01 Le parc de logements
Le parc comprend 388 logements dont 257 résidences principales, 96 résidences secondaires et 35 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 257 | 66,2 % |
| Résidences secondaires | 96 | 24,7 % |
| Logements vacants | 35 | 9,0 % |
Parmi les 388 logements du parc, 66 % assurent la fonction de résidence principale, contre 25 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 78 | 31,7 % |
| 1919-1945 | 26 | 10,6 % |
| 1946-1970 | 18 | 7,3 % |
| 1971-1990 | 35 | 14,2 % |
| 1991-2005 | 34 | 13,8 % |
| 2006-2019 | 55 | 22,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (22 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 8 | 3,1 % |
| 2 pièces | 9 | 3,5 % |
| 3 pièces | 45 | 17,5 % |
| 4 pièces | 74 | 28,8 % |
| 5 pièces ou plus | 121 | 47,1 % |
Taille moyenne: 4,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 47 %, les T1-T2 7 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 330 | 357 | 388 |
| Rés. principales | 211 | 224 | 257 |
| Rés. secondaires | 98 | 97 | 96 |
| Vacants | 21 | 36 | 35 |
En comparaison, Villarzel-Cabardès (à 12 km) enregistre 66,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 201 | 78,2 % |
| Locataires (privé) | 35 | 13,6 % |
| Locataires HLM | 5 | 1,9 % |
| Logés gratuitement | 16 | 6,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 78,2 % de propriétaires occupants, 15,6 % de locataires et 2 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 29 | 11,3 % |
| Électricité | 102 | 39,7 % |
| Gaz bouteille | 3 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 123 | 47,9 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 48 %. électricité pèse 40 %, fioul 11 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 26 |
| 2 à 4 ans | 46 |
| 5 à 9 ans | 43 |
| 10 ans ou plus | 142 |
| Total ménages | 257 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 30 |
| Sous-occupation modérée | 65 |
| Sous-occupation accentuée | 60 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 24 | 9,3 % |
| 1 voiture | 117 | 45,5 % |
| 2 voitures ou plus | 116 | 45,1 % |
Équipement automobile des ménages: 9 % sans voiture, 46 % avec une voiture et 45 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 58,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 209 | 174 | 8 | 27 |
| 1975 | 227 | 168 | 17 | 42 |
| 1982 | 254 | 165 | 37 | 52 |
| 1990 | 251 | 167 | 59 | 25 |
| 1999 | 266 | 170 | 50 | 46 |
| 2006 | 281 | 176 | 67 | 38 |
| 2011 | 330 | 211 | 98 | 21 |
| 2016 | 357 | 224 | 97 | 36 |
| 2022 | 388 | 257 | 96 | 35 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 209 à 388, soit +86 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 61 | 66 | 64 | 46 | 47 | 48 |
| Dont vacants > 2 ans | 36 | 39 | 38 | 31 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 6,6 % |
| Classe B | 8 | 13,1 % |
| Classe C | 17 | 27,9 % |
| Classe D | 15 | 24,6 % |
| Classe E | 10 | 16,4 % |
| Classe F | 6 | 9,8 % |
| Classe G | 1 | 1,6 % |
Le graphique décompose les 61 diagnostics par étiquette énergétique: 28 % en C, 48 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 44,3 % |
| Classe B | 16 | 26,2 % |
| Classe C | 5 | 8,2 % |
| Classe D | 5 | 8,2 % |
| Classe E | 3 | 4,9 % |
| Classe F | 5 | 8,2 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 44 % des logements relèvent de la classe A, 79 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 236 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 201 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 173 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 110 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 120 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 59 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 236 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 59 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 8 | 0 |
| Classe C | 16 | 1 |
| Classe D | 13 | 2 |
| Classe E | 10 | 0 |
| Classe F | 6 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (181 kWh/m²/an) et appartements en classe D (183).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 2 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Félines-Minervois (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Félines-Minervois totalise 388 logements: l'habitat principal (66,2 %) y coexiste avec la résidence secondaire (24,7 %) et quelques logements vacants. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 94,1 % de maisons individuelles. Pour mémoire, Félines-Minervois est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, à 131 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Rares sont les locataires à Félines-Minervois — 15,6 % seulement contre 78,2 % de propriétaires.
Le parc de Félines-Minervois porte la trace d'une construction ancienne: 31,7 % des logements sont antérieurs à 1919. Sur le plan énergétique, de Félines-Minervois, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 181 kWh/m²/an. Sur le parc diagnostiqué, 11,5 % sont des passoires thermiques (F+G). Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (47,9 % des résidences principales).
