01 Le parc de logements
Le parc comprend 15 803 logements dont 14 666 résidences principales, 164 résidences secondaires et 974 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 666 | 92,8 % |
| Résidences secondaires | 164 | 1,0 % |
| Logements vacants | 974 | 6,2 % |
Sur les 15 803 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 337 | 2,3 % |
| 1919-1945 | 1 016 | 7,1 % |
| 1946-1970 | 5 082 | 35,3 % |
| 1971-1990 | 3 292 | 22,9 % |
| 1991-2005 | 1 260 | 8,7 % |
| 2006-2019 | 3 416 | 23,7 % |
Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (35 %), 24 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 082 | 7,4 % |
| 2 pièces | 2 682 | 18,3 % |
| 3 pièces | 4 562 | 31,1 % |
| 4 pièces | 3 727 | 25,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 613 | 17,8 % |
Le parc compte 3,4 pièces en moyenne par logement, avec 18 % de logements de cinq pièces ou plus et 26 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 686 | 14 258 | 15 803 |
| Rés. principales | 11 915 | 13 363 | 14 666 |
| Rés. secondaires | 58 | 98 | 164 |
| Vacants | 712 | 797 | 974 |
En comparaison, Yerres (à 8 km) enregistre 67,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 506 | 44,4 % |
| Locataires (privé) | 3 546 | 24,2 % |
| Locataires HLM | 4 374 | 29,8 % |
| Logés gratuitement | 240 | 1,6 % |
Occupation des résidences principales — 44,4 % appartiennent à leurs occupants, 54,0 % sont louées, avec 30 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 332 | 63,6 % |
| Fioul | 728 | 5,0 % |
| Électricité | 4 261 | 29,1 % |
| Gaz bouteille | 45 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 300 | 2,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (64 %), 29 % pour électricité et 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 686 |
| 2 à 4 ans | 3 451 |
| 5 à 9 ans | 3 281 |
| 10 ans ou plus | 6 249 |
| Total ménages | 14 666 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 726 |
| Sous-occupation modérée | 3 763 |
| Sous-occupation accentuée | 2 019 |
| Suroccupation modérée | 2 481 |
| Suroccupation accentuée | 384 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 304 | 22,5 % |
| 1 voiture | 7 744 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 3 617 | 24,7 % |
Équipement automobile des ménages: 23 % sans voiture, 53 % avec une voiture et 25 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 65,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 8 744 | 8 161 | 245 | 338 |
| 1975 | 10 735 | 9 916 | 195 | 624 |
| 1982 | 10 769 | 10 067 | 133 | 569 |
| 1990 | 11 311 | 10 594 | 208 | 509 |
| 1999 | 12 074 | 11 139 | 173 | 762 |
| 2006 | 12 473 | 11 834 | 97 | 542 |
| 2011 | 12 686 | 11 915 | 58 | 712 |
| 2016 | 14 258 | 13 363 | 98 | 797 |
| 2022 | 15 803 | 14 666 | 164 | 974 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 8 744 logements, le total atteint 15 803 en 2022 (+81 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 955 | 1 060 | 992 | 918 | 1 121 | 621 |
| Dont vacants > 2 ans | 135 | 152 | 135 | 118 | 173 | 288 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 0,1 % |
| Classe B | 108 | 1,1 % |
| Classe C | 5 929 | 59,5 % |
| Classe D | 2 013 | 20,2 % |
| Classe E | 945 | 9,5 % |
| Classe F | 673 | 6,8 % |
| Classe G | 282 | 2,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (60 %), 61 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 554 | 5,6 % |
| Classe B | 1 134 | 11,4 % |
| Classe C | 5 568 | 55,9 % |
| Classe D | 1 375 | 13,8 % |
| Classe E | 654 | 6,6 % |
| Classe F | 564 | 5,7 % |
| Classe G | 114 | 1,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 56 %, 73 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 312 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 173 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 267 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 110 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 312 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 110 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 2 |
| Classe B | 17 | 91 |
| Classe C | 181 | 5 748 |
| Classe D | 322 | 1 691 |
| Classe E | 330 | 615 |
| Classe F | 316 | 357 |
| Classe G | 155 | 127 |
Performance comparée: maisons classées E (283), appartements classés C (161), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 158 |
| T2 | 906 |
| T3 | 1 779 |
| T4 | 1 732 |
| T5+ | 221 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Athis-Mons (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Athis-Mons dispose de 15 803 logements, dont 92,8 % sont des résidences principales. Le collectif l'emporte très largement: 69,5 % d'appartements pour 30,5 % de maisons. Athis-Mons se situe dans un environnement dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, dans la plaine, à une altitude de 86 m.
