01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 088 logements dont 7 956 résidences principales, 38 résidences secondaires et 1 094 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 956 | 87,5 % |
| Résidences secondaires | 38 | 0,4 % |
| Logements vacants | 1 094 | 12,0 % |
Sur les 9 088 logements recensés, 88 % sont occupés à l'année, 0 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 742 | 9,4 % |
| 1919-1945 | 2 079 | 26,2 % |
| 1946-1970 | 2 445 | 30,9 % |
| 1971-1990 | 1 152 | 14,5 % |
| 1991-2005 | 600 | 7,6 % |
| 2006-2019 | 907 | 11,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (11 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 169 | 2,1 % |
| 2 pièces | 874 | 11,0 % |
| 3 pièces | 1 274 | 16,0 % |
| 4 pièces | 2 094 | 26,3 % |
| 5 pièces ou plus | 3 546 | 44,6 % |
Taille moyenne: 4,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 45 %, les T1-T2 13 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 490 | 8 963 | 9 088 |
| Rés. principales | 7 578 | 7 610 | 7 956 |
| Rés. secondaires | 4 | 22 | 38 |
| Vacants | 908 | 1 331 | 1 094 |
À titre de comparaison : 54,2 % de part de propriétaires à Ronchin, à 37 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 013 | 37,9 % |
| Locataires (privé) | 2 330 | 29,3 % |
| Locataires HLM | 2 527 | 31,8 % |
| Logés gratuitement | 86 | 1,1 % |
La répartition du parc occupé: 37,9 % de propriétaires, 61,0 % de locataires, dont 32 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 663 | 71,2 % |
| Fioul | 114 | 1,4 % |
| Électricité | 1 645 | 20,7 % |
| Gaz bouteille | 70 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 464 | 5,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (71 %), 21 % pour électricité et 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 068 |
| 2 à 4 ans | 1 707 |
| 5 à 9 ans | 1 447 |
| 10 ans ou plus | 3 734 |
| Total ménages | 7 956 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 549 |
| Sous-occupation modérée | 1 904 |
| Sous-occupation accentuée | 1 855 |
| Suroccupation modérée | 367 |
| Suroccupation accentuée | 123 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 612 | 32,8 % |
| 1 voiture | 3 576 | 44,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 767 | 22,2 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 33 % sans voiture, 45 % à une voiture et 22 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 50,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 704 | 8 747 | 68 | 889 |
| 1975 | 9 265 | 8 657 | 135 | 473 |
| 1982 | 8 925 | 7 582 | 52 | 1 291 |
| 1990 | 8 137 | 7 047 | 71 | 1 019 |
| 1999 | 8 031 | 7 390 | 43 | 598 |
| 2006 | 8 435 | 7 584 | 3 | 848 |
| 2011 | 8 490 | 7 578 | 4 | 908 |
| 2016 | 8 963 | 7 610 | 22 | 1 331 |
| 2022 | 9 088 | 7 956 | 38 | 1 094 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 9 704 à 9 088 logements, soit -6 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 253 | 1 229 | 1 212 | 1 139 | 1 188 | 884 |
| Dont vacants > 2 ans | 579 | 627 | 664 | 597 | 563 | 578 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0,2 % |
| Classe B | 45 | 0,9 % |
| Classe C | 1 756 | 33,2 % |
| Classe D | 1 868 | 35,3 % |
| Classe E | 1 104 | 20,9 % |
| Classe F | 361 | 6,8 % |
| Classe G | 144 | 2,7 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 35 % des logements et 34 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 280 | 5,3 % |
| Classe B | 880 | 16,6 % |
| Classe C | 1 695 | 32,0 % |
| Classe D | 1 345 | 25,4 % |
| Classe E | 808 | 15,3 % |
| Classe F | 244 | 4,6 % |
| Classe G | 38 | 0,7 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (32 %), 54 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 225 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 232 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 176 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 129 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 232 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 98 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0 |
| Classe B | 41 | 4 |
| Classe C | 914 | 842 |
| Classe D | 1 235 | 633 |
| Classe E | 915 | 189 |
| Classe F | 300 | 61 |
| Classe G | 105 | 39 |
Performance comparée: maisons classées D (219), appartements classés C (185), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 26 |
| T2 | 540 |
| T3 | 838 |
| T4 | 1 037 |
| T5+ | 317 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Denain (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Denain est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus bas du département Nord. (sur 18 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Denain présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 12,0 % en 2022. Profil pavillonnaire affirmé: 77,6 % de maisons individuelles pour 22,4 % d'appartements. Ancrage local: la commune est dans la tradition communale des Hauts-de-France, en contexte de plaine (altitude moyenne: 50 m).