Croissance observée du parc résidentiel de Félines-Minervois: +8,7 % entre 2016 et 2022. 45,1 % des ménages de Félines-Minervois disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Félines-Minervois est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Topographie et environnement: à 131 m d'altitude, sur un relief peu marqué — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Félines-Minervois en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays minervois, Félines-Minervois combine un cadre de vie préservé à une démographie en légère croissance (+4,6 % en 5 ans). Son marché immobilier, très orienté vers la maison individuelle, présente des signaux contrastés entre un rendement locatif attractif et une vulnérabilité économique marquée. Voici le décryptage pour un investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 6,2 % pour les maisons et une accessibilité élevée, le village offre une opportunité de cash-flow positif dans un marché en correction.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle en maison pour un investisseur prêt à assumer les risques d'un territoire fragile.
Points clés
- ✓ Rendement brut maisons à 6,2 %
- ✓ Accessibilité élevée (IAI 6,7/10)
- ✓ Pression touristique forte (IPTI 7,2/10)
- ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 7,6/10)
- ⚠ Confort de services faible (ICS 1,5/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 60 % à la moyenne nationale pour les maisons.
- Se situe dans la moitié supérieure des communes de l'Hérault pour l'accessibilité financière.
- Rendement locatif brut supérieur de 2 points aux grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Félines-Minervois
Acheter demande un effort important : 6,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 17,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Félines-Minervois : opportunités et risques
Investir à Félines-Minervois en 2026 présente un intérêt principalement locatif, centré sur la maison. Le rendement brut de 6,2 % pour les maisons, calculé d'après la carte des loyers du Ministère du Logement, est nettement supérieur aux standards des grandes villes. Couplé à un prix d'entrée modéré (1 429 €/m² en médian), il permet d'envisager un cash-flow positif, comme le montrent nos simulations.
Cette opportunité s'accompagne de risques substantiels qu'il faut maîtriser. La fragilité économique, signalée par un indice IFE à 7,6/10, se traduit par un revenu médian parmi les plus bas du département (18 210 €). La demande locative locale est donc limitée, et le marché dépend fortement de l'apport extérieur (touristes, néo-ruraux). Il faut aussi intégrer la charge de la taxe foncière, à 41,53 %, qui rogne le rendement net.
Enfin, le parc immobilier ancien (42,3 % d'avant 1945) comporte 12,7 % de passoires thermiques (classes F/G). La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement interdits à la location, imposant des travaux de rénovation énergétique conséquents pour tout investisseur visant le long terme. Une sélection rigoureuse du bien, en privilégiant les constructions récentes ou déjà rénovées, est impérative.
Simuler un investissement immobilier à Félines-Minervois
Estimation sur un maison type de 105 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Félines-Minervois.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Félines-Minervois ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Félines-Minervois
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Félines-Minervois, analysé via les données DVF 2024, se caractérise par sa modestie et sa volatilité. Avec seulement 9 transactions annuelles, c'est un marché de niche, hyper-sensibilisé à chaque vente, ce qui explique les fluctuations importantes du prix médian observées depuis 2020. La composition du parc, à 96,8 % de maisons, en fait un territoire de maisons individuelles, où les appartements sont anecdotiques.
La tendance récente est à la correction, avec un recul de 8,9 % du prix médian en 2024. Cette baisse, plus marquée qu'ailleurs dans le Minervois, s'explique par la fragilité économique locale (taux de chômage à 15,8 %) et la faible liquidité du marché. Néanmoins, elle crée un écart de valorisation avec des communes voisines comme Villarzel-Cabardès, dont le prix est supérieur de 57 %.
Selon l'INSEE, la démographie est légèrement positive, mais le vieillissement de la population (indice de 279,7) et la faible proportion de jeunes actifs orientent la demande vers des profils de retraités ou d'acquéreurs en recherche de résidence secondaire, ce qui est cohérent avec un taux de 24,7 % de résidences secondaires.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Félines-Minervois Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Félines-Minervois sur les cinq dernières années révèle une forte volatilité, caractéristique des petits marchés. Après un pic à 2 022 €/m² en 2020, le prix médian a connu une correction sévère en 2021 avant de remonter en 2022. La tendance récente est à la baisse, avec un recul de 8,9 % en 2024 pour s'établir à 1 429 €/m². Cette dynamique contraste avec la stabilité relative des communes voisines comme Aigues-Vives. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente peut représenter un point d'entrée intéressant, mais elle indique aussi un marché sensible et peu liquide, où la valeur d'un bien dépend fortement de ses caractéristiques propres.
