01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 732 logements dont 11 982 résidences principales, 124 résidences secondaires et 626 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 982 | 94,1 % |
| Résidences secondaires | 124 | 1,0 % |
| Logements vacants | 626 | 4,9 % |
Parmi les 12 732 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 545 | 4,6 % |
| 1919-1945 | 1 177 | 9,9 % |
| 1946-1970 | 4 269 | 35,8 % |
| 1971-1990 | 3 382 | 28,3 % |
| 1991-2005 | 1 431 | 12,0 % |
| 2006-2019 | 1 129 | 9,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 36 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 512 | 4,3 % |
| 2 pièces | 1 346 | 11,2 % |
| 3 pièces | 2 782 | 23,2 % |
| 4 pièces | 3 043 | 25,4 % |
| 5 pièces ou plus | 4 299 | 35,9 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 36 %, les T1-T2 16 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 888 | 12 257 | 12 732 |
| Rés. principales | 11 110 | 11 413 | 11 982 |
| Rés. secondaires | 92 | 109 | 124 |
| Vacants | 687 | 735 | 626 |
41,2 % de part de propriétaires à Athis-Mons, commune de population comparable à 4 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 095 | 59,2 % |
| Locataires (privé) | 1 724 | 14,4 % |
| Locataires HLM | 2 970 | 24,8 % |
| Logés gratuitement | 193 | 1,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 59,2 % de propriétaires face à 39,2 % de locataires (dont 25 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 961 | 58,1 % |
| Fioul | 711 | 5,9 % |
| Électricité | 3 603 | 30,1 % |
| Gaz bouteille | 70 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 637 | 5,3 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (58 %), suivi par électricité (30 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 034 |
| 2 à 4 ans | 2 098 |
| 5 à 9 ans | 2 297 |
| 10 ans ou plus | 6 553 |
| Total ménages | 11 982 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 686 |
| Sous-occupation modérée | 2 972 |
| Sous-occupation accentuée | 2 363 |
| Suroccupation modérée | 1 107 |
| Suroccupation accentuée | 178 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 738 | 14,5 % |
| 1 voiture | 6 156 | 51,4 % |
| 2 voitures ou plus | 4 087 | 34,1 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 15 % sans, 51 % à une voiture, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 67,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 934 | 7 208 | 395 | 331 |
| 1975 | 9 382 | 8 611 | 240 | 531 |
| 1982 | 9 639 | 8 796 | 198 | 645 |
| 1990 | 10 499 | 9 799 | 212 | 488 |
| 1999 | 11 280 | 10 431 | 159 | 690 |
| 2006 | 11 642 | 11 090 | 52 | 500 |
| 2011 | 11 888 | 11 110 | 92 | 687 |
| 2016 | 12 257 | 11 413 | 109 | 735 |
| 2022 | 12 732 | 11 982 | 124 | 626 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 7 934 logements, le total atteint 12 732 en 2022 (+60 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 742 | 755 | 700 | 813 | 857 | 421 |
| Dont vacants > 2 ans | 97 | 130 | 156 | 133 | 178 | 203 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,2 % |
| Classe B | 44 | 0,7 % |
| Classe C | 2 575 | 39,1 % |
| Classe D | 2 442 | 37,1 % |
| Classe E | 858 | 13,0 % |
| Classe F | 372 | 5,6 % |
| Classe G | 290 | 4,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (39 %), 40 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 254 | 3,9 % |
| Classe B | 1 812 | 27,5 % |
| Classe C | 1 561 | 23,7 % |
| Classe D | 1 946 | 29,5 % |
| Classe E | 578 | 8,8 % |
| Classe F | 260 | 3,9 % |
| Classe G | 180 | 2,7 % |
Émissions CO₂: 30 % des logements relèvent de la classe D, 55 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 307 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 192 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 226 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 191 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 151 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 134 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 307 kWh/m²/an, contre 134 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 173 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 1 |
| Classe B | 34 | 10 |
| Classe C | 190 | 2 385 |
| Classe D | 542 | 1 900 |
| Classe E | 255 | 603 |
| Classe F | 178 | 194 |
| Classe G | 151 | 139 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 257 kWh/m²/an côté maisons, C à 189 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 91 |
| T2 | 450 |
| T3 | 1 321 |
| T4 | 1 103 |
| T5+ | 324 |
Faut-il investir à Draveil en 2026 ?