Le poids du locatif à Denain est caractéristique des communes urbaines denses (61,0 %). Le segment social représente 31,8 % du parc occupé à titre principal.
Le bâti de Denain s'étend d'un noyau historique (9,4 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (11,4 % après 2006). Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — D et 208 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (71,2 % des résidences principales).
Le parc de Denain se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages de Denain traduit un profil urbain: 32,8 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Denain est dans la tradition communale des Hauts-de-France. Côté topographie, Denain se trouve en contexte de plaine (altitude moyenne: 50 m), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Denain en 2026 ?
Ancien bastion de la sidérurgie dans la Porte du Hainaut, Denain mène une reconversion complexe. Son marché immobilier reflète cette dualité : une attractivité territoriale forte, notée 7,8/10, mais une fragilité économique marquée avec un chômage à 31,9 %. Dans ce contexte, investir requiert une analyse fine des indicateurs locaux.
Le rendement locatif brut des maisons atteint 10,6 %, un niveau rare dans le Nord, qui compense un contexte économique fragile.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle en maison pour le rendement, en acceptant un risque socio-économique modéré à élevé.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel (10,6 %)
- ✓ Correction de -6,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,8/10)
- ⚠ Taux de chômage à 31,9 % : solvabilité locale limitée
- ⚠ 9,4 % de passoires thermiques : risque rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 141 €/m², Denain est l'une des communes les plus accessibles de France.
- Son prix médian est inférieur de plus de 40 % à la moyenne du département du Nord.
- Le rendement locatif des maisons dépasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Denain
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Denain : opportunités et risques
Investir à Denain en 2026 cible prioritairement la location annuelle en maison individuelle. Le rendement brut de 10,6 % (environ 6,0 % net après charges) est un argument massue, mais il s'accompagne de la gestion d'un parc ancien : 35,6 % des logements datent d'avant 1945 et 9,4 % sont des passoires thermiques (classes F/G). La loi Climat et Résilience impose donc des travaux de rénovation énergétique à moyen terme.
La fiscalité locale est une charge à intégrer précisément. Avec une taxe foncière sur le bâti à 48,18 %, elle représente, pour une maison type, l'équivalent d'environ un mois et demi de loyer perçu. Ce prélèvement rogne significativement le rendement net réel, d'autant que le taux de vacance (12 %) et les frais de gestion (12 %) sont aussi à comptabiliser.
Le contexte économique local, marqué par un taux de chômage de 31,9 %, impose une sélection drastique du locataire et une gestion active. Néanmoins, la proximité de la gare de Denain et de l'aéroport de Valenciennes-Denain, ainsi que la présence de 31 établissements scolaires, constituent des atouts solides pour attirer une population active ou étudiante. La stratégie gagnante repose sur l'acquisition d'une maison rénovée ou à rénover dans un quartier bien desservi.
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Données du marché immobilier à Denain
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de 1 141 €/m² à Denain, en repli de 6,9 % sur un an, doit être lu à l'aune du revenu médian des habitants (14 890 €). Cet écart, qui représente 4,8 années de revenu pour acheter une maison, souligne un marché dont la demande locale est structurellement limitée. La pression vient donc majoritairement d'investisseurs ou d'acheteurs extérieurs attirés par la rentabilité.
La fracture entre maisons et appartements est saisissante. Les appartements, avec un prix médian à 1 482 €/m², valorisent un parc très restreint et probablement récent ou rénové, tandis que les maisons à 938 €/m² reflètent la masse du parc ancien. Cette dichotomie, confirmée par les 213 transactions DVF 2024, crée deux stratégies d'investissement distinctes : rendement cash-flow avec les maisons versus pari sur la plus-value avec les apparts.
L'indice d'Attractivité Territoriale très élevé (7,8/10) s'explique par une offre de services exceptionnelle pour une ville de cette taille, avec 762 équipements recensés par l'INSEE. Cette densité de commerces, services et santé compense en partie la fragilité économique et soutient la demande locative, comme en témoigne l'IOL à 7,2/10.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Denain Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Denain sur cinq ans dessine un cycle complet : après une stabilité autour de 1 060 €/m² en 2020-2021, un pic à 1 345 €/m² est atteint en 2022, suivi d'une correction progressive à 1 141 €/m² en 2024. Cette baisse de 6,9 % sur un an est plus marquée que dans certaines communes voisines et ramène les prix près de leur point de départ. Cette dynamique, selon les données DVF, révèle un marché réactif aux tensions économiques. Pour un acheteur en 2026, elle indique un possible point d'entrée bas, mais aussi la volatilité d'un marché encore sensible aux indicateurs locaux. L'écart croissant entre maisons (938 €/m²) et appartements (1 482 €/m²) souligne deux marchés distincts, avec des logiques de valorisation différentes.