Évolution du marché immobilier de Félines-Minervois
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Félines-Minervois évolue de +52,8 %, passant de 1 022 à 1 562 €/m²; 11 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'une maison type de 114 m² à 162 906 €, avec un emprunt à 4 % sur 20 ans et 20 % d'apport, la mensualité s'élève à environ 820 €. Le loyer médian estimé de 7,3 €/m²/mois génère un revenu de 832 €, couvrant ainsi la charge de crédit et dégageant un léger cash-flow positif. Le rendement brut de 6,2 % est attractif, mais le rendement net tombe à environ 3,7 % après intégration des charges (taxe foncière à 41,53 %, gestion, vacance). L'effort financier initial est donc modéré, mais la viabilité du montage dépend de la stabilité de la location et de l'absence de gros travaux.
Acheter vs Louer — appartement 102 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Félines-Minervois est de très faible volume, avec seulement 9 ventes enregistrées par la DGFiP en 2024. Il est exclusivement composé de maisons (96,8 % du parc), d'une surface médiane de 114 m². Ce faible turnover, couplé à un taux de propriétaires occupants de 78,2 %, indique un marché familial et peu dynamique. La fourchette de prix est large (835 à 1 930 €/m²), reflétant l'hétérogénéité du bâti, entre maisons de village à rénover et propriétés plus récentes. C'est clairement un marché d'acheteur, où la négociation est possible, mais l'offre qualitativement intéressante reste rare.
Répartition des ventes
81,8 % de maisons et 18,2 % d'appartements parmi les 11 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (81,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 786 €/m² pour les maisons et 618 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 11 | 9 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 562 € | 1 786 € | 618 € |
| Prix moyen/m² | 1 702 € | ||
| Surface médiane | – | 105 m² | 102 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 1 022 € |
| 2022 | 13 | 1 591 € |
| 2023 | 11 | 1 569 € |
| 2024 | 10 | 1 286 € |
| 2025 | 11 | 1 562 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Félines-Minervois est atone. Selon les données SITADEL, seulement 9 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 36 % par rapport à la période précédente. Aucun permis n'a été délivré en 2024. Ce ralentissement traduit une faible pression démographique et un manque d'attractivité pour les promoteurs, malgré une croissance de la population. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre nouvelle, mais aussi un parc vieillissant (42,3 % d'avant 1945) avec les contraintes de rénovation énergétique que cela implique, notamment avec 12,7 % de passoires thermiques.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 4 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 sur 2013 — soit +100,0 %.
Vacance longue durée à Félines-Minervois
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Félines-Minervois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 10 logements ont été autorisés à à Félines-Minervois, -23 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Félines-Minervois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Félines-Minervois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 3,7 % pour une maison à Félines, intègre des coûts significatifs. Le principal est la taxe foncière, dont le taux est de 41,53 % sur le bâti en 2024. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants y est de 9,0 %), les frais de gestion, d'assurance et d'entretien courant. Dans un parc ancien (42,3 % d'avant 1945), anticiper des travaux de rénovation, notamment énergétique, est prudent pour sécuriser votre rentabilité sur le long terme.
Performance énergétique du parc à Félines-Minervois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 61 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Félines-Minervois: classe C en tête, 11,5 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier de Félines présente une performance énergétique moyenne (classe C, 189 kWh/m²/an), avec une part de passoires thermiques (classes F/G) limitée à 12,7 %. Cette situation est moins critique qu'ailleurs, mais l'acheteur doit rester vigilant. Acquérir une passoire expose à des travaux obligatoires de rénovation d'ici 2028 pour les locations et 2034 pour les résidences principales, selon la loi Climat. Privilégier un bien déjà rénové ou budgéter ces travaux est essentiel pour maîtriser son budget et la valeur future du bien.
Calculateur de rendement à Félines-Minervois
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Félines-Minervois
Pour une maison type de 114 m² à Félines-Minervois (prix médian 162 906 €), le loyer moyen attendu est d'environ 832 € par mois (7,3 €/m²). Avec un emprunt de 146 615 € (soit 90 %) sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 850 €. Le rendement brut serait de 6,2 %, mais après déduction de la taxe foncière et des charges, l'effort net mensuel pourrait être légèrement négatif, nécessitant un complément de trésorerie.
Erreurs à éviter quand on investit à Félines-Minervois
- Négliger la taxe foncière, élevée à 41,53 %.
- Oublier de provisionner la vacance locative (9 % du parc est vacant).
- Surestimer un loyer dans un marché de faible densité.