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 44,4 % de propriétaires, 54,0 % de locataires. La part HLM atteint 29,8 % dans l'offre de résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 33,8 % en place pour 25,0 % requis.
Le parc d'Athis-Mons est plutôt récent: 23,7 % des logements ont été construits depuis 2006. Sur le plan énergétique, d'Athis-Mons, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 177 kWh/m²/an. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (63,6 %).
Croissance observée du parc résidentiel d'Athis-Mons: +10,8 % entre 2016 et 2022. 22,5 % des ménages d'Athis-Mons n'ont pas de voiture, 24,7 % en possèdent au moins deux.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 86 m — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (14 666 résidences principales d'Athis-Mons) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Athis-Mons en 2026 ?
Porte d'entrée sud de l'agglomération parisienne, Athis-Mons jouit d'une situation géographique stratégique, adossée à l'aéroport d'Orly et au nœud autoroutier. Intégrée à la Métropole du Grand Paris, la commune affiche une démographie dynamique (+4,3 % en 5 ans) mais aussi des fragilités socio-économiques. L'examen des indicateurs immobiliers révèle un marché segmenté, où l'opportunité locative côtoie un risque d'illiquidité.
Avec un rendement locatif brut de 6,5 % sur les appartements, Athis-Mons se positionne dans le top quart des communes de l'Essonne pour la rentabilité brute.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les appartements pour le rendement, en acceptant un risque économique local modéré et une liquidité à la revente incertaine.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé pour les appartements
- ✓ Correction de -5,3 % depuis le pic de 2022
- ✓ Proximité immédiate de l'aéroport d'Orly et du RER
- ⚠ Accessibilité la plus faible du département (IAI 0,3/10)
- ⚠ Taux de chômage élevé (8,8 %) fragilisant la demande locale
- ⚠ Chute brutale de la construction neuve (-76 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian dépasse de 23 % la moyenne nationale des villes de taille comparable.
- Athis-Mons est 12 % plus chère que la médiane départementale de l'Essonne.
- Le rendement locatif brut (6,5 %) surpasse largement celui des grandes métropoles régionales comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Athis-Mons
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Athis-Mons : opportunités et risques
Investir à Athis-Mons en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 6,5 % (soit environ 3,7 % net après charges) offre une marge intéressante, surtout si l'on parvient à minimiser les vacances locatives dans un marché tendu. Il faut néanmoins intégrer la charge de la taxe foncière, particulièrement élevée à 48,11 %, qui grève significativement la rentabilité nette. Une attention particulière doit être portée à la performance énergétique du bien, la loi Climat & Résilience rendant les logements classés F et G progressivement impropres à la location.
La stratégie de plus-value semble plus incertaine à moyen terme. La correction de 2023 et la stagnation de 2024, couplées à une accessibilité dégradée, laissent présager une croissance atone des prix. L'effet de levier repose donc davantage sur la rentabilité locative que sur une appréciation forte du capital. Les maisons, avec un rendement brut de seulement 4,3 %, sont clairement à réserver à une logique résidentielle, d'autant que leur prix au mètre carré dépasse de 25 % celui des appartements.
Le risque principal réside dans la fragilité économique locale, avec un taux de chômage qui se situe dans le haut du classement départemental. Cette situation peut impacter la solvabilité des locataires et la liquidité du marché à la revente. L'investisseur doit donc privilégier des biens bien situés, idéalement proches des transports ou des commerces, pour capter une demande plus large et résiliente.
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Données du marché immobilier à Athis-Mons
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché athégien présente un profil atypique en petite couronne. D'un côté, un rendement locatif brut de 6,5 % sur les appartements, issu des données DGFiP, place la commune en tête des performances de l'Essonne. De l'autre, un indice d'accessibilité (IAI) plombé à 0,3/10 révèle un décrochage complet entre les prix et les revenus médians locaux (22 380 €). Cette dichotomie dessine un marché porté par des acheteurs extérieurs, souvent investisseurs, tandis que la population résidente peine à accéder à la propriété.
