01 Le parc de logements
Le parc comprend 432 logements dont 354 résidences principales, 34 résidences secondaires et 43 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 354 | 81,9 % |
| Résidences secondaires | 34 | 7,9 % |
| Logements vacants | 43 | 10,0 % |
Sur les 432 logements recensés, 82 % sont occupés à l'année, 8 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 139 | 39,3 % |
| 1919-1945 | 27 | 7,6 % |
| 1946-1970 | 25 | 7,1 % |
| 1971-1990 | 52 | 14,7 % |
| 1991-2005 | 55 | 15,5 % |
| 2006-2020 | 56 | 15,8 % |
Structure du bâti par époque: 39 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (39 %), 16 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,6 % |
| 2 pièces | 19 | 5,4 % |
| 3 pièces | 70 | 19,8 % |
| 4 pièces | 76 | 21,5 % |
| 5 pièces ou plus | 186 | 52,7 % |
Le parc compte 4,6 pièces en moyenne par logement, avec 53 % de logements de cinq pièces ou plus et 6 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 401 | 427 | 432 |
| Rés. principales | 321 | 347 | 354 |
| Rés. secondaires | 45 | 35 | 34 |
| Vacants | 35 | 44 | 43 |
78,8 % de part de propriétaires à Marcillé-Raoul, commune de population comparable à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 272 | 76,8 % |
| Locataires (privé) | 51 | 14,4 % |
| Locataires HLM | 28 | 7,9 % |
| Logés gratuitement | 3 | 0,8 % |
Occupation des résidences principales — 76,9 % appartiennent à leurs occupants, 22,3 % sont louées, avec 8 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,3 % |
| Fioul | 37 | 10,5 % |
| Électricité | 107 | 30,2 % |
| Gaz bouteille | 8 | 2,3 % |
| Autre (bois…) | 201 | 56,8 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 57 % des résidences principales, devant électricité (30 %) et fioul (10 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 28 |
| 2 à 4 ans | 54 |
| 5 à 9 ans | 57 |
| 10 ans ou plus | 215 |
| Total ménages | 354 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 55 |
| Sous-occupation modérée | 80 |
| Sous-occupation accentuée | 110 |
| Sous-occupation très accentuée | 106 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 19 | 5,4 % |
| 1 voiture | 143 | 40,4 % |
| 2 voitures ou plus | 192 | 54,2 % |
Équipement automobile des ménages: 5 % sans voiture, 40 % avec une voiture et 54 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 74,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 314 | 273 | 15 | 26 |
| 1975 | 280 | 258 | 10 | 12 |
| 1982 | 314 | 246 | 36 | 32 |
| 1990 | 314 | 244 | 41 | 29 |
| 1999 | 339 | 277 | 40 | 22 |
| 2007 | 402 | 315 | 47 | 40 |
| 2012 | 401 | 321 | 45 | 35 |
| 2017 | 427 | 347 | 35 | 44 |
| 2023 | 432 | 354 | 34 | 43 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 314 à 432, soit +38 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 40 | 35 | 33 | 29 | 55 | 34 | 42 |
| Dont vacants > 2 ans | 19 | 18 | 20 | 15 | 22 | 25 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,9 % |
| Classe B | 5 | 4,3 % |
| Classe C | 17 | 14,8 % |
| Classe D | 54 | 47,0 % |
| Classe E | 23 | 20,0 % |
| Classe F | 9 | 7,8 % |
| Classe G | 6 | 5,2 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 47 % des logements et 20 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 11,3 % |
| Classe B | 71 | 61,7 % |
| Classe C | 20 | 17,4 % |
| Classe D | 6 | 5,2 % |
| Classe E | 1 | 0,9 % |
| Classe F | 3 | 2,6 % |
| Classe G | 1 | 0,9 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (62 %), 90 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 262 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 253 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 246 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 208 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 179 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 262 kWh/m²/an, contre 81 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 182 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 5 | 0 |
| Classe C | 17 | 0 |
| Classe D | 47 | 7 |
| Classe E | 15 | 8 |
| Classe F | 9 | 0 |
| Classe G | 6 | 0 |
Côté maisons, la dominante est D (227 kWh/m²/an); côté appartements, E (254).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 4 |
| T3 | 15 |
| T4 | 8 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cuguen (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Cuguen dispose d'un parc de 432 logements mêlant résidences principales (81,9 %), secondaires (7,9 %) et vacants (10,0 %). Une typologie quasi monomorphe — 97,2 % de maisons, le collectif y est très marginal. Pour mémoire, Cuguen est une commune bretonne, entre terre et mer, à une trentaine de kilomètres du littoral d'Ille-et-Vilaine (27 km), autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 76,9 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le parc HLM pèse 7,9 % de l'offre de résidences principales.
