01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 843 logements dont 12 182 résidences principales, 388 résidences secondaires et 1 273 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 182 | 88,0 % |
| Résidences secondaires | 388 | 2,8 % |
| Logements vacants | 1 273 | 9,2 % |
Le graphique détaille la structure des 13 843 logements: 88 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 606 | 13,3 % |
| 1919-1945 | 732 | 6,1 % |
| 1946-1970 | 3 150 | 26,1 % |
| 1971-1990 | 3 772 | 31,2 % |
| 1991-2005 | 1 309 | 10,8 % |
| 2006-2019 | 1 519 | 12,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 024 | 8,4 % |
| 2 pièces | 1 896 | 15,6 % |
| 3 pièces | 2 612 | 21,4 % |
| 4 pièces | 3 215 | 26,4 % |
| 5 pièces ou plus | 3 435 | 28,2 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (28 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 072 | 13 577 | 13 843 |
| Rés. principales | 11 341 | 11 310 | 12 182 |
| Rés. secondaires | 213 | 398 | 388 |
| Vacants | 1 518 | 1 869 | 1 273 |
Cugnaux (20 662 hab., à 63 km) présente 47,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 319 | 43,7 % |
| Locataires (privé) | 4 678 | 38,4 % |
| Locataires HLM | 1 946 | 16,0 % |
| Logés gratuitement | 239 | 2,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 43,7 % de propriétaires face à 54,4 % de locataires (dont 16 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 540 | 45,5 % |
| Fioul | 533 | 4,4 % |
| Électricité | 5 408 | 44,4 % |
| Gaz bouteille | 81 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 619 | 5,1 % |
Le gaz de ville équipe 45 % des résidences principales, devant électricité (44 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 300 |
| 2 à 4 ans | 2 804 |
| 5 à 9 ans | 2 138 |
| 10 ans ou plus | 4 941 |
| Total ménages | 12 182 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 712 |
| Sous-occupation modérée | 3 109 |
| Sous-occupation accentuée | 2 558 |
| Suroccupation modérée | 1 183 |
| Suroccupation accentuée | 40 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 316 | 19,0 % |
| 1 voiture | 6 699 | 55,0 % |
| 2 voitures ou plus | 3 166 | 26,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 19 % sans voiture, 55 % à une voiture et 26 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 62,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 682 | 6 235 | 141 | 306 |
| 1975 | 8 344 | 7 492 | 127 | 725 |
| 1982 | 9 225 | 8 274 | 164 | 787 |
| 1990 | 10 518 | 9 397 | 357 | 764 |
| 1999 | 11 313 | 10 276 | 279 | 758 |
| 2006 | 11 980 | 10 816 | 208 | 955 |
| 2011 | 13 072 | 11 341 | 213 | 1 518 |
| 2016 | 13 577 | 11 310 | 398 | 1 869 |
| 2022 | 13 843 | 12 182 | 388 | 1 273 |
Trajectoire de long terme: 6 682 logements en 1968, 13 843 en 2022 (+107 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 660 | 1 754 | 1 715 | 1 768 | 1 735 | 1 162 |
| Dont vacants > 2 ans | 517 | 595 | 498 | 522 | 558 | 608 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 51 | 0,7 % |
| Classe B | 279 | 3,8 % |
| Classe C | 4 049 | 54,5 % |
| Classe D | 1 911 | 25,7 % |
| Classe E | 828 | 11,1 % |
| Classe F | 236 | 3,2 % |
| Classe G | 82 | 1,1 % |
Le graphique décompose les 7 436 diagnostics par étiquette énergétique: 54 % en C, 59 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 463 | 19,7 % |
| Classe B | 1 863 | 25,1 % |
| Classe C | 2 726 | 36,7 % |
| Classe D | 870 | 11,7 % |
| Classe E | 385 | 5,2 % |
| Classe F | 105 | 1,4 % |
| Classe G | 24 | 0,3 % |
Émissions CO₂: 37 % des logements relèvent de la classe C, 81 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 224 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 160 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 172 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 88 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 224 kWh/m²/an, contre 88 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 136 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 24 |
| Classe B | 60 | 219 |
| Classe C | 501 | 3 548 |
| Classe D | 559 | 1 352 |
| Classe E | 306 | 522 |
| Classe F | 114 | 122 |
| Classe G | 32 | 50 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 201 kWh/m²/an côté maisons, C à 165 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 130 |
| T2 | 386 |
| T3 | 740 |
| T4 | 626 |
| T5+ | 157 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Auch (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Auch est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Gers. (sur 458 communes) Voir le classement
- Auch est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Gers. (sur 135 communes) Voir le classement
Résumé
13 843 logements sont décomptés dans le parc d'Auch au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Parc mixte: 46,2 % de maisons et 53,8 % d'appartements cohabitent. Côté cadre local, Auch est une commune de l'Occitanie intérieure, en plaine, à 122 m d'altitude.