- Acheter une passoire thermique sans prévoir un budget rénovation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Félines-Minervois, avec un quart de résidences secondaires, connaît une saisonnalité marquée. L'activité est souvent plus forte au printemps et en début d'automne, les acheteurs de villégiature visitant avant l'été. Vendre en avril-mai peut maximiser la visibilité. À l'inverse, l'hiver est plus calme. Acheter en fin d'année peut parfois permettre de négocier, les vendeurs étant moins nombreux. Pensez aussi au calendrier fiscal : la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est payable en septembre, ce qui peut influencer les négociations de charges lors d'une vente en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- Félines-Minervois compte 10 équipements de sports et loisirs pour seulement 502 habitants.
- L'âge médian de 51,7 ans y est supérieur de 10 ans à la moyenne nationale.
- La commune a autorisé seulement 9 logements neufs sur les 5 dernières années.
S'installer à Félines-Minervois : cadre de vie et logement
S'installer à Félines-Minervois, c'est choisir le calme d'un village de 500 habitants au cœur du Minervois, à une altitude moyenne de 374 mètres. Le cadre de vie y est préservé, avec un patrimoine historique et une température moyenne agréable de 14,9°C. En revanche, le confort quotidien est limité par la faiblesse des services de proximité, comme en témoigne l'indice ICS de 1,5/10 : on ne compte qu'un seul commerce et cinq services pour l'ensemble de la commune.
La commune est intégrée à la Communauté de Communes du Minervois au Caroux, qui structure l'offre sportive et de loisirs (10 équipements). Pour les déplacements, il faut compter sur la voiture, les gares TGV les plus proches étant à Carcassonne (24 km) ou Lézignan-Corbières (20 km). Un point d'attention pour les télétravailleurs : la connectivité numérique est très faible, avec un score de 3/100 et seulement 3,4 % de couverture fibre.
Carte du marché immobilier à Félines-Minervois
Félines-Minervois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Félines-Minervois
Le climat à Félines-Minervois, avec une température moyenne annuelle de 14,9 °C et 649 mm de précipitations, est typiquement méditerranéen, offrant des hivers doux et des étés chauds et secs. Son altitude moyenne de 374 m peut apporter une légère fraîcheur nocturne en été. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans les excès de chaleur du littoral, idéal pour une résidence principale tournée vers l'extérieur ou une résidence secondaire de saison estivale et de weekends prolongés.
Composition du parc immobilier à Félines-Minervois
388 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
365 maisons pour 12 appartements: le parc à Félines-Minervois est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché de Félines-Minervois est ultra-majoritairement composé de maisons (96,8 %), reflétant une attente de maisons de village avec jardin. La forte proportion de propriétaires occupants (78,2 %) suggère une stabilité relative du parc et un ancrage résidentiel fort. Cependant, le taux significatif de résidences secondaires (24,7 %) et de logements vacants (9,0 %) indique un marché segmenté entre résidents permanents et acheteurs de villégiature, ce qui peut influencer la dynamique des prix et la disponibilité des biens.
Ancienneté du parc à Félines-Minervois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 246 logements).
- Avant 1919 31,7 % 78 logts
- 1919-1945 10,6 % 26 logts
- 1946-1970 7,3 % 18 logts
- 1971-1990 14,2 % 35 logts
- 1991-2005 13,8 % 34 logts
- 2006-2019 22,4 % 55 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Félines-Minervois
18 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Félines-Minervois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Comme tout territoire, Félines-Minervois est exposé à des aléas naturels. Sept risques sont recensés (inondation, mouvement de terrain...), avec un plan de prévention des risques (PPRN) actif. La commune a connu six arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon, gaz naturel radioactif, présente un niveau moyen. La sismicité est classée très faible. Ces éléments ne doivent pas dissuader, mais guider : consultez le diagnostic obligatoire, vérifiez l'assurabilité du bien et les éventuelles prescriptions du PPRN avant tout engagement.
Cas pratique : un achat type à Félines-Minervois
Une maison familiale de 114 m², au prix médian de 162 906 €, représente environ 8,9 années du revenu médian local (18 210 €). Avec un apport de 10 % (16 291 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 850 €. À cela, il faut ajouter les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien, soit 13 000 €) et le budget travaux, souvent nécessaire dans ce parc ancien.
Erreurs à éviter quand on achète à Félines-Minervois
- Ne pas consulter le PPRN local pour un bien en zone exposée.
- Oublier de vérifier le DPE et la facture énergétique future.
- Sous-estimer le besoin d'un véhicule (peu de commerces, gare à 20 km).
- Négocier sans connaître le prix médian local (1 429 €/m²).