Évolution du marché immobilier de Denain
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Denain évolue de +8,0 %, passant de 950 à 1 026 €/m²; 213 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 213 transactions en 2024, le volume d'échanges à Denain reste actif, bien qu'en baisse par rapport aux 320 ventes de 2023. Ce marché est largement dominé par les maisons individuelles, qui représentent 183 ventes sur 254, avec une surface médiane de 79 m². Le segment des appartements, avec seulement 30 transactions, est plus étroit et volatile. Les prix médians, à 938 €/m² pour les maisons et 1 482 €/m² pour les appartements, cachent une fourchette de prix très large (701 - 2 157 €/m²), signe d'une hétérogénéité forte du parc. Ce profil de transactions, analysé via la DGFiP, indique un marché d'acheteur pour les maisons, avec de la marge de négociation, et un marché plus tendu pour les appartements récents ou rénovés.
Répartition des ventes
85,9 % de maisons et 14,1 % d'appartements parmi les 213 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (85,9 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 938 €/m² pour les maisons et 1 482 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 213 | 183 | 30 |
| Prix médian/m² | 1 026 € | 938 € | 1 482 € |
| Prix moyen/m² | 1 378 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 257 | 950 € |
| 2022 | 224 | 1 044 € |
| 2023 | 221 | 986 € |
| 2024 | 190 | 890 € |
| 2025 | 213 | 1 026 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Denain, avec 308 logements autorisés sur les cinq dernières années, montre un ralentissement net (-12 % par rapport à la période précédente). Seulement 94 logements ont été autorisés en 2024. Cette tendance, issue des données SITADEL, suggère une prudence des promoteurs face à un marché local où la demande solvable pour le neuf peut être limitée. Elle réduit aussi le risque de sur-offre à court terme. L'urbanisation se concentre probablement sur des opérations de requalification ou de renouvellement urbain, en lien avec les politiques de l'intercommunalité. Pour l'investisseur, cela signifie un parc immobilier globalement stable, peu menacé par une arrivée massive de nouveaux biens, mais aussi un parc vieillissant (35,6 % d'avant 1945) qui requiert une attention particulière sur l'état des biens.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 620 logements autorisés cumulés, 1 082 commencés: la dynamique récente affiche 86 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Denain
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Denain (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Denain: 194 logements autorisés sur 5 ans, 43 pour la dernière année (-60 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Denain
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Denain
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
La taxe foncière à Denain, à 48,18 % du taux de base, grève le rendement net. Sur un rendement brut de 4,6 % pour un appartement, il faut soustraire environ 1,5 point pour la taxe, 0,5 point pour la gestion (vacance incluse, le taux local est de 12 %) et anticiper une provision pour travaux sur un parc ancien à 35,6 % d'avant 1945. Le passage au net réduit considérablement la rentabilité immédiate.
Performance énergétique du parc à Denain
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 290 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Denain: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante et la consommation moyenne de 207 kWh/m²/an reflètent un parc globalement moyennement performant. Le risque réglementaire immédiat est contenu, avec seulement 9,4 % de passoires thermiques (F/G). Cependant, pour les biens les plus anciens, anticiper des travaux de rénovation devient incontournable pour répondre aux échéances de la loi Climat (interdiction de location des passoires à partir de 2028).
Quelles zones cibler à Denain ?
Le centre-bourg, desservi par la gare, et les quartiers proches des 31 établissements scolaires offrent une demande locative plus stable. La proximité de l'aéroport de Valenciennes-Denain (5,4 km) et de la gare TGV de Douai (22,2 km) peut attirer une petite population de travailleurs mobiles. Attention aux zones soumises aux PPRI (inondation) et PPRM, qui peuvent impacter l'assurabilité et l'attractivité du bien.
Calculateur de rendement à Denain
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Risques à connaître avant d'investir à Denain
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net, dans un contexte où 12 % du parc est déjà vacant. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage à 31,9 %) rend la solvabilité des locataires délicate. Enfin, le parc ancien (35,6 % antérieur à 1945) expose à des travaux de rénovation énergétique coûteux, surtout pour les biens classés F ou G (9,4 % du parc).