Le parc d'Auch compte à peu près autant de propriétaires (43,7 %) que de locataires (54,4 %). 16,0 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Le bâti d'Auch s'étend d'un noyau historique (13,3 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (12,6 % après 2006). Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 172 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le gaz de ville équipe 45,5 % des logements occupés à titre principal.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. La motorisation des ménages est classique: 19,0 % sans voiture et 26,0 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune de l'Occitanie intérieure — un ancrage qui colore le parc. Le contexte naturel (en plaine, à 122 m d'altitude) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Auch en 2026 ?
Préfecture du Gers et cœur de la Gascogne, Auch affiche une attractivité territoriale forte (IAT 7,9/10) et un marché immobilier actif. Entre correction récente des prix et rendements locatifs élevés, la ville présente un profil contrasté. Notre verdict décrypte les opportunités et les écueils pour 2026.
Avec un prix au m² inférieur de plus de 50 % à ses voisines toulousaines et un rendement locatif brut dépassant 6 %, Auch se présente comme une valeur refuge à fort effet de levier dans le Grand Sud-Ouest.
Verdict
➤ Investir à Auch suppose de cibler la location annuelle en appartement pour son rendement, tout en intégrant la faible solvabilité locale et un parc ancien à rénover.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif : 6,5 %
- ✓ Correction de -1,8 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,9/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1,6)
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,5 %)
- ⚠ DPE global moyen (classe C dominante)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 1 852 €/m², le prix médian est inférieur à la moyenne nationale.
- Auch est la première ville du Gers par son marché et ses équipements, dépassant largement la médiane départementale.
- Le rendement locatif brut (6,5 %) est près du double de celui des grandes métropoles régionales comme Toulouse.
Analyse du marché immobilier à Auch
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Auch : opportunités et risques
L'investissement locatif à Auch trouve sa justification dans les rendements bruts, de 6,5 % pour les appartements et 5,8 % pour les maisons selon la carte des loyers. Néanmoins, le rendement net estimé chute à environ 2,7 %, rogné par une taxe foncière élevée (80,05 %) et les frais de gestion. La stratégie la plus cohérente reste la location annuelle classique, l'indice de pression touristique (IPTI 1,6/10) écartant tout espoir de rentabilité saisonnière significative.
Le risque majeur réside dans la fragilité du marché local : un taux de chômage de 13,5 % et un revenu médian de 21 800 €/an limitent la solvabilité des locataires et la demande de réassort. L'investisseur doit donc viser des biens adaptés aux besoins des populations stables (étudiants du pôle universitaire, employés publics, retraités) ou compter sur l'attractivité résidentielle pour capter des ménages extérieurs. La rénovation énergétique est un levier clé, la loi Climat renforçant l'obligation de sortir des passoires thermiques.
Enfin, la dynamique de construction neuve (+28 % de permis sur 5 ans) est un signal positif d'attractivité, mais elle augmente aussi la concurrence sur le segment locatif récent. Investir dans l'ancien nécessitera de soigner la qualité de la rénovation pour rester compétitif. L'horizon doit être au minimum le moyen terme, pour laisser le temps à la plus-value de se matérialiser et amortir les frais.
