01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 657 logements dont 3 161 résidences principales, 169 résidences secondaires et 327 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 161 | 86,4 % |
| Résidences secondaires | 169 | 4,6 % |
| Logements vacants | 327 | 8,9 % |
Parmi les 3 657 logements du parc, 86 % assurent la fonction de résidence principale, contre 5 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 139 | 4,4 % |
| 1919-1945 | 47 | 1,5 % |
| 1946-1970 | 226 | 7,2 % |
| 1971-1990 | 875 | 27,9 % |
| 1991-2005 | 686 | 21,9 % |
| 2006-2020 | 1 161 | 37,0 % |
Structure du bâti par époque: 4 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2020 (37 %), 37 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 163 | 5,2 % |
| 2 pièces | 565 | 17,9 % |
| 3 pièces | 803 | 25,4 % |
| 4 pièces | 675 | 21,4 % |
| 5 pièces ou plus | 954 | 30,2 % |
Le parc compte 3,7 pièces en moyenne par logement, avec 30 % de logements de cinq pièces ou plus et 23 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 630 | 3 275 | 3 657 |
| Rés. principales | 2 353 | 2 690 | 3 161 |
| Rés. secondaires | 131 | 202 | 169 |
| Vacants | 146 | 383 | 327 |
En regard, Reignier-Ésery (à 19 km, 8 464 hab.) affiche 55,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 703 | 53,9 % |
| Locataires (privé) | 953 | 30,1 % |
| Locataires HLM | 408 | 12,9 % |
| Logés gratuitement | 97 | 3,1 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 53,9 % de propriétaires face à 43,1 % de locataires (dont 13 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 170 | 37,0 % |
| Fioul | 348 | 11,0 % |
| Électricité | 1 342 | 42,5 % |
| Gaz bouteille | 23 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 278 | 8,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (42 %), 37 % pour gaz de ville et 11 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 499 |
| 2 à 4 ans | 928 |
| 5 à 9 ans | 595 |
| 10 ans ou plus | 1 139 |
| Total ménages | 3 161 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 894 |
| Sous-occupation modérée | 847 |
| Sous-occupation accentuée | 602 |
| Sous-occupation très accentuée | 532 |
| Suroccupation modérée | 266 |
| Suroccupation accentuée | 15 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 190 | 6,0 % |
| 1 voiture | 1 705 | 53,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 265 | 40,0 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 40 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 89,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 499 | 424 | 34 | 41 |
| 1975 | 847 | 738 | 38 | 71 |
| 1982 | 1 014 | 920 | 44 | 50 |
| 1990 | 1 462 | 1 264 | 106 | 92 |
| 1999 | 1 895 | 1 621 | 128 | 146 |
| 2007 | 2 197 | 1 974 | 109 | 115 |
| 2012 | 2 630 | 2 353 | 131 | 146 |
| 2017 | 3 275 | 2 690 | 202 | 383 |
| 2023 | 3 657 | 3 161 | 169 | 327 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 499 logements, le total atteint 3 657 en 2023 (+633 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 351 | 285 | 278 | 285 | 304 | 182 | 294 |
| Dont vacants > 2 ans | 53 | 76 | 70 | 66 | 66 | 88 | 98 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0,5 % |
| Classe B | 28 | 1,9 % |
| Classe C | 611 | 42,1 % |
| Classe D | 420 | 28,9 % |
| Classe E | 244 | 16,8 % |
| Classe F | 84 | 5,8 % |
| Classe G | 57 | 3,9 % |
Le graphique décompose les 1 451 diagnostics par étiquette énergétique: 42 % en C, 45 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 158 | 10,9 % |
| Classe B | 471 | 32,5 % |
| Classe C | 517 | 35,6 % |
| Classe D | 127 | 8,8 % |
| Classe E | 81 | 5,6 % |
| Classe F | 57 | 3,9 % |
| Classe G | 40 | 2,8 % |
Émissions CO₂: 36 % des logements relèvent de la classe C, 79 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 286 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 271 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 256 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 212 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 164 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 286 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 110 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 1 |
| Classe B | 16 | 12 |
| Classe C | 79 | 532 |
| Classe D | 103 | 317 |
| Classe E | 55 | 189 |
| Classe F | 23 | 61 |
| Classe G | 25 | 32 |
Performance comparée: maisons classées D (228), appartements classés C (189), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 20 |
| T2 | 117 |
| T3 | 174 |
| T4 | 127 |
| T5+ | 16 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Douvaine (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
3 657 logements sont recensés à Douvaine, avec une très forte prédominance des résidences principales (86,4 %). Habitat dominé par le collectif (61,1 %), ne laissant que 38,9 % au pavillonnaire. Douvaine se situe dans un environnement dans la tradition des communes alpines savoyardes.