Cas pratique : un investissement type à Denain
Pour un appartement type de 50 m² à Denain, l'investissement avoisine 138 900 €. Le loyer médian de 10,6 €/m² génère environ 530 € par mois, soit un rendement brut de 4,6 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), l'effort net mensuel peut être positif ou nul selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Denain
- Négliger la taxe foncière, élevée à 48,18 % du taux de base.
- Surestimer le loyer perçu dans un marché locatif tendu.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien.
- Ne pas anticiper une vacance locative potentielle (taux de 12 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit une saisonnalité classique, avec une reprise d'activité au printemps. Vendre en début d'année permet de capter les acheteurs souhaitant boucler un projet avant l'été. L'automne peut aussi être propice, avant la trêve hivernale. Pour l'acheteur, l'hiver offre parfois des opportunités de négociation sur des biens restés longtemps en vente.
Le saviez-vous ?
- Denain compte 2 monuments historiques protégés sur son territoire.
- L'aéroport de Valenciennes-Denain n'est qu'à 5,4 km du centre.
- La ville enregistre un taux de renouvellement des entreprises de 25,1 %.
S'installer à Denain : cadre de vie et logement
S'installer à Denain, c'est bénéficier d'une très haute densité de services pour une ville de 20 000 habitants. Les 762 équipements recensés, dont 128 commerces et 222 structures de santé, offrent une autonomie quotidienne rare. La commune est par ailleurs intégralement couverte par la fibre optique, un atout décisif pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est toutefois à nuancer au regard des risques naturels. La commune est concernée par deux Plans de Prévention des Risques (PPRI de la Selle et PPRM Denaisis), principalement liés aux inondations. Consulter les zonages s'impose avant tout achat, car ils peuvent impacter l'assurabilité et la valeur du bien. L'indice de Santé Environnementale faible (3,2/10) reflète ces contraintes, ainsi qu'un parc immobilier énergivore (classe D dominante).
Carte du marché immobilier à Denain
Denain et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Denain
Avec une température moyenne annuelle de 11,0 °C et 692 mm de précipitations, le climat de Denain est océanique tempéré, sans extrêmes. Les hivers sont frais mais les gelées restent modérées, l'altitude n'étant que de 36 m. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans contraintes météorologiques sévères pour l'habitat ou les déplacements quotidiens.
Avantages et limites à Denain
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible (1 141 €/m² médian)
- Large majorité de maisons individuelles (78 % du parc)
- Desserte ferroviaire et connexion fibre excellente (99,7 %)
- Équipements nombreux : 762 services et commerces
- Dynamisme démographique (+3,7 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Taux de chômage très élevé (31,9 %)
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation, radon)
- Parc de logements ancien (35,6 % avant 1945) et passoires thermiques
Composition du parc immobilier à Denain
9 088 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 78,1 % de maisons, 21,9 % d'appartements sur un total de 9 088 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (78,1 %), un trait patrimonial du bassin minier. Seulement 37,9 % de propriétaires occupants et 34 % de logements sociaux indiquent un marché locatif important et une population plutôt locataire. Le taux de vacance de 12 %, supérieur à la moyenne nationale, indique des rotations et des opportunités de négociation à l'achat.
Ancienneté du parc à Denain
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 924 logements).
- Avant 1919 9,4 % 742 logts
- 1919-1945 26,2 % 2 079 logts
- 1946-1970 30,9 % 2 445 logts
- 1971-1990 14,5 % 1 152 logts
- 1991-2005 7,6 % 600 logts
- 2006-2019 11,4 % 907 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Denain
762 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Denain
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Deux plans de prévention des risques (PPRI de la Selle et PPRM Denaisis) sont actifs, principalement liés aux inondations. La sismicité est classée modérée et le radon à un niveau moyen. Consulter le zonage précis du bien est impératif avant l'achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou des obligations d'assurance spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Denain
Une maison de 80 m² représente un investissement d'environ 72 480 € (906 €/m²). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 65 000 € sur 20 ans à 3 % génère une mensualité d'environ 360 €. Cela équivaut à environ 4,9 années du revenu médian local (14 890 €).
Erreurs à éviter quand on achète à Denain
- Oublier de vérifier le DPE et le coût des travaux de rénovation.
- Ne pas consulter les plans de prévention des risques (PPR) en vigueur.
- Ignorer le taux de logements vacants (12 %), signe de négociation.
- Surévaluer son budget sans intégrer les charges de copropriété.