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Données du marché immobilier à Auch
DVF, loyers, permis, analyse expertAvec un prix médian de 1 852 €/m² en 2024, le marché d'Auch a absorbé la correction nationale (-1,8 %), après quatre années de hausse ininterrompue. D'après les données DVF 2024, cette baisse modérée s'accompagne d'une consolidation des volumes (373 transactions), loin de l'effondrement constaté dans certaines zones rurales. Le marché est clairement tiré par les appartements, qui concentrent 59 % des ventes, une spécificité pour une ville de cette taille.
Comparée aux communes de la première couronne toulousaine, la décote d'Auch est spectaculaire : -56 % par rapport à Cugnaux, -93 % face à Blagnac. Cet écart, bien plus marqué que les différences en termes d'équipements ou de services, représente le principal argument d'achat. Il suggère une valorisation incomplète, offrant une marge de plus-value à long terme si la dynamique démographique et l'attractivité résidentielle se maintiennent.
Le parc immobilier, dominé à 46,4 % par les maisons, présente une double caractéristique : un bâti ancien significatif (19,3 % d'avant 1945) et un segment neuf dynamique (12,6 % construit après 2006). Cette dichotomie, couplée à une part de passoires thermiques limitée à 4,2 % (données DPE), indique un marché en renouvellement, où la qualité énergétique devient un critère de valorisation de plus en plus prégnant.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Auch Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché immobilier d'Auch a connu une progression marquée entre 2020 et 2023, le prix médian passant de 1 613 à 1 886 €/m² (+17 %). L'année 2024 marque un infléchissement avec une correction de -1,8 %, ramenant le médian à 1 852 €/m². Cette évolution suit la tendance nationale de ralentissement après la période de frénésie. Fait notable : les prix médians des maisons et des appartements sont quasi identiques (1 714 et 1 703 €/m²), mais la surface médiane des maisons est le double (100 contre 51 m²), indiquant un marché familial pour l'individuel. Comparée à ses voisines de l'aire toulousaine, Auch conserve un important écart de valorisation, préservant une marge de progression à long terme.
Évolution du marché immobilier d'Auch
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 579 €/m² à 1 714 €/m² (+8,5 %), pour 373 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 373 transactions en 2024, le marché d'Auch montre une activité soutenue, bien qu'en repli par rapport aux pics de 2021-2022 (plus de 600 ventes annuelles). Les appartements représentent la majorité des ventes (245 contre 169 maisons), signe d'une demande orientée vers les petits budgets d'entrée et les investisseurs. Le prix moyen global (3 087 €/m²) est significativement plus élevé que le médian (1 852 €/m²), trahissant la présence de biens haut de gamme, probablement dans le centre historique, qui tirent la moyenne vers le haut. Le volume de transactions et la fourchette de prix étendue indiquent un marché liquide et segmenté, où la négociation est possible, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
44,8 % de maisons et 55,2 % d'appartements parmi les 373 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (55,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 714 €/m² pour les maisons et 1 703 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 373 | 167 | 206 |
| Prix médian/m² | 1 714 € | 1 714 € | 1 703 € |
| Prix moyen/m² | 1 954 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 501 | 1 579 € |
| 2022 | 462 | 1 789 € |
| 2023 | 390 | 1 785 € |
| 2024 | 319 | 1 742 € |
| 2025 | 373 | 1 714 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Auch est modérée mais en nette progression. Sur les cinq dernières années, 486 logements ont été autorisés, avec une accélération de 28 % par rapport à la période précédente et 92 permis délivrés en 2024 seul. Cette tendance reflète la réponse à une pression démographique positive (+1 % en 5 ans) et confirme l'attractivité résidentielle de la préfecture. Le volume reste toutefois mesuré au regard du parc existant (13 843 logements), limitant les risques de sur-offre à court terme. Cette construction neuve, souvent mieux classée énergétiquement, répond à une demande croissante et peut constituer une niche pour l'investisseur visant un public de locataires sensibles aux charges.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 598 logements ont été autorisés et 1 230 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 47 %.