Répartition proche de l'équilibre: 53,9 % de propriétaires et 43,1 % de locataires à Douvaine. Au plan locatif social, 12,9 % des résidences principales sont en HLM. Le taux SRU communal — 16,3 % — n'atteint pas la cible légale de 20,0 %.
Près d'37,0 % du parc de Douvaine a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 197 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Côté énergie, le électricité chauffe 42,5 % des résidences principales.
Le parc de Douvaine s'est étoffé de +11,7 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). La multi-motorisation est la norme à Douvaine: 40,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans la tradition des communes alpines savoyardes dans lequel s'inscrit Douvaine.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Prix médian au m² à 4 446 € à Douvaine, dans un marché de 101 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,6 %
- ⚠ 9,7 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Savoie (105ᵉ rang sur 279 communes)
Analyse du marché immobilier à Douvaine
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Douvaine
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Douvaine s'établit à 4 446 €, sur la base de 101 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Douvaine Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Douvaine
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 808 €/m² à 4 446 €/m² (+16,8 %), pour 101 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
40,6 % de maisons et 59,4 % d'appartements parmi les 101 transactions enregistrées.
40,6 % maisons, 59,4 % appartements sur 101 ventes: le collectif pèse 59,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 101 | 41 | 60 |
| Prix médian/m² | 4 446 € | 4 557 € | 4 257 € |
| Prix moyen/m² | 4 486 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 153 | 3 808 € |
| 2022 | 133 | 3 930 € |
| 2023 | 92 | 4 340 € |
| 2024 | 95 | 4 252 € |
| 2025 | 101 | 4 446 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 686 logements autorisés cumulés, 1 748 commencés: la dynamique récente affiche 484 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Douvaine
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Douvaine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Douvaine totalise 566 logements sur 5 ans, soit +66 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Douvaine
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Douvaine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,10 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Douvaine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 451 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Douvaine est C, avec 9,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
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S'installer à Douvaine : cadre de vie et logement
Douvaine compte 6 796 habitants sur 10,54 km². Le climat local affiche 11,5 °C de moyenne annuelle et 984 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 330 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Douvaine
Douvaine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Douvaine
Composition du parc immobilier à Douvaine
3 657 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Douvaine combine 39,6 % de maisons et 60,4 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Douvaine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 134 logements).
- Avant 1919 4,4 % 139 logts
- 1919-1945 1,5 % 47 logts
- 1946-1970 7,2 % 226 logts
- 1971-1990 27,9 % 875 logts
- 1991-2005 21,9 % 686 logts
- 2006-2020 37,0 % 1 161 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Douvaine
330 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Douvaine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Douvaine
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
449 046 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Douvaine
Quel est le prix de l'immobilier à Douvaine ?
Le prix médian au m² à Douvaine est de 4 446 € (données DVF, 101 transactions). Pour une maison de 101 m² (surface médiane locale), compter environ 460 000 €.
Comment Douvaine se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Douvaine se situe au 105ᵉ rang du Haute-Savoie sur 279 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Douvaine ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Douvaine est de 5,6 % (loyer de 21,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Douvaine
Douvaine est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Prix médian très élevé à Douvaine — 4 446 €/m² sur 101 transactions, un niveau qui dépasse largement la médiane de l'Haute-Savoie (4 318 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Douvaine a progressé de +16,8 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. 574 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,6 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 40,6 % de maisons et 59,4 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (101 m² à 460 257 €) équivaut à 12,6 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Douvaine avoisinent 19,5 €/m² pour les appartements et 21,2 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (4,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 566 logements autorisés et 109 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 82 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Douvaine est dans la tradition des communes alpines savoyardes, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.