01 Le parc de logements
Le parc comprend 136 logements dont 94 résidences principales, 14 résidences secondaires et 28 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 94 | 69,1 % |
| Résidences secondaires | 14 | 10,3 % |
| Logements vacants | 28 | 20,6 % |
Sur les 136 logements recensés, 69 % sont occupés à l'année, 10 % servent de résidence secondaire et 21 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 44 | 49,4 % |
| 1919-1945 | 11 | 12,4 % |
| 1946-1970 | 7 | 7,9 % |
| 1971-1990 | 8 | 9,0 % |
| 1991-2005 | 10 | 11,2 % |
| 2006-2019 | 9 | 10,1 % |
La période avant 1919 concentre 48 % du parc, tandis que 48 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 2,1 % |
| 2 pièces | 1 | 1,1 % |
| 3 pièces | 12 | 12,8 % |
| 4 pièces | 20 | 21,3 % |
| 5 pièces ou plus | 59 | 62,8 % |
Le parc compte 5,3 pièces en moyenne par logement, avec 63 % de logements de cinq pièces ou plus et 3 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 132 | 130 | 136 |
| Rés. principales | 93 | 92 | 94 |
| Rés. secondaires | 27 | 23 | 14 |
| Vacants | 11 | 16 | 28 |
À Francon, commune similaire à 10 km, la part de propriétaires est de 77,1 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 81 | 86,2 % |
| Locataires (privé) | 11 | 11,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 1,1 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 86,8 % de propriétaires face à 12,1 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 14 | 15,1 % |
| Électricité | 29 | 31,2 % |
| Gaz bouteille | 2 | 2,2 % |
| Autre (bois…) | 48 | 51,6 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (52 %), suivi par électricité (31 %) et fioul (15 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 9 |
| 2 à 4 ans | 8 |
| 5 à 9 ans | 14 |
| 10 ans ou plus | 62 |
| Total ménages | 94 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 |
| Sous-occupation modérée | 10 |
| Sous-occupation accentuée | 30 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 3,2 % |
| 1 voiture | 29 | 30,9 % |
| 2 voitures ou plus | 62 | 66,0 % |
Équipement automobile des ménages: 3 % sans voiture, 31 % avec une voiture et 66 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 78,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 108 | 83 | 1 | 24 |
| 1975 | 113 | 70 | 11 | 32 |
| 1982 | 109 | 77 | 9 | 23 |
| 1990 | 111 | 71 | 16 | 24 |
| 1999 | 119 | 85 | 20 | 14 |
| 2006 | 127 | 90 | 24 | 13 |
| 2011 | 132 | 93 | 27 | 11 |
| 2016 | 130 | 92 | 23 | 16 |
| 2022 | 136 | 94 | 14 | 28 |
Trajectoire de long terme: 108 logements en 1968, 136 en 2022 (+26 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 25 | 26 | 21 | 15 | 20 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 4,0 % |
| Classe B | 3 | 12,0 % |
| Classe C | 6 | 24,0 % |
| Classe D | 5 | 20,0 % |
| Classe E | 3 | 12,0 % |
| Classe F | 5 | 20,0 % |
| Classe G | 2 | 8,0 % |
Distribution DPE sur 25 diagnostics: la majorité se situe en classe C (24 %), avec 40 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 28,0 % |
| Classe B | 7 | 28,0 % |
| Classe C | 5 | 20,0 % |
| Classe D | 4 | 16,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 4,0 % |
| Classe G | 1 | 4,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 28 % des diagnostics et 76 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 229 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 215 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 202 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 130 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 229 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 130 (2001-2012).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fabas (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Fabas comprend 136 logements en 2022, mais 28 d'entre eux (20,6 %) sont vacants. Une typologie quasi monomorphe — 97,1 % de maisons, le collectif y est très marginal. Fabas est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan, à 374 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Profil fortement patrimonial: 86,8 % des ménages de Fabas sont propriétaires de leur logement.
Le bâti de Fabas est notablement ancien: 48,4 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. Côté DPE, de Fabas, le parc fait moins bien que le repère national: C et 222 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 28,0 %. Côté énergie, le autres sources (bois notamment) chauffe 51,6 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +4,6 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 66,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan. La commune est à 374 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Fabas affiche des prix parmi les plus accessibles du Haute-Garonne (27ᵉ rang le moins élevé sur 572 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 19,5 %
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Haute-Garonne (27ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
- Correction récente des prix : -51,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Fabas
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 19,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fabas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fabas s'établit à 905 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Fabas fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Garonne.
28,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fabas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fabas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 304 €/m² → 905 €/m² (-30,6 %), volume annuel actuel 7 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 140 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
85,7 % de maisons et 14,3 % d'appartements parmi les 7 transactions enregistrées.
Sur 7 transactions enregistrées, 85,7 % portent sur des maisons (1 013 €/m²) et 14,3 % sur des appartements (536 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 6 | 1 |
| Prix médian/m² | 905 € | 1 013 € | 536 € |
| Prix moyen/m² | 874 € | ||
| Surface médiane | – | 152 m² | 140 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 1 304 € |
| 2022 | 3 | 1 222 € |
| 2023 | 3 | 1 842 € |
| 2024 | 5 | 1 850 € |
| 2025 | 7 | 905 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 8 autorisations et 8 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 100 %.
Construction neuve à Fabas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fabas totalise 2 logements sur 5 ans, soit +100 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Fabas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fabas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,37 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Fabas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 25 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fabas est C, avec 28,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Fabas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Fabas : cadre de vie et logement
Fabas compte 196 habitants, à 308 m d'altitude. Le climat local affiche 12,3 °C de moyenne annuelle et 976 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 7 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fabas
Fabas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fabas
Composition du parc immobilier à Fabas
136 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Fabas est composé très majoritairement de maisons (97,1 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Fabas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 91 logements).
- Avant 1919 48,4 % 44 logts
- 1919-1945 12,1 % 11 logts
- 1946-1970 7,7 % 7 logts
- 1971-1990 8,8 % 8 logts
- 1991-2005 11,0 % 10 logts
- 2006-2019 9,9 % 9 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Fabas
7 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fabas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fabas
Pour une maison de 152 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
137 560 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fabas
Quel est le prix de l'immobilier à Fabas ?
Le prix médian au m² à Fabas est de 905 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 152 m² (surface médiane locale), compter environ 154 000 €.
Comment Fabas se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Fabas figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Garonne : 546ᵉ rang sur 572, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Fabas ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fabas est de 8,4 % (loyer de 7,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Fabas est-il énergétiquement dégradé ?
28,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Fabas
Fabas est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Fabas est contenu: 905 € en médiane sur 7 transactions, un niveau -63,4 % comparé à la médiane nationale. Dans l'Haute-Garonne, Fabas se classe parmi les 5 % de communes les plus accessibles (27e rang le moins cher sur 572).
Correction observée: -30,6 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 22 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -51,1 %.
Typologie largement pavillonnaire à Fabas: 85,7 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 013 €/m². Le bien médian (152 m² à 153 976 €) équivaut à 7,6 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Fabas avoisinent 8,7 €/m² pour les appartements et 7,1 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 19,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (10,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La production neuve est quasi inexistante (2 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Côté contexte, Fabas est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à 374 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).