En bord de Seine, à moins de 5 km de l'aéroport d'Orly, Draveil jouit d'une situation géographique stratégique en petite couronne francilienne. Cette commune de 30 000 habitants, dont la population augmente régulièrement (+4,7 % en 5 ans), présente un profil résidentiel et familial. L'analyse des transactions 2024 permet de trancher sur son attractivité immobilière actuelle.
Avec une correction de -5,6 % en 2024, Draveil offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines directes, mais dans un marché local moins porté par ses propres habitants.
Verdict
➤ Investir à Draveil nécessite une sélection rigoureuse du bien et une stratégie de rendement à moyen terme, en misant sur la correction actuelle.
Points clés
- ✓ Correction récente : prix en baisse de 5,6 %
- ✓ Rendement locatif brut attractif à 7,6 %
- ✓ Attractivité territoriale au-dessus de la moyenne
- ⚠ Accessibilité très faible : IAI à 1,9/10
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian 26 090 €
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global inférieur de 8 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes de l'Essonne pour l'attractivité territoriale.
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles franciliennes.
Analyse du marché immobilier à Draveil
Le marché immobilier de Draveil affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Draveil
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6/10) : le marché est dynamique et concurrentiel, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat des habitants, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat des habitants, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,3/10) : la demande locative est présente mais ne crée pas de tension excessive sur les loyers.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,3/10) : la demande locative est présente mais ne crée pas de tension excessive sur les loyers.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (2/10) : le marché locatif saisonnier est quasi inexistant, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (2/10) : le marché locatif saisonnier est quasi inexistant, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3292,1 — Percentile dept : 65/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 76/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 68/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1881,1 — Percentile dept : 81/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 24/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 55,7 — Percentile dept : 16/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,3 — Percentile dept : 7/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 40,8 — Percentile dept : 87/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 68/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3292,1 — Percentile dept : 35/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 15/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 31/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1881,1 — Percentile dept : 19/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Draveil : opportunités et risques
L'investissement locatif à Draveil affiche un rendement brut théorique attractif de 7,6 % pour les appartements, supérieur à la moyenne francilienne. Ce chiffre doit être fortement nuancé : après déduction d'une vacance locative estimée à 8 %, de frais de gestion (12 %) et de la taxe foncière élevée, le rendement net tombe autour de 4,6 %. L'effort d'investissement initial reste conséquent, nécessitant près de 7 années de revenu médian local pour un appartement type.
La faiblesse de l'indice d'accessibilité immobilière (IAI à 1,9/10) est un signal d'alerte. Elle indique que le marché est largement porté par des acheteurs extérieurs, la capacité d'achat des Draveillois étant insuffisante pour soutenir les prix actuels. Ceci expose à un risque de liquidité à la revente en cas de retournement plus marqué du marché et limite les perspectives de forte plus-value à court terme.
La stratégie la plus adaptée paraît être l'acquisition d'un appartement de taille moyenne (autour de 60 m²) dans un état correct (classe DPE C dominante) pour cibler la demande locative des jeunes actifs et des petits ménages. Il convient d'éviter les biens nécessitant des travaux lourds de rénovation énergétique, la part des passoires thermiques étant malgré tout non négligeable. L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que la dynamique démographique positive (+4,7 % en 5 ans) continue de soutenir la demande.
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Données du marché immobilier à Draveil
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Draveil s'établit à 3 443 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette valeur place la commune dans une position intermédiaire au sein de la bordure sud de l'agglomération parisienne, nettement en dessous de voisines comme Athis-Mons (+22 %). La fourchette des prix (2 692 - 3 974 €/m²) reste relativement resserrée, signe d'une homogénéité certaine du bâti.