Vacance longue durée à Auch
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Auch (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 598 logements autorisés à à Auch, dont 225 en 2025 (+57 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Auch
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Auch
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (80,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement net chute souvent de moitié par rapport au brut. À Auch, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 80,05 %. Ajoutez environ 15 % du loyer pour la gestion locative, 5 % pour la vacance (le taux de logements vacants est de 9,2 %), et les travaux courants. Pour un appartement, les charges de copropriété peuvent alourdir la note. Un rendement brut de 6,5 % aboutit ainsi à un net proche de 2,7 %, selon l'état du bien.
Performance énergétique du parc à Auch
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 436 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Auch: la classe C domine, 4,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (170 kWh/m²/an) et seulement 4,2 % de passoires thermiques (F/G). Ce bon score réduit le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour tout achat, anticipez les échéances de la loi Climat : interdiction de location des logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation énergétique, à budgéter dans votre projet.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en centre-ville ou près de la gare (1,1 km) sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 10 €/m²/mois. L'ancien domine le parc, mais attention aux passoires thermiques (4,2 % classées F/G) soumises à la loi Climat. Le neuf, avec 486 logements autorisés sur 5 ans, pourrait offrir des produits clés en main, mais avec une rentabilité potentiellement compressée par les prix de vente.
Quelles zones cibler à Auch ?
Le centre historique, avec ses 25 monuments protégés, attire une clientèle touristique et résidentielle, mais l'offre est rare. Les quartiers périphériques et les communes limitrophes de l'agglomération (CA Grand Auch) offrent plus de disponibilités et un meilleur rapport prix/surface. Aucune zone en forte développement n'émerge clairement des données, mais la présence de la gare et la bonne couverture fibre (79,5 %) sont des atouts généraux.
Calculateur de rendement à Auch
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Risques à connaître avant d'investir à Auch
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 9,2 % des logements sont vacants. Le rendement net est sensible à la taxe foncière, élevée à 80,05 %. La saisonnalité est faible (2,8 % de résidences secondaires). Enfin, la part non négligeable de logements anciens impose un diagnostic DPE rigoureux pour éviter les interdictions de location à venir sur les passoires thermiques.
Erreurs à éviter quand on investit à Auch
- Oublier la taxe foncière de 80,05 % dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance local de 9,2 %.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché (10 €/m² pour un appartement).
- Omettre de vérifier la copropriété et ses charges pour un appartement.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Auch suit un rythme classique. La période la plus active se situe au printemps, avec une affluence de demandes avant l'été. L'automne est aussi propice, les acheteurs voulant finaliser avant fin d'année. La rentrée de septembre coïncide avec la perception de la taxe foncière, ce qui peut inciter certains vendeurs à se montrer plus flexibles. L'hiver est plus calme, mais peut offrir des opportunités de négociation sur les biens restants.
Le saviez-vous ?
- Auch compte 25 monuments historiques protégés dans son centre.
- La fibre optique couvre déjà 79,5 % des logements.
- L'âge médian de 47 ans y est supérieur à la moyenne nationale.
S'installer à Auch : cadre de vie et logement
Auch séduit par son cadre de vie complet, avec un indice de confort des services (ICS) de 8,5/10. La commune concentre pas moins de 1 400 équipements, dont 493 dans le secteur de la santé et 474 services, offrant une autonomie rare pour une ville de cette taille. Son centre historique, classé avec 25 monuments protégés, et sa cathédrale Sainte-Marie inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO, ajoutent une dimension culturelle et patrimoniale forte.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement (indice de 245,3), avec plus d'un tiers de la population ayant plus de 60 ans. Cette structure, couplée à un taux de propriétaires occupants de 43,7 %, dessine un marché immobilier orienté vers la transmission et la mutation, avec une demande locative nourrie par les jeunes actifs et les étudiants. La connectivité est bonne (fibre à 79,5 %), un atout pour le télétravail et l'attractivité résidentielle.