La proximité de l'aéroport d'Orly, à 1,5 km seulement, et de la gare RER d'Athis-Mons structure cette attractité exogène. Ces atouts de connexion expliquent la résilience des prix malgré un taux de chômage local élevé (8,8 %, selon l'INSEE), qui représente néanmoins un facteur de risque pour la demande locative de longue durée. La commune compte par ailleurs 34 % de logements sociaux, un taux au-dessus des obligations SRU, ce qui influence la composition du parc et la mixité sociale.
Enfin, la chute vertigineuse des permis de construire (-76 % sur un an) indique un arrêt brutal du renouvellement de l'offre. Dans un contexte de croissance démographique soutenue, cette rareté nouvelle pourrait créer une tension supplémentaire sur les loyers, confortant la stratégie locative, mais aussi accroître la vétusté relative d'un parc où les passoires thermiques (F/G) représentent encore 9,6 % des logements.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Athis-Mons Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'après les données DVF, les prix médians à Athis-Mons ont progressé de près de 10 % entre 2020 et 2022, culminant à 3 833 €/m². La correction de 2023 (-4,9 %) a été partiellement absorbée en 2024, avec une stabilisation à 3 630 €/m². Cette trajectoire place la commune légèrement au-dessus de voisines comme Draveil, mais avec un écart qui s'est resserré. La hausse historique a surtout profité aux maisons, dont le prix médian dépasse désormais 4 080 €/m², creusant l'écart avec les appartements. Pour un acheteur en 2026, cette stabilisation post-pic offre un point d'entrée moins spéculatif, mais la forte pression démographique limite le potentiel de baisse significative.
Évolution du marché immobilier d'Athis-Mons
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 600 €/m² → 3 567 €/m² (-0,9 %), volume annuel actuel 306 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 306 transactions ont été enregistrées, marquant un rebond par rapport à 2023 (299 ventes) mais loin du pic d'activité de 2021-2022 (près de 450 ventes/an). Le marché est largement dominé par les appartements (191 ventes, 63 % du total), avec un prix médian de 3 340 €/m² pour une surface médiane de 54 m². Les maisons, moins nombreuses (115 ventes), se négocient à 4 080 €/m² pour 72 m² en médiane. Ce profil de vente reflète un parc immobilier dense et une clientèle majoritairement composée d'investisseurs et de ménages modestes en accession. La liquidité est correcte, mais le volume a baissé, signe d'un marché plus sélectif où la qualité du bien devient déterminante.
Répartition des ventes
37,6 % de maisons et 62,4 % d'appartements parmi les 306 transactions enregistrées.
Sur 306 transactions enregistrées, 37,6 % portent sur des maisons (4 080 €/m²) et 62,4 % sur des appartements (3 340 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 306 | 115 | 191 |
| Prix médian/m² | 3 567 € | 4 080 € | 3 340 € |
| Prix moyen/m² | 3 738 € | ||
| Surface médiane | – | 77 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 425 | 3 600 € |
| 2022 | 394 | 3 748 € |
| 2023 | 284 | 3 595 € |
| 2024 | 275 | 3 462 € |
| 2025 | 306 | 3 567 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Athis-Mons est au point mort. Seulement 9 logements ont été autorisés en 2024, contre une moyenne de 64 par an sur le quinquennat précédent, soit une chute de 76 %. Cette rupture brutale s'explique par la saturation du foncier disponible dans une commune déjà très dense (4 068 hab/km²) et peut-être par un durcissement des politiques locales. À court terme, cette rareté de l'offre neuve soutient les prix de l'ancien. Cependant, elle limite aussi la modernisation du parc et pourrait accentuer la pression sur les loyers. Pour un investisseur, cela signifie que les opportunités seront presque exclusivement dans l'ancien, avec un parc où près d'un quart des logements ont été construits après 2006, mais aussi une part non négligeable de passoires énergétiques à rénover.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 4 318 logements ont été autorisés et 4 654 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 108 %.
