01 Le parc de logements
Le parc comprend 162 logements dont 101 résidences principales, 50 résidences secondaires et 11 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 101 | 62,3 % |
| Résidences secondaires | 50 | 30,9 % |
| Logements vacants | 11 | 6,8 % |
Parmi les 162 logements du parc, 62 % assurent la fonction de résidence principale, contre 31 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 33 | 32,7 % |
| 1919-1945 | 13 | 12,9 % |
| 1946-1970 | 31 | 30,7 % |
| 1971-1990 | 15 | 14,9 % |
| 1991-2005 | 4 | 4,0 % |
| 2006-2019 | 5 | 5,0 % |
Structure du bâti par époque: 33 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (33 %), 5 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 2,0 % |
| 2 pièces | 8 | 7,9 % |
| 3 pièces | 18 | 17,8 % |
| 4 pièces | 21 | 20,8 % |
| 5 pièces ou plus | 52 | 51,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 51 % du parc, contre 10 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 168 | 157 | 162 |
| Rés. principales | 102 | 94 | 101 |
| Rés. secondaires | 48 | 53 | 50 |
| Vacants | 18 | 10 | 11 |
La part de propriétaires atteint 57,0 % à Beauchêne, commune de 172 hab. à 13 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 85 | 84,2 % |
| Locataires (privé) | 12 | 11,9 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 4 | 4,0 % |
Occupation des résidences principales — 83,8 % appartiennent à leurs occupants, 12,3 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 1,0 % |
| Fioul | 20 | 19,8 % |
| Électricité | 22 | 21,8 % |
| Gaz bouteille | 5 | 5,0 % |
| Autre (bois…) | 53 | 52,5 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 52 %. électricité pèse 22 %, fioul 20 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 |
| 2 à 4 ans | 17 |
| 5 à 9 ans | 22 |
| 10 ans ou plus | 57 |
| Total ménages | 101 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 15 |
| Sous-occupation modérée | 36 |
| Sous-occupation accentuée | 26 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 | 1,0 % |
| 1 voiture | 42 | 41,6 % |
| 2 voitures ou plus | 58 | 57,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 1 % sans voiture, 42 % à une voiture et 57 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 75,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 135 | 99 | 25 | 11 |
| 1975 | 155 | 81 | 43 | 31 |
| 1982 | 151 | 88 | 56 | 7 |
| 1990 | 151 | 73 | 64 | 14 |
| 1999 | 162 | 87 | 64 | 11 |
| 2006 | 160 | 93 | 51 | 16 |
| 2011 | 168 | 102 | 48 | 18 |
| 2016 | 157 | 94 | 53 | 10 |
| 2022 | 162 | 101 | 50 | 11 |
Trajectoire de long terme: 135 logements en 1968, 162 en 2022 (+20 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 24 | 21 | 17 | 19 | 16 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 7 | 25,9 % |
| Classe E | 14 | 51,9 % |
| Classe F | 3 | 11,1 % |
| Classe G | 3 | 11,1 % |
Le graphique décompose les 27 diagnostics par étiquette énergétique: 52 % en E, 0 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 11 | 40,7 % |
| Classe C | 6 | 22,2 % |
| Classe D | 3 | 11,1 % |
| Classe E | 5 | 18,5 % |
| Classe F | 2 | 7,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 41 % des logements relèvent de la classe B, 63 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 284 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 349 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 263 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 263 kWh/m²/an pour les logements 1975-1988, près de 349 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 0 |
| Classe D | 7 | 0 |
| Classe E | 13 | 1 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 3 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante E (291 kWh/m²/an), les appartements E (273) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fontaine-Raoul (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Commune à forte attractivité saisonnière, Fontaine-Raoul recense 50 résidences secondaires (30,9 % du parc) pour 101 résidences principales. Une typologie quasi monomorphe — 97,5 % de maisons, le collectif y est très marginal. Pour mémoire, Fontaine-Raoul est au cœur de la région Centre-Val de Loire, sur un relief modérément vallonné, à 206 m d'altitude, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Fontaine-Raoul compte une très forte proportion de propriétaires occupants (83,8 %), le locatif ne représentant que 12,3 %.