Carte du marché immobilier à Auch
Auch et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Auch
Le climat d'Auch, avec une température moyenne de 13,5 °C et 696 mm de pluie annuels, est doux et relativement sec. L'altitude modérée (185 m) limite les gelées fréquentes. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs cherchant un cadre de vie agréable sans hivers rigoureux, idéal pour la rénovation ou la retraite active. L'ensoleillement généreux du Gers est un atout pour le bien-être et peut réduire les dépenses de chauffage.
À qui s'adresse Auch ?
La ville s'adresse aux primo-accédants et jeunes ménages attirés par des prix accessibles et la présence d'écoles. Les retraités (33,3 % de 60 ans et plus) apprécient le calme, les soins de santé et le patrimoine. Les actifs travaillant dans l'administration publique (préfecture) ou les services présents sur place y trouvent également leur compte. En revanche, les grands navetteurs vers Toulouse devront composer avec une distance significative.
Avantages et limites à Auch
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (25 monuments classés)
- Accès à la propriété très abordable vs. agglomération toulousaine
- Gamme complète de services et équipements de santé
- Climat doux et ensoleillé (13,5°C de moyenne, 696 mm de pluie)
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C
− À prendre en compte
- Marché de l'emploi local limité (taux de chômage 13,5%)
- Éloignement des grandes infrastructures (aéroport à 58 km, TGV loin)
- Risques naturels (inondations) sur certains secteurs (PPRi actif)
Composition du parc immobilier à Auch
13 843 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (46,4 %) et collectif (53,6 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est équilibré entre maisons (46,4 %) et appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (43,7 %) et le faible taux de résidences secondaires (2,8 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, relativement stable. Un taux de vacance de 9,2 % indique toutefois des opportunités de rénovation. Ce paysage attire des acheteurs en recherche de stabilité, souvent des familles ou des retraités, plutôt que des investisseurs purs.
Ancienneté du parc à Auch
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 088 logements).
- Avant 1919 13,3 % 1 606 logts
- 1919-1945 6,1 % 732 logts
- 1946-1970 26,1 % 3 150 logts
- 1971-1990 31,2 % 3 772 logts
- 1991-2005 10,8 % 1 309 logts
- 2006-2019 12,6 % 1 519 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Auch
1 400 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Auch
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Auch est soumise à trois plans de prévention des risques (PPR) actifs, principalement liés aux inondations (PPRi) et aux mouvements de terrain. La commune a connu 22 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement le dossier d'information acquéreur-locataire et le zonage du PPR concerné pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Auch
Une maison type de 100 m² coûte environ 185 000 €. Cela représente 8,5 années de revenu médian local (21 800 €). Avec un apport de 10 % (18 500 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 950 €. Il faut ajouter environ 15 000 € de frais de notaire. Cette enveloppe est accessible pour un ménage aux revenus stables.
Erreurs à éviter quand on achète à Auch
- Ne pas consulter les PPR actifs (inondation, mouvement de terrain).
- Acheter sans diagnostic DPE précis, risquant des travaux imprévus.
- Surenchérir sur un bien mal isolé (classe F/G).
- Oublier que 19,3 % du parc est antérieur à 1945, souvent à rénover.
Points clés à retenir à Auch
- Prix médian au m² stable autour de 1 852 €.
- Rendement brut attractif à 6,5 % pour les appartements.
- Climat doux avec 13,5 °C de moyenne annuelle.
- Le prix varie selon la proximité des écoles et commerces.
- Correction de -1,8 % sur un an en 2024.
- Rendement net divisé par deux après charges et impôts.
- Parc énergétique performant, seulement 4,2 % de passoires.
- Un DPE dégradé peut réduire la valeur de 15 à 30 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Auch ?
À Auch, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de sa localisation précise. La proximité des 39 établissements scolaires, des 260 commerces et de la gare (1,1 km) peut ajouter jusqu'à 10 % au prix au m². Pour une maison, la taille du terrain et la vue sont déterminantes. Un DPE performant (classe A, B ou C) devient un argument de vente majeur. À l'inverse, un logement nécessitant des travaux verra son prix déprécié de 15 à 30 % selon l'ampleur. L'étage en immobilier ancien a moins d'impact qu'un ascenseur fonctionnel.
