01 Le parc de logements
Le parc comprend 985 logements dont 901 résidences principales, 10 résidences secondaires et 75 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 901 | 91,5 % |
| Résidences secondaires | 10 | 1,0 % |
| Logements vacants | 75 | 7,6 % |
Parmi les 985 logements du parc, 91 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 39 | 4,4 % |
| 1919-1945 | 177 | 19,8 % |
| 1946-1970 | 207 | 23,2 % |
| 1971-1990 | 283 | 31,7 % |
| 1991-2005 | 155 | 17,4 % |
| 2006-2019 | 32 | 3,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (32 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 | 1,0 % |
| 2 pièces | 43 | 4,8 % |
| 3 pièces | 165 | 18,3 % |
| 4 pièces | 267 | 29,7 % |
| 5 pièces ou plus | 416 | 46,2 % |
Taille moyenne: 4,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 46 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 034 | 1 019 | 985 |
| Rés. principales | 971 | 936 | 901 |
| Rés. secondaires | 5 | 5 | 10 |
| Vacants | 58 | 78 | 75 |
En regard, Douzy (à 13 km, 2 134 hab.) affiche 50,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 471 | 52,3 % |
| Locataires (privé) | 183 | 20,3 % |
| Locataires HLM | 241 | 26,7 % |
| Logés gratuitement | 6 | 0,7 % |
La répartition du parc occupé: 52,3 % de propriétaires, 47,1 % de locataires, dont 27 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 634 | 70,4 % |
| Fioul | 42 | 4,7 % |
| Électricité | 123 | 13,7 % |
| Gaz bouteille | 5 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 97 | 10,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (70 %), 14 % pour électricité et 11 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 84 |
| 2 à 4 ans | 144 |
| 5 à 9 ans | 139 |
| 10 ans ou plus | 534 |
| Total ménages | 901 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 105 |
| Sous-occupation modérée | 239 |
| Sous-occupation accentuée | 248 |
| Suroccupation modérée | 20 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 87 | 9,7 % |
| 1 voiture | 437 | 48,5 % |
| 2 voitures ou plus | 377 | 41,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 10 % sans voiture, 49 % à une voiture et 42 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 66,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 639 | 563 | 14 | 62 |
| 1975 | 730 | 670 | 16 | 44 |
| 1982 | 758 | 704 | 11 | 43 |
| 1990 | 879 | 782 | 17 | 80 |
| 1999 | 897 | 847 | 14 | 36 |
| 2006 | 990 | 937 | 9 | 44 |
| 2011 | 1 034 | 971 | 5 | 58 |
| 2016 | 1 019 | 936 | 5 | 78 |
| 2022 | 985 | 901 | 10 | 75 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 639 à 985 logements, soit +54 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 88 | 68 | 51 | 59 | 65 | 55 |
| Dont vacants > 2 ans | 28 | 40 | 15 | 12 | 29 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 153 | 35,3 % |
| Classe D | 188 | 43,3 % |
| Classe E | 54 | 12,4 % |
| Classe F | 23 | 5,3 % |
| Classe G | 16 | 3,7 % |
La classe D domine avec 43 % des diagnostics, et 35 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 1,2 % |
| Classe B | 30 | 6,9 % |
| Classe C | 153 | 35,3 % |
| Classe D | 160 | 36,9 % |
| Classe E | 57 | 13,1 % |
| Classe F | 23 | 5,3 % |
| Classe G | 6 | 1,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante D à 37 %, 43 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 261 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 189 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 177 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 200 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 143 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 261 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 143 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 65 | 88 |
| Classe D | 128 | 60 |
| Classe E | 35 | 19 |
| Classe F | 17 | 6 |
| Classe G | 13 | 3 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (214 kWh/m²/an) et appartements en classe C (174).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 4 |
| T2 | 16 |
| T3 | 82 |
| T4 | 120 |
| T5+ | 45 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Donchery (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier de Donchery totalise 985 logements en 2022, dominé par la résidence principale (901 unités, 91,5 %). Le parc est à dominante pavillonnaire avec 72,7 % de maisons et 27,3 % d'appartements. Ancrage local: la commune est une commune de Champagne-Ardenne historique, en plaine, à 145 m d'altitude.
