01 Le parc de logements
Le parc comprend 115 logements dont 107 résidences principales, 1 résidences secondaires et 6 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 107 | 93,0 % |
| Résidences secondaires | 1 | 0,9 % |
| Logements vacants | 6 | 5,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 115 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 18 | 17,3 % |
| 1919-1945 | 7 | 6,7 % |
| 1946-1970 | 5 | 4,8 % |
| 1971-1990 | 10 | 9,6 % |
| 1991-2005 | 42 | 40,4 % |
| 2006-2019 | 22 | 21,2 % |
La période 1991-2005 concentre 41 % du parc, tandis que 17 % datent d'avant 1919 et 21 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 2 | 1,9 % |
| 3 pièces | 8 | 7,4 % |
| 4 pièces | 31 | 28,7 % |
| 5 pièces ou plus | 67 | 62,0 % |
Le parc compte 5,2 pièces en moyenne par logement, avec 62 % de logements de cinq pièces ou plus et 2 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 108 | 116 | 115 |
| Rés. principales | 98 | 107 | 107 |
| Rés. secondaires | 3 | 4 | 1 |
| Vacants | 8 | 6 | 6 |
La part de propriétaires atteint 74,6 % à Hauriet, commune de 271 hab. à 10 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 87 | 81,3 % |
| Locataires (privé) | 17 | 15,9 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 3 | 2,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 81,4 %, locataires 15,8 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 8 | 7,5 % |
| Électricité | 48 | 44,9 % |
| Gaz bouteille | 2 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 49 | 45,8 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 46 %. électricité pèse 45 %, fioul 7 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 13 |
| 2 à 4 ans | 21 |
| 5 à 9 ans | 15 |
| 10 ans ou plus | 58 |
| Total ménages | 107 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 35 |
| Sous-occupation accentuée | 30 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 | 5,6 % |
| 1 voiture | 30 | 28,0 % |
| 2 voitures ou plus | 71 | 66,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 6 % sans, 28 % à une voiture, 66 % multi-motorisés. Par ailleurs, 82,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 42 | 34 | 0 | 8 |
| 1975 | 43 | 35 | 1 | 7 |
| 1982 | 36 | 31 | 0 | 5 |
| 1990 | 42 | 35 | 4 | 3 |
| 1999 | 53 | 47 | 4 | 2 |
| 2006 | 93 | 86 | 3 | 4 |
| 2011 | 108 | 98 | 3 | 8 |
| 2016 | 116 | 107 | 4 | 6 |
| 2022 | 115 | 107 | 1 | 6 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 42 logements à l'origine, 115 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 4,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 12 | 48,0 % |
| Classe D | 6 | 24,0 % |
| Classe E | 2 | 8,0 % |
| Classe F | 3 | 12,0 % |
| Classe G | 1 | 4,0 % |
Distribution DPE sur 25 diagnostics: la majorité se situe en classe C (48 %), avec 52 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 28,0 % |
| Classe B | 10 | 40,0 % |
| Classe C | 5 | 20,0 % |
| Classe D | 1 | 4,0 % |
| Classe E | 1 | 4,0 % |
| Classe F | 1 | 4,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 40 % des diagnostics et 88 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 224 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 278 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 373 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 201 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Les logements construits 1975-1988 consomment en moyenne 373 kWh/m²/an, contre 107 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 266 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 12 | 0 |
| Classe D | 5 | 1 |
| Classe E | 2 | 0 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (207), appartements classés D (240), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Dumes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
115 logements sont recensés à Dumes, avec une très forte prédominance des résidences principales (93,0 %). L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 98,3 % de maisons individuelles. L'environnement communal: une commune de la façade atlantique française, à 146 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
L'accession à la propriété est la norme à Dumes, avec 81,4 % de propriétaires occupants.
Le bâti de Dumes s'étend d'un noyau historique (17,5 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (21,4 % après 2006). Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (208 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Sur le parc diagnostiqué, 16,0 % sont des passoires thermiques (F+G). autres sources (bois notamment) arrive en tête des modes de chauffage, dans 45,8 % des résidences principales.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (-0,9 %). 66,4 % des ménages de Dumes disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Dumes est une commune de la façade atlantique française, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le cadre géographique à 146 m d'altitude, sur un relief peu marqué nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de Dumes a bondi de +23,5 % en un an, signal rare sur une commune de 265 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,5 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Landes (175ᵉ rang sur 325 communes)
- Prix en forte hausse : +23,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Dumes
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Dumes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Dumes s'établit à 1 902 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dumes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Dumes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 660 €/m² → 1 902 €/m² (+14,6 %), volume annuel actuel 1 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 163 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 902 € | 1 902 € |
| Prix moyen/m² | 1 902 € | |
| Surface médiane | – | 163 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 1 660 € |
| 2022 | 5 | 2 350 € |
| 2024 | 4 | 1 540 € |
| 2025 | 1 | 1 902 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 26 autorisations et 18 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 69 %.
Construction neuve à Dumes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 7 logements ont été autorisés à à Dumes, +17 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Dumes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dumes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Dumes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 25 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Dumes: classe C en tête, 16,0 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Dumes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Dumes : cadre de vie et logement
Dumes compte 265 habitants, à 79 m d'altitude. Le climat local affiche 14,0 °C de moyenne annuelle et 989 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 24 appellations d'origine rattachées au terroir local et 11 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Dumes
Dumes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dumes
Composition du parc immobilier à Dumes
115 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
113 maisons pour 2 appartements: le parc à Dumes est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Dumes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 103 logements).
- Avant 1919 17,5 % 18 logts
- 1919-1945 6,8 % 7 logts
- 1946-1970 4,9 % 5 logts
- 1971-1990 9,7 % 10 logts
- 1991-2005 40,8 % 42 logts
- 2006-2019 21,4 % 22 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Dumes
11 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Dumes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Dumes
Pour une maison de 163 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
310 026 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dumes
Quel est le prix de l'immobilier à Dumes ?
Le prix médian au m² à Dumes est de 1 902 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 163 m² (surface médiane locale), compter environ 310 000 €.
Comment Dumes se situe-t-elle dans le Landes ?
Dumes se situe au 175ᵉ rang du Landes sur 325 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Dumes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Dumes est de 5,5 % (loyer de 8,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dumes.
Communes limitrophes de Dumes
Dumes est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Dumes (1 902 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -25,5 % par rapport dans les Landes.
Le marché immobilier de Dumes est en hausse progressive: +14,6 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 15 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +23,5 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 902 €/m². Rapporté au revenu médian de Dumes, un logement de 163 m² (310 026 €) représente 13,2 années de ressources brutes.
Loyers observés à Dumes: 10,1 €/m²/mois pour un appartement, 8,7 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Dumes est une commune de la façade atlantique française. La géographie joue son rôle: la commune est à 146 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.