Le bâti de Cuguen est notablement ancien: 39,3 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. Côté DPE, de Cuguen, le parc fait moins bien que le repère national: D et 231 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 13,0 %. Le autres sources (bois notamment) équipe 56,8 % des logements occupés à titre principal.
Entre les millésimes INSEE 2017 et 2023, le parc de Cuguen reste stable (+1,2 %). La multi-motorisation est la norme à Cuguen: 54,2 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cuguen est une commune bretonne, entre terre et mer, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. La commune est à une trentaine de kilomètres du littoral d'Ille-et-Vilaine (27 km): un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Cuguen affiche des prix parmi les plus accessibles du Ille-et-Vilaine (48ᵉ rang le moins élevé sur 331 communes).
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,0 %
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Ille-et-Vilaine (48ᵉ rang le moins élevé)
Analyse du marché immobilier à Cuguen
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cuguen
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cuguen s'établit à 1 531 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cuguen fait partie du quart des communes les moins chères du Ille-et-Vilaine.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cuguen Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cuguen
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 531 €/m² pour 6 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 118 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 6 |
| Prix médian/m² | 1 531 € | 1 531 € |
| Prix moyen/m² | 1 786 € | |
| Surface médiane | – | 118 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 1 510 € |
| 2022 | 6 | 972 € |
| 2023 | 7 | 1 700 € |
| 2024 | 7 | 1 750 € |
| 2025 | 6 | 1 531 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 30 logements ont été autorisés et 30 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 100 %.
Vacance longue durée à Cuguen
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Cuguen (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Cuguen totalise 5 logements sur 5 ans, soit -29 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cuguen
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Cuguen
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Cuguen
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 115 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Cuguen est D, avec 13,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Cuguen
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S'installer à Cuguen : cadre de vie et logement
Cuguen compte 828 habitants sur 23,54 km². Le climat local affiche 11,9 °C de moyenne annuelle et 821 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 22 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cuguen
Cuguen et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cuguen
Composition du parc immobilier à Cuguen
432 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Cuguen est composé très majoritairement de maisons (97,7 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Cuguen
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 354 logements).
- Avant 1919 39,3 % 139 logts
- 1919-1945 7,6 % 27 logts
- 1946-1970 7,1 % 25 logts
- 1971-1990 14,7 % 52 logts
- 1991-2005 15,5 % 55 logts
- 2006-2020 15,8 % 56 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cuguen
22 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cuguen
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cuguen
Pour une maison de 118 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
180 658 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cuguen
Quel est le prix de l'immobilier à Cuguen ?
Le prix médian au m² à Cuguen est de 1 531 € (données DVF, 6 transactions). Pour une maison de 118 m² (surface médiane locale), compter environ 181 000 €.
Comment Cuguen se situe-t-elle dans le Ille-et-Vilaine ?
Cuguen figure parmi les communes les plus abordables du Ille-et-Vilaine : 284ᵉ rang sur 331, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Cuguen ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cuguen est de 7,0 % (loyer de 8,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Cuguen
Cuguen est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Cuguen est contenu: 1 531 € en médiane sur 6 transactions, un niveau -37,4 % comparé à la médiane nationale. Côté classement départemental, Cuguen compte parmi les 14 % les plus abordables de l'Ille-et-Vilaine.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Cuguen à un niveau significatif — 1 531 €/m² en médiane. Un bien type de 118 m² revient à environ 180 658 €, soit 7,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Cuguen avoisinent 10,3 €/m² pour les appartements et 8,9 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (7,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La production neuve est peu intense à Cuguen — 5 logements autorisés entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Cuguen est une commune bretonne, entre terre et mer. Sur le plan physique, la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral d'Ille-et-Vilaine (27 km), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.