01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 352 logements dont 11 514 résidences principales, 86 résidences secondaires et 751 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 514 | 93,2 % |
| Résidences secondaires | 86 | 0,7 % |
| Logements vacants | 751 | 6,1 % |
Le graphique détaille la structure des 12 352 logements: 93 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 185 | 1,6 % |
| 1919-1945 | 692 | 6,1 % |
| 1946-1970 | 5 755 | 50,3 % |
| 1971-1990 | 2 623 | 22,9 % |
| 1991-2005 | 1 057 | 9,2 % |
| 2006-2019 | 1 121 | 9,8 % |
La période 1946-1970 concentre 50 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 418 | 3,6 % |
| 2 pièces | 1 635 | 14,2 % |
| 3 pièces | 3 580 | 31,1 % |
| 4 pièces | 3 260 | 28,3 % |
| 5 pièces ou plus | 2 620 | 22,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 23 % du parc, contre 18 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 219 | 11 786 | 12 352 |
| Rés. principales | 10 585 | 11 191 | 11 514 |
| Rés. secondaires | 35 | 94 | 86 |
| Vacants | 598 | 501 | 751 |
Pour référence, Draveil (4 km) affiche 55,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 811 | 50,5 % |
| Locataires (privé) | 2 214 | 19,2 % |
| Locataires HLM | 3 362 | 29,2 % |
| Logés gratuitement | 127 | 1,1 % |
Occupation des résidences principales — 50,5 % appartiennent à leurs occupants, 48,4 % sont louées, avec 29 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 208 | 62,6 % |
| Fioul | 316 | 2,7 % |
| Électricité | 2 547 | 22,1 % |
| Gaz bouteille | 38 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 406 | 12,2 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (63 %), suivi par électricité (22 %) et autres sources (bois notamment) (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 158 |
| 2 à 4 ans | 2 384 |
| 5 à 9 ans | 2 271 |
| 10 ans ou plus | 5 701 |
| Total ménages | 11 514 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 406 |
| Sous-occupation modérée | 3 003 |
| Sous-occupation accentuée | 1 809 |
| Suroccupation modérée | 1 631 |
| Suroccupation accentuée | 406 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 475 | 21,5 % |
| 1 voiture | 6 207 | 53,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 832 | 24,6 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 21 % sans, 54 % à une voiture, 25 % multi-motorisés. Par ailleurs, 62,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 841 | 6 990 | 290 | 561 |
| 1975 | 9 302 | 8 571 | 200 | 531 |
| 1982 | 9 588 | 8 939 | 219 | 430 |
| 1990 | 10 058 | 9 348 | 205 | 505 |
| 1999 | 10 697 | 9 747 | 123 | 827 |
| 2006 | 11 084 | 10 767 | 54 | 263 |
| 2011 | 11 219 | 10 585 | 35 | 598 |
| 2016 | 11 786 | 11 191 | 94 | 501 |
| 2022 | 12 352 | 11 514 | 86 | 751 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 7 841 logements à l'origine, 12 352 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 688 | 729 | 728 | 795 | 945 | 482 |
| Dont vacants > 2 ans | 139 | 131 | 135 | 165 | 215 | 247 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0,2 % |
| Classe B | 456 | 6,9 % |
| Classe C | 2 582 | 38,9 % |
| Classe D | 2 091 | 31,5 % |
| Classe E | 1 105 | 16,6 % |
| Classe F | 270 | 4,1 % |
| Classe G | 128 | 1,9 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 39 % des logements et 46 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 134 | 32,1 % |
| Classe B | 1 396 | 21,0 % |
| Classe C | 838 | 12,6 % |
| Classe D | 1 106 | 16,6 % |
| Classe E | 852 | 12,8 % |
| Classe F | 240 | 3,6 % |
| Classe G | 78 | 1,2 % |
Émissions CO₂: 32 % des logements relèvent de la classe A, 66 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 295 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 208 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 214 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 173 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 295 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 119 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 8 |
| Classe B | 19 | 437 |
| Classe C | 109 | 2 473 |
| Classe D | 234 | 1 857 |
| Classe E | 174 | 931 |
| Classe F | 83 | 187 |
| Classe G | 69 | 59 |
Performance comparée: maisons classées D (252), appartements classés C (193), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 199 |
| T2 | 780 |
| T3 | 1 317 |
| T4 | 1 125 |
| T5+ | 213 |
Faut-il investir à Ris-Orangis en 2026 ?
