2,7 % |
| Classe G | 29 | 0,5 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 30 %, 68 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 199 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 195 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 144 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 83 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 83 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 220 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 64 | 9 |
| Classe B | 73 | 136 |
| Classe C | 517 | 2 131 |
| Classe D | 568 | 1 432 |
| Classe E | 290 | 612 |
| Classe F | 133 | 148 |
| Classe G | 36 | 54 |
Performance comparée: maisons classées D (198), appartements classés C (188), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 196 |
| T2 | 475 |
| T3 | 781 |
| T4 | 575 |
| T5+ | 112 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cahors (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 13 459 logements de Cahors, 1 613 sont vacants — soit 12,0 %, un niveau au-dessus de la moyenne. L'offre résidentielle combine pavillonnaire (44,3 %) et collectif (55,7 %). La commune est au cœur de l'arrière-pays occitan.
Le parc de Cahors compte à peu près autant de propriétaires (47,9 %) que de locataires (50,1 %). Le segment social représente 17,9 % du parc occupé à titre principal.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 15,5 % du parc date d'avant 1919, 10,7 % d'après 2006. Le parc de Cahors cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 191 kWh/m²/an. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 53,3 % des résidences principales.
Le parc de Cahors a progressé de +5,4 % entre 2017 et 2023. Répartition équilibrée de la motorisation: 22,9 % de ménages sans voiture, 23,0 % à au moins deux voitures.
Ancrée régionalement, la commune est au cœur de l'arrière-pays occitan: les attentes résidentielles s'y calquent.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
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Analyse du marché immobilier à Cahors
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Le rendement locatif brut estimé atteint 9,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cahors
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cahors s'établit à 1 591 €, sur la base de 321 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 65,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cahors Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cahors
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 321 transactions en 2025 et affiche une évolution de +11,6 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 1 591 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
53,6 % de maisons et 46,4 % d'appartements parmi les 321 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 53,6 % de maisons et 46,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 321 | 172 | 149 |
| Prix médian/m² | 1 591 € | 1 684 € | 1 522 € |
| Prix moyen/m² | 1 669 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 415 | 1 426 € |
| 2022 | 429 | 1 587 € |
| 2023 | 327 | 1 662 € |
| 2024 | 322 | 1 667 € |
| 2025 | 321 | 1 591 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 374 logements ont été autorisés et 1 826 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 77 %.
Vacance longue durée à Cahors
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Cahors (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 321 logements autorisés à à Cahors, dont 75 en 2025 (-47 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cahors
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Cahors
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (65,46 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Cahors
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 203 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cahors: la classe C domine, 6,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Cahors
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S'installer à Cahors : cadre de vie et logement
Avec 20 050 habitants concentrés sur 64,72 km² (310 hab/km²), Cahors affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 45 monuments historiques protégés, 21 appellations d'origine rattachées au terroir local et 1 288 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cahors
Cahors et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cahors
Composition du parc immobilier à Cahors
13 459 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (44,9 %) et collectif (55,1 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Cahors
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 826 logements).
- Avant 1919 15,5 % 1 677 logts
- 1919-1945 6,9 % 750 logts
- 1946-1970 23,4 % 2 538 logts
- 1971-1990 28,6 % 3 101 logts
- 1991-2005 14,8 % 1 599 logts
- 2006-2020 10,7 % 1 161 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Cahors
1 288 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cahors
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Bassin de Cahors PPRN Approuvé approuvé le 12/01/2004
- PPRN-I - Bassin de Cahors Révision Partielle PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cahors
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
147 963 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cahors
Quel est le prix de l'immobilier à Cahors ?
Le prix médian au m² à Cahors est de 1 591 € (données DVF, 321 transactions). Pour une maison de 93 m² (surface médiane locale), compter environ 157 000 €.
Comment Cahors se situe-t-elle dans le Lot ?
Cahors se situe au 147ᵉ rang du Lot sur 306 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Cahors ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cahors est de 6,6 % (loyer de 9,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le marché de Cahors est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 591 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Cahors a augmenté de +11,6 %. Sur l'ensemble de la période, 1 814 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de 4,6 % — un retournement à surveiller.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 684 €/m² (surface médiane 93 m²) et celui des appartements à 1 522 €/m² (62 m²). Un bien type de 93 m² revient à environ 156 612 €, soit 6,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,7 € (appartements) et 9,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Cahors (6,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 321 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 64 par an en moyenne.
Le marché immobilier de Cahors s'interprète dans un contexte plus large — Cahors est au cœur de l'arrière-pays occitan, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.