Vacance longue durée à Athis-Mons
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Athis-Mons (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 321 logements ont été autorisés à à Athis-Mons, -69 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Athis-Mons
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Athis-Mons
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,11 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre gain réel. À Athis-Mons, il faut déduire la taxe foncière, élevée à 48,11 %, la charge de copropriété si applicable, les frais de gestion locative et une provision pour travaux. La vacance locative, bien que le taux de logements vacants soit modéré à 6,2 %, doit aussi être anticipée. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (6,5 %) et le net estimé à 3,7 % pour un appartement. Prévoyez cette marge de manœuvre dans votre plan de trésorerie.
Performance énergétique du parc à Athis-Mons
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 963 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Athis-Mons: classe C en tête, 9,6 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier local présente une performance énergétique moyenne (classe C, 177 kWh/m²/an), supérieure à de nombreux territoires. Seulement 9,6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 (G) et 2028 (F). Cependant, toute acquisition en classe D ou inférieure devra intégrer un budget rénovation pour anticiper la future dépréciation et les obligations à venir (2034).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite à moyenne surface (54 m² médians), plus liquides et offrant un meilleur rendement brut (6,5 %). Les T2 et T3 dans des résidences bien entretenues et bien connectées sont les plus adaptés. Les maisons, avec un rendement brut de 4,3 % seulement, sont à réserver à des projets de plus long terme. Attention au parc ancien : 9,6 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumises à des interdictions de location.
Quelles zones cibler à Athis-Mons ?
La proximité de la gare d'Athis-Mons et des commerces du centre-bourg constitue un critère majeur pour la valorisation locative. Les quartiers bien desservis par les transports (ligne RER C) et les services (573 équipements recensés) capteront plus facilement les locataires. Les zones exposées aux nuisances sonores de l'aéroport (PPRT actif) peuvent voir leur attractivité affectée, même si les loyers y sont légèrement inférieurs.
Calculateur de rendement à Athis-Mons
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Risques à connaître avant d'investir à Athis-Mons
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,2 %. La taxe foncière, à 48,11 %, pèse significativement sur la rentabilité nette. Enfin, la part non négligeable de passoires thermiques (9,6 %) représente un risque réglementaire et financier, imposant des travaux de rénovation avant 2028 pour continuer à louer. La dépendance à la conjoncture du transport aérien est un facteur économique spécifique à la commune.
Erreurs à éviter quand on investit à Athis-Mons
- Oublier la taxe foncière, très élevée à Athis-Mons.
- Négliger les frais de copropriété dans les immeubles anciens.
- Surestimer le loyer possible par rapport au marché local.
- Ne pas provisionner pour travaux dans un parc où 23,7 % des logements sont post-2006.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier athégien suit le rythme francilien : une reprise nette en mars-avril, un ralentissement estival, puis une activité soutenue en septembre-octobre. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en décembre-janvier peut permettre de négocier, les vendeurs pressés étant plus flexibles. Pensez au calendrier de la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les décisions des vendeurs investisseurs.
Le saviez-vous ?
- L'aéroport Paris-Orly n'est qu'à 1,5 km à vol d'oiseau.
- Seulement 1 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune compte 2 monuments historiques protégés.
S'installer à Athis-Mons : cadre de vie et logement
S'installer à Athis-Mons, c'est opter pour la praticité des transports franciliens. La commune est littéralement aux portes de l'aéroport d'Orly et bénéficie d'une gare RER (ligne C) connectant directement à Paris. Avec plus de 1 300 équipements recensés par l'INSEE, dont 573 services et 285 établissements de santé, le quotidien y est bien pourvu, limitant les déplacements obligatoires. La fibre est déployée à 91,6 %, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie, cependant, est marqué par une forte densité urbaine (plus de 4 000 hab/km²) et la proximité des infrastructures aéroportuaires et autoroutières, source de nuisances sonores potentielles. La commune est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRi Seine, Orge), rappelant l'exposition aux inondations sur certains secteurs. Le parc des logements, assez récent (23,7 % construits après 2006), offre un bon confort thermique moyen (classe C dominante), mais la part de résidences secondaires est infime, confirmant le caractère résidentiel principal de la ville.