Donchery affiche un profil mixte — 52,3 % de propriétaires et 47,1 % de locataires. Côté logement social, 26,7 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 4,4 % du parc date d'avant 1919, 3,6 % d'après 2006. Le parc de Donchery présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 198 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (70,4 % des résidences principales).
Le parc a diminué de -3,3 % entre les millésimes 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 41,8 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Donchery appartient au tissu une commune de Champagne-Ardenne historique, repère pour lire son marché résidentiel. Donchery est en plaine, à 145 m d'altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 901 résidences principales de Donchery et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Donchery a bondi de +5,2 % en un an, signal rare sur une commune de 1 989 habitants.
Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 11 % du Ardennes
Analyse du marché immobilier à Donchery
Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Donchery
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Donchery s'établit à 1 790 €, sur la base de 22 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Donchery se positionne dans le top 11 % des communes les plus chères du Ardennes.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Donchery Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Donchery
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 418 €/m² → 1 790 €/m² (+26,2 %), volume annuel actuel 22 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
81,8 % de maisons et 18,2 % d'appartements parmi les 22 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (81,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 790 €/m² pour les maisons et 1 836 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 22 | 18 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 790 € | 1 790 € | 1 836 € |
| Prix moyen/m² | 1 869 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 25 | 1 418 € |
| 2022 | 21 | 1 274 € |
| 2023 | 14 | 1 173 € |
| 2024 | 15 | 1 702 € |
| 2025 | 22 | 1 790 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 28 autorisations et 16 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 57 %.
Vacance longue durée à Donchery
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Donchery (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 3 logements autorisés à à Donchery, dont 1 en 2025 (-57 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Donchery
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Donchery
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,76 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Donchery
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 434 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Donchery: la classe D domine, 9,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Donchery
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Donchery : cadre de vie et logement
Donchery compte 1 989 habitants, à 227 m d'altitude. Le climat local affiche 11,1 °C de moyenne annuelle et 980 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 62 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Donchery
Donchery et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Donchery
Composition du parc immobilier à Donchery
985 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (73,0 %) et collectif (27,0 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Donchery
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 893 logements).
- Avant 1919 4,4 % 39 logts
- 1919-1945 19,8 % 177 logts
- 1946-1970 23,2 % 207 logts
- 1971-1990 31,7 % 283 logts
- 1991-2005 17,4 % 155 logts
- 2006-2019 3,6 % 32 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Donchery
62 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Donchery
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Donchery
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
171 840 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Donchery
Quel est le prix de l'immobilier à Donchery ?
Le prix médian au m² à Donchery est de 1 790 € (données DVF, 22 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 172 000 €.
Comment Donchery se situe-t-elle dans le Ardennes ?
Donchery se classe au 50ᵉ rang sur 435 communes du Ardennes — dans le top 11 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Donchery ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Donchery est de 4,7 % (loyer de 7,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Donchery
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Résumé
Le prix médian au m² à Donchery ressort à 1 790 € (source DVF, 22 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Ardennes.
Forte valorisation observée: le m² médian de Donchery gagne +26,2 % sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 97 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,2 %.
Typologie largement pavillonnaire à Donchery: 81,8 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 790 €/m². Rapporté au revenu médian de Donchery, un logement de 96 m² (171 840 €) représente 8,3 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,5 € (appartements) et 7,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,2 % pour un appartement (4,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est quasi nulle sur la période 2021-2025: 3 logements autorisés au total selon les bases SITADEL. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Donchery s'interprète dans un contexte plus large — Donchery est une commune de Champagne-Ardenne historique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 145 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.