À 7,8 km de l'aéroport d'Orly et desservie par une gare RER, Ris-Orangis bénéficie d'une attractivité logistique indéniable en Essonne. Avec une croissance démographique soutenue (+14,2 % en 10 ans) mais un taux de chômage élevé (12,3 %), son marché immobilier présente un profil contrasté. L'analyse des transactions DVF 2024 permet de trancher sur son potentiel d'investissement.
Avec un prix au m² inférieur de plus de 50 % à ses voisines et un rendement locatif brut dépassant les 10 %, Ris-Orangis se positionne comme une valeur de rendement francilienne.
Verdict
➤ Investir ici offre une rentabilité locative rare en Île-de-France, mais nécessite de sélectionner des biens adaptés à une clientèle extérieure et d'accepter un risque modéré lié au contexte socio-économique.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 10 %
- ✓ Correction de -5,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Prix très compétitifs versus communes comparables
- ⚠ Accessibilité locale très faible (IAI 2,8/10)
- ⚠ Fragilité économique avec 12,3 % de chômage
- ⚠ Marché porté par l'extérieur, solvabilité limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 234 €/m², Ris-Orangis se situe dans le tiers inférieur du marché national.
- Son prix est inférieur de plus de 35 % à la médiane départementale de l'Essonne, qui avoisine les 3 500 €/m².
- Son rendement locatif brut (10,1 %) dépasse largement ceux des grandes métropoles régionales, souvent sous les 5 %.
Analyse du marché immobilier à Ris-Orangis
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Ris-Orangis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (3,9/10) : le marché n'est pas tendu, laissant un temps de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (3,9/10) : le marché n'est pas tendu, laissant un temps de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Faible accessibilité (2,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la revente dépendra d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenFaible accessibilité (2,8/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, la revente dépendra d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,6/10) : la demande locative est solide, portée par la desserte ferroviaire et la proximité d'Orly.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,6/10) : la demande locative est solide, portée par la desserte ferroviaire et la proximité d'Orly.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,5/10) : la location saisonnière n'est pas un débouché pertinent, privilégiez le marché annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,5/10) : la location saisonnière n'est pas un débouché pertinent, privilégiez le marché annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2367,8 — Percentile dept : 13/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 54/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 73/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3898,6 — Percentile dept : 92/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 46/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,0 — Percentile dept : 9/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 27,2 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 49,5 — Percentile dept : 92/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 73/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 2/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2367,8 — Percentile dept : 87/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 5/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 2/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 50/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3898,6 — Percentile dept : 8/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Ris-Orangis : opportunités et risques
Investir à Ris-Orangis en 2026 cible d'abord la rentabilité locative brute, exceptionnelle à 10,1 % pour les appartements. Ce rendement, rare en Île-de-France, est permis par des prix d'acquisition bas et des loyers soutenus par la demande de mobilité. Toutefois, le rendement net est amputé par une taxe foncière élevée (41,37 %) et par la nécessité d'une gestion proactive face à un taux de vacance de 6,1 %.
Le parc locatif ancien présente un risque réglementaire modéré, avec seulement 6 % de passoires thermiques (F/G), mais la classe énergétique dominante C indique qu'une majorité de biens devront être rénovés à moyen terme pour rester conformes et compétitifs. La stratégie gagnante consistera donc à sélectionner des biens déjà bien isolés ou à budgetter des travaux de performance énergétique.
La faible pression touristique (IPTI 1,5/10) et la baisse des prix annuelle (-5,1 %) écarte ce marché des stratégies de plus-value courte ou de location saisonnière. En revanche, la démographie dynamique (+14,2 % en 10 ans) et le ralentissement de la construction neuve limitent le risque de dépréciation à long terme, à condition de choisir un bien bien situé, idéalement près des transports ou des services.
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Données du marché immobilier à Ris-Orangis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Ris-Orangis s'établit à 2 234 €/m² selon les transactions DVF 2024, un niveau qui marque un recul de 5,1 % sur un an. Cette correction intervient après une période de hausse soutenue jusqu'en 2022, et place la commune en position de relative sous-valorisation au sein de l'agglomération Grand Paris Sud.
