01 Le parc de logements
Le parc comprend 421 logements dont 335 résidences principales, 71 résidences secondaires et 15 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 335 | 79,6 % |
| Résidences secondaires | 71 | 16,9 % |
| Logements vacants | 15 | 3,6 % |
Sur les 421 logements recensés, 80 % sont occupés à l'année, 17 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 98 | 30,2 % |
| 1919-1945 | 18 | 5,5 % |
| 1946-1970 | 47 | 14,5 % |
| 1971-1990 | 93 | 28,6 % |
| 1991-2005 | 42 | 12,9 % |
| 2006-2020 | 27 | 8,3 % |
Structure du bâti par époque: 30 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (30 %), 8 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,9 % |
| 2 pièces | 10 | 3,0 % |
| 3 pièces | 42 | 12,5 % |
| 4 pièces | 73 | 21,8 % |
| 5 pièces ou plus | 207 | 61,8 % |
Le parc compte 5,1 pièces en moyenne par logement, avec 62 % de logements de cinq pièces ou plus et 4 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 404 | 412 | 421 |
| Rés. principales | 320 | 320 | 335 |
| Rés. secondaires | 57 | 71 | 71 |
| Vacants | 27 | 22 | 15 |
Pour référence, Esmans (7 km) affiche 80,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 289 | 86,3 % |
| Locataires (privé) | 38 | 11,3 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 8 | 2,4 % |
Occupation des résidences principales — 86,3 % appartiennent à leurs occupants, 11,4 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,6 % |
| Fioul | 55 | 16,4 % |
| Électricité | 173 | 51,6 % |
| Gaz bouteille | 14 | 4,2 % |
| Autre (bois…) | 91 | 27,2 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 52 %. autres sources (bois notamment) pèse 27 %, fioul 16 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 20 |
| 2 à 4 ans | 53 |
| 5 à 9 ans | 71 |
| 10 ans ou plus | 191 |
| Total ménages | 335 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 29 |
| Sous-occupation modérée | 83 |
| Sous-occupation accentuée | 107 |
| Sous-occupation très accentuée | 116 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 2,7 % |
| 1 voiture | 129 | 38,5 % |
| 2 voitures ou plus | 197 | 58,8 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 3 % sans, 39 % à une voiture, 59 % multi-motorisés. Par ailleurs, 85,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 231 | 112 | 103 | 16 |
| 1975 | 270 | 132 | 125 | 13 |
| 1982 | 319 | 183 | 120 | 16 |
| 1990 | 335 | 220 | 100 | 15 |
| 1999 | 365 | 272 | 80 | 13 |
| 2007 | 379 | 304 | 59 | 16 |
| 2012 | 404 | 320 | 57 | 27 |
| 2017 | 412 | 320 | 71 | 22 |
| 2023 | 421 | 335 | 71 | 15 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 231 à 421, soit +82 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 35 | 41 | 30 | 32 | 26 | 26 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 | 19 | 13 | 14 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1,0 % |
| Classe B | 3 | 3,0 % |
| Classe C | 15 | 14,9 % |
| Classe D | 27 | 26,7 % |
| Classe E | 30 | 29,7 % |
| Classe F | 10 | 9,9 % |
| Classe G | 15 | 14,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: E en tête (30 %), 19 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 14,9 % |
| Classe B | 39 | 38,6 % |
| Classe C | 18 | 17,8 % |
| Classe D | 5 | 5,0 % |
| Classe E | 12 | 11,9 % |
| Classe F | 7 | 6,9 % |
| Classe G | 5 | 5,0 % |
Émissions CO₂: 39 % des logements relèvent de la classe B, 71 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 305 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 281 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 250 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 305 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 163 pour le bâti 2001-2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 14 | 1 |
| Classe D | 26 | 1 |
| Classe E | 29 | 1 |
| Classe F | 10 | 0 |
| Classe G | 15 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (273 kWh/m²/an) et appartements en classe C (215).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Dormelles (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Répartition du parc de Dormelles: 79,6 % de résidences principales, 16,9 % de secondaires et 3,6 % de vacants sur un total de 421 logements. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (98,6 %). Le cadre local de Dormelles est une commune périurbaine francilienne, à basse altitude (77 m), dans un relief de plaine.
Rares sont les locataires à Dormelles — 11,4 % seulement contre 86,3 % de propriétaires.
Le bâti d'avant 1919 représente 30,2 % du parc résidentiel, reflet d'un tissu urbain ou villageois de longue histoire. Performance énergétique en retrait: classe E en tête et consommation moyenne (271 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 24,8 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 51,6 % des résidences principales.
Le parc de Dormelles se maintient à l'équilibre entre 2017 et 2023. Profil fortement motorisé: 58,8 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune périurbaine francilienne dans lequel s'inscrit Dormelles. Le contexte naturel (à basse altitude (77 m), dans un relief de plaine) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2023 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Analyse du marché immobilier à Dormelles
Acheter demande un effort important : 7,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Dormelles
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Dormelles s'établit à 2 642 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Dormelles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Dormelles
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 642 €/m² pour 9 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 106 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 9 |
| Prix médian/m² | 2 642 € | 2 642 € |
| Prix moyen/m² | 2 929 € | |
| Surface médiane | – | 106 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 18 | 2 418 € |
| 2022 | 13 | 2 336 € |
| 2023 | 13 | 2 271 € |
| 2024 | 15 | 2 301 € |
| 2025 | 9 | 2 642 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 26 logements ont été autorisés et 22 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 85 %.
Vacance longue durée à Dormelles
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Dormelles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Dormelles: 4 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-20 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Dormelles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dormelles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Dormelles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 101 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Dormelles: majorité classée E, part de passoires thermiques à 24,8 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Dormelles
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Dormelles : cadre de vie et logement
Dormelles compte 816 habitants, à 93 m d'altitude sur 13,02 km². Le climat local affiche 12,0 °C de moyenne annuelle et 653 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 4 appellations d'origine rattachées au terroir local et 27 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Dormelles
Dormelles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dormelles
Composition du parc immobilier à Dormelles
421 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Dormelles: 98,8 % de maisons, 1,2 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Dormelles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 325 logements).
- Avant 1919 30,2 % 98 logts
- 1919-1945 5,5 % 18 logts
- 1946-1970 14,5 % 47 logts
- 1971-1990 28,6 % 93 logts
- 1991-2005 12,9 % 42 logts
- 2006-2020 8,3 % 27 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Dormelles
27 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Dormelles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Dormelles
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
280 052 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dormelles
Quel est le prix de l'immobilier à Dormelles ?
Le prix médian au m² à Dormelles est de 2 642 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 106 m² (surface médiane locale), compter environ 280 000 €.
Comment Dormelles se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Dormelles se situe au 218ᵉ rang du Seine-et-Marne sur 506 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Dormelles ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Dormelles est de 5,2 % (loyer de 11,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Dormelles est-il énergétiquement dégradé ?
24,8 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dormelles.
Communes limitrophes de Dormelles
Dormelles est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Dormelles s'établit à 2 642 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Seine-et-Marne.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 642 €/m² pour 106 m². Le bien médian (106 m² à 280 052 €) équivaut à 9,0 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,0 €/m² pour un appartement et 11,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 16,9 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 4 logements autorisés au total, soit 1 par an.
Le marché immobilier de Dormelles s'interprète dans un contexte plus large — Dormelles est une commune périurbaine francilienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Dormelles est à basse altitude (77 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.