La répartition des transactions révèle la prédominance du segment des maisons individuelles, qui représentent 61 % des ventes. Ces biens, d'une surface médiane de 90 m², conservent une valorisation plus élevée et résistent mieux à la baisse. Le parc, caractérisé par une part importante de logements anciens (seulement 9,5 % construits après 2006), présente néanmoins un taux de passoires thermiques (F/G) contenu à 9,8 %, ce qui limite le risque réglementaire lié à la loi Climat et Résilience.
La proximité immédiate de l'aéroport d'Orly et de la gare de Viry-Châtillon, desservie par la ligne D du RER, constitue un atout majeur pour l'attractivité locative, notamment auprès des actifs travaillant dans le pôle d'emplois orlysien. Cependant, cette accessibilité se paie : la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,2 %, une charge non négligeable à intégrer dans tout calcul de rentabilité locative.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Draveil Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché immobilier de Draveil a connu une hausse significative entre 2020 et 2021, passant de 3 330 €/m² à 3 722 €/m², avant de se stabiliser en 2022-2023. L'année 2024 marque une inversion avec une baisse du prix médian de 5,6 %, à 3 443 €/m². Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, peut constituer une fenêtre d'entrée pour les acheteurs. Elle s'explique par un tassement de la demande face à la hausse des taux et par la limite de solvabilité locale, le revenu médian des Draveillois étant de 26 090 € seulement. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère une prudence sur les perspectives de plus-value immédiate, mais ouvre des possibilités de négociation.
Évolution du marché immobilier de Draveil
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Draveil évolue de -5,0 %, passant de 3 558 à 3 380 €/m²; 257 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison type de 90 m² à 323 640 € représenterait un crédit important, nécessitant environ 12,4 années de revenu médian local. Pour un appartement de 62 m² à 174 530 €, l'effort est réduit à 6,7 années de revenu. Le loyer médian des appartements (17,9 €/m²/mois) génère un revenu locatif annuel d'environ 13 316 €, soit un rendement brut de 7,6 %. Ce rendement est atténué par des charges importantes, dont une taxe foncière à 41,2 %, pour aboutir à un net estimé à 4,6 %. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel significatif pour limiter l'endettement.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume de transactions à Draveil s'établit à 275 ventes en 2024, en repli par rapport aux années record 2021-2022 mais montrant un marché toujours actif. Les maisons individuelles dominent (151 ventes) avec une surface médiane de 90 m², contre 106 ventes d'appartements (62 m² médians). Ce profil confirme l'image résidentielle et familiale de la commune. Le prix médian des maisons (3 702 €/m²) résiste mieux que celui des appartements (2 857 €/m²), victime de la correction. Le marché est actuellement équilibré, ni franchement acheteur ni vendeur, mais la baisse des prix indique une perte de momentum qui peut jouer en faveur des acquéreurs patients.
Répartition des ventes
58,8 % de maisons et 41,2 % d'appartements parmi les 257 transactions enregistrées.
Sur 257 transactions enregistrées, 58,8 % portent sur des maisons (3 702 €/m²) et 41,2 % sur des appartements (2 857 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 257 | 151 | 106 |
| Prix médian/m² | 3 380 € | 3 702 € | 2 857 € |
| Prix moyen/m² | 3 675 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 376 | 3 558 € |
| 2022 | 345 | 3 636 € |
| 2023 | 277 | 3 556 € |
| 2024 | 263 | 3 432 € |
| 2025 | 257 | 3 380 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Draveil est modérée mais en nette progression. Sur les cinq dernières années, 513 logements ont été autorisés, avec une accélération de 23 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seuls 57 logements ont été autorisés en 2024, ce qui limite le risque de sur-offre massive à court terme. Cette nouvelle construction, couplée à une croissance démographique soutenue (+4,7 % en 5 ans), est un signe de l'attractivité résidentielle persistante. Elle se concentrera probablement dans les derniers espaces urbanisables ou en renouvellement urbain, sans dénaturer le caractère majoritairement pavillonnaire de la commune.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 92 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 154 sur 2013 — soit -40,3 %.