L'écart de prix avec les communes comparables est le signal le plus frappant. Ris-Orangis est moins chère de 54 % à 72 % que des voisines comme Vigneux-sur-Seine ou Savigny-sur-Orge, pourtant similaires en termes de desserte et de services. Cet écart s'explique en partie par des indicateurs socio-économiques plus fragiles, comme un taux de pauvreté classé au 2e rang sur 20 dans sa catégorie départementale.
La structure du marché, dominé à 74 % par la vente d'appartements, révèle son orientation locative et son attractivité pour les actifs travaillant en périphérie parisienne. La proximité de la gare (0,6 km) et de l'aéroport d'Orly (7,8 km) constitue un atout majeur pour cette demande, compensant partiellement les faiblesses du tissu économique local.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Ris-Orangis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Ris-Orangis sur les cinq dernières années, selon les données DVF, dessine un cycle classique : une hausse continue jusqu'en 2022 (pic à 2 561 €/m²) suivie d'une correction amorcée en 2023. En 2024, le prix médian global chute à 2 117 €/m², soit un repli de 12,8 % par rapport au pic. Cette baisse est plus marquée pour les appartements que pour les maisons, ces dernières affichant une résilience relative. Comparée aux communes voisines dont les prix ont moins fluctué, Ris-Orangis montre une volatilité plus importante, signe d'un marché moins ancré et plus sensible aux cycles. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre une fenêtre d'entrée à un niveau inférieur de 10 % par rapport à il y a trois ans, à condition d'accepter une possible stagnation à court terme.
Évolution du marché immobilier de Ris-Orangis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 406 €/m² à 2 117 €/m² (-12,0 %), pour 229 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché rissois a enregistré 229 transactions en 2024, un volume en baisse de 13 % par rapport à 2023, reflétant le ralentissement national. La répartition est dominée par les appartements (177 ventes, 74 % du total) avec une surface médiane de 61 m², tandis que les 52 ventes de maisons concernent des biens d'environ 89 m². Ce profil indique un marché actif, principalement porté par l'immobilier collectif, adapté aux investisseurs et aux petits ménages. Les prix moyens restent dans une fourchette large (1 879 à 3 129 €/m²), indiquant une forte hétérogénéité du parc. La baisse du volume tend à donner un avantage à l'acheteur dans la négociation, surtout pour les biens les moins bien placés.
Répartition des ventes
22,7 % de maisons et 77,3 % d'appartements parmi les 229 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 22,7 % de maisons et 77,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 229 | 52 | 177 |
| Prix médian/m² | 2 117 € | 3 358 € | 2 000 € |
| Prix moyen/m² | 2 636 € | ||
| Surface médiane | – | 82 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 473 | 2 406 € |
| 2022 | 407 | 2 492 € |
| 2023 | 270 | 2 292 € |
| 2024 | 243 | 2 215 € |
| 2025 | 229 | 2 117 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Ris-Orangis, selon les données SITADEL, montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 403 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 21 % par rapport à la période précédente, avec seulement 74 autorisations en 2024. Ce frein à l'offre neuve contraste avec une pression démographique toujours positive (+5,4 % sur 5 ans). Cette faible construction limite les risques de sur-offre à court terme et pourrait soutenir les prix de l'ancien, en particulier dans les secteurs bien desservis. Elle indique aussi que le renouvellement du parc se fera majoritairement par la rénovation, nécessitant une attention particulière au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), la classe dominante étant C.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 434 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 52 sur 2013 — soit +734,6 %.
Vacance longue durée à Ris-Orangis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Ris-Orangis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Ris-Orangis totalise 611 logements sur 5 ans, soit +24 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Ris-Orangis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ris-Orangis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,37 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net est crucial. À Ris-Orangis, la taxe foncière élevée (41,37 % du taux nominal) grève déjà la rentabilité. Sur un appartement, le rendement net médian d'environ 6,1 % suppose une déduction des charges de copropriété (fréquente dans un parc où 31 % sont des logements sociaux), des frais de gestion et une provision pour travaux. Avec seulement 0,7 % de résidences secondaires, le marché locatif est actif mais la vacance (6,1 %) et les travaux de mise aux normes énergétiques sont des postes à anticiper.