Carte du marché immobilier à Athis-Mons
Athis-Mons et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Athis-Mons
Le climat d'Athis-Mons est typique de l'Île-de-France, avec une température moyenne de 12,1°C et des précipitations annuelles modérées (622 mm). Les hivers sont frais sans être extrêmes, les étés relativement doux. Ce profil tempéré convient aux personnes recherchant un rythme de saisons marqué sans excès, et facilite l'entretien du bâti. La faible altitude (69 m) et la proximité de l'Orge et de la Seine peuvent toutefois accentuer l'humidité ambiante, un point à vérifier lors de la visite.
À qui s'adresse Athis-Mons ?
Athis-Mons s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes actifs (41,5 % de moins de 30 ans) souhaitant devenir propriétaires sans s'éloigner de l'emploi francilien. Les familles y trouvent des services scolaires (26 établissements) mais une part de maisons limitée (31 % du parc). Les personnes travaillant dans l'aéronautique ou les services aéroportuaires y sont logiquement surreprésentées.
Avantages et limites à Athis-Mons
✓ Points forts
- Transport exceptionnel : gare RER, aéroport d'Orly et TGV proches.
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale, opportunité pour primo-accédants.
- Dynamisme démographique avec une population en croissance (+21,7 % en 10 ans).
- Parc immobilier relativement récent et bien connecté (fibre à 91,6 %).
- Équipements et services nombreux (santé, commerces, sports) accessibles localement.
− À prendre en compte
- Nuisances sonores potentielles liées à la proximité immédiate de l'aéroport Paris-Orly.
- Taux de chômage local (8,8 %) supérieur à la moyenne nationale.
- Exposition à certains risques naturels (inondations) avec des PPRi actifs.
Composition du parc immobilier à Athis-Mons
15 803 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 816 maisons et 10 666 appartements à à Athis-Mons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements révèle un équilibre entre collectif et individuel. Les maisons représentent 31,1 % des résidences, une part non négligeable pour une commune située en métropole dense. La part de propriétaires (44,4 %) et la faible proportion de résidences secondaires (1,0 %) indiquent un marché ancré dans le résidentiel, relativement stable. La présence de 34 % de logements sociaux témoigne d'une politique volontariste de mixité, ce qui peut moduler la dynamique des prix selon les quartiers.
Ancienneté du parc à Athis-Mons
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 403 logements).
- Avant 1919 2,3 % 337 logts
- 1919-1945 7,1 % 1 016 logts
- 1946-1970 35,3 % 5 082 logts
- 1971-1990 22,9 % 3 292 logts
- 1991-2005 8,7 % 1 260 logts
- 2006-2019 23,7 % 3 416 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Athis-Mons
1 332 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Athis-Mons
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Athis-Mons est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation (PPRi Seine, PPRi Orge et Sallemouille) et technologique (PPRT SMCA). La sismicité est très faible et le radon faible. 17 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement, principalement liés aux inondations. Consultez obligatoirement l'état des risques (ERP) pour tout bien. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et le permis de construire, mais elles sont cartographiées précisément, permettant un achat en toute connaissance de cause.
Cas pratique : un achat type à Athis-Mons
Pour une maison type de 72 m² (au prix médian de 4 200 €/m²), le budget total s'élève à 302 400 €. Cela représente environ 13,5 années de revenu médian local (22 380 €). Avec un apport de 10 % (30 240 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance serait proche de 1 550 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Athis-Mons
- Ne pas consulter l'état des risques (PPR inondation actifs).
- Minimiser l'impact du DPE sur la future valeur du bien.
- Négliger la proximité de l'aéroport d'Orly et ses nuisances potentielles.
- Oublier de vérifier la composition et les réserves de la copropriété.
Points clés à retenir à Athis-Mons
- Prix médian à 3 630 €/m², en légère baisse sur un an.
- Rendement brut appartement : 6,5 %, net estimé 3,7 %.
- Climat tempéré : 12,1°C de moyenne annuelle.
- Marché stabilisé, nécessite une estimation fine.
- Écart maison/appartement : 4 080 € vs 3 340 €/m².
- Taxe foncière élevée à 48,11 % du revenu cadastral.
- Parc énergétique de classe C dominante.
- Facteur clé : proximité de la gare et des commerces.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Athis-Mons ?