Vacance longue durée à Draveil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Draveil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 467 logements autorisés à à Draveil, dont 46 en 2025 (+7 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Draveil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Draveil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 40 % plus bas que le brut à Draveil, reflète la réalité des frais. La taxe foncière, avec un taux de 41,2 %, en est le premier poste. Ajoutez la provision pour charges (eau, entretien parties communes), les frais de gestion (environ 5 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de vacance local est de 4,9 %) et des travaux d'entretien. Sur un appartement, ces frais peuvent représenter 2 à 3 points de rendement en moins.
Performance énergétique du parc à Draveil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 591 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Draveil: la classe C domine, 10,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc est correcte, avec une classe C dominante. Toutefois, les 9,8 % de passoires thermiques (F/G) représentent un risque réglementaire pour les acquéreurs. Dès 2025, ces logements seront interdits à la location sans travaux. L'acheteur doit donc vérifier scrupuleusement le DPE et budgéter une rénovation éventuelle, d'autant que la part de logements anciens (construits avant 1945) atteint 14,4 %.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, notamment les T2 et T3, pour viser la rentabilité brute la plus élevée (7,6 %). Le parc ancien domine, avec seulement 9,5 % de constructions post-2006. Attention au DPE : 9,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un risque réglementaire et financier avec les interdictions de location à venir. La classe énergétique dominante est C (201 kWh/m²/an), ce qui reste acceptable mais peut nécessiter des travaux de mise aux normes à moyen terme.
Quelles zones cibler à Draveil ?
La proximité de la gare de Viry-Châtillon (1,5 km) et du centre-bourg, doté de 104 commerces et 499 services, est un atout majeur pour la valorisation locative. Les quartiers calmes et pavillonnaires, majoritaires, attireront les familles. Aucune zone en forte mutation n'est signalée, mais la dynamique intercommunale (CA Val d'Yerres Val de Seine) peut générer des projets. La présence de 5 risques naturels recensés et d'un PPRi Seine doit être vérifiée pour tout achat en zone inondable, sous peine de difficultés à assurer et louer.
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Risques à connaître avant d'investir à Draveil
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 %, dans un contexte où 4,9 % du parc est déjà vacant. Le revenu médian local modéré (26 090 €) limite la capacité des ménages à absorber des hausses de loyer. La taxe foncière, à 41,2 %, grève significativement le rendement net. Enfin, le risque réglementaire lié au DPE est réel : près d'un logement sur dix est une passoire thermique, appelée à être interdite de location. Une audit énergétique préalable est indispensable.
Erreurs à éviter quand on investit à Draveil
- Négliger la taxe foncière, élevée à 41,2 % à Draveil
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (17,9 €/m²)
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux local 4,9 %)
- Acheter une passoire thermique sans budgéter sa rénovation
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Draveil suit le rythme francilien classique : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. L'automne (septembre-octobre) connaît un second pic avant un ralentissement hivernal. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut permettre de négocier, les vendeurs pressés par la clôture de l'année. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en début d'année.
Le saviez-vous ?
- Draveil compte 978 équipements publics et privés sur 16 km² seulement.
- Le taux de couverture très haut débit et fibre atteint 100 % et 98,8 %.
- L'âge médian de 41,2 ans y est supérieur à la moyenne nationale.
S'installer à Draveil : cadre de vie et logement
S'installer à Draveil, c'est opter pour le calme d'une ville à dominante pavillonnaire tout en restant à moins de 30 minutes en transport de Paris. La commune bénéficie d'un cadre verdoyant en bord de Seine et d'une offre de services et d'équipements très complète, avec près de 1 000 équipements recensés par l'INSEE, dont 209 établissements de santé et 49 installations sportives. Cette densité de services compense l'absence d'un centre-ville historique très marqué.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 41,2 ans et une proportion de seniors (24,8 %) légèrement supérieure à la moyenne nationale. La présence de 22 établissements scolaires souligne l'ancrage familial de la commune. Les résidents doivent toutefois composer avec la proximité de l'aéroport d'Orly et être vigilants sur les zones exposées au risque d'inondation, la commune étant concernée par un Plan de Prévention du Risque inondation (PPRi) Seine.