Performance énergétique du parc à Ris-Orangis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 644 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Ris-Orangis est C, avec 6,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (199 kWh/m²/an) place Ris-Orangis dans une position favorable par rapport à bien des communes. Seulement 6,0 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Ce parc relativement performant limite le risque réglementaire à court terme pour les acheteurs, mais la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires dès 2025. Investir dans un bien classé D ou pire implique donc de prévoir un budget de rénovation pour protéger sa valorisation à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (type T2, médiane 61 m²) pour optimiser la rentabilité brute (10,1 %). Les maisons, moins nombreuses, offrent un rendement brut de seulement 5,9 %. Le parc est relativement récent (9,8 % construits après 2006) mais attention aux 6 % de passoires thermiques (DPE F/G) qui deviendront interdites à la location. L'ancien peut présenter des opportunités de rénovation.
Quelles zones cibler à Ris-Orangis ?
Le centre-bourg, desservi par la gare, concentre les services et la demande locative. La périphérie résidentielle, plus calme, peut convenir aux familles. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant en repli (-21 % sur 5 ans avec 403 logements autorisés). La vigilance s'impose près des zones à risque d'inondation (PPRi Seine).
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Risques à connaître avant d'investir à Ris-Orangis
Le risque de vacance est réel, avec un taux de logements vacants de 6,1 %. La dépendance à un marché locatif local au pouvoir d'achat limité expose aux impayés. La taxe foncière (41,37 % en 2024) pèse sur le rendement net. Enfin, la présence de passoires thermiques (6 %) implique des travaux de rénovation énergétique à anticiper pour rester conforme à la loi.
Cas pratique : un investissement type à Ris-Orangis
Pour un appartement type de 61 m² (d'après le prix total médian de 125 965 €), le loyer médian attendu est d'environ 1 061 € par mois (17,4 €/m²). Avec un rendement brut de 10,1 %, l'effort net mensuel après financement et charges (taxe foncière, copro, gestion) peut être nul ou légèrement positif avec un apport adapté. Cela en fait un support intéressant pour de l'investissement locatif, sous réserve d'un diagnostic énergétique vérifié.
Erreurs à éviter quand on investit à Ris-Orangis
- Oublier la taxe foncière, élevée à Ris-Orangis (41,37 %).
- Négliger le DPE, 6 % des logements sont des passoires.
- Surévaluer les loyers face à un parc social important (31 %).
- Ne pas provisionner pour la vacance locative (taux à 6,1 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Ris-Orangis suit le rythme francilien classique : une accélération au printemps (mars-avril) et à la rentrée (septembre). L'automne peut être propice à de bonnes affaires, les vendeurs étant plus motivés avant la fin d'année. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance. L'absence de pic touristique marqué (seulement 1 hébergement touristique) rend le marché relativement stable toute l'année.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 2 monuments historiques protégés.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 31,1 %.
- L'indice de vieillissement n'est que de 74,8 seniors pour 100 jeunes.
S'installer à Ris-Orangis : cadre de vie et logement
S'installer à Ris-Orangis, c'est bénéficier des avantages d'une ville moyenne bien équipée, avec plus de 1 200 équipements recensés par l'INSEE, dont une offre conséquente en services et commerces. La commune affiche un profil démographique jeune (âge médian 34,5 ans) et familial, porté par une relative accessibilité financière dans le contexte francilien. La desserte ferroviaire directe vers Paris et la proximité des pôles d'emploi de l'Essonne en font un choix pratique pour les actifs.
Le cadre de vie est néanmoins à nuancer. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi) Seine et compte 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, un facteur à vérifier impérativement lors de l'acquisition. Par ailleurs, le taux de chômage local de 12,3 % et la fragilité économique perçue (IFE 6,3/10) peuvent impacter le sentiment de sécurité et la mixité sociale de certains quartiers.