À Athis-Mons, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise. La proximité de la gare (1,2 km) ou des commerces (126 équipements recensés) fait grimper le prix au m². Pour une maison, la taille du terrain et l'état général sont déterminants. Pour un appartement, l'étage (avec ou sans ascenseur), la vue et la qualité de la copropriété pèsent. L'exposition et la performance énergétique (DPE) deviennent des critères de plus en plus valorisés. Un bien rénové près de l'un des 26 établissements scolaires trouvera preneur plus facilement.
Estimation indicative d'une maison à Athis-Mons
Pour une maison de 77 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
274 659 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher : un prix trop haut entraîne une vacance commerciale, un prix trop bas une moins-value. À Athis-Mons, où 6,2 % des logements sont déjà vacants, un positionnement juste est crucial pour vendre dans des délais raisonnables. Les données DVF révèlent des écarts significatifs selon la typologie et l'état du bien. Seule une analyse fine intégrant l'évolution du parc (24 % de logements post-2006) et les risques spécifiques (PPRT aéroportuaire) permet de déterminer la fourchette de vente optimale.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés d'Athis-Mons : la différence de prix entre un appartement proche de l'aéroport d'Orly (1,5 km) et un autre près du centre. Il évalue l'état réel du bien, les travaux à prévoir, et sait intégrer des éléments comme la vue ou les nuisances sonores potentielles. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux et de négocier efficacement. Une estimation automatique, basée sur des moyennes, ne capte pas ces subtilités et peut vous faire perdre plusieurs milliers d'euros à la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Sous-évaluer l'impact d'une rénovation récente sur la valeur.
- Oublier de comparer avec les ventes réelles (DVF), pas seulement les annonces.
- Ne pas tenir compte de la vue et de l'exposition, critères subjectifs mais valorisants.
Investir à Athis-Mons : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la valeur réelle d'un investissement se joue dans la sélection du bien et la négociation. Notre réseau de professionnels locaux connaît les micro-secteurs et les opportunités non publiées, pour transformer cette analyse en acquisition pertinente.
Les données DVF 2024 dessinent un marché précis, mais votre réussite dépend du choix du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Athis-Mons
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Athis-Mons ?
En 2024, le prix médian est de 3 567 €/m², mais il diffère fortement selon le type de bien : 4 080 €/m² pour une maison, contre 3 340 €/m² pour un appartement, selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter un investissement locatif à Athis-Mons ?
Le rendement brut des appartements (6,5 %) est attractif. Cependant, les prix ont stagné en 2024 et l'accessibilité est très faible, ce qui en fait un marché à privilégier pour la rentabilité locative plutôt que pour la plus-value immédiate.
Athis-Mons est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Oui, son prix médian est supérieur à ceux de Ris-Orangis (-11 %) et Vigneux-sur-Seine (-5 %), mais légèrement inférieur à celui de Yerres (+11 %). Elle se situe dans la fourchette haute du secteur, justifiée par sa desserte transport.
Quel loyer peut-on espérer à Athis-Mons ?
Le loyer médian pour un appartement est de 18,3 €/m²/mois. Pour un T2 type de 54 m², cela représente un revenu locatif d'environ 988 € par mois, d'après la Carte des Loyers.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Athis-Mons ?
Les principaux risques sont économiques (taux de chômage à 8,8 %), d'accessibilité (prix très élevés par rapport aux revenus locaux) et réglementaires (près de 10 % de passoires thermiques dans le parc). La commune est aussi concernée par des plans de prévention des risques d'inondation (PPRi).
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Ris-Orangis affiche un prix inférieur de 11 %, Athis-Mons justifie son surcoût par une rentabilité locative supérieure et une desserte ferroviaire directe, offrant un effet de levier plus intéressant pour les bailleurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Athis-Mons.
Communes limitrophes d'Athis-Mons
Athis-Mons est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Athis-Mons: 3 567 €/m² en médiane, +44,3 % par rapport à la médiane nationale.
Le prix médian d'Athis-Mons reste globalement stable sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 684 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,0 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Athis-Mons — maisons à 4 080 €/m² pour 77 m² en surface médiane, appartements à 3 340 €/m² pour 58 m². Rapporté au revenu médian d'Athis-Mons, un logement de 77 m² (314 160 €) représente 14,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Athis-Mons: 18,3 €/m²/mois pour un appartement, 15,1 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 64 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des résidences (services, étudiantes, seniors) (58 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Athis-Mons est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 86 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).