01 Le parc de logements
Le parc comprend 338 logements dont 254 résidences principales, 32 résidences secondaires et 52 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 254 | 75,1 % |
| Résidences secondaires | 32 | 9,5 % |
| Logements vacants | 52 | 15,4 % |
Parmi les 338 logements du parc, 75 % assurent la fonction de résidence principale, contre 9 % de secondaires et 15 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 131 | 51,8 % |
| 1919-1945 | 30 | 11,9 % |
| 1946-1970 | 20 | 7,9 % |
| 1971-1990 | 32 | 12,6 % |
| 1991-2005 | 22 | 8,7 % |
| 2006-2019 | 18 | 7,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 52 %, devant les constructions récentes (7 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 3 | 1,2 % |
| 3 pièces | 22 | 8,7 % |
| 4 pièces | 66 | 26,0 % |
| 5 pièces ou plus | 163 | 64,2 % |
Taille moyenne: 5,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 64 %, les T1-T2 1 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 323 | 341 | 338 |
| Rés. principales | 251 | 259 | 254 |
| Rés. secondaires | 34 | 28 | 32 |
| Vacants | 39 | 55 | 52 |
La part de propriétaires atteint 63,5 % à Soudan, commune de 424 hab. à 11 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 215 | 84,6 % |
| Locataires (privé) | 27 | 10,6 % |
| Locataires HLM | 4 | 1,6 % |
| Logés gratuitement | 9 | 3,5 % |
Occupation des résidences principales — 84,5 % appartiennent à leurs occupants, 12,0 % sont louées, avec 2 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,4 % |
| Fioul | 65 | 25,6 % |
| Électricité | 70 | 27,6 % |
| Gaz bouteille | 3 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 115 | 45,3 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 45 % des résidences principales, devant électricité (28 %) et fioul (26 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 17 |
| 2 à 4 ans | 33 |
| 5 à 9 ans | 39 |
| 10 ans ou plus | 166 |
| Total ménages | 254 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 |
| Sous-occupation modérée | 51 |
| Sous-occupation accentuée | 55 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 14 | 5,5 % |
| 1 voiture | 110 | 43,3 % |
| 2 voitures ou plus | 130 | 51,2 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 43 % avec une voiture et 51 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 76,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 277 | 243 | 12 | 22 |
| 1975 | 285 | 226 | 27 | 32 |
| 1982 | 276 | 232 | 22 | 22 |
| 1990 | 292 | 230 | 41 | 21 |
| 1999 | 302 | 236 | 35 | 31 |
| 2006 | 314 | 244 | 39 | 31 |
| 2011 | 323 | 251 | 34 | 39 |
| 2016 | 341 | 259 | 28 | 55 |
| 2022 | 338 | 254 | 32 | 52 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 277 à 338, soit +22 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 50 | 53 | 51 | 60 | 54 | 46 |
| Dont vacants > 2 ans | 36 | 37 | 35 | 40 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 1,6 % |
| Classe C | 12 | 19,0 % |
| Classe D | 22 | 34,9 % |
| Classe E | 19 | 30,2 % |
| Classe F | 6 | 9,5 % |
| Classe G | 3 | 4,8 % |
Distribution DPE sur 63 diagnostics: la majorité se situe en classe D (35 %), avec 21 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 11,1 % |
| Classe B | 31 | 49,2 % |
| Classe C | 8 | 12,7 % |
| Classe D | 2 | 3,2 % |
| Classe E | 11 | 17,5 % |
| Classe F | 4 | 6,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (49 %), et 73 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 243 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 251 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 201 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 202 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 184 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 251 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 184 kWh/m²/an (2001-2012).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 2 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Exoudun (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 pointent 15,4 % de logements vacants à Exoudun (52 unités). Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 99,7 % de maisons. À l'échelle locale, Exoudun est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts, dans un relief de plaine, à 128 m d'altitude en moyenne — contexte utile pour lire le parc.
La structure d'occupation d'Exoudun est caractéristique des communes de propriétaires (84,5 %).
Le bâti d'Exoudun est notablement ancien: 52,0 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 239 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 14,3 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (45,3 % des résidences principales).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc d'Exoudun reste stable (-0,9 %). Profil fortement motorisé: 51,2 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Exoudun est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. L'environnement physique — dans un relief de plaine, à 128 m d'altitude en moyenne — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (254 résidences principales d'Exoudun) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Exoudun affiche des prix parmi les plus accessibles du Deux-Sèvres (26ᵉ rang le moins élevé sur 256 communes).
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 2,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 11,4 %
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Deux-Sèvres (26ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -29,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Exoudun
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 2,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 11,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Exoudun
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Exoudun s'établit à 777 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Exoudun fait partie du quart des communes les moins chères du Deux-Sèvres.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 11,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Exoudun Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Exoudun
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 916 €/m² à 777 €/m² (-15,2 %), pour 9 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 116 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 9 |
| Prix médian/m² | 777 € | 777 € |
| Prix moyen/m² | 725 € | |
| Surface médiane | – | 116 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 14 | 916 € |
| 2022 | 9 | 552 € |
| 2023 | 8 | 994 € |
| 2024 | 10 | 1 109 € |
| 2025 | 9 | 777 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 10 logements ont été autorisés et 8 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 80 %.
Construction neuve à Exoudun (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 3 logements ont été autorisés à à Exoudun, dont 0 en 2025.
Fourchettes de loyers à Exoudun
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Exoudun
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,22 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Exoudun
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 63 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Exoudun est D, avec 14,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Exoudun
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Exoudun : cadre de vie et logement
Exoudun compte 531 habitants, à 129 m d'altitude. Le climat local affiche 12,6 °C de moyenne annuelle et 946 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 14 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Exoudun
Exoudun et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Exoudun
Composition du parc immobilier à Exoudun
338 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Exoudun est composé très majoritairement de maisons (99,4 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Exoudun
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 252 logements).
- Avant 1919 52,0 % 131 logts
- 1919-1945 11,9 % 30 logts
- 1946-1970 7,9 % 20 logts
- 1971-1990 12,7 % 32 logts
- 1991-2005 8,7 % 22 logts
- 2006-2019 7,1 % 18 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Exoudun
14 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Exoudun
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Exoudun
Pour une maison de 116 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
90 132 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Exoudun
Quel est le prix de l'immobilier à Exoudun ?
Le prix médian au m² à Exoudun est de 777 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 116 m² (surface médiane locale), compter environ 90 000 €.
Comment Exoudun se situe-t-elle dans le Deux-Sèvres ?
Exoudun figure parmi les communes les plus abordables du Deux-Sèvres : 231ᵉ rang sur 256, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Exoudun ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Exoudun est de 11,4 % (loyer de 7,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Quels risques naturels à Exoudun ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Exoudun.
Communes limitrophes d'Exoudun
Exoudun est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Exoudun s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 777 €/m², soit -68,6 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²). Dans les Deux-Sèvres, Exoudun se classe parmi les 10 % de communes les plus accessibles (26e rang le moins cher sur 256).
Sur la période 2021-2025, le m² médian d'Exoudun se replie de -15,2 %. 50 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -29,9 % du prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Exoudun à un niveau significatif — 777 €/m² en médiane. Un bien type de 116 m² revient à environ 90 132 €, soit 4,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce d'Exoudun avoisinent 9,0 €/m² pour les appartements et 7,4 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (11,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 9,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de construction peu soutenue: 3 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Exoudun est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 128 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.