Carte du marché immobilier à Ris-Orangis
Ris-Orangis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ris-Orangis
Avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et des précipitations modérées (622 mm), le climat de Ris-Orangis est typique de l'Île-de-France, sans excès. Les hivers sont doux et les étés supportables, ce qui convient aux personnes recherchant un compromis entre les saisons marquées. L'altitude basse (67 m) et l'absence de relief notable atténuent les vents forts. Ce profil tempéré correspond aux attentes des jeunes actifs et familles, qui représentent 43,9 % de la population de moins de 30 ans.
À qui s'adresse Ris-Orangis ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un pied-à-terre accessible en Île-de-France, ainsi qu'aux familles modestes attirées par la présence de 18 établissements scolaires. Les investisseurs en recherche de rendement locatif y sont également actifs. En revanche, les budgets élevés se tourneront vers les communes voisines plus cotées.
Avantages et limites à Ris-Orangis
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux communes voisines
- Excellente desserte ferroviaire (gare à 0,6 km) et routière
- Parc de logements globalement récent (DPE classe C dominante)
- Dynamisme démographique (+5,4 % en 5 ans)
- Nombreux équipements et services de proximité
− À prendre en compte
- Exposition au risque d'inondation (PPRi Seine actif)
- Revenu médian local faible (20 090 €/an)
- Taux de chômage élevé (12,3 %)
- Peu d'offre en logement neuf (tendance en baisse de -21 %)
Composition du parc immobilier à Ris-Orangis
12 352 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Ris-Orangis est majoritairement collectif: 73,8 % d'appartements contre 26,2 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est marqué par une forte proportion d'appartements (73,8 %) et une minorité de maisons (26,2 %). La part de propriétaires occupants (50,5 %) indique une certaine stabilité résidentielle, tandis qu'un taux de logements sociaux de 31,0 % reflète une politique de mixité. Un taux de vacants de 6,1 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant peut-être des biens en attente de rénovation. Ce parc attire donc à la fois des acheteurs en petite copropriété et des investisseurs visant la location sociale ou intermédiaire.
Ancienneté du parc à Ris-Orangis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 433 logements).
- Avant 1919 1,6 % 185 logts
- 1919-1945 6,1 % 692 logts
- 1946-1970 50,3 % 5 755 logts
- 1971-1990 22,9 % 2 623 logts
- 1991-2005 9,2 % 1 057 logts
- 2006-2019 9,8 % 1 121 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Ris-Orangis
1 220 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Ris-Orangis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Ris-Orangis est soumis à plusieurs plans de prévention des risques (PPR). Les plus notables sont le PPRi de la Seine (risque inondation) et deux PPRT liés aux sites industriels CIM et ANTARGAZ. La sismicité est très faible et le radon faible. Historiquement, 15 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris. Un acheteur doit donc consulter systématiquement le certificat d'urbanisme pour connaître la zone du bien. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et le potentiel de travaux, mais elles sont cartographiées et gérées par la commune.
Cas pratique : un achat type à Ris-Orangis
Pour une maison type de 89 m² (prix total médian 288 271 €), un acheteur disposant d'un apport de 10 % (28 827 €) et empruntant à 3,5 % sur 20 ans aurait une mensualité hors assurance d'environ 1 450 €. Cela représente environ 86 % du revenu médian local mensuel (1 674 €), un effort important qui nécessite souvent deux revenus ou un apport plus substantiel.
Erreurs à éviter quand on achète à Ris-Orangis
- Omettre de vérifier le zonage du PPRi Seine en bord de fleuve.
- Acheter sans consulter les diagnostics énergétiques (DPE).
- Négliger la proximité réelle de la gare (0,6 km du centre).
- Surestimer son budget sans intégrer la hausse des taux.
Points clés à retenir à Ris-Orangis
- Prix médian au m² à 2 234 €, en baisse de 5,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les apparts : 10,1 %.
- Climat tempéré avec 12,1 °C de moyenne et 622 mm de pluie.
- Écart important entre maison (3 358 €/m²) et appartement (2 000 €/m²).
- Taxe foncière conséquente, à 41,37 % du taux nominal.
- Parc de logements jeune : seulement 7,7 % datent d'avant 1945.
- Performance énergétique moyenne correcte (classe C dominante).
- Revenu médian local de 20 090 €, inférieur à la moyenne régionale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Ris-Orangis ?
