01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 163 logements dont 2 846 résidences principales, 108 résidences secondaires et 209 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 846 | 90,0 % |
| Résidences secondaires | 108 | 3,4 % |
| Logements vacants | 209 | 6,6 % |
Sur les 3 163 logements recensés, 90 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 485 | 17,8 % |
| 1919-1945 | 183 | 6,7 % |
| 1946-1970 | 388 | 14,2 % |
| 1971-1990 | 720 | 26,4 % |
| 1991-2005 | 397 | 14,6 % |
| 2006-2019 | 555 | 20,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (26 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 18 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 27 | 0,9 % |
| 2 pièces | 294 | 10,3 % |
| 3 pièces | 533 | 18,7 % |
| 4 pièces | 668 | 23,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 324 | 46,5 % |
Taille moyenne: 4,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 47 %, les T1-T2 11 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 814 | 2 959 | 3 163 |
| Rés. principales | 2 438 | 2 583 | 2 846 |
| Rés. secondaires | 112 | 122 | 108 |
| Vacants | 264 | 254 | 209 |
En comparaison, Dol-De-Bretagne (à 14 km) enregistre 47,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 897 | 66,7 % |
| Locataires (privé) | 635 | 22,3 % |
| Locataires HLM | 286 | 10,0 % |
| Logés gratuitement | 28 | 1,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 66,7 %, locataires 32,4 % — la part HLM s'établit à 10 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 766 | 26,9 % |
| Fioul | 255 | 9,0 % |
| Électricité | 1 090 | 38,3 % |
| Gaz bouteille | 30 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 705 | 24,8 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (38 %), suivi par gaz de ville (27 %) et autres sources (bois notamment) (25 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 322 |
| 2 à 4 ans | 572 |
| 5 à 9 ans | 480 |
| 10 ans ou plus | 1 472 |
| Total ménages | 2 846 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 452 |
| Sous-occupation modérée | 738 |
| Sous-occupation accentuée | 658 |
| Suroccupation modérée | 50 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 333 | 11,7 % |
| 1 voiture | 1 330 | 46,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 183 | 41,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 12 % sans, 47 % à une voiture, 42 % multi-motorisés. Par ailleurs, 82,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 478 | 1 341 | 59 | 78 |
| 1975 | 1 689 | 1 484 | 90 | 115 |
| 1982 | 1 861 | 1 646 | 131 | 84 |
| 1990 | 2 060 | 1 831 | 138 | 91 |
| 1999 | 2 254 | 1 998 | 129 | 127 |
| 2006 | 2 530 | 2 247 | 109 | 174 |
| 2011 | 2 814 | 2 438 | 112 | 264 |
| 2016 | 2 959 | 2 583 | 122 | 254 |
| 2022 | 3 163 | 2 846 | 108 | 209 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 478 logements, le total atteint 3 163 en 2022 (+114 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 322 | 325 | 294 | 312 | 333 | 207 |
| Dont vacants > 2 ans | 129 | 133 | 111 | 99 | 93 | 120 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 3,4 % |
| Classe B | 25 | 2,3 % |
| Classe C | 314 | 29,3 % |
| Classe D | 420 | 39,2 % |
| Classe E | 165 | 15,4 % |
| Classe F | 81 | 7,6 % |
| Classe G | 30 | 2,8 % |
Le graphique décompose les 1 071 diagnostics par étiquette énergétique: 39 % en D, 35 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 159 | 14,8 % |
| Classe B | 320 | 29,9 % |
| Classe C | 244 | 22,8 % |
| Classe D | 244 | 22,8 % |
| Classe E | 54 | 5,0 % |
| Classe F | 41 | 3,8 % |
| Classe G | 9 | 0,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 30 %, 68 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 252 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 257 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 190 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 72 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 257 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 72 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 0 |
| Classe B | 21 | 4 |
| Classe C | 167 | 147 |
| Classe D | 320 | 100 |
| Classe E | 113 | 52 |
| Classe F | 68 | 13 |
| Classe G | 22 | 8 |
Côté maisons, la dominante est D (209 kWh/m²/an); côté appartements, C (197).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 133 |
| T3 | 110 |
| T4 | 73 |
| T5+ | 19 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Combourg (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Combourg dispose de 3 163 logements, dont 2 846 résidences principales (90,0 %). Habitat à dominante pavillonnaire — 81,7 % de maisons, 18,3 % d'appartements complètent l'offre. Pour mémoire, Combourg est caractéristique du tissu communal breton, dans un relief de plaine, à 20 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral d'Ille-et-Vilaine, à 26 km environ, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La propriété occupe la première place dans le parc de Combourg (66,7 %), suivie par le locatif (32,4 %). Au plan locatif social, 10,0 % des résidences principales sont en HLM.
