01 Le parc de logements
Le parc comprend 346 logements dont 228 résidences principales, 87 résidences secondaires et 31 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 228 | 65,9 % |
| Résidences secondaires | 87 | 25,1 % |
| Logements vacants | 31 | 9,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 66 % d'habitat permanent, 25 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 346.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 88 | 38,8 % |
| 1919-1945 | 28 | 12,3 % |
| 1946-1970 | 21 | 9,3 % |
| 1971-1990 | 42 | 18,5 % |
| 1991-2005 | 26 | 11,5 % |
| 2006-2019 | 22 | 9,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 39 %, devant les constructions récentes (10 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 1,3 % |
| 2 pièces | 24 | 10,5 % |
| 3 pièces | 41 | 18,0 % |
| 4 pièces | 72 | 31,6 % |
| 5 pièces ou plus | 88 | 38,6 % |
Le parc compte 4,3 pièces en moyenne par logement, avec 39 % de logements de cinq pièces ou plus et 12 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 339 | 344 | 346 |
| Rés. principales | 211 | 211 | 228 |
| Rés. secondaires | 83 | 61 | 87 |
| Vacants | 45 | 72 | 31 |
Tournon-Saint-Pierre, commune de taille similaire à 15 km, affiche 52,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 168 | 73,7 % |
| Locataires (privé) | 46 | 20,2 % |
| Locataires HLM | 5 | 2,2 % |
| Logés gratuitement | 9 | 3,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 73,7 % de propriétaires occupants, 22,4 % de locataires et 2 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,9 % |
| Fioul | 50 | 21,9 % |
| Électricité | 71 | 31,1 % |
| Gaz bouteille | 8 | 3,5 % |
| Autre (bois…) | 97 | 42,5 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 43 %. électricité pèse 31 %, fioul 22 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 28 |
| 2 à 4 ans | 40 |
| 5 à 9 ans | 31 |
| 10 ans ou plus | 129 |
| Total ménages | 228 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 39 |
| Sous-occupation modérée | 58 |
| Sous-occupation accentuée | 53 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 | 3,1 % |
| 1 voiture | 112 | 49,1 % |
| 2 voitures ou plus | 109 | 47,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 3 % sans voiture, 49 % à une voiture et 48 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 81,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 278 | 206 | 27 | 45 |
| 1975 | 273 | 196 | 39 | 38 |
| 1982 | 309 | 198 | 64 | 47 |
| 1990 | 313 | 196 | 75 | 42 |
| 1999 | 311 | 196 | 77 | 38 |
| 2006 | 322 | 199 | 80 | 43 |
| 2011 | 339 | 211 | 83 | 45 |
| 2016 | 344 | 211 | 61 | 72 |
| 2022 | 346 | 228 | 87 | 31 |
Trajectoire de long terme: 278 logements en 1968, 346 en 2022 (+24 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 44 | 52 | 56 | 52 | 45 | 47 |
| Dont vacants > 2 ans | 27 | 26 | 29 | 29 | 34 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 1,6 % |
| Classe C | 8 | 12,9 % |
| Classe D | 19 | 30,6 % |
| Classe E | 14 | 22,6 % |
| Classe F | 7 | 11,3 % |
| Classe G | 13 | 21,0 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 31 % des logements et 15 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 8,1 % |
| Classe B | 16 | 25,8 % |
| Classe C | 18 | 29,0 % |
| Classe D | 9 | 14,5 % |
| Classe E | 8 | 12,9 % |
| Classe F | 3 | 4,8 % |
| Classe G | 3 | 4,8 % |
Émissions CO₂: 29 % des logements relèvent de la classe C, 63 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 294 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 306 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 197 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 176 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 306 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 176 (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 8 | 0 |
| Classe D | 16 | 3 |
| Classe E | 14 | 0 |
| Classe F | 7 | 0 |
| Classe G | 13 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (281 kWh/m²/an), les appartements D (207) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 1 |
| T3 | 3 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Douadic (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Douadic compte 346 logements, dont une part significative — 25,1 %, soit 87 unités — est affectée aux résidences secondaires. Une typologie quasi monomorphe — 98,8 % de maisons, le collectif y est très marginal. Pour mémoire, Douadic est dans la vallée de la Loire ou ses affluents, dans un relief de plaine, à 117 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 73,7 % de propriétaires occupants. Au plan locatif social, 2,2 % des résidences principales sont en HLM.
Parc notablement ancien à Douadic: 38,8 % des logements datent d'avant la Première Guerre mondiale. Côté DPE, de Douadic, le parc fait moins bien que le repère national: D et 277 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 32,3 %. 42,5 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Douadic reste stable (+0,6 %). 47,8 % des ménages de Douadic disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la vallée de la Loire ou ses affluents. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 117 m d'altitude en moyenne — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de Douadic a bondi de +59,0 % en un an, signal rare sur une commune de 478 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 22 % du Indre
- Opportunité locative forte
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +59,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Douadic
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Douadic
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Douadic s'établit à 1 250 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Douadic se positionne dans le top 22 % des communes les plus chères du Indre.
32,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Douadic Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Douadic
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 250 €/m² de prix médian pour 5 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +35,3 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 250 € | 1 250 € |
| Prix moyen/m² | 1 250 € | |
| Surface médiane | – | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 924 € |
| 2022 | 11 | 1 170 € |
| 2023 | 10 | 840 € |
| 2024 | 5 | 786 € |
| 2025 | 5 | 1 250 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 46 autorisations et 40 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 87 %.
Vacance longue durée à Douadic
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Douadic (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Douadic totalise 8 logements sur 5 ans, soit -20 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Douadic
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Douadic
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,50 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Douadic
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 62 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Douadic est D, avec 32,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Douadic
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Douadic : cadre de vie et logement
Douadic compte 478 habitants, à 107 m d'altitude. Le climat local affiche 12,9 °C de moyenne annuelle et 777 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 20 appellations d'origine rattachées au terroir local et 16 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Douadic
Douadic et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Douadic
Composition du parc immobilier à Douadic
346 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Douadic est composé très majoritairement de maisons (99,1 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Douadic
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 227 logements).
- Avant 1919 38,8 % 88 logts
- 1919-1945 12,3 % 28 logts
- 1946-1970 9,3 % 21 logts
- 1971-1990 18,5 % 42 logts
- 1991-2005 11,5 % 26 logts
- 2006-2019 9,7 % 22 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Douadic
16 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Douadic
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Douadic
Pour une maison de 68 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
85 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Douadic
Quel est le prix de l'immobilier à Douadic ?
Le prix médian au m² à Douadic est de 1 250 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 68 m² (surface médiane locale), compter environ 85 000 €.
Comment Douadic se situe-t-elle dans le Indre ?
Douadic se classe au 52ᵉ rang sur 241 communes du Indre — dans le top 22 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Douadic ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Douadic est de 5,9 % (loyer de 6,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Douadic est-il énergétiquement dégradé ?
32,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Douadic
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Résumé
Le coût du m² à Douadic est contenu: 1 250 € en médiane sur 5 transactions, un niveau -49,4 % comparé à la médiane nationale.
Le marché de Douadic connaît une hausse prononcée: +35,3 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. 43 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +59,0 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Douadic à un niveau significatif — 1 250 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Douadic, un logement de 68 m² (85 000 €) représente 3,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Douadic avoisinent 8,5 €/m² pour les appartements et 6,1 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (5,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc de Douadic compte 25,1 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Rythme de construction régulier: 2 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 75 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Douadic est dans la vallée de la Loire ou ses affluents, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Douadic est dans un relief de plaine, à 117 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.