Carte du marché immobilier à Draveil
Draveil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Draveil
Avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et 622 mm de pluie par an, le climat de Draveil est tempéré et moins arrosé que la moyenne francilienne. Ce profil, doux et peu extrême, convient particulièrement aux familles et aux actifs recherchant un cadre de vie agréable sans contraintes météorologiques fortes. La proximité de la Seine et des espaces verts atténue les îlots de chaleur estivaux.
À qui s'adresse Draveil ?
Draveil s'adresse principalement aux familles souhaitant accéder à la propriété d'une maison avec jardin, attirées par les écoles et les équipements sportifs. Les jeunes actifs travaillant en proche couronne ou à Orly y trouveront également un compromis prix/transport. Les retraités apprécient le calme relatif et la proximité des services de santé. Le revenu médian local étant de 26 090 €, les primo-accédants aux ressources modestes peuvent viser les petits appartements.
Avantages et limites à Draveil
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale francilienne.
- Environnement majoritairement pavillonnaire et familial.
- Desserte correcte avec gare proche et accès autoroutier.
- Taux d'équipements et de services élevés pour une ville de cette taille.
- Parc immobilier globalement en bon état énergétique (DPE C dominant).
− À prendre en compte
- Taxe foncière très élevée (41,2 %).
- Exposition à certains risques naturels (inondations).
- Taux de chômage local supérieur à 10 %.
Composition du parc immobilier à Draveil
12 732 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (51,5 %) et collectif (48,5 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Draveil se caractérise par un parc résidentiel stable, dominé à 51,5 % par des maisons individuelles. La forte proportion de propriétaires (59,2 %) et la faible part de résidences secondaires (1 %) indiquent une commune ancillaire, où l'on s'installe durablement. Ce tissu homogène soutient les prix et limite la volatilité. Le marché s'adresse principalement aux familles en accession, avec une offre locative privée concentrée dans les 28 % de logements sociaux.
Ancienneté du parc à Draveil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 932 logements).
- Avant 1919 4,6 % 545 logts
- 1919-1945 9,9 % 1 177 logts
- 1946-1970 35,8 % 4 269 logts
- 1971-1990 28,3 % 3 382 logts
- 1991-2005 12,0 % 1 431 logts
- 2006-2019 9,5 % 1 129 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Draveil
978 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Draveil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Draveil est exposé à des risques naturels modérés, principalement liés aux crues de la Seine (PPRi Seine actif). Cinq risques sont recensés, avec 20 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Avant tout achat, consultez obligatoirement le dossier de diagnostic technique (DDT) pour savoir si le bien est en zone inondable ou à proximité d'un site industriel à risque (PPRT CIM et ANTARGAZ).
Cas pratique : un achat type à Draveil
Une maison type de 90 m² coûte environ 323 640 € à Draveil. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 650 €. Cela représente environ 75 % du revenu médian local des Draveillois (26 090 €/an), un effort important qui explique le recours fréquent aux apports familiaux.
Erreurs à éviter quand on achète à Draveil
- Omettre de consulter le PPRi Seine pour risque inondation
- Ne pas vérifier le DPE avant l'offre, au risque de travaux obligatoires
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local
- Négliger les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien)
Points clés à retenir à Draveil
- Prix médian au m² à 3 443 €, en baisse de 5,6 % sur un an
- Rendement brut locatif médian des appartements à 7,6 %
- Climat tempéré : 12,1 °C de moyenne et 622 mm de pluie/an
- Écart maison/appartement : 781 €/m² en faveur des maisons
- Rendement net approximatif ramené à environ 4,6 %
- Parc de logements : 51,5 % de maisons, 59,2 % de propriétaires
- Facteur valeur clé : proximité gare Viry-Châtillon à 1,5 km
- Tendanciellement, 513 logements neufs autorisés sur 5 ans
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Draveil ?