Points clés à retenir à Denain
- Prix médian à 1 141 €/m², en baisse de 6,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif pour les maisons à 10,6 %.
- Climat tempéré avec une moyenne annuelle de 11,0 °C.
- Prix au m² très sensible à l'état et à la performance énergétique.
- Écart majeur entre maisons (938 €/m²) et appartements (1 482 €/m²).
- Rendement net divisé par deux après charges (taxe foncière à 48,18 %).
- Parc immobilier à 78,1 % de maisons individuelles.
- Marché vendeur nécessitant une estimation réaliste pour vendre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Denain ?
À Denain, l'état général et la performance énergétique créent un écart de valeur significatif sur un marché à prix modéré. La proximité des 128 commerces recensés, des écoles ou de la gare (à 1 km) est un atout. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Dans un parc où 78,1 % des logements sont des maisons, un appartement bien situé et rénové peut se démarquer, mais sa valeur plafonne face à l'offre majoritaire.
Estimation indicative d'une maison à Denain
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
82 080 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de baisse des prix, une estimation trop optimiste condamne votre bien à rester des mois en vente. À l'inverse, une sous-évaluation vous ferait perdre plusieurs milliers d'euros. Seule une analyse détaillée, croisant les ventes comparables récentes, l'état du bien (attention au DPE, 9,4 % de passoires) et la localisation exacte (exposition aux risques, proximité gare) permet de fixer un prix attractif et réaliste. C'est la clé pour vendre dans des délais raisonnables à Denain.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne peinent à capter les micro-écarts de valeur entre les quartiers, pourtant réels près des équipements ou des axes. Un professionnel local intègre l'état exact du bien, les défauts cachés, et la demande spécifique sur un marché où 45,7 % de la population a moins de 30 ans. Son estimation sert aussi de base de négociation crédible avec des acheteurs souvent primo-accédants, sensibles au prix au m² mais aussi au coût des travaux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de valoriser les travaux récents dans l'estimation.
- Négliger l'impact de la performance énergétique (DPE) sur la valeur.
- Comparer avec des biens neufs, très minoritaires dans l'offre.
Investir à Denain : passer à l'action
Transformer cette analyse en investissement réussi nécessite plus que des chiffres. L'expertise d'un professionnel qui connaît les micro-quartiers, l'état du parc ancien et les dynamiques de requalification est indispensable pour saisir la bonne opportunité dans une fenêtre de marché favorable.
Les données DVF 2024 révèlent un potentiel locatif élevé, mais sa concrétisation dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Denain grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 254 ventes réelles à Denain
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel du territoire
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Denain
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Denain ?
Le prix médian global est de 1 026 €/m², mais il diffère fortement selon le type de bien : 938 €/m² pour une maison et 1 482 €/m² pour un appartement, selon les ventes DVF 2024.
Denain est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, Denain est significativement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 21 % à celui d'Hénin-Beaumont et de 26 % à Sin-Le-Noble, malgré des équipements et une démographie comparables.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Denain ?
Le rendement locatif brut est très élevé pour les maisons, à 10,6 %. Pour les appartements, il est de 4,6 %. Le rendement net est nettement inférieur après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance).
Est-ce le bon moment pour acheter à Denain ?
Le marché est en correction (-6,9 % en 2024), ce qui peut représenter un point d'entrée intéressant pour les investisseurs en location, surtout sur les maisons. La prudence reste de mise sur l'état du bien et son environnement.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Denain ?
Les principaux risques sont économiques (taux de chômage à 31,9 %), la vétusté du parc (35,6 % des logements datent d'avant 1945) et les obligations de rénovation énergétique (9,4 % de passoires thermiques).
Marché immobilier des communes voisines
Denain reste nettement plus accessible que des communes voisines comme Hénin-Beaumont (+21 %) ou Sin-Le-Noble (+26 %), pour des indicateurs démographiques et d'équipements similaires, offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Denain.
Communes limitrophes de Denain
Denain est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Denain affiche un prix médian de 1 026 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 472 €/m²). Sur 644 communes classées dans le Nord, Denain figure parmi les 8 % les moins chères au m².
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Denain a augmenté de +8,0 %. Au total, 1 105 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +15,3 % sur le prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Denain: 85,9 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 938 €/m². Le bien médian (80 m² à 75 040 €) équivaut à 5,0 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,6 €/m² pour un appartement et 8,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 8,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 39 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 69 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Denain est dans la tradition communale des Hauts-de-France. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 50 m)) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.