Estimation indicative d'une maison à Auch
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
166 258 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop élevé allonge la vente dans un marché qui n'est pas tendu (volume d'offre correct). Un prix trop bas signifie une perte sèche, d'autant que le revenu médian local est de 21 800 €, ce qui limite la capacité de surenchère. Avec une dynamique démographique positive (+1 % en 5 ans) et un taux de logements vacants à 9,2 %, une valorisation juste et réaliste, ancrée dans les données DVF et les spécificités du territoire (fibre, gare), est la clé d'une vente réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local connaît les micro-marchés : le prix au m² varie sensiblement entre le centre historique près des 25 monuments et les quartiers résidentiels. Il évalue l'état réel, l'exposition, la qualité de la rénovation, éléments invisibles sur un algorithme. Son estimation est crédible auprès des acheteurs sérieux et sert de base de négociation solide. Il peut aussi anticiper les évolutions du marché, comme l'impact des 486 logements neufs autorisés ces 5 dernières années sur l'offre locale.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m², très agrégé.
- Minimiser l'impact d'un DPE mauvais sur la valorisation.
- Ne pas tenir compte des 486 logements neufs autorisés créant de la concurrence.
- Oublier que la fibre (79,5 % de couverture) est un critre de valeur.
Investir à Auch : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices est une première étape. À Auch, où le parc ancien est important et les prix varient fortement selon les quartiers, l'expertise d'un professionnel local est indispensable pour transformer ce potentiel en investissement réussi.
Les chiffres dessinent un potentiel, mais le succès dépend du bien, du quartier et de votre stratégie.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Auch
Quel est le prix immobilier moyen à Auch ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 1 852 €/m² en 2024. Le prix moyen, tiré par les biens haut de gamme, est nettement plus élevé à 3 087 €/m². La majorité des biens (50 %) se vendent entre 1 488 et 2 445 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Auch ?
La légère correction des prix en 2024 (-1,8 %) peut représenter un point d'entrée opportun, surtout pour un investissement locatif à moyen terme. Le rendement brut reste attractif à 6,5 % pour les appartements, mais la rentabilité nette est modérée.
Auch est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Auch est beaucoup moins chère que les communes périphériques de Toulouse. Son prix au m² est inférieur de 29 % à celui de Muret et de 117 % à celui de Balma, pour des services et équipements souvent comparables.
Quel rendement locatif espérer à Auch ?
Le loyer médian est de 10 €/m²/mois pour un appartement et 8,9 €/m²/mois pour une maison. Cela se traduit par un rendement locatif brut d'environ 6,5 % pour les appartements et 5,8 % pour les maisons.
Quels sont les quartiers à privilégier à Auch ?
Le centre historique et le secteur de la gare sont recherchés pour leur cachet et leur potentiel locatif. Les zones en développement, bénéficiant des nouveaux permis de construire, attirent les acquéreurs de biens neufs. Une analyse fine par rue est indispensable, les prix variant fortement.
Marché immobilier des communes voisines
Auch affiche un prix au m² deux fois moindre que Balma (-117 %) et un écart de plus de 50 % avec Cugnaux, pour des indicateurs de services et d'équipements comparables, créant un effet de levier puissant pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Auch.
Communes limitrophes d'Auch
Auch est entourée de 13 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Auch ressort à 1 714 € (source DVF, 373 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Gers.
Sur 2021-2025, le prix médian d'Auch progresse de +8,5 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 2 045 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Auch: 1 714 €/m² pour les maisons (surface médiane 97 m²) et 1 703 €/m² pour les appartements (52 m²). Un bien type de 97 m² revient à environ 166 258 €, soit 7,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,0 € (appartements) et 8,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Auch (2,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Auch: 598 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 120 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 64 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Auch est une commune de l'Occitanie intérieure. Le cadre géographique (en plaine, à 122 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.