À Draveil, plusieurs facteurs dopent la valeur au-delà du simple prix au m². La surface du terrain pour une maison est primordiale. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec l'encadrement des loyers des passoires. La proximité de la gare de Viry-Châtillon (1,5 km) ou des commerces (104 équipements recensés) apporte une plus-value. À l'inverse, un bien situé en zone inondable ou nécessitant des travaux lourds verra son prix baisser significativement, parfois de plus de 10 %.
Estimation indicative d'une maison à Draveil
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
297 440 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste, ancrée sur les données du marché local, est le seul moyen de positionner votre bien de façon compétitive et d'attirer des acheteurs sérieux. Une surévaluation de 5 % dans un marché en baisse peut multiplier les mois de mise en vente. À l'inverse, une sous-évaluation vous prive d'une part importante de votre patrimoine. L'estimation doit intégrer les spécificités draveilloises : la taxe foncière élevée (41,2 %) pèse sur le budget des acquéreurs, et la forte proportion de maisons individuelles (51,5 %) définit le paysage concurrentiel. Seul un outil calibré sur ces paramètres locaux peut fournir une fourchette de prix fiable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes, inefficaces pour un marché localisé comme Draveil. Un professionnel distingue la valeur d'une maison près du centre-ville de celle en lisiure de forêt, ou l'impact d'une rénovation récente. Il connaît l'état réel du bien, la dynamique de négociation du quartier et les acheteurs sérieux. Son estimation, basée sur des ventes réelles (DVF) et une visite, est le socle d'une mise en vente réussie et d'un prix de transaction optimisé.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² de la commune
- Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation
- Oublier de valoriser un grand terrain ou une exposition favorable
- Vendre sans professionnel dans un marché en baisse (-5,6 %)
Investir à Draveil : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'acte d'achat se joue sur le terrain : sélection du bon bien, négociation, connaissance des micro-secteurs. En phase de correction des prix, l'expertise d'un professionnel local est indispensable pour identifier les vraies opportunités et éviter les pièges.
Vous avez les données brutes. Leur interprétation fine fera la différence entre un bon investissement et une erreur coûteuse.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Draveil
Quel est le prix moyen d'un appartement à Draveil ?
Le prix médian des appartements à Draveil est de 2 857 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 62 m², le budget total s'élève donc à environ 174 530 €.
Draveil est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Draveil est moins chère que plusieurs communes voisines. Son prix médian (3 443 €/m²) est inférieur de 11 % à celui de Viry-Châtillon et de 22 % à celui d'Athis-Mons. Elle est en revanche plus chère que Grigny ou Ris-Orangis.
Est-ce un bon moment pour investir en locatif à Draveil ?
Le rendement brut des appartements est attractif (7,6 %) et les prix ont baissé en 2024. Cependant, le rendement net est réduit par des charges importantes. C'est une opportunité sous conditions, à étudier au cas par cas avec un professionnel.
Quels sont les quartiers à privilégier à Draveil ?
Les secteurs les plus recherchés sont généralement ceux proches de la gare de Viry-Châtillon (desserte RER D) et du centre-ville pour leur commodités. Les bords de Seine offrent un cadre plus verdoyant mais peuvent être exposés au risque inondation.
La ville construit-elle beaucoup de logements neufs ?
La construction neuve est modérée. 513 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la hausse (+23 %). Cela limite le risque de sur-offre tout maintenant une dynamique d'attractivité.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 11 % à Viry-Châtillon et de 12 % à Savigny-sur-Orge, Draveil présente un écart de valorisation significatif pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant en cas de rattrapage.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Draveil.
Communes limitrophes de Draveil
Draveil est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Draveil dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 380 €/m² observés en 2026.
Repli du prix médian: -5,0 % entre 2021 et 2025 à Draveil. Sur l'ensemble de la période, 1 518 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Draveil: 3 702 €/m² pour les maisons (surface médiane 88 m²) et 2 857 €/m² pour les appartements (60 m²). Le bien médian (88 m² à 325 776 €) équivaut à 12,5 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,9 € (appartements) et 16,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Draveil (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 467 logements autorisés et 366 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 72 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Draveil est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 86 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.