Le bâti de Fontaine-Raoul est notablement ancien: 33,0 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. Côté DPE, de Fontaine-Raoul, le parc fait moins bien que le repère national: E et 291 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 22,2 %. 52,5 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Hausse mesurée du nombre de logements: +3,2 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 57,4 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur de la région Centre-Val de Loire. Topographie et environnement: sur un relief modérément vallonné, à 206 m d'altitude — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (101 résidences principales de Fontaine-Raoul) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Fontaine-Raoul a bondi de +44,8 % en un an, signal rare sur une commune de 231 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Loir-et-Cher (108ᵉ rang sur 265 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +44,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Fontaine-Raoul
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fontaine-Raoul
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fontaine-Raoul s'établit à 1 546 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Fontaine-Raoul Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fontaine-Raoul
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Fontaine-Raoul évolue de +54,6 %, passant de 1 000 à 1 546 €/m²; 5 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 546 € | 1 546 € |
| Prix moyen/m² | 2 177 € | |
| Surface médiane | – | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 11 | 1 000 € |
| 2022 | 5 | 1 127 € |
| 2023 | 2 | 1 858 € |
| 2024 | 7 | 1 068 € |
| 2025 | 5 | 1 546 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 6 autorisations pour 4 démarrages effectifs.
Construction neuve à Fontaine-Raoul (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fontaine-Raoul totalise 1 logements sur 5 ans, soit 0 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Fontaine-Raoul
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fontaine-Raoul
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Fontaine-Raoul
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 27 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fontaine-Raoul est E, avec 22,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Fontaine-Raoul
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S'installer à Fontaine-Raoul : cadre de vie et logement
Fontaine-Raoul compte 231 habitants, à 201 m d'altitude. Le climat local affiche 11,2 °C de moyenne annuelle et 789 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 6 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fontaine-Raoul
Fontaine-Raoul et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fontaine-Raoul
Composition du parc immobilier à Fontaine-Raoul
162 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Fontaine-Raoul est composé très majoritairement de maisons (100,0 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Fontaine-Raoul
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 100 logements).
- Avant 1919 33,0 % 33 logts
- 1919-1945 13,0 % 13 logts
- 1946-1970 31,0 % 31 logts
- 1971-1990 15,0 % 15 logts
- 1991-2005 4,0 % 4 logts
- 2006-2019 5,0 % 5 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Fontaine-Raoul
6 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fontaine-Raoul
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fontaine-Raoul
Pour une maison de 55 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
85 030 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fontaine-Raoul
Quel est le prix de l'immobilier à Fontaine-Raoul ?
Le prix médian au m² à Fontaine-Raoul est de 1 546 € (données DVF, 5 transactions). Pour une maison de 55 m² (surface médiane locale), compter environ 85 000 €.
Comment Fontaine-Raoul se situe-t-elle dans le Loir-et-Cher ?
Fontaine-Raoul se situe au 108ᵉ rang du Loir-et-Cher sur 265 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Fontaine-Raoul ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fontaine-Raoul est de 5,7 % (loyer de 7,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Fontaine-Raoul est-il énergétiquement dégradé ?
22,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fontaine-Raoul.
Communes limitrophes de Fontaine-Raoul
Fontaine-Raoul est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Fontaine-Raoul est contenu: 1 546 € en médiane sur 5 transactions, un niveau -37,5 % comparé à la médiane nationale.
La progression du prix médian atteint +54,6 % sur cinq ans (2021-2025) à Fontaine-Raoul, au-dessus du rythme national. 30 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +44,8 % sur le prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Fontaine-Raoul à un niveau significatif — 1 546 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Fontaine-Raoul, un logement de 55 m² (85 030 €) représente 4,0 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Fontaine-Raoul avoisinent 7,8 €/m² pour les appartements et 7,3 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. La proportion de résidences secondaires (30,9 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
La production neuve est quasi inexistante (1 logement autorisé sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Fontaine-Raoul est au cœur de la région Centre-Val de Loire, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Fontaine-Raoul est sur un relief modérément vallonné, à 206 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.