À Ris-Orangis, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport à la gare (à 0,6 km du centre) et aux 111 commerces recensés. Pour un appartement, l'étage, la vue et la présence d'un ascenseur créent des écarts de prix. L'état général et la performance énergétique (DPE) sont désormais déterminants : un logement classé C vaut plus qu'un D, et évite les décotes futures. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont clés. La proximité des 18 établissements scolaires est un atout pour les familles, tandis que la connexion fibre (90,4 %) est devenue un standard attendu.
Estimation indicative d'une maison à Ris-Orangis
Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
173 594 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut entraîner une vente trop rapide en dessous du prix du marché ou, à l'inverse, un blocage de plusieurs mois. À Ris-Orangis, des facteurs comme la proximité de la gare, la classe DPE (classe C dominante, mais 6 % de passoires) et l'exposition aux risques naturels (PPRi) influencent fortement la valeur. Une expertise locale précise intègre ces paramètres et les dernières transactions comparables, permettant de fixer un prix de vente réaliste et compétitif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais le marché rissois est micro-localisé. Un professionnel connaît la valeur d'une rue près de la gare versus un quartier plus éloigné, l'impact des 2 monuments historiques ou des risques PPR sur un prix. Il évalue l'état réel (7,7 % du parc est antérieur à 1945) et le potentiel de valorisation. Son estimation, étayée par les ventes réelles DVF, donne un prix de vente réaliste qui attire des acheteurs sérieux et sert de base solide à la négociation, surtout dans un marché où les prix au m² ont reculé de 5,1 % sur un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-5,1 %).
- Ignorer les micro-marchés (quartiers près de la gare vs autres).
Investir à Ris-Orangis : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'acquisition se joue sur le terrain : sélection du bon bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels connaît les spécificités des quartiers rissois et peut vous aider à matérialiser cette opportunité de rendement.
Ces données révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend d'une connaissance fine des quartiers et du parc.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ris-Orangis
Quel est le prix moyen d'un appartement à Ris-Orangis ?
En 2024, le prix médian des appartements à Ris-Orangis est de 2 000 €/m², pour une surface médiane de 61 m². Le prix total d'un appartement type s'élève donc à environ 126 000 €.
Le marché immobilier à Ris-Orangis est-il en baisse ?
Oui, selon les données DVF, le prix médian global a baissé de 5,1 % entre 2023 et 2024, atteignant 2 234 €/m². Cette correction suit le pic de prix atteint en 2022 (2 561 €/m²).
Ris-Orangis est-elle plus chère que ses voisines comme Draveil ?
Non, Ris-Orangis est nettement moins chère. En 2024, son prix au m² est inférieur de 61 % à celui de Draveil (3 596 €/m²) et de 71 % à celui de Viry-Châtillon (3 823 €/m²).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Ris-Orangis ?
Le rendement locatif brut moyen pour les appartements est élevé, à 10,1 %. Après déduction des charges courantes, le rendement net estimé est d'environ 6,1 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de Ris-Orangis pour attirer les locataires actifs, et les zones bénéficiant des 671 services recensés, garant d'un cadre de vie pratique. Évitez les zones identifiées dans le Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi).
Marché immobilier des communes voisines
Ris-Orangis présente un écart de valorisation saisissant avec des communes voisines aux indicateurs similaires comme Draveil (+61 %) ou Viry-Châtillon (+71 %), créant un effet de levier remarquable pour un investisseur axé sur le rendement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ris-Orangis.
Communes limitrophes de Ris-Orangis
Ris-Orangis est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Ris-Orangis s'établit à 2 117 € sur 229 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Essonne (3 280 €/m²). Dans l'Essonne, Ris-Orangis se classe parmi les 11 % de communes les plus accessibles (22e rang le moins cher sur 193).
Correction observée: -12,0 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 622 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,4 % — un retournement à surveiller.
Marché à dominante collective à Ris-Orangis: 77,3 % d'appartements dans les transactions, à 2 000 €/m² en médiane. Le bien médian (82 m² à 275 356 €) équivaut à 13,7 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Ris-Orangis avoisinent 17,4 €/m² pour les appartements et 15,9 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 10,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 611 logements autorisés, soit 122/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (84 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Ris-Orangis est une commune périurbaine francilienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 86 m) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).