Points clés à retenir à Félines-Minervois
- Prix médian des maisons : 1 562 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut locatif maison : 6,2 %.
- Climat méditerranéen à 374 m d'altitude.
- Marché très majoritairement orienté vers la maison.
- Correction des prix sur un an : -8,9 %.
- Rendement net estimé : environ 3,7 %.
- +4,6 % d'habitants en 5 ans.
- 42,3 % du parc construit avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Félines-Minervois ?
À Félines-Minervois, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de sa localisation dans le village. Pour une maison, la surface habitable et la présence d'un terrain ou d'une vue dégagée sont des plus-values majeures. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, surtout avec 42,3 % du parc construit avant 1945. La proximité des rares commerces (1 recensé) ou du monument historique peut aussi jouer. À l'inverse, l'éloignement des gares (Lézignan à 20 km) ou une exposition défavorable peuvent justifier un prix au m² inférieur à la médiane de 1 429 €.
Estimation indicative d'une maison à Félines-Minervois
Pour une maison de 105 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
164 010 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
L'estimation automatique, basée sur des moyennes, peine à capter les spécificités du micro-marché de Félines-Minervois, où 96,8 % des biens sont des maisons souvent uniques. Un professionnel local évalue finement l'impact de l'état réel (humidité, toiture, isolation), de l'exposition, de la qualité des matériaux ou des travaux récents. Il connaît aussi la demande locale, segmentée entre résidents permanents et acheteurs de résidences secondaires. Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste qui attirera des acquéreurs sérieux et facilitera la négociation, évitant une sur- ou sous-évaluation dommageable.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon l'état.
- Oublier de valoriser un terrain ou une vue panoramique.
- Ne pas actualiser le prix après des travaux de rénovation.
- Ignorer la demande spécifique pour les résidences secondaires (24,7 % du parc).
Investir à Félines-Minervois : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux pose un diagnostic précis. Pour transformer cette opportunité potentielle en investissement réussi, l'expertise d'un professionnel maîtrisant les micro-secteurs de la commune est indispensable. Notre réseau local peut vous y aider.
Les chiffres indiquent une opportunité, mais sa concrétisation dépend de la sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Félines-Minervois grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Félines-Minervois
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Félines-Minervois
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Félines-Minervois
Quel est le prix immobilier moyen à Félines-Minervois ?
Le prix médian des maisons à Félines-Minervois est de 1 562 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison de 114 m², taille médiane vendue, cela représente un investissement d'environ 163 000 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Félines-Minervois ?
Le marché est en correction (-8,9 % en 2024), ce qui peut constituer un point d'entrée intéressant. L'opportunité est réelle pour un investissement locatif en maison, à condition de sélectionner un bien économe et de bien évaluer les travaux potentiels.
Félines-Minervois est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Félines-Minervois est moins chère que Trausse (-19 %) et bien moins chère que Villarzel-Cabardès (-57 %). Elle est au même niveau qu'Aigues-Vives, mais reste plus chère que Lacabarède ou Albine.
Quel rendement locatif espérer à Félines-Minervois ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 6,2 %, selon la carte des loyers. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,7 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Félines-Minervois ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 15,8 %), le parc de logements ancien (42,3 % d'avant 1945) avec des passoires thermiques, et la faible liquidité du marché (seulement 9 ventes en 2024).
Marché immobilier des communes voisines
Félines-Minervois affiche un prix au m² inférieur de 19 % à Trausse et de 57 % à Villarzel-Cabardès, tout en partageant des indicateurs similaires de village minervois, ce qui crée un effet de levier évident pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Félines-Minervois.
Communes limitrophes de Félines-Minervois
Félines-Minervois est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 1 562 €/m² de prix médian, Félines-Minervois figure parmi les communes les plus accessibles de l'Hérault. Sur 338 communes classées dans l'Hérault, Félines-Minervois figure parmi les 17 % les moins chères au m².
La progression du prix médian atteint +52,8 % sur cinq ans (2021-2025) à Félines-Minervois, au-dessus du rythme national. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 57 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +21,5 %.
La maison individuelle domine les ventes de Félines-Minervois (81,8 % des transactions), à un prix médian de 1 786 €/m². Rapporté au revenu médian de Félines-Minervois, un logement de 105 m² (187 530 €) représente 10,3 années de ressources brutes.
Loyers observés à Félines-Minervois: 8,8 €/m²/mois pour un appartement, 7,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 17,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 24,7 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Entre 2021 et 2025, 10 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Côté contexte, Félines-Minervois est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 131 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.