Entre héritage et modernité: 17,8 % de logements d'avant 1919 et 20,3 % postérieurs à 2006. Bilan énergétique intermédiaire: classe D et consommation moyenne (205 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Sur le parc diagnostiqué, 10,4 % sont des passoires thermiques (F+G). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 38,3 % des résidences principales.
Hausse mesurée du nombre de logements: +6,9 % entre 2016 et 2022. 41,6 % des ménages de Combourg disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Combourg est caractéristique du tissu communal breton — éclaire les choix d'habitat localement. La commune est dans un relief de plaine, à 20 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral d'Ille-et-Vilaine, à 26 km environ: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de Combourg a bondi de +7,1 % en un an, signal rare sur une commune de 6 411 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,5 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 24 % du Ille-et-Vilaine
Analyse du marché immobilier à Combourg
Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Combourg
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Combourg s'établit à 2 479 €, sur la base de 81 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Combourg se positionne dans le top 24 % des communes les plus chères du Ille-et-Vilaine.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Combourg Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Combourg
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Combourg évolue de +33,4 %, passant de 1 858 à 2 479 €/m²; 81 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
77,8 % de maisons et 22,2 % d'appartements parmi les 81 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (77,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 427 €/m² pour les maisons et 2 551 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 81 | 63 | 18 |
| Prix médian/m² | 2 479 € | 2 427 € | 2 551 € |
| Prix moyen/m² | 2 578 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 88 | 1 858 € |
| 2022 | 79 | 2 277 € |
| 2023 | 90 | 2 329 € |
| 2024 | 79 | 2 315 € |
| 2025 | 81 | 2 479 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 56 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 44 sur 2013 — soit +27,3 %.
Vacance longue durée à Combourg
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Combourg (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 299 logements ont été autorisés à à Combourg, +3 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Combourg
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Combourg
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Combourg
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 071 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Combourg: classe D en tête, 10,4 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Combourg
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Combourg : cadre de vie et logement
Combourg compte 6 411 habitants, à 69 m d'altitude. Le climat local affiche 12,0 °C de moyenne annuelle et 757 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 300 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Combourg
Combourg et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Combourg
Composition du parc immobilier à Combourg
3 163 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
2 584 maisons pour 562 appartements: le parc à Combourg est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Combourg
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 728 logements).
- Avant 1919 17,8 % 485 logts
- 1919-1945 6,7 % 183 logts
- 1946-1970 14,2 % 388 logts
- 1971-1990 26,4 % 720 logts
- 1991-2005 14,6 % 397 logts
- 2006-2019 20,3 % 555 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Combourg
300 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Combourg
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Combourg
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
220 631 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Combourg
Quel est le prix de l'immobilier à Combourg ?
Le prix médian au m² à Combourg est de 2 479 € (données DVF, 81 transactions). Pour une maison de 89 m² (surface médiane locale), compter environ 216 000 €.
Comment Combourg se situe-t-elle dans le Ille-et-Vilaine ?
Combourg se classe au 81ᵉ rang sur 332 communes du Ille-et-Vilaine — dans le top 24 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Combourg ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Combourg est de 4,9 % (loyer de 10,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le coût médian du m² à Combourg (2 479 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -11,8 % par rapport dans l'Ille-et-Vilaine.
Forte valorisation observée: le m² médian de Combourg gagne +33,4 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 417 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +7,1 %.
La maison individuelle domine les ventes de Combourg (77,8 % des transactions), à un prix médian de 2 427 €/m². Un bien type de 89 m² revient à environ 216 003 €, soit 9,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Combourg: 11,7 €/m²/mois pour un appartement, 10,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,5 % pour un appartement (4,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 3,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Combourg: 299 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 60 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 61 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Combourg est caractéristique du tissu communal breton. Combourg est dans l'arrière-pays du littoral d'Ille-et-Vilaine, à 26 km environ, dans un